Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

inkon_new 
Инвестиции в развитие города – ​это профессия
Инвестиции в развитие города – ​это профессия
13:27, 28 Сентября 2016

Инвестиции в развитие города – ​это профессия

Исполнительный директор недавно созданного Фонда содействия развитию города «Вакано» Алексей Ляхов рассказал корреспонденту ММЦ «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» о комплексном подходе к реализации инвестиционных проектов, о новых формах взаимодействия с инвесторами и собственниками объектов, а также о роли новой общественной организации в формировании будущего облика Самары.

О задачах Фонда и работе с инвесторами

— Алексей, расскажите, какие основные задачи будут стоять перед Фондом содействия развитию города «Вакано»?
— Когда мы планировали создание фонда с таким претенциозным названием, мы говорили о целом спектре задач. Например, мы уже привыкли, что в Самаре отсутствует ряд важных для миллионного города сервисов. У нас нет семейного центра развлечений, в удручающем состоянии находится зоопарк, отсутствует городской планетарий… Примеры из разных сфер жизни города можно приводить и дальше. Мы видим, что большая работа проводится за счет бюджетных средств, но в этих же направлениях есть множество возможностей для частных инвесторов. Для того чтобы эти и другие важные проекты были реализованы с привлечением средств частного сектора, необходимо вложиться в разработку концепции, инвестиционного механизма, градостроительное и юридическое обеспечение, найти инвестора. Однако такие проекты зачастую долго окупаются, поэтому частный бизнес не готов брать на себя все риски на предпроектной стадии. Для этого и нужен Фонд. Для нас интересно разрабатывать важные для города инвестиционные проекты, выстраивать отношения с органами власти и привлекать инвесторов. И все это для того, чтобы идеи становились реальностью.
— Для этого необходим какой-то новый подход к работе с инвестпроектами и просто перспективными замыслами?
— Да, для эффективной работы в этом направлении необходим комплексный подход. Важно учесть и градостроительные, и социально-экономические перспективы каждой территории и каждого отдельного земельного участка. Таким образом, одна из задач Фонда — ​разрабатывать эффективные проекты по комплексному развитию территорий и земельных участков. Заказчиком при этом может выступать как государственная организация, так и частная компания и собственник. Недальновидная градостроительная политика и наследие первых лет рыночной экономики уже привели к серьезным проблемам в строительной сфере города. Что мы имеем сегодня? Точечную застройку в центре, необдуманное освоение периферийных районов, дефицит социальной инфраструктуры и при этом огромные пустующие территории в частной собственности. Все это разрывает ткань города и приводит к многочисленным диспропорциям в его развитии. Решить все эти проблемы можно только с помощью комплексного подхода.

Фото_1

— Как вы планируете работать с инвесторами и авторами инвестпроектов? Чем им может быть интересно сотрудничество с Фондом?
— Для инвесторов местного, федерального и международного уровней мы сможем предложить комплексное сопровождение реализации инвестиционных проектов. Для инициаторов проектов в сфере недвижимости оптимальным вариантом сотрудничества станет комплексное управление инвестиционно-строительными проектами «под ключ» (fee development), а также поиск инвесторов и сопровождение инвестиционных сделок. Градостроительные, юридические и финансовые компетенции, а также высокий уровень экспертизы на рынке недвижимости наших ближайших партнеров — ​компании «Октогон» — ​позволят выполнить эту работу с высоким уровнем качества. Фонд также планирует за счет заработанных и привлеченных средств организовать широкий спектр некоммерческой деятельности. Для нас важно поддерживать социокультурные мероприятия по развитию города, организовывать интересные образовательные программы и исследования, участвовать в инициативах по проектированию и реновации общественных пространств, а также помогать продвижению Самары на федеральном и международном уровнях.
— Одной из задач организации станет формирование готовых инвестиционных продуктов и привлечение инвесторов для реализации масштабных проектов, значимых для города. Какими характеристиками будет обладать готовый инвестиционный продукт? Как будет строиться взаимодействие с инвесторами?
— Готовый инвестиционный продукт — ​это прозрачное предложение для инвестора вложить определенную сумму денег и получить с нее доход. Для инвестора такая прозрачность прежде всего означает гарантии по срокам и необходимым затратам. Чем больше проработаны все вопросы, связанные с реализацией проекта, тем понятнее этот проект для инвестора. Соответственно, тем больше вероятность его привлечения. Если вся подготовительная работа проведена в деталях начиная от градостроительного зонирования, стоимости подключения к энергоресурсам и заканчивая особенностями ввода в эксплуатацию, присвоением адреса и получением документов от всех необходимых служб, то становится понятно, что реализация такого инвестиционного проекта — ​дело техники. Отсюда у нас и возникло понимание, как стоит работать с инвесторами. Это не просто модель «вот земля — ​давай что-нибудь построим» или, хуже того, «вот земля, коммуникации — ​по границе». Нет. Вот перед инвестором готовый инвестиционный меморандум с условиями — ​ему остается принять решение, вкладывать средства в этот проект или нет.

О проектах — ​комплексных и социально значимых

— Какой будет роль Фонда в разработке проектов комплексного освоения территорий? Какие первоочередные задачи в этом направлении ставит перед собой организация?
— Комплексное освоение территорий как услуга предназначена для собственников земли, которые пока четко не решили, что они собираются с ней делать. Таких объектов на рынке множество: земля «висит» в продаже лет 10, при этом предлагается по цене 200–300 миллионов рублей — ​и она никому неинтересна. Чтобы на этот объект пришел покупатель, нужно понимание, сколько он сможет заработать. А для этого опять же необходим комплексный подход: ​сначала мастер-план с проработкой градостроительства и маркетинга, потом решение транспортных и инженерных вопросов, затем взаимодействие с органами власти. Только так, поэтапно способен появиться целостный проект, готовый к реализации. И его уже можно продавать вместе с землей. Кстати, не исключено, что итогом всех этих подготовительных мероприятий станет желание собственника земли реализовать этот проект самому.
— Вы упомянули о консалтинговой услуге, которую будет оказывать Фонд. Речь идет о так называемом fee development. Насколько востребованным, на ваш взгляд, сегодня может оказаться комплексное управление инвестпроектами «под ключ»?
— Ряд проектов в Самаре уже реализовывался примерно по такой схеме. Конечно, в условиях макроэкономической нестабильности спрос на эту услугу нельзя назвать ажиотажным. Но со временем все больше людей понимают: пекарня не дает кредитов, банк не печет пирожки. Каждый должен заниматься своим делом, и если для узкопрофильного бизнеса необходима недвижимость, то проще привлечь профессионального управляющего, чем самим нанимать людей и тратить лишнее время. Вместо этого один профессионал способен отвечать за проект во всех деталях.
— Возможна ли в Самаре реализация инвестпроектов с мощной социальной составляющей? Многим городским инвесторам и девелоперам такие замыслы неинтересны. Реально ли воплотить подобные инвестпроекты в жизнь силами приглашенных инвесторов или «уговорить» решиться на них представителей местного бизнеса?
— Одна из наших принципиальных задач — ​реализация проектов именно с высокой социальной значимостью. Действительно, сроки окупаемости в данном случае часто выходят далеко за горизонт планирования. Поэтому большинству инвесторов они и неинтересны. Мы рассчитываем здесь на два компонента потенциального успеха. Первый — ​со временем привлечь ресурсы для инициирования таких проектов. Второй — ​инициировать проекты государственно- и муниципально-частного партнерства и стать в этом экспертами.

Фото_2

О перспективах городского развития

— Обозначьте три городские локации, которые, на ваш взгляд, обладают самым большим инвестиционным потенциалом. С чем связан такой выбор?
— К таким локациям лично я бы отнес площадку вокруг стадиона, всю территорию между Самарой, Новокуйбышевском и Лопатино, а также, при необходимой подготовительной работе, исторический центр. Однако хочу отметить, что в своей работе мы будем уделять внимание прежде всего не локациям, а тем функциям, которые в городе не реализованы. Предстоит оценить потенциал реализации многих красивых идей, рассчитать возможность привлечь к ним внимание инвесторов. Очевидно, что городу и его жителям нужен красивый ландшафтный зоопарк, очевидно, что необходим планетарий, современные аттракционы, красивые общественные пространства, существенно больше бассейнов.Второй крупный блок вопросов заключается в создании рабочих мест, привлечении в Самару индустриальных инвесторов. Здесь довольно большую работу проводят органы власти, и мы планируем к этому процессу подключиться. В частности, мы нацелены на взаимодействие с собственниками земель промышленного назначения именно с целью привлечения индустриальных инвесторов и создания высокооплачиваемых рабочих мест. Новые рабочие места со стратегической точки зрения — гораздо более важная задача, чем просто комфорт и уровень благоустройства. Дайте людям возможность заработать — ​и они смогут себе позволить сервисы высокого качества, что опять же повысит окупаемость социально значимых проектов.
— Как вы определяете, какие проекты городу необходимы? Насколько вы открыты для потенциальных партнеров?
— Прежде всего, по поводу открытости. Мы максимально открыты для всех идей и предложений, связанных с развитием города. Более того, в перспективе рассчитываем отработать технологии краудфандинга, чтобы горожане сами могли рублем голосовать за те проекты, которые нужны городу и людям. Вместе с тем краудфандинг — это не первый этап деятельности Фонда. Отвлечь финансовый ресурс от своих потребностей — ​задача не простая даже для предпринимателей, у которых, на первый взгляд, средства есть. Мы с этим неоднократно сталкивались и понимаем, что необходимо заработать репутацию и авторитет, а они приходят только с первыми результатами работы. Но шаг за шагом мы будем к этому двигаться.Однако мы рассчитываем на помощь тех людей, которые не равнодушны к своему городу, поддерживают цели и задачи фонда и готовы к реальным делам уже сейчас. Ведь кроме крупных инвестиционных проектов городу необходимы небольшие конкретные вещи, которые можно и нужно делать довольно оперативно. Необходимо проводить городские исследования, необходимы качественные образовательные программы для городских лидеров, необходимо организовывать совместную работу по генерации проектов развития, а также последующей их реализации. У меня есть четкое понимание, что профессиональная реализация этих задач требует ресурсов, и мы приглашаем всех, кто имеет возможность помочь в реализации таких проектов, стать причастными к развитию города. 
Комментарии
Комментариев нет