Как и в чем копить на квартиру?

Аналитики банковского сектора вместе с участниками рынка недвижимости в один голос утверждают: у существенной части населения есть накопления, которые они в перспективе готовы потратить на недвижимость. Да и вообще в период, когда существенные банковские займы в глазах наемных работников и собственников малого и среднего бизнеса становятся рискованным решением, все чаще вспоминается фантастический сценарий – «накопить на квартиру». Насколько он реален в нынешних условиях и как предпочитают копить на жилье сами будущие покупатели?

Вариант 1: банковские депозиты

«Я покупала свою квартиру во время прошлого кризиса в рассрочку в 2009 году и пришла к выводу, что надо было подождать. Лучший вариант в кризисные годы – хранить деньги на депозитах на небольшие сроки от трех месяцев до полугода, – уверена жительница Самары Екатерина Поваляева. – Объясню почему: во-первых, в периоды экономической нестабильности ситуация меняется быстро, и вкладом на маленький срок удобно маневрировать, меняя условия с учетом сложившейся обстановки. Во-вторых, можно просмотреть информацию о процентах в банке и принять новое решение, более выгодное на текущий момент. В кризисные годы по депозитным вкладам предлагаются высокие проценты, и это позволяет наращивать объем накоплений быстрее. Так или иначе, в моем случае вышло так: на средства, которые я вложила в покупку 1-комнатной квартиры площадью около 30 кв. м, после кризиса я бы смогла купить небольшую «двушку» – затраты были бы идентичными».

Такой вариант накопления – чуть сложнее, чем «дедовский» способ копить деньги на большую покупку в шкатулке, книге, под матрасом или в любом другом укромном «физическом» месте. Противники этого метода накопления упрекают владельцев депозитов в «лени»: мол, положить деньги на счет и со временем забрать их с процентами – это слишком просто и скучно. Впрочем, немало среди банковских клиентов и тех, кто маневрирует между вкладами и программами, просчитывая малейшую выгоду и постоянно улучшая показатели своих накоплений. Хотя результат здесь всегда будет относительно предсказуем.

«Предположим, человек принял решение положить 1 млн руб. на банковский депозит вместо того, чтобы вкладывать эти деньги в покупку жилья, – рассуждает финансовый консультант Иван Абросимов. – Самые выгодные условия, на которые он может рассчитывать, выбирая вклад сроком на 1 год или около того, – это ставка порядка 12% годовых. Таким образом, за год объем его накоплений увеличится максимум на 120 тыс. руб. Нетрудно посчитать, сколько раз ему потребуется оформлять вклады, чтобы накопить на бюджетное жилье стоимостью, скажем, 2 млн руб. При этом нужно учитывать инфляцию, нестабильное положение ряда коммерческих банков на рынке и возросший уровень недоверия к самим банкам, ведь в обывательском сознании прочно сидит аксиома: в тревожные времена банки ненадежны».

Вариант 2: валюта (в фазе роста)

Этой возможностью наверняка уже успели воспользоваться многие из тех, кто всегда предпочитал держать накопления в твердой валюте. «Копить на жилье в рублях бесполезно, – уверен житель Самары Павел Родионов. – Буквально полгода назад все, кто до этого хранил деньги в долларах, могли позволить себе обменять их по выгодному курсу. А долларовые вклады со «стажем» в несколько лет и вовсе удвоились. Хотя и здесь были свои сложности: я был свидетелем того, как сотрудники банка отказывались закрыть долларовый вклад, а клиент банка жаловался, что «уговаривает» их сделать это уже в течение нескольких недель».

Вариант с накоплением денег на жилье в валюте с недавнего времени начали осложнять ужесточающие условия, касающиеся обменных процедур. Так, с декабря валютные операции с суммами больше 15 тысяч рублей требуют идентификации банковского клиента по паспорту или по специальной анкете на право допуска к обмену валюты. В свою очередь, банки вносят таких клиентов в базу, оценивают их риски и принимают решение об обмене. «Подобные административные ограничения пока лишь добавляют неудобства всем желающим совершить финансовые операции, превышающие мелкий обмен на конкретную цель – например, туристическую поездку за границу, – говорит Иван Абросимов. – Логично предположить, что подобные меры выступают сдерживающим фактором против массовых и хаотичных обменных процессов, но отбить желание совершить эту операцию у людей, замотивированных на конкретную покупку или вложение, введенные банками барьеры, конечно, не смогут».

Вариант 3: другая квартира (или комната – на что хватает денег)

Так выглядит один из путей частного инвестора: выбрать жилой объект мечты и идти к нему через несколько покупок и продаж, возможно, с привлечением ипотечных кредитов и других займов. Недвижимость всегда в цене, и, вложив свои накопления в покупку объекта, их удастся как минимум сохранить. А как максимум – приумножить, при условии, что объект был выбран «правильный». В отделе продаж одной крупной строительной компании рассказали о покупательнице, которая запланировала приобрести 3-комнатную квартиру в одном из строящихся жилых комплексов, расположенных недалеко от центра города. На тот момент ситуация была такова: дому оставалось строиться еще почти два года, а наличных денег у нее хватало на 1-комнатную квартиру. Оформить ипотечный кредит будущая покупательница по субъективным причинам не захотела, продавать свое жилье ради покупки «долевки», в которую сможет переехать не раньше, чем сдадут дом и сделают ремонт, - тоже. В итоге была куплена «однушка», на которую хватает денег. Когда дом достроится, эту квартиру планируется продать, вместе с ней – нынешнее жилье, и уже тогда купить ту самую 3-комнатную квартиру, чтобы сразу делать ремонт и готовиться к переезду.

У подобных вариантов краткосрочного инвестирования с целью накопления тоже есть возможное осложнение: согласно недавним поправкам в действующее законодательство, продать приобретенное жилье и избежать налога с прибыли в 13% теперь можно лишь по истечении пятилетнего срока владения. «Однако если квартира, которая является конечной целью, оказывается дороже, чем продаваемый «промежуточный» объект недвижимости, логично, что налогообложения с такой обменной сделки, совершенной за один отчетный налоговый период, не произойдет, – отмечает юрист Дмитрий Доброхотов. – А в случае с покупкой «долевки» этот вопрос и вовсе может не возникнуть, поскольку можно инвестировать в жилье на этапе строительства, а затем продать на стадии ввода в эксплуатацию по переуступке, не регистрируя свое право на квартиру. Раз право собственности не возникло – то нет оснований для декларирования доходов».

Вариант 4: финансовые инвестиции (средней и высокой степени риска)

Стоит лишь коротко напомнить о многообразии дополнительных инструментов инвестирования, куда входят популярные некогда ПИФы, акции компаний, металлические счета, а также высокорисковые способы накопления средств, которые подчас обещают прирост в размере до 30% годовых, однако такая стратегия далеко не всегда ведет к успеху. Соответственно, и решение о выборе этого канала в качестве основного для накопления денег на жилье каждый принимает для себя сам.

«Процесс накопления денег на большую покупку сам по себе является серьезным испытанием, требующим умения планировать, скрупулезности в подсчетах и, конечно, готовности идти на жертвы и ограничивать себя в тратах, – резюмирует Иван Абросимов. – Такая стратегия подходит далеко не всем, многие, ступив на этот путь, не доходят до конца. К тому же мы сегодня в значительной степени избалованы доступностью крупных кредитов, и к современной ипотеке на первичном рынке это тоже относится. Поэтому существенная часть населения продолжит делать выбор в пользу покупки здесь и сейчас, пусть даже с условием последующей переплаты по кредиту. А стратегия накопления зачастую становится актуальной, когда речь идет не о первом и втором жилье, а, например, о квартире для детей или внуков или о собственном загородном доме».