«Финансы & Инвестиции» - Жилой комплекс «Изумрудный»

Жилой комплекс «Изумрудный» является высококлассным объектом квартальной застройки, на котором апробируется целый ряд инновационных - для регионального рынка недвижимости - архитектурных, технических и финансовых решений.

Во-вторых, в «Изумрудном» будет кардинально решена проблема парковки личного автотранспорта: проектом ЖК предусмотрен 4-уровневый отдельно стоящий гараж, плюс подземные парковки под большинством домов, не считая гостевых наружных площадок. При этом подземные паркинги будут иметь доступ к лифтам. 

В-третьих, компания-застройщик «Изумрудного» в своей ценовой политике намерена оперировать не усредненной стоимостью 1 кв. метра жилья, а общей ценой конкретной квартиры в зависимости от всех ее достоинств и недостатков. Так, согласно прайс-листу, действующему до декабря 2012 года, цена 1-комнатной квартиры площадью 45-48 кв. м (при сдаче дома в конце 2014 года) составляет 1,6-1,7 млн рублей. При этом стоимость 1 кв. м жилья с учетом балконов и лоджий варьируется в пределах 35-36,5 тыс. рублей. 

---

Для справки: продажи квартир в ЖК «Изумрудный» открыты с 8 августа 2012 года.

---

Олег Кокорев, владелец агентства «Страховой Советник Кокорев»

Инвесторам в ЖК «Изумрудный» следует понимать, что основной риск - некорректное поведение застройщика (его неспособность или прямой умысел не завершать строительные работы) - скорее всего, застраховать не удастся: идея страхования строителями своей ответственности перед инвесторами (в частности, дольщиками) время от времени обсуждается в Госдуме, однако до результата дело не доходит.

Впрочем, имея зарегистрированный договор долевого участия, дольщик может попытаться найти вариант страхования своего финансового риска. Но у застройщика, с одной стороны, и банка, кредитующего частного инвестора, - с другой, не так много возможностей согласовать интересы, поскольку на отечественном рынке не так много продуктов, ориентированных на страхование рисков участников долевого строительства. По моим сведениям, в России есть всего 3-4 страховые компании, которые этим занимаются, но они работают с очень узким кругом строительных компаний. Есть еще группа маленьких, но гордых страховых компаний, которые берутся за любые риски, но им мешают работать правоохранительные органы.

Другое дело, если застройщика кредитует такая финансовая структура, как, скажем, Газпромбанк, который для своих заемщиков - строительных компаний может организовать страхование финансовых рисков в кэптивной страховой компании «Согаз». В иных случаях застройщик не будет (не имеет возможности) заниматься страхованием рисков своих инвесторов. Тем более если они откликнулись на его предложение, исходя исключительно из ожидаемой цены готовой квартиры.

Теперь о тех видах страхования, которые требует от ипотечного заемщика банк. Зачастую эти виды страхования представляются как забота о заемщике, но на самом деле защищают банк и позволяют ему зарабатывать дополнительный комиссионный доход. При принятии решения о выборе ипотечного банка нужно руководствоваться не только величиной кредитной ставки - нужно изучать, как в кредитном договоре описаны страховые обязательства заемщика.

Когда вы придете в банк с договором долевого участия, вас могут обязать застраховать в пользу банка свою жизнь и здоровье. Кто-то попросит это сделать только вас, а кто-то потребует застраховаться вместе с супругой (супругом). Страховка для женщин дешевле, а потому основным заемщиком лучше делать женщину. Но страховой тариф зависит еще и от возраста: чем человек старше, тем выше тариф.

Какие-то банки потребуют у вас застраховать квартиру как имущественный объект и титул собственности уже на стадии фундамента. Непонятно, когда ваш дом будет сдан в эксплуатацию, но по кредитному договору вы будете обязаны ежегодно нести расходы не только на страхование жизни и здоровья, но и на страхование еще не построенной квартиры вплоть до момента сдачи дома в эксплуатацию. При этом совокупные затраты на страхование жизни заемщика и его имущества, а также титульное страхование могут составлять до 2% в год от величины банковского кредита.

Вывод очевиден: постарайтесь выбрать ипотечный банк с минимальными требованиями по страхованию. Советую самостоятельно или с помощью страхового брокера найти самый дешевый вариант страхования из всех аккредитованных в данном банке страховых компаний.

---

Для оценки инвестиционного потенциала ЖК «Изумрудный» мы сопоставили динамику цены 1 кв. м жилья в районе, непосредственно вмещающем площадку ЖК (график 1), с динамикой снижения стоимости смешанного капитала, состоящего из собственных средств ипотечного заемщика и самого ипотечного кредита (график 2).

Очевидное подобие этих графиков (особенно ярко оно проявляется в период с июля 2011 по июль 2012 годов) позволяет прогнозировать на краткосрочную перспективу прирост уровня цен в пределах 7-10%, что является хорошим сигналом для оживления рынка недвижимости. В самом деле, при стабилизации цены на жилье в рассматриваемом районе Самары стоимость смешанного капитала ощутимо уменьшилась.

Таким образом, есть основания утверждать, что ЖК «Изумрудный» в сочетании с банковскими ипотечными программами (в частности, с программой ВТБ24) имеет высокий инвестиционный потенциал по двум причинам:

1) на сегодняшнем этапе строительства ЖК стоимость предлагаемых в нем квартир на 5% ниже среднерыночных показателей;

2) стоимость привлекаемого ипотечного кредита позволяет обеспечить формирование смешанного капитала по ставке 9,68% годовых при рыночном уровне в 11,85%. 

По нашей оценке, скрытый потенциал роста цены на квартиры в ЖК «Изумрудный» составляет около 18%, что говорит о весьма высокой недооцененности квартир в этом ЖК и о весьма высокой их инвестиционной привлекательности.

---