Карта самарского стрит-ритейла

В течение всего года мы анализировали коммерческий облик самых развитых с позиции стрит-ритейла улиц города. В поле редакционного мониторинга попадали встроенные и отдельно стоящие нежилые помещения, расположенные на улицах Гагарина, Ново-Садовой и Победы, проспектах Кирова и Масленникова, а также в квадрате улиц, прилегающих к площади Куйбышева. В конце года мы вновь вернулись к получившейся «карте городского стрит-ритейла», чтобы вновь проанализировать важные показатели спроса и цен.

Методика анализа

Конечно, вновь рассматривать каждую из перечисленных улиц целиком, - задача емкая и кропотливая. Чтобы сделать итоговый анализ показательным, мы выбрали по четыре помещения на каждой из этих улиц. Логика выбора была простой: в поле зрения попали два объекта на продажу – один из самых дешевых и один из самых дорогих, а также два объекта в аренду – также один из числа самых доступных и один с максимальным ценником. А затем попытались актуализировать данные о каждом из этих объектов. Например, получилось, что из четырех выбранных для анализа помещений на ул. Гагарина в экспозиции уцелело лишь одно. Впрочем, оговоримся сразу: такая динамика – скорее, исключение для всего рынка. Мы проанализировали, как изменилась цена на выбранные объекты. Это показательно, ведь пары этих объектов (самое дорогое и самое дешевое предложение на одной и той же улице), по сути, формируют ценовую вилку всего объема предложения в этой локации. Также мы попытались узнать, как долго каждое из этих помещений «висит» в ожидании покупателя или арендатора. Эти факты показательны для понимания динамики спроса на рынке, его специфики и очагов распространения. Получившиеся итоги мы проанализировали и объединили в сводную таблицу. Без преувеличения, это важная часть всей картины современного рынка коммерческой недвижимости в Самаре.

Антикризисный формат – самый востребованный

Вымывание из экспозиции самых дешевых предложений – естественный процесс, который удалось зафиксировать и в этот раз сразу на нескольких улицах города. Конечно, стоит оговориться, что за какими-то предложениями мы наблюдали с февраля 2017 года, а другие попали в обзор всего пару месяцев назад. Тем не менее, факт остается фактом: предложения из числа самых дешевых успели найти своих покупателей и арендаторов быстрее своих многих более дорогих «соседей». Ключевую роль в принятии решений на рынке коммерческой недвижимости города по-прежнему играет «цена вопроса». Так, весной на улице Ново-Садовой экспонировалось сразу несколько рекордно доступных для этой локации площадей. В реализации находились разноформатные объекты: офис на техническом этаже высотного дома с входом через подъезд, несколько черновых площадей в новостройках, отдельно стоящие помещения, требующие серьезного ремонта. Ценник для Ново-Садовой был минимальным – до 30 тысяч рублей за «квадрат». Сегодня обнаружить эти объекты в экспозиции не удалось. Один из примеров – офисное помещение на Ново-Садовой, 182 площадью 87 кв. м. Классический кабинетный формат на втором этаже здания предлагался по цене в 2 миллиона рублей (23 тыс. руб./кв. м).

Еще один показательный пример – дешевая торговая площадь на ул. Гагарина, 98. Это цоколь с отдельным входом площадью 74,6 кв. м, в феврале его владелец искал покупателя по цене 2,25 млн рублей. Сегодня объекта в открытой экспозиции нет. Или универсальное помещение на ул. Победы, 108. Неплохая коммерческая площадь с евроремонтом (60 кв. м) предлагалась по низкой для этой локации цене – 3,8 млн рублей (63,3 тыс. руб./кв. м). Вывод очевиден: предложения с минимальным или относительно невысоким финансовым порогом входа остаются одними из самых востребованных форматов на рынке коммерческой недвижимости Самары. «Мелкие» инвесторы ведут себя активнее остальных.

Нет реализации – цены стоят

Посмотрим, как на протяжении года менялась стоимость продажи и аренды других коммерческих площадей из числа самых дешевых. Показательно, что все объекты, попавшие в обзор, сохранили свою стоимость с момента первого мониторинга. В частности, неизменной осталась стоимость крупной площади на ул. Галактионовской, 106а (309 кв. м): в марте объект искал нового владельца по цене 5,5 млн рублей (17,8 тыс. руб./кв. м), с такой же ценой он находится в рынке и сейчас. К слову, экспозиция в данном случае длится как минимум год – с прошлого декабря. С августа не меняется стоимость одного из самых доступных предложений на проспекте Масленникова – торгового помещения площадью 180,5 кв. м. Собственник продает этот высокий цоколь с действующими арендаторами по застывшей цене в 6,5 млн рублей (36 тыс. руб./кв. м). Логика владельцев подобных объектов понятна: когда они только выводили свои предложения на рынок, они уже попадали в категорию самых дешевых. Остаются в ней и по сей день, поэтому еще больший демпинг будет выглядеть абсолютной капитуляцией. И, тем не менее, желающих приобрести эти и другие похожие помещения в самых востребованных среди бизнеса локациях пока не нашлось.

А вот собственники, находящиеся в поиске арендаторов, очевидно, ведут себя более гибко и корректируют ставки. Например, универсальное помещение площадью 199,3 кв. м на Гагарина, 114 в феврале экспонировалось по 500 руб./кв. м. Сегодня ставка в нем составляет 400 руб./кв. м, то есть ежемесячная нагрузка на потенциального арендатора стала легче почти на 20 тысяч. На ул. Вилоновской, 1 снизилась арендная ставка на универсальное помещение площадью 102 кв. м. В марте объект с евроремонтом и двумя отдельными входами предлагался по цене 491 руб./кв. м, а теперь – за 344 руб./кв. м. Помещение вернулось в рыночную экспозицию в июле – вероятно, тогда же и была скорректирована ставка.

Впрочем, как это часто бывает на рынке коммерческой недвижимости, ни один тренд не является абсолютным. Факты повышения стоимости предложения даже после длительной экспозиции тоже есть. Например, универсальное помещение на проспекте Масленникова площадью 380 кв. м, полностью готовое для размещения объекта общепита, сдается в аренду за 500 рублей с «квадрата». Еще в августе ставка составляла 400 руб./кв. м. Еще больше на рынке примеров стагнирующих цен и ставок: многие собственники по-прежнему выбирают стратегию долгосрочного ожидания покупателя и арендатора без каких-либо активных действий.

Дорогие объекты на продажу тоже застыли

С объектами из числа самых дорогих ситуация закономерно противоположная: большинство помещений, выставленных на продажу на протяжении последних месяцев, по-прежнему вакантны. Для примера мы отобрали самые дорогие объекты на всех улицах, рассматриваемых в течение года. Исключением оказалась универсальная площадь в 90 кв. м на ул. Гагарина, 122. В феврале оно продавалось по рекордной для улицы цене – 123,3 тыс. руб./кв. м (общая стоимость превышала 11 миллионов), а сейчас его нет в экспозиции. Еще один пример – торговые 197 кв. м на ул. Молодогвардейской, 174. В марте оно появилось на рынке по цене 111,7 тыс. руб. за «квадрат», общая стоимость составляла 22 млн рублей. В июне ценник уже снизился до 20 миллионов, а сейчас объекта на рынке нет.

На других рассматриваемых улицах объекты из числа самых дорогих «стоят» - в буквальном смысле. На всех рассматриваемых улицах цены на самые дорогие коммерческие площади остались неизменными. Причем стагнация эта затронула и небольшие помещения (например, 32 кв. м на пр. Кирова, 52 и в июне, и в ноябре продавались по одной и той же цене – 3,2 млн рублей, или 100 тысяч за «квадрат»), и крупные площади (все те же 33 млн рублей стоит универсальное помещение на Ново-Садовой, 140 площадью 332,1 кв. м). Логика продавцов самых дорогих коммерческих площадей города не меняется: так же как и владельцы дешевых помещений, они ждут своего покупателя.

В сегменте дорогой аренды ситуация похожая: из отобранных для анализа объектов в числе реализованных оказалась только коммерческая площадь на ул. Гагарина. Помещение метражом 285 кв. м с отдельным входом, евроремонтом и высокими мощностями в феврале предлагалось в аренду по ставке 1200 руб./кв. м, а сейчас отсутствует в экспозиции. Арендные ставки на остальные помещения из этого обзора показательны для большинства объектов с высоким ценником: подобно ценам, они тоже «стоят». Так, по-прежнему ищет арендатора (и желательно из банковской сферы) помещение на ул. Победы, 121. Площадь в 92 кв. м – один из ценовых рекордсменов всей улицы со ставкой в 1800 руб./кв. м. Случаи ценовой коррекции в меньшую сторону, безусловно, тоже есть. Один из примеров – торговое помещение площадью 40 кв. м на ул. Ново-Садовой, 5. В апреле оно ждало арендатора по ставке 1500 руб./кв. м, а нынешнее предложение – 1217 руб. с «квадрата», то есть ежемесячная финансовая нагрузка стала легче на 10 тысяч рублей.

Улица с максимально «раздутым» объемом экспозиции – улица Победы. Одно и то же помещение здесь экспонируется в двух-трех форматах одновременно с одним и тем же ценником.

Улица, где число объектов в аренду превысило число объектов на продажу почти в два раза, - проспект Масленникова.

Одну из самых маленьких коммерческих площадей – офис в 4 кв. м – удалось найти на проспекте Кирова.

Один из самых широких диапазонов арендных ставок удалось зафиксировать на улице Ново-Садовой. Ценовой разбег составил от 300 до 1500 руб./кв. м.

Общий облик большинства помещений вокруг площади Куйбышева – объекты для средних и крупных инвесторов. Минимальной доступной площадью оказалось помещение в 102 кв. м на Вилоновской.

Самая большая разница в цене на одни и те же объекты у разных агентов зафиксирована на ул. Гагарина. Диапазон ценовых различий – от 50 до 200 тысяч рублей.

Станислав Кочетов,   

                               генеральный директор АН «Пять звезд»:

- В этом году среди покупателей и арендаторов, так же как и всегда, наибольшим спросом пользовались локации с высоким пешеходным и транспортным трафиком, хорошо просматриваемые помещения на первой линии домов, обладающие необходимым для современного бизнеса набором технических характеристик. Сегодня наиболее распространенные требования – это наличие достаточного объема электрических мощностей, удобная планировка, наличие витрин.

Если говорить об исторической части города – это улицы Куйбышева, Ленинградская, Некрасовская, Самарская, Фрунзе, Молодогвардейская, Первомайская, Полевая. Что касается современного центра и спальных районов, то здесь самыми популярными являются ул. Ново-Садовая, Московское шоссе, ул. Гагарина, Победы, Ново-Вокзальная, Димитрова, Революционная, Ставропольская, Авроры, пр. Металлургов, пр. Кирова и др. Разумеется, не на всем своем протяжении, а в местах сосредоточения людских и автомобильных потоков.

Стрит-ритейл присутствует и развивается также внутри всех новых жилых комплексов, где помещения на первых этажах активно осваивают продуктовые ритейлеры и бизнесы, предоставляющие все возможные товары и услуги, необходимые потребителю.

Уровень цен и арендных ставок демонстрирует стабильность, существенных изменений по сравнению с прошлым годом мы не наблюдаем. Арендные ставки составляют от 600 рублей за кв. м за помещения большой площади, до 3000 рублей за кв. м в местах с самым высоким трафиком. Справедливая рыночная цена продажи на объекты с хорошими характеристиками рассчитывается исходя из 10 лет окупаемости.

В коммерческой недвижимости сезонность как таковая отсутствует. В Самару продолжают приходить новые ресторанные сети, франшизы салонов красоты и фастфуда, пекарни, магазины одежды, клиники, банки и финансовые компании. Думаю, ни для кого не осталось незамеченным активное освоение рынка крупными продуктовыми ритейлерами. Все это соответствует процессам, происходящим не только в Самаре, но и в целом по стране.

Приятно отметить, что на протяжении года мы наблюдали позитивные изменения в инфраструктуре города. Строительство новых транспортных развязок, реставрация памятников и ремонт видовых фасадов зданий, безусловно, положительно отражаются на рынке коммерческой недвижимости. Так, улица Ново-Садовая, наконец, обретает свой первозданный вид и статус самой востребованной для стрит-ритейла улицы. Здания в исторической части после ремонта становятся интересны покупателям и арендаторам.

*стоимость и арендная ставка за квадратный метр по данным из открытых рыночных источников