Кому доступна загородная ипотека?

Условия актуальных ипотечных программ на покупку загородного жилья сложно назвать массово доступными, более того, есть в обывательском сознании убеждение, что загородная ипотека попросту невыгодна. Однако девелоперы современных коттеджных поселков признаются: интерес к покупке коттеджей в кредит в последнее время растет не только среди тех, кто не располагает всей суммой на покупку дома, но и среди тех, кто с помощью ипотеки выстраивает стратегию собственных затрат и рисков при покупке загородной недвижимости.

Современная загородная ипотека – отнюдь не финансовый инструмент массового использования и, пожалуй, никогда им не была. В первую очередь, потому что сам загородный коттедж, автономный или в составе коттеджного поселка, – это объект недвижимости не «первой необходимости». В большинстве случаев покупка загородного дома связана с улучшением жилищных условий – в сторону нового качества и экологичности жизни, а также больших площадей и свободных интерьеров. Соответственно, к покупке коттеджей будущие собственники, как правило, подходят с уже накопленным капиталом – от существенной части общей суммы до полной стоимости объекта. «Доля сделок по покупке коттеджей и готовых домов на самарском рынке незначительна в связи с более высоким средним ценником, чем на квартиры в многоэтажных домах, – подтверждает управляющий директор по ипотеке самарского филиала ВТБ24 Екатерина Маклакова. – Так, среди клиентов банка ВТБ24 наибольший спрос на ипотечную программу по покупке загородной недвижимости мы наблюдаем среди состоятельных клиентов».

Востребованность ипотеки в сегменте многоквартирного жилья объясняется просто: возможность купить квартиру в кредит, пусть и с существенной переплатой, дает перспективу для улучшения жилищных условий весьма широкой части покупательской аудитории. В то же время относительно загородной ипотеки далеко не всегда можно услышать характеристику «доступная», поскольку основная цель большинства ипотечных программ на рынке загородного жилья – не столько сделать покупку дома доступной для большего количества людей, сколько дать возможность потенциальным покупателям, которые могут позволить себе загородный коттедж, грамотно диверсифицировать собственные накопления и не откладывать возможную покупку на потом. За доказательствами этой гипотезы обратимся к современным ипотечным программам банков.

Ряд кредитных организаций, работающих с загородной ипотекой, предлагают существенный первоначальный взнос – около 40% от стоимости объекта недвижимости. Таково условие кредитования по программе от банка ВТБ24, а заемщики Россельхозбанка смогут рассчитывать на минимальную процентную ставку в 13,5% лишь при условии, что в качестве «первоначалки» внесут как минимум половину от стоимости будущего загородного жилища. Конечно, условия кредитования с первоначальным взносом в 40% и более – хоть и распространенная, но не единственная реальность на рынке загородной ипотеки. Ряд коммерческих банков и вместе с ними крупный игрок ипотечного сектора Сбербанк работают с первоначальными взносами от 20%, но свои особенности кредитования есть и здесь. Например, «Банк Москвы» кредитует с первоначальным взносом 20% лишь покупку таунхаусов с земельным участком, некоторые другие банки компенсируют небольшой первоначальный взнос различными надбавками по ставке и дополнительными платными пунктами в кредитном договоре. Кроме того, под залог приобретаемой недвижимости по-прежнему кредитуют не все банки, а оформление кредита под залог имеющегося имущества – это очевидные дополнительные риски для заемщика. Более того, в некоторых довольно крупных кредитных организациях, активно кредитующих покупку квартир, ипотечные программы на покупку загородного жилья (особенно строящихся домов) попросту отсутствуют.

Очевидно, что доступной загородную ипотеку можно назвать разве что по отношению к объектам недвижимости средней стоимости: сюда как раз относятся бюджетные таунхаусы в рамках девелоперской застройки и индивидуальные коттеджи небольшой площади. Объекты с небольшой капиталоемкостью загородная ипотека действительно способна сделать доступнее, тогда как в отношении к более крупным и дорогостоящим объектам у этого финансового инструмента несколько иная функция – возможность растянуть оплату объекта в среднесрочной (редко в долгосрочной) перспективе, не копить на дом в течение нескольких лет и не вкладывать в покупку внушительную сумму сразу.

---

Актуальные предложения от банков по загородной ипотеке (февраль, 2016 г.)

Банк	Описание программы	Возможный объект/ цель кредитования
Сбербанк	«Приобретение готового жилья» Сумма кредита – от 300 тыс. руб. Первоначальный взнос – от 15% Процентная ставка – от 13,5% (ставка после регистрации ипотеки, для клиентов, получающих зарплату на карту/счет в Сбербанке, при наличии первоначального взноса от 15 до 30% и сроке кредитования до 10 лет, при условии страхования жизни и здоровья заемщика в соответствии с требованиями банка) «Строительство жилого дома» Сумма кредита – от 300 тыс. руб. Первоначальный взнос – от 25% Процентная ставка – от 14% (ставка после регистрации ипотеки, для клиентов, получающих зарплату на карту/счет в Сбербанке, при наличии первоначального взноса от 25 до 30% и сроке кредитования до 10 лет, при условии страхования жизни и здоровья заемщика в соответствии с требованиями банка)	Готовый объект загородной недвижимости Строящийся объект загородной недвижимости
ВТБ24	«Покупка готового жилья» Сумма кредита – от 500 тыс. руб. Первоначальный взнос – от 40% для жилых домов Процентная ставка – от 13% годовых	Построенные объекты загородной недвижимости – автономные и в составе коттеджных поселков
Россельхозбанк	«Ипотечное жилищное кредитование» Сумма кредита – от 100 тыс. руб. Первоначальный взнос – 15% Процентная ставка – от 13,5% (при первоначальном взносе свыше 50%)	Жилой дом с земельным участком (в том числе таунхаус), строительство жилого дома, недостроенный жилой дом с участком, земельный участок, право аренды участка с целью последующего строительства
«ДельтаКредит»	«Ипотечный кредит на строительство дома» (под залог имеющейся недвижимости) Сумма кредита – от 300 тыс. руб. Первоначальный взнос – от 40% на загородную жилую недвижимость Процентная ставка – от 13% «Ипотечный кредит на покупку дома» Сумма кредита – от 300 тыс. руб. Первоначальный взнос – от 40% Процентная ставка – от 14,5%	Строительство или достройка объекта загородной недвижимости Готовый объект загородной недвижимости: дом с земельным участком, таунхаус или часть дома
«АК Барс Банк»	«Просто гениально!» Сумма кредита – от 300 тыс. руб. Первоначальный взнос – от 40% Процентная ставка – от 14%	Жилой дом с земельным участком, таунхаус, жилой дом блокированной застройки, земельный участок для ИЖС
«Банк Москвы»	«Вторичное жилье» (под залог приобретаемой недвижимости) Сумма кредита – от 500 тыс. руб. Первоначальный взнос – от 20% Процентная ставка – от 13%	Таунхаус с земельным участком
Райффайзенбанк	«Коттедж на вторичном рынке» Сумма кредита – от 500 тыс. руб. Первоначальный взнос – от 40% Процентная ставка – от 14,15% (для зарплатных клиентов)	Готовый жилой дом с участком
ТрансКапиталБанк	«Вторичный рынок» Сумма кредита – от 300 тыс. руб. Первоначальный взнос – от 20% Процентная ставка – от 13,5%	Готовый жилой дом с участком, таунхаус с участком

 

Татьяна Сырова, руководитель проекта «Моя Ильинка»:

— Покупка коттеджей с привлечением ипотечных средств высоко востребована в поселке «Ильинка». Удобство такой системы оплаты обусловлено тем, что ипотека способствует скорейшему переезду в новый загородный дом с постепенным погашением основной суммы долга. К тому же кредитными средствами пользуются покупатели, у которых приобретение коттеджа связано с продажей уже имеющейся недвижимости. Иногда это не просто квартира, а бизнес в другом городе, коммерческое помещение, эксклюзивный участок и пр. Часть таких объектов требуют долгой экспозиции, а стать обладателем дома хочется уже сейчас. В связи с этим очень удобно воспользоваться кредитом, который закрывается после продажи имеющегося объекта с минимальным процентом переплаты.

Виталий Лукьянов, директор девелоперской компании «Феникс»:

— В последнее время о покупке загородного коттеджа в ипотеку стало задумываться большее число покупателей. Даже те из них, кто может позволить покупку дома целиком за наличный расчет, не всегда оказываются готовы к 100%-ной оплате. Этим покупателям удобнее взять ипотеку, а оставшиеся свободные средства, которыми они могли бы оплатить полную стоимость дома, вложить, например, в бизнес. Известно, что обслуживать жилищный кредит выгоднее и удобнее, чем целевой кредит на развитие бизнеса – в итоге получается, что в свое дело человек направляет наличные средства, а загородный дом покупает в ипотеку. При этом копить на дом сегодня – довольно спорная перспектива, жить с комфортом хочется здесь и сейчас. Поэтому загородная ипотека и остается актуальной.

Константин Долонин, управляющий Самарским отделением ПАО «Сбербанк»:

— Приобрести готовый жилой дом с земельным участком в Сбербанке можно в рамках программы «Приобретение готового жилья». За 2015 год в рамках этой программы выдано более 7,5 тысячи кредитов на сумму более 8 миллиардов рублей. Если говорить о кредитовании строительства недвижимости, то для клиентов, планирующих построить собственный дом, в Сбербанке существует кредитный продукт «Строительство жилого дома». Он имеет сезонный характер востребованности, впрочем, как и само строительство. Первые выдачи кредитов на индивидуальное строительство в Самарской области начались в июне 2015 года.

Отмечу, что зачастую, имея часть денежных средств на руках, заемщики используют их на строительство, а вот за счет кредитных средств – охотно приобретают земельные участки с целью строительства жилых домов и надворных построек. Так, в рамках программы кредитования «Загородная недвижимость», позволяющей приобрести земельный участок, в 2015 году в Самарской области было выдано кредитов на сумму более 100 миллионов рублей.