Редевелопмент по-самарски

Проекты редевелопмента бывших промышленных зон — это целое направление в строительном бизнесе и очень перспективный вектор развития самарского строительного сектора. Сегодня в городе в разной степени готовности находится несколько проектов промышленного редевеломпента: их объединяет амбициозность и комплексность замысла, внушительные объемы нового жилья «на выходе» и способность существенно повлиять на инфраструктурную и транспортную среду в городе. Мы рассмотрели самые заметные строительные замыслы в этой сфере, чтобы понять, чем они живут сегодня и какие перспективы их ожидают в ближайшее время. 
Суть проекта: современный жилой квартал с сопутствующими инфраструктурными объектами. Проект подразумевает строительство жилья эконом- и бизнес-класса, коммерческого объекта - торгово-развлекательного центра (150 тыс. кв. м), а также объектов социального назначения (школа, детский сад, детские площадки, парковые и прогулочные зоны).  
Локация: площадка бывшего завода имени Масленникова (Октябрьский р-н) общей площадью около 500 тыс. кв. м. 
Подробности: авторы проекта освоения этой территории предлагают разбить всю площадку на 8 кварталов. На территории планируется возведение нового микрорайона с приданием ему общественно-деловых и культурных функций. Предположительная высотность жилых построек составит от 5 до 24 этажей. Помимо жилья на территории бывшего завода могут появиться два детских сада, школа, поликлиника, подземная парковка и три парковые зоны. Из планируемых в рамках строительства объектов коммерческой инфраструктуры стоит отметить 2-этажный торговый центр площадью 115 тыс. кв. м. Наконец, проект строительства на ЗиМ предполагает благоустройство зоны набережной. Предполагается, что новая набережная будет увязана с существующей, а существующая подпорная стена будет продлена. Проект планировки территории бывшего завода был одобрен на публичных слушаниях.  
Эскизный проект жилого комплекса на территории ЗиМ разработала компания «Интерстрой». По Генплану эта площадка попадает в зону жилой застройки повышенной этажности и зону объектов системы обслуживания. Проект строительства предполагает возведение сверхплотной жилой застройки на территории 1,38 га, состоящей из одного 4-секционного и трех точечных 18-этажных жилых домов с двухуровневым паркингом и встроенными коммерческими помещениями. Три здания ЖК, выходящие на магистраль, предлагается объединить стилобатом, в котором со стороны двора расположится паркинг на 190 машино-мест.  
Спортивные, детские и рекреационные площадки авторы проекта ЖК предложили разместить на крыше паркинга. По проекту в жилом комплексе будет представлено 59% 1-комнатных квартир и студий, 37% 2-комнатного жилья и 4% «трешек». Монолитный каркас в строительстве позволит корректировать варианты планировок в зависимости от запросов будущих покупателей. Еще одна любопытная архитектурная деталь — планируется остеклить 70% фасадной части ЖК, чтобы создать эффект максимально просторного и светлого жилья. Из объектов инженерной инфраструктуры жилой комплекс хотят оснастить встроенными трансформаторными подстанциями, современной системой мусороудаления.  Актуальное состояние: во второй декаде августа стало известно о победителе торгов на реставрацию здания фабрики-кухни, расположенной на территории ЗиМа. Новую жизнь в объект культурного наследия вдохнут специалисты петербургской компании «Гранд». Реконструкция затронет каркасы самого здания: планируется укрепить балки, колонны, стены, обновить  несущие элементы здания - знаменитые «серп и молот». Кроме того, в здании проведут гидроизоляцию подземной части, поменяют крышу и лестницы, отреставрируют фасад, установят лифты.  
Завершить реставрационные работы на самарском объекте питерцы планируют к декабрю 2017 года. Стоимость контракта составляет 575 миллионов рублей.  
Что касается глобального освоения территории ЗиМа, то пока планы остаются планами. Проект жилого комплекса по-прежнему размещен на сайте проектной организации, заметных подвижек и изменений на самой площадке пока нет.  

  Перспектива реализации: пожалуй, основных последствий для всего города у этого проекта в случае удачного старта и завершения будет два. Во-первых, на один строительный проект больше получит Октябрьский район — лидер по объему спроса и предложения во всем городе. Во-вторых, работы по благоустройству коснутся самого востребованного общегородского пространства — самарской набережной. Если освоение этой территории действительно окажется комплексным, то город получит новое пространство с уникальными общественными и культурными функциями — этому будут способствовать как собственные инфраструктурные объекты всего проекта, так и масштабная реконструкция здания фабрики-кухни, расположенного здесь же.  

---

Суть проекта: жилой микрорайон с целой инфраструктурной сетью, в которую войдут торговый и офисный центры, гостиница, парк, школа, детский сад, поликлиника 
Локация: территория бывшего подшипникового завода 4 ГПЗ площадью 40 гектаров 
Подробности: жилой комплекс планируется построить в северо-восточной части квартала, на пересечении улиц Мичурина и Луначарского. По проекту это будет жилье комфорт- и бизнес-класса, с размещением объектов коммерческой и социальной инфраструктуры на первых этажах.  
Помимо жилья на территории бывшего 4-ГПЗ авторы проекта запланировали создание отдельной общественно-деловой и социальной зон. Социальная составляющая проекта будет представлена детской поликлиникой и образовательным комплексом. А частью общественно-деловой зоны станет уже действующий с 2011 года Многофункциональный центр, территориально примыкающий к месту будущей реализации проекта.  
Также на площадке запланировано строительство двух крупных объектов коммерческой инфраструктуры — торгово-развлекательного комплекса вдоль Московского шоссе и отеля класса 3-4*, который планируется разместить ближе к рекреационной зоне всего квартала, рядом с пересечением Московского шоссе и улицы Киевской. Проект отеля рассчитан на 200 номеров с конференц-центром.  

Еще одной инфраструктурной составляющей проекта «Самара-Центр» станут подземные и наземные паркинги для размещения автомобилей местных жителей и посетителей микрорайона. Архитектура проекта также заслуживает внимания: здесь планируется возведение современных высотных зданий овальной и треугольной формы, а также два жилых «прямоугольника» со стеклянными фасадами.  

---

Актуальное состояние: официальных сообщений о ходе реализации и перспективах проекта комплексного освоения площадки 4-ГПЗ в последнее время не поступает. Около года назад горожане подтверждали активность на стройплощадке фотоснимками: велись земляные работы с участием самосвалов и экскаваторов. Также около года назад стало известно, что в реализации масштабного проекта примет участие Самарский областной Фонд жилья и ипотеки. Девелопер планировал застроить 2,1 га на этой площадке. В июне этого года на территории 4-ГПЗ вновь заметили тракторы — нельзя сказать, что участок совершенно заброшен.  
Большое внимание авторы проекта уделяли перспективам дорожного строительства на прилегающей к проекту улице Луначарского. Планы по созданию новой дорожной развязки способны существенно улучшить общую транспортную доступность всей площадки планируемой застройки, и на сегодняшний день эти планы, очевидно, начали претворяться в жизнь.  
Так, на предпоследней неделе августа был обнародован проект строительства дорожного кольца на пересечении Московского кольца и улицы Луначарского. Ожидается, что дорожные работы на этом участке начнутся в сентябре: на месте пересечения планируется организовать дорожное кольцо вытянутой формы длиной 333 погонных метра. Для движения транспорта организуют три полосы, для пешеходов — тротуар. Также на новом кольце появятся три остановки общественного транспорта. Городские власти планируют завершить строительство кольца в 2017 году. Если все так и случится, то ситуация с транспортной доступностью площадки 4-ГПЗ кардинально изменится в лучшую сторону. Дело останется за реализацией самого строительного проекта.  

Перспектива реализации: еще на этапе согласования реализация этого долгоиграющего проекта столкнулась с трудностями, которые, судя по невысокой степени активности на стройплощадке, еще не удалось преодолеть. Впрочем, даже вне зависимости от того, будет ли проект реализован в полном объеме или частично, будет у него один крупный девелопер или развитием каждого участка займутся разные инвесторы, предсказать, как проект застройки повлияет на близлежащее окружение несложно. Спрос на жилье в этой части города стабильно высок, и появление нового качественного предложения в объеме микрорайона незамеченным не останется. Проект «Самара-Центр» существенно изменит облик целого квадрата улиц, окажет существенное влияние на городскую транспортную сеть и значительно увеличит общий объем коммерческой экспозиции в деловом центре города. 

---

Суть проекта: жилой многоквартирный комплекс со встроенными объектами коммерческой недвижимости, подземным паркингом, физкультурно-оздоровительным комплексом и объектами социальной инфраструктуры. 
Локация: территория бывшего завода, расположенного в границах проспекта Карла Маркса, улиц Митерева, Революционной и Печерской (Октябрьский р-н) площадью  около 68 тыс. кв. м. 
Подробности: публичные слушания по смене зонирования этой территории с зоны ПК-1 (предприятия и склады V-IV классов вредности) на зону Ц-3 (зона обслуживания населения местного значения) состоялись еще в 2014 году. Тогда же был принят вариант планировки и межевания территории площадью 68 тыс. кв. м. Девелопером на площадке стала ГК «Новый Дон». Сегодня строительные работы на этой территории активно ведутся, как и реализация квартир в новом жилом комплексе.  
По плану жилой комплекс будет состоять из семи очередей. В рамках первой очереди возводится 11-этажный 4-секционный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями. Эту часть ЖК планируется ввести в эксплуатацию в конце 2017 года. Параллельно с этим застройщик ведет строительство второй очереди — ее планируется сдать в конце 2018 года.  
Известно, что на территории жилого комплекса появятся собственные инфраструктурные объекты — детский сад на 110 мест, школа на 350 мест, подземные и надземные парковочные места, физкультурно-оздоровительный комплекс, а также универсальная спортплощадка. Первые этажи домов девелопер отдаст под размещение объектов бизнеса.  
Квартирографию жилого комплекса можно назвать классической для современных новостроек: площади 1-комнатных квартир стартуют от 40 кв. м, метражи «двушек» во второй очереди расположены в классическом диапазоне 60-70 кв. м, «трешки» представлены в размерах от 90 до 100 кв. м.  

Актуальное состояние: в настоящий момент квартиры в ЖК доступны для покупателей: в первой очереди стоимость жилья составляет 55 тыс. руб./кв. м для 3-комнатных квартир и 59 тыс. руб./кв. м для «однушек». Во второй очереди со сроком сдачи в конце 2018 года в продаже имеются все варианты жилья: квадратный метр в 1-комнатных квартирах стоит 55 тыс. руб., в «двушках» - 54 тыс. руб., в «трешках» - 53 тыс. руб.  
Важной отличительной особенностью всего проекта является тот факт, что квартиры в жилом комплексе будут передаваться собственникам уже в чистовой отделке.  Помимо внутренних отделочных работ в комнатах и санузлах застройщик намерен остеклить балконы и лоджии. Однако посмотреть, как будет выглядеть чистовая отделка, будущие собственники квартир в жилом комплексе смогут ближе к сдаче в эксплуатацию первой очереди. Застройщик планирует оформить «квартиры на показ» и демонстрировать их ближе ко второй середине следующего года.  



Процесс строительства жители города могут наблюдать своими глазами: в первых очередях ЖК он ведется уже на уровне верхних этажей. По словам представителей девелопера, возведение последних жилых секций в рамках этого ЖК намечено на 2018-2019 годы. Объекты социальной инфраструктуры — школа и детский сад — запланированы в четвертой очереди проекта, реализация которой начнется в 2020 году.  

Только цифры 


Перспектива реализации: самым большим опасением потенциальных покупателей и участников рынка является мнение, что транспортная инфраструктура этой локации не выдержит существенного прироста автомобильного трафика, который здесь закономерно случится с окончанием строительства даже первой очереди. Близость транспортного коллапса в этой части города делает еще более осязаемой строительный процесс по соседству: рядом возводится жилой комплекс «Фрегат», чуть дальше расположился ЖК «Печера.РФ». Кроме того, ряд территорий неподалеку от улицы Гаражной также имеет перспективы к освоению в ближайшее время. Например, права на застройку одного из участков высотными домами здесь получила компания «Радамира». Словом, строительная активность на этом участке Октябрьского района зашкаливает, и с точки зрения расположения это место действительно неплохое. Рядом проходят все основные городские магистрали, а это лучший показатель транспортной доступности. Однако качество и пропускная способность этих подъездных путей оставляет желать лучшего: регулярные пробки на Революционной, Гаражной и Дыбенко — тому подтверждение.  
Возвращаясь к самому проекту, стоит отметить, что в случае успешной реализации город получит еще один проект квартального освоения со всей сопутствующей инфраструктурой. Для будущих жильцов это, безусловно, преимущество. Однако факту успешной реализации еще будут предшествовать важные «организационные» вопросы. Площадка, где ведется строительство, до конца не расчищена и не подготовлена, девелопер работает с собственниками гаражей, расположенных на этой территории. Как известно, подобные процессы могут затягиваться и влиять на общие темпы реализации.  

---

Суть проекта: жилой комплекс, являющийся частью масштабного проекта реновации территории на стрелке рек Волги и Самары 

Локация: территория в границах улиц Максима Горького, Кутякова, Водников и Князя Григория Засекина вблизи береговой линии Волги площадью 2,5 га. Ранее здесь располагался самарский завод клапанов 
Подробности: о приобретении СОФЖИ земельного участка под жилую застройку на территории самарского завода клапанов стало известно чуть меньше года назад, осенью 2015 года. Тогда же Фонд озвучил планы по строительству жилья бизнес-класса в этой локации. На момент приобретения земельный участок площадью 2,5 га относился к землям поселений и классифицировался как площадка «под прирельсовую базу, производственные и заготовительные корпуса».  
Напомним, ранее на площадке завода клапанов планировалось строительство крупноформатного объекта коммерческой недвижимости — торгового центра, однако впоследствии от этой идеи решили отказаться в пользу строительства жилья с видом на Волгу.  
Территорию, которую ранее занимал завод, по проекту планируется поделить на два участка, каждый из которых будет впоследствии занят жильем. ЖК будет образован секциями переменной этажности высотой 5-9 этажей, первые этажи планируется отдать под размещение коммерческих площадей. Также проект строительства предусматривает организацию подземного паркинга для жильцов.  
Первый участок, подлежащий освоению, является более протяженным. Здесь смогут разместиться шесть секций жилого комплекса переменной этажности, причем по краям разместятся дома высотой в 5 этажей, дома в середине участка будут 9-этажными, а между ними «вырастут» 7-этажные секции. По модели конуса авторы проекта предлагают застроить и второй участок, только здесь высота центральной секции составит 7 этажей, а по обеим сторонам от нее разместятся две 5-этажки. Жилые секции расположатся полукругом, за счет чего придомовую территорию удастся сделать автономной. Важный бонус для будущих жильцов: обе секции жилого комплекса фасадными частями будут обращены к береговой линии.  
Актуальное состояние: участок, на котором располагался завод клапанов, является частью масштабного проекта реновации исторического центра «Стрелка». О ходе реализации этой части реновационного замысла ММЦ «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» рассказал исполнительный директор СОФЖИ Реналь Мязитов. «СОФЖИ как оператор  проекта «Стрелка» ведет активную работу по приведению этой площадки в соответствие с проектом планировки территории, который утвержден распоряжением Правительства Самарской области от 21.04.2014 г. № 251 Р.  Работа на территории  бывших промзон – процесс кропотливый, сложный, но  благодаря совместным усилиям правительства Самарской области, специалистов СОФЖИ и других заинтересованных сторон  проект развивается. В настоящий момент уже прошел экспертизу  проект  организации работ по демонтажу объектов капстроительства, расположенных на данной территории – складов, административных корпусов. После демонтажа будут запущены работы по формированию земельного участка под будущую застройку.  Проектом планировки территории здесь предусмотрено строительство жилых домов общей площадью  65 200 кв. м, в том числе жилья - 43 800 кв. м. Данная территория является практически последней свободной для застройки, которая расположена на берегу Волги, очевидно, что данное жилье будет востребовано.  Это подтверждает и интерес, который проявляют к участию в проекте инвесторы. Параллельно с  юридическим оформлением данного земельного участка  идет активный переговорный процесс с крупными инвесторами».
Только цифры 

Перспектива реализации: изначально проект жилого комплекса позиционировался как проект жилья «повышенной комфортности», однако, судя по характеристикам и эскизам, эту жилую застройку в историческом центре определенно можно будет отнести к бизнес-классу. Подкрепляться этот статус будет близостью к береговой линии и объектам культурного и архитектурного наследия, расположенным в центре города. Новый ЖК будет хорошо просматриваться с воды и станет одним из строительных проектов, формирующих пресловутое «лицо города» - тот облик Самары, который видят гости, туристы и сами горожане.  
Спрос на жилье с характеристиками повышенной комфортности в историческом центре давно характеризуется как отложенный, и ситуацию не спасают точечные объекты, возникшие здесь в последнее десятилетие. Новый строительный проект при условии «попадания» в своего покупателя с большой долей вероятности будет востребованным и успешным.  

---

Суть проекта: жилой комплекс переменной этажности в границах ул. Новожелябовской и пр. Карла Маркса со встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом 
Локация: на этой площадке в Железнодорожном районе ранее располагался мусороперерабатывающий завод 
Подробности: строительный проект представляет собой комплекс из трех многоэтажных домов, которые окружают придомовую территорию. Процесс возведения происходит в несколько этапов, сдаваться дома также будут по очереди. Первый этап строительства образует дом №3, расположенный перпендикулярно проспекту Карла Маркса. Второй этап включает в себя строительство многоэтажного дома параллельно проспекту и подземного паркинга на 100 машино-мест. На завершающем этапе будет возведен еще один дом во дворе, а также произведено благоустройство всех общественных зон ЖК.  
В жилом комплексе разместится подземный паркинг, также жильцы смогут оставлять машины на наземных парковках на площадках рядом с ЖК и на внутриквартальной территории 
Актуальное состояние: в данный момент девелопер реализует квартиры в домах 1 и 3 жилого комплекса. В доме 3 с наибольшей степенью готовности (сдача достраиваемых секций запланирована на III квартал этого года) в продаже остались единичные варианты. Так, 1-комнатную квартиру площадью 31,54 кв. м можно приобрести за 2,09 млн руб., а «однушка» площадью 43,55 кв. м обойдется покупателям в сумму от 2,8 млн руб. 2-комнатные квартиры площадью 72,33 кв. м предлагаются по цене от 4,14 млн руб. «Трешек» от застройщика в этой секции не осталось. 
В доме 1 вариантов вакантного жилья больше из-за того, что ввод в эксплуатацию запланирован позже. Последние секции этого дома девелопер планирует сдать в III квартале следующего года.  
Например, 1-комнатные квартиры площадью 47,71 кв. м здесь предлагаются по цене от 2,8 млн руб., возможен и более компактный вариант — 38,04 кв. м по цене от 2,4 млн руб. Есть и квартиры минимального метража — жилье площадью 35,46 кв. м по стартовой стоимости в 2,1 млн руб. «Двушки» площадью 71,66 кв. м стоят от 4,09 млн руб., более компактные варианты площадью 61,14 кв. м — от 3,08 млн руб. Представлены в строящемся доме и 3-комнатные квартиры: жилье площадью 83,63 кв. м можно приобрести по цене от 4,2 млн руб.  
Только цифры 

Перспектива реализации: в значительной части строительный проект уже можно считать реализованным. Большинство квартир в строящихся домах уже распроданы: на основании этого можно сделать вывод, что наиболее востребованным форматом жилья среди будущих собственников квартир в ЖК «Желябово.РФ» являются 3-комнатные квартиры, которые по общему объему и разнообразию планировок заметно уступают «однушкам» и «двушкам».  
Также проект отличается понятной локацией — успехом на рынке пользуется предложение доступного жилья, приближенного к центру города. Среди основных локационных «меток» - парк Щорса в 300 метрах, площадь Куйбышева и площадь Славы в шаговой доступности, ожидаемый проект ТЦ «Гудок», а также развитая сеть объектов социальной инфраструктуры. Благодаря локации и ценовой политике девелопера ЖК «Желябово.РФ» объективно удерживает статус одного из самых востребованных на рынке семейных комплексов.  

---

Локация: территория вдоль Московского шоссе между улицами Киевской и Пролетарской ранее принадлежала самарскому хлебозаводу №9 
Подробности: самарский хлебозавод перестал выпускать свою продукцию в конце 2013 года. Некоторое время спустя было выдано разрешение на изменение планировки этой площадки, и вскоре появилась информация о готовящемся строительном проекте в сфере жилья. Участок перевели из зоны ПК-1 (промышленно-коммунальные предприятия) в зону Ц-3 (зона центра деловой, производственной и коммерческой активности при транспортных узлах).  


На площадке планируется строительство современного высотного жилья уровнем не ниже комфорт-класса. Первые этажи жилого комплекса займут встроенные торговые и офисные помещения, прилегающую территорию, как водится, благоустроят. Также не исключено, что попутно со строительством жилья на этой территории появятся объекты социальной инфраструктуры – в частности, в проекте фигурировало строительство детского сада.  
Всего проект предусматривает возведение пяти 25-этажных высоток. Девелопер планировал начать с застройки участка со стороны улицы Пролетарской, здесь появится два первых здания микрорайона. Вторая очередь строительства предполагает размещение еще трех жилых комплексов по Московскому шоссе. Вопросы транспортной инфраструктуры в проекте также прописаны: планируется оборудовать заезды с улиц Пролетарской, Гагарина и Киевской.   Актуальное состояние: не исключено, что до конца этого года строительный проект претерпит заметные изменения. Как рассказал корреспонденту ММЦ «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» руководитель коммерческого управления ГК «Форра» Сергей Федькин, в данный момент обсуждается вариант оптимального освоения земельного участка с позиции рентабельности. Так, девелопер рассматривает два основных варианта строительства: возведение собственного жилого комплекса (очевидно, такой план освоения приближен к первоначальному проекту застройки) и возведение жилья наряду с крупноформатным коммерческим объектом — торговым центром. «Вопрос о формате освоения площадки пока открыт, но будет решен в ближайшие месяцы, ориентировочно до конца года, - сообщил Сергей Федькин. - Основная задача сейчас — определить пропорции объектов жилой и коммерческой недвижимости на этой территории».  
Напомним, планы по строительству торгового центра на площадке бывшего хлебозавода ранее уже озвучивались, и сейчас, судя по всему, девелопер вновь вернулся к их рассмотрению.  
Перспектива реализации: участок, где начнется строительство, является частью сформировавшегося делового центра города, локации с развитой коммерческой инфраструктурой. При этом интерес к этой территории у покупателей жилья стабилен: место отличается хорошей транспортной доступностью, уже сложившимся коммерческим обликом и близостью к центральным районам города. Буквально напротив площадки, подлежащей освоению, расположен еще один ожидаемый проект редевелопмента - «Самара-Центр», в котором также запланирована жилая составляющая. Ожидать интереса к проекту строительства на месте бывшего хлебозавода следует, в первую очередь, от тех, кто работает в этом районе города, а также от тех, кто живет неподалеку в «улучшенках» и «сталинках». Новое жилье здесь до сих пор в дефиците, так что внимание к осваиваемой площадке будет вполне ожидаемым.