Многоэтажки на набережной

На территории бывшего завода «Кинап» могут вырасти 25-этажные дома с нежилыми помещениями и подземным паркингом. Из каких концепций появился этот проект, как он выглядит сейчас, на стадии предварительного одобрения муниципалитета, и каких последствий стоит ждать рынку и городу в целом в случае его реализации? Участок для застройки по соседству с набережной Разработанный проект планировки территории затрагивает участок в границах ул. Лесной, второй очереди набережной Волги, береговой линии и тальвега Силикатного оврага в Октябрьском районе города. Документ, который удалось детально рассмотреть корреспонденту ММЦ «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale», разработан на основании разрешения городского департамента строительства и архитектуры от 9 июля 2015 года. Проектируемый земельный участок занимает площадь в 18,8 га. С северо-западной стороны он ограничен береговой линией Волги, с северо-востока – частично береговой линией, тальвегом Силикатного оврага, а также складскими и производственными объектами. С юго-запада к участку подбирается вторая очередь набережной, частично административная и жилая застройка, а с юго-востока – жилая застройка многоквартирными домами. 
Площадка, подлежащая освоению, состоит из земельных участков, обремененных различными правами: есть среди них земельные участки в собственности, бессрочном пользовании, участки, обремененные отношениями аренды, участки в ипотеке, а также участки, занятые объектами дорожного хозяйства, и участки, права на которые вовсе не зарегистрированы в ЕГРП. В документации по проекту указано, что в настоящий момент эта территория занята административными и культурно-развлекательными сооружениями, не подлежащими сносу. По данным департамента градостроительства, здесь нет многоквартирного жилья, подлежащего сносу или реконструкции, равно как и аварийных жилых домов. Для реализации проекта современной жилой застройки предлагается снести некоторые хозяйственные постройки, СТО и автомойку, при этом существующая застройка административными зданиями и объектами развлекательной инфраструктуры будет сохранена. Впрочем, на площадке бывшего завода «Кинап» все же есть объект федерального значения - отдельно стоящее бомбоубежище, предназначенное для размещения 1200 человек.
Напомним, на муниципальном уровне о планах по строительству жилья на территории «Кинапа» вдоль набережной заговорили летом прошлого года, хотя идеи о возведении жилья на этом участке высказывались и раньше. В частности, еще в 2008 году озвучивался план строительства на территории бывшего завода элитного жилого комплекса с закрытой территорией и собственной инфраструктурой – фактически по модели «город в городе». В июле 2015 года стало известно, что городская администрация дала разрешение ООО «СДЦ» на подготовку документации по планировке этого участка. Кстати, представитель компании-застройщика в телефонном разговоре намекнул, что в качестве возможного названия будущего проекта фигурирует ЖК «Кинап», а стоимость каждой отдельной квартиры в новом проекте будет складываться из нескольких параметров, среди которых площадь, этажность и видовые характеристики. Впрочем, получить хоть какую-то информацию о планировках и ценах на жилье в новом ЖК потенциальные покупатели смогут не раньше июня. 


Разработанный проект планировки территории затрагивает участок в границах ул. Лесной, второй очереди набережной Волги, береговой линии и тальвега Силикатного оврага в Октябрьском районе города. 

---

Только цифры 

Жилая площадь проектируемых зданий: 62147 кв. м 
Общая площадь первой очереди строительства: 25044 кв. м 
Общее количество квартир: 378 шт. 
Общая площадь второй очереди строительства: 74000 кв. м 
Общее количество квартир: 756 шт. 
Численность будущего населения: 2072 человека 
Количество парковочных мест: 720 машиномест в подземном паркинге, 96 машиномест на открытых стоянках 
Общая площадь встроенных офисных помещений: 3795 кв. м 
ДОУ: встроенный ДОУ на 20 детей, встроенный ДОУ на 110 детей 

---

25-этажки с видом на Волгу

Первая очередь строительства будет состоять из 25-этажного жилья общей площадью 25044 кв. м, рассчитанного на 378 квартир. Вторую очередь составят 24 этажа общей площадью 74000 кв. м на 756 квартир. Для того чтобы реализация проекта стала возможной, авторы проекта предлагают внести изменения в существующую Карту правового зонирования. Так, участок вдоль улицы Лесной, где планируется реконструкция части набережной, может быть переведен из зоны многоэтажного жилищного строительства Ж-4 в рекреационную зону Р-2 (зона парков, бульваров, набережных). Участок в северо-восточной части осваиваемой территории предложено перевести из зоны Ц-2 (зона центров регионального и городского значения) в зону Р-2: здесь предполагается разместить основные элементы благоустройства территории, прилегающей к жилой застройке. Участок на юго-западе осваиваемой территории вдоль улицы Лесной, по идее авторов проекта, следует перевести из зоны ПК-1 (зона предприятий и складов V-IV классов вредности) в зону Ц-2, где к основным видам разрешенного использования относятся жилые дома высотой более 4-х этажей с двумя оговорками - на внутриквартальных территориях и с нежилыми помещениями на первых этажах. Наконец, участок вдоль проезда у границы набережной предполагается перевести из зоны Р-2 в зону Ц-2, что также позволит возводить на этой части территории многоквартирные дома. В результате межевания получится несколько земельных участков в категории земель населенных пунктов: участок площадью 3556 кв. м с видом разрешенного использования под строительство многоквартирных домов, участок площадью 4996 кв. м с видом разрешенного использования - рестораны, бары, кафе, парковки и т.д. Таким образом, общая площадь всех этажей зданий по зоне Ц-2 превысит 150 тыс. кв. м, а жилая площадь всех проектируемых зданий превысит 62 тыс. кв. м. По плану новый строительный проект рассчитан на 2072 жильца, для которых будет оборудовано 726 машиномест.
Как в проектном плане решен вопрос с коммуникациями на участке? Водоснабжение планируется осуществлять от уже функционирующей системы - насосно-фильтровальной станции №1 ООО «Самарские коммунальные системы». По территории участка проходит трубопровод, который и будет являться источником водоснабжения. Отведение бытовых сточных вод также будет производиться в уже существующую систему бытовой канализации, как и отведение поверхностных сточных вод - в аналогичную существующую систему. Таким же образом авторы проекта намерены подключиться к уже действующим источникам тепло- и электроснабжения в этой части города. Согласно материалам разработанного проекта, строительство или реконструкция систем коммуникаций на участке не планируется. 


Первая очередь строительства будет состоять из 25-этажного жилья общей площадью 25044 кв. м, рассчитанного на 378 квартир. Вторую очередь составят 24 этажа общей площадью 74000 кв. м на 756 квартир. 

---

На самом деле, перспектива строительства высоток в непосредственной близости от набережной вызывает массу вопросов, даже если абстрагироваться от субъективного «ревнивого» отношения многих горожан к самой посещаемой общественной зоне – городской набережной. С одной стороны, эта самая территория набережной будет реконструирована в отдельных своих частях: проект планировки территории предусматривает, в частности, организацию пандуса от верхнего яруса четвертой очереди набережной к Ладье, а также строительство новых детских и спортивных площадок. Однако в то же время остается справедливое опасение, что этот участок набережной перестанет быть стопроцентной общественной зоной – насколько таковой не может являться территория, прилегающая к жилому комплексу. Ранняя концепция создания на территории бывшего завода «города в городе» звучит фактически как угроза создать автономное пространство для жильцов элитных многоэтажек. Впрочем, на деле все может оказаться совсем не так, но и без этой концептуальной изоляции, которая может случиться на территории «Кинапа», ряд предварительных возражений идея строительства 25-этажек с видом на Волгу все же может встретить.
Во-первых, высотное строительство в непосредственной близости от береговой линии вызывает вопросы с точки зрения безопасности – как в процессе возведения «высоток», так и в ходе дальнейшей эксплуатации зданий. Во-вторых, насколько безопасна для строительства жилья территория бывшей промзоны, которая в отдельных своих участках до сих пор не выведена из производственно-правового статуса. Понятно, что длительное время использования территории бывшего завода под площадку для развлекательных и ресторанных заведений означает уже реализованный процесс санации, но все же требования к жилищному строительству отличаются от условий использования площадки в коммерческих целях. Кроме того, с точки зрения городской экологии общедоказанным является тот факт, что высотные дома, расположенные на первой линии относительно воды блокируют поступление воздушных потоков в город, и это нарушает их естественное распределение, а, значит, оказывает влияние на климат и экологию. Для того чтобы выяснить, существует ли объективная угроза безопасности населения в процессе такого строительства и последующей эксплуатации зданий, мы обратились за комментарием в Главное управление МЧС России по Самарской области, их профессиональное мнение будет доступно в продолжении этого материала, которое появится на портале rs63.ru.
Проект освоения территории «Кинапа» логично рассматривать в комплексе с двумя другими масштабными проектами застройки на расположенных неподалеку территориях. Речь идет о «долгоиграющем» проекте жилой застройки территории «ЗиМ» и о проекте строительства жилого комплекса на площадке силикатного завода, расположенного в конце четвертой очереди набережной. Обе площадки не являются «нулевыми» в плане проработки ППТ, более того, проект жилого комплекса на территории силикатного завода вполне может быть реализован, исходя из актуального наличия технических мощностей бывшего промышленного предприятия. Иными словами, все три проекта, расположенные неподалеку друг от друга, в обозримой перспективе имеют шансы выйти на стадию реализации. Более того, расположенная неподалеку территория Окружного военного госпиталя на ул. Осипенко также имеет все шансы быть освоенной в среднесрочной перспективе. Если все эти проекты выйдут на стадию реализации, какими окажутся очевидные последствия для городской территории и рынка? На рынке произойдет аккумуляция предложений в одной локации в ценовых сегментах «бизнес» и «бизнес+». Проекты смогут конкурировать за своего покупателя, работая с концепцией и предлагая различные проявления лояльности. Однако очевидно, что средний ценник современного жилья с видом на Волгу никак не может быть ниже стоимости новостройки в центре Ленинского или Самарского района. Учитывая специфический спрос на жилье, близкое к элитному в нашем городе, возникает резонное опасение, не повторит ли какой-нибудь из этих проектов или все они разом судьбу ЖК «Ладья», пустующие квартиры в котором уже давно стали притчей во языцех не только среди профессиональных участников рынка. С одной стороны, по мнению многих участников рынка, сегмент качественного премиального жилья в городе так и не создан, но насколько велика вероятность, что это удастся сделать в одной отдельно взятой локации?
Кроме того, масштабное высотное строительство в этой части города существенно ударит по существующим инженерным системам, которые и так далеки от идеального состояния. Напомним, авторы проекта на территории «Кинапа» предлагают воспользоваться уже существующими сетями коммуникаций – можно представить, насколько вырастет нагрузка. Такому же испытанию подвергнется и транспортная сеть, которую и без того нельзя назвать развитой (достаточно вспомнить частые пробки перед зданием «Роснефти» возле набережной). Если в проекте застройки «Кинапа» и на других рядом расположенных площадках не удастся решить вопросы инженерного и транспортного оснащения, то ситуация с коммуникациями и трафиком в этой части города серьезно усугубится, а ощутят на себе это в первую очередь местные жители – те, кто уже давно проживает на этой территории, и те, кто примкнет к ним после покупки жилья в новых жилых комплексах, которые могут здесь появиться. 
Реализация предложенного проекта – серьезный тест как для девелопера, так и для органов местного самоуправления городского округа Самара. Успех проекта будет определяться способностью участников инвестиционно-строительного процесса и регулятора найти баланс частных и публичных интересов и зафиксировать этот баланс в градостроительных и правовых решениях. Для города критически важно сохранение рассматриваемой территории в системе общегородского обслуживания, ее проницаемость для пешеходного трафика и непрерывность набережной. Для горожан – сохранить возможность интересного и разнообразного отдыха на набережной Волги. Для коммерческих и развлекательных заведений важно избежать конфликта с жителями жилых секций, ограничений, вытекающих из соседства с жильем. Для жителей самого комплекса важно иметь возможность жарким субботним утром отправиться на пляж, позавтракав по пути в «ЯРе», а потом после обеда побегать на теннисном корте, зарезервировав на вечер бильярдный стол в «Клапштосе». И остаться с ощущением, что вся эта замечательная инфраструктура была придумана и построена ради них. Все это требует массы микрорешений: разделение пешеходных потоков, изменение графика работы и стиля обслуживания в расположенных на территории КИНАПа заведений, устройство зон для эксклюзивного обслуживания жителей, профилактика установки бесконечного числа ворот и шлагбаумов.  Навыка решения таких задач в Самаре нет, но хочется надеяться, что инвесторы уделят деталям должное внимание. По большому счету, это в их интересах.

---

Юлия Овечкина
Генеральный директор риелторского агентства «Огни Самары»

 
«Сама по себе площадка бывшего завода «Кинап» - безусловно, знаковое место для города. Реализация крупного проекта на такой территории однозначно требует глубокого изучения мнения общественности, профессионального архитекторского сообщества. Реализация исключительно на коммерческой основе, ради извлечения девелоперской выгоды здесь будет неверным и недальновидным шагом. Квартиры в домах, расположенных непосредственно выше площадки «Кинапа», могут немного потерять в конкурентоспособности, но сильно их стоимость не упадет: все же это центр города, и качественная «вторичка» здесь имеет сформированную структуру стоимости даже без учета вида на Волгу. К тому же вторичное жилье в этой локации и новостройки, которые могут здесь появиться, - это все же объекты из разных качественных и ценовых сегментов, так что прямого влияния, скорее всего, не будет».




Владимир Верещагин
Собственник квартиры в доме на ул. Молодогвардейской/Невской


«В нашем доме практически нет объявлений о продаже жилья, многие мои соседи, как и я, живут здесь большую часть своей жизни и никуда не собираются переезжать. Это прекрасное место рядом с набережной, и с верхних этажей открывается вид на Волгу и прилегающую территорию. На мой взгляд, этот участок города совершенно сложился, и затевать здесь масштабную стройку нет никакого смысла. Кроме, естественно, смысла коммерческого. Уверен, что всем «местным» вряд ли понравится, что в пейзаж за окном сначала «влезут» краны, а потом и сами «высотки»».


 
Елена Матвейчук
Жительница дома на ул. Осипенко, 3


«Конечно, современное жилье в шаговой доступности от набережной будет пользоваться спросом, если только это не запредельные по цене предложения вроде ЖК «Ладья». Наш дом тоже на порядок выше своего 5-9-этажного ближайшего окружения, но в данном случае это не так бросается в глаза, потому что дом расположен перпендикулярно береговой линии на спуске. В случае со строительством на территории «Кинапа» недовольных, думаю, будет больше. Меня смущает транспортная доступность: стоит спуститься от нашего дома к Лесной, как характер движения меняется кардинально, особенно в часы пик и летний сезон. Очевидно, что объемы автомобильных заторов здесь только увеличатся».

Проект планировки территории бывшего завода «Кинап» доступен для всех желающих познакомиться с ним ближе и высказать свое мнение относительно планов застройщика в администрации Октябрьского района вплоть до 28 апреля 2016 года. Также свою позицию относительно предстоящей застройки можно отправить в письменном виде по адресу: 443110, г. Самара, ул. Ново-Садовая, д. 20, либо по электронной почте по адресу: oktadm@samadm.ru