Вопрос/Ответ

Павел Найдовский:  

Павел Найдовский, 

начальник отдела регистрации земельных участков Управления Росреестра по Самарской области: 

- В соответствии с Гражданским кодексом владение объектом недвижимости, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников. Таким образом, все сособственники должны изъявить желание на изменение вида разрешенного использования. При невозможности достигнуть согласия вопрос может быть решен исключительно в судебном порядке.

- Прежде всего напомним, что просека просеке – рознь. Но если запрос сформулирован так, что, в первую очередь, интересны небольшие и недорогие участки, то искать подходящие объекты следует на дальних самарских просеках. Одним из стартовых по цене вариантов может стать участок площадью 7 соток, расположенный на 7-й просеке. Все коммуникации расположены по границе земельного надела, а сам он находится в 200 метрах от Волги. Объект предлагается к продаже по цене в 1,33 млн рублей. Пожалуй, именно стоимость в миллион – миллион с небольшим можно определить как стартовый ценник для объектов такого типа. Причем с вариантами по минимальной стоимости на рынке явно проблемы, да и в целом небольших (до 6 соток) земельных участков в актуальной экспозиции не так много.

Есть варианты дороже: за 1,7 млн рублей можно приобрести землю на 9-й просеки. Участок площадью 5 соток расположен в 100 метрах от Волги, правда, он не пустой – на нем расположены два небольших кирпичных дома (капитальными строениями их назвать сложно: мала площадь). Участок площадью 4 сотки на 7-й просеке (4-й проезд) обойдется в 1,8 млн рублей. До Волги 5 минут пешком, но коммуникации и подъездные пути отсутствуют.

Мало-мальски освоенные участки предлагаются по стоимости на порядок дороже: так, за 3,7 млн рублей можно стать владельцем 6 соток на 7-й просеке. Земля обнесена забором, коммуникации остались на границе участка, подъездные пути есть. Кроме того, на участке расположен дачный домик и зеленые насаждения – впрочем, для данного запроса эти объекты на земле избыточны и только «перевешивают» цену в большую сторону. 

- В списках жилых объектов, подлежащих расселению до конца 2017 года, этот жилой дом не значится. Жильцам предстоит ожидать расселения не раньше 2018-2019 годов. 

- Планировки квартир с ценами и информацией о количестве объектов в продаже доступны на сайте проекта, который легко агрегируется всеми поисковыми системами в интернете. Например, покупателя ищет 1-комнатная квартира на первом этаже в первой секции по цене 1,83 млн рублей (общая площадь 46,9 кв. м). А «двушка» площадью 92,9 кв. м обойдется в 2,97 млн рублей.

- Согласно законодательству, эксплуатируемые кровли реализуются с понижающим коэффициентом 0,3. Это касается, например, эксплуатируемых крыш-террас в составе пентхаусов. 

Сергей Лазарев,

начальник отдела регистрации договоров участия в долевом строительстве Управления Росреестра по Самарской области:

- Услуга электронной регистрации договоров участия в долевом строительстве уже получила положительную оценку участников долевого строительства и застройщиков. Если в прошлом году такие договоры в электронном виде подавали на регистрацию единицы, то в настоящее время их количество исчисляется десятками за неделю. Это удобно, потому что позволяет заявителю сэкономить время и деньги. Для физических лиц Налоговым кодексом предусмотрена льгота: заявитель платит 70% от установленной государственной пошлины. О регистрации договора такие заявители узнают через портал госуслуг - у себя дома или в офисе.  Регистрация осуществляется в сроки, установленные законом, – за 9 рабочих дней.

Светлана Александрова,

специалист по недвижимости, юрист, ипотечный брокер:

- В данном случае возможность получить ипотеку на приобретение доли квартиры есть, но зависит  от ряда обстоятельств. Банк при принятии положительного решения по выдаче кредитных средств и регистрации залога будет принимать во внимание отдельные особенности будущей сделки.

Для начала нужно дочери и маме обратиться в банк с заявкой на получение кредита по настоящей ситуации. Принятие решения банком о выдаче ипотеки базируется на основных параметрах, таких как: кредитная история (в данном случае мамы и дочери), платежеспособность (мама и дочь в данном случае будут выступать созаемщиками), возраст (от 21 года и не более 75 лет на день предполагаемого возврата кредита), ликвидность залога (в целом квартиры).

Дополнительный важный момент по конкретной ситуации: так как договор купли-продажи осуществляется между ближайшими родственниками, важно, чтобы банк не заподозрил фиктивный характер предполагаемой сделки, а удостоверился  в реальной цели клиентов урегулировать денежные и имущественные отношения между родственниками. Поэтому у брата и сына брата обязательно должно быть наличие постоянной  регистрации по месту жительства по другому адресу, либо наличие другого недвижимого имущества в собственности.

При наличии положительных ответов на вышеуказанные обстоятельства, банк с наибольшей вероятностью примет решение в пользу клиента. В этом случае банк сможет оформить залог на всю квартиру и особых дополнительных рисков не возникает. Для заключения данной сделки необходимо определится также с суммой запрашиваемого кредита. Здесь условия у разных банков варьируются: так, для некоторых обязательным служит оплата первоначального взноса наличными (средний размер - 20%),  а ряд банков не требует выполнения этого условия, так как стоимость передаваемой в залог квартиры превышает сумму запрашиваемого займа. После  получения  предварительного согласования по предстоящей сделке идет стандартная схема оформления  купли-продажи с привлечением кредитных средств. Такая сделка будет разбита на несколько этапов и требует по действующему законодательству предварительного удостоверения у нотариуса.

- При проектировании расчет обеспеченности территории парковочными местами для личного автомобильного транспорта в рамках проекта застройки этой территории был произведен в соответствии с Региональными нормативами градостроительного проектирования Самарской области. Эти нормативы предусматривают размещение не менее 70% расчетного парка индивидуальных легковых автомобилей (25% для жилых районов).

Для рассматриваемой территории этот показатель составляет не менее 258 машино-мест при расчетном парке 350 машин на 1000 жителей. Как рассказали авторы проекта, на сегодняшний день рабочая документация на эту территорию (в части зданий будущей застройки) еще не разработана. В связи с этим при прохождении экспертизы и получении разрешения на строительство будут учитываться требования по новым параметрам ППЗ от 02.02.2017 года. В них расчет произведен следующим образом: одно парковочное место на одну квартиру (домохозяйство). Прежние же нормы оборудования парковочных мест будут пересмотрены.