Вход
Журнал
Подписаться
Соцсети
Вконтакте
Контакты
Поиск
Драйверы инвестиционного климата
Скорость и регулярность, с которыми в регионе реализуются строительные проекты, активность девелоперов и инвесторов, работающих в регионе или приходящих в него из других городов и стран, атмосфера оживленности и заинтересованности общим делом – все это важнейшие признаки инвестиционной привлекательности региона. Как с этим набором, формирующим правильный инвестклимат, обстоит дело в Самаре и области, а главное – как сделать условия для привлечения и работы инвесторов в регионе более интересными?
Круглый стол с конкретными задачами и перспективой регулярности Целый спектр важных и наболевших вопросов в сфере строительства и инвестирования в новые проекты обсудили участники круглого стола, который мультимедиацентр «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» организовал 21 июля 2016 года. Соорганизатором мероприятия «Инвестиционный климат в строительстве Самарской области: драйвер развития» выступило региональное министерство строительства. Также организовать мероприятие с максимальным комфортом для всех участников помогли генеральный партнер – Самарский областной Фонд жилья и ипотеки и партнер – Банк ВТБ24 (ПАО). Четырехчасовая дискуссия прошла в конференц-зале отеля Holiday Inn и собрала за одним столом представителей муниципальной и региональной власти, девелоперов и инвесторов из Самары и Тольятти, участников строительного рынка и профессионалов в сфере недвижимости.
.jpg "Круглый стол 21.06 (3)")
Четырехчасовая дискуссия прошла в конференц-зале отеля Holiday Inn и собрала за одним столом представителей муниципальной и региональной власти, девелоперов и инвесторов из Самары и Тольятти, участников строительного рынка и профессионалов в сфере недвижимости
Важнейшим поводом для встречи стали результаты очередного федерального рейтинга городов, оценивающего инвестиционную привлекательность. Так, по данным проведенного аналитиками исследования Самарская область оказалась на 41 месте с точки зрения оценки инвестиционного климата в целом и климата в строительстве в частности. В прошлом году наш регион занимал 44 строчку, и, конечно, случившееся за год движение нельзя оценивать положительно. «Мы понимаем, что в рамках нашей страны этот показатель - не то, чего наш регион достоин, не то, к чему нужно стремиться, - задал тон дискуссии председатель Общественного совета при министерстве строительства Самарской области, директор ООО «ОКТОГОН», главный редактор журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» Олег Никитенко. - При этом мы много в последнее время говорим о необходимости что-то делать, какие-то улучшения действительно происходят, и многие застройщики их отмечают – это показывают и опросы, и экспертные оценки. Тем не менее, мы, видимо, недостаточно делаем и движение более быстрыми темпами возможно только в условиях открытого, честного диалога между строительным бизнесом (девелоперами, застройщиками, собственниками земельных участков) и всеми органами государственной власти и местного самоуправления, которые участвуют в регулировании этих процессов, в принятии соответствующих решений. Наш круглый стол – это попытка осмыслить происходящее и сформулировать некое техническое задание, в том числе самим себе и органам власти, потому что формирование инвестиционного климата - это дорога с двусторонним движением».
Таким образом, у мероприятия, посвященного инвестклимату, оказалось две важнейших задачи. Первая – в ходе обсуждения сформулировать общую резолюцию от всех участников строительного сектора, которую впоследствии планируется направить в органы власти в качестве рекомендаций по изменению ситуации от участников профессионального сообщества. В эту резолюцию должны войти те задачи, которые профессионалы строительного рынка и представители органов власти считают первостепенными для реализации. Вторая задача, которую также поддержали все участники круглого стола, - сделать такие «мозговые штурмы» регулярными, встречаться раз в квартал и анализировать, какие изменения за это время произошли или не произошли. «Системность и неослабевающее внимание к этим проблемам могут привести нас к правильным решениям», - подчеркнул Олег Никитенко.
.jpg "Круглый стол 21.06 (5)")
Участники строительного рынка занимают четкую позицию: они не обязаны разбираться в тонкостях подключения к инженерным сетям, но рассчитывают, что органы власти как минимум смогут предоставлять им исчерпывающую информацию
Как органы власти работают над улучшением инвестклимата? Говоря о том, что положительные сдвиги во взаимоотношениях девелоперов и инвесторов с одной стороны и органов власти с другой, представители профильных министерств и департаментов, принимавшие участие в работе круглого стола, были объективны. Так, и.о. министра строительства Самарской области Андрей Крикуненко отметил, что за последние полтора года для улучшения инвестиционного климата в регионе было сделано немало. «Мы сформировали эталоны правового регулирования процедур, есть понимание, что удовлетворенность застройщиков работой органов местного самоуправления выросла до 90%. Сегодня наша основная задача в этой сфере – постоянное улучшение работы сотрудников на местах, консультирование. Также мы понимаем, что многое зависит в том числе от взаимодействия инвесторов с сетевыми компаниями – положительный опыт взаимодействия здесь тоже есть. В целом же, вектор таков, что мы планируем плотнее работать со всеми сторонами строительного процесса, чтобы понять, как министерство может помочь в решении назревших проблем».
И тем не менее: несмотря на очевидную активность регионального Минстроя в решении вопросов, связанных с упрощением работы девелоперов и инвесторов в области, далеко не все участники строительного рынка ощутили старт изменений на себе. В самом начале обсуждения представители строительных компаний Самары затруднились сказать, каких действий по улучшению инвестклимата в регионе они ждут от властей – подчас не ждут ничего, потому что не понимают, как органы власти могут им помочь в решении задач по реализации проектов. «Для нас инвестпривлекательность не сильно зависит от органов власти, - признался генеральный директор УК «Альянс-Менеджмент» Данил Либуркин. - Наша компания не так плотно работает с регионом и министерствами: в моменте мы строим немного, не более 20-30 тысяч квадратных метров. Поэтому у нас нет пожеланий к тому же министерству, мы не понимаем, как оно может нам помочь улучшить инвестпривлекательность. Это вопрос к экономике в целом: будут деньги в экономике страны, будут и квартиры продаваться». Означает ли такая позиция, что муниципальная и региональная власть может работать со сложившимися индифферентными или негативными настроениями в строительном секторе с большей интенсивностью? Андрей Крикуненко признал, что самое большое количество пока не разрешенных вопросов от девелоперов сосредоточено именно в Самаре. «В городе действует разбросанная сеть подразделений и департаментов, которые проводят согласование той же разрешительной документации, - отметил и.о. министра. - Сейчас мы прорабатываем вопрос, как можно сделать так называемое единое окно, где заявители смогут и получить разрешение на строительство, и согласовать проект. Это позволит уменьшить сроки и количество согласующих инстанций. На сегодняшний день это действительно самая острая проблема».
Таким образом, административные барьеры и длительные процедуры согласования строительных проектов на разных этапах остаются самой большой головной болью девелоперов и инвесторов в процессе их взаимодействия с органами власти. Именно снятие этих барьеров, сокращение издержек, уменьшение сроков ожидания отклика, раскрытие информации о сетях снижает административные издержки и делает регион инвестиционно привлекательным. Соответственно, пока участники строительного рынка будут не удовлетворены этой частью процесса, инвестклимат в регионе и областной столице нельзя будет считать благоприятным.
.jpg "Круглый стол 21.06 (1)")
Андрей Крикуненко признал, что самое большое количество пока не разрешенных вопросов от девелоперов сосредоточено именно в Самаре
В то же время представители городской власти отмечают, что положительные сдвиги в процессе выдачи разрешительной документации на строительство определенно есть. «Во-первых, разработаны административные регламенты на уровне субъекта, которые позволяют всем органам муниципальной власти четко осуществлять государственные полномочия. Существует строгая система контроля над выдачей документации, практически сплошным методом идут проверки прокуратуры, Минстроя, и все случаи срыва сроков разрешительной документации очень серьезно наказываются, - рассказала заместитель руководителя Департамента градостроительства городского округа Самара Елена Бондаренко. - Органы муниципальной власти знают, что каждый день просрочки чреват наказанием. Если Градкодексом предусмотрен срок выдачи разрешения на строительство от момента подачи в течение 10 дней, то в Самаре за последние два года это т срок в среднем составляет около 7 дней. Конечно, возможности для еще большей оптимизации процесса есть и здесь: например, мы видим, что в отдельных муниципальных образованиях сроки выдачи разрешительной документации составляют и 3 дня. Мы как орган власти тоже стремимся к этому сроку».
Кстати, недавние изменения в Градостроительном кодексе на федеральном уровне также способствуют сокращению сроков выдачи разрешительной документации. Теперь установленный минимальный срок для межведомственных запросов сокращен с пяти до трех дней. Таким образом, очевидно, что и на федеральном, и на местном уровне важным вектором работы органов власти является стремление как можно быстрее выдавать разрешительную документацию инвесторам. Работает ли это на улучшение общего инвестклимата? Безусловно. Но при этом сами представители профильных ведомств отмечают, что проблема не в быстрой выдаче документов, а в том, чтобы предоставлять инвесторам поле для деятельности – а именно земельные участки для освоения.
В доказательство этого постулата заместитель руководителя департамента градостроительства городского округа Самара Елена Бондаренко привела показательную статистику: в 2015 году в Самаре состоялось 15 аукционов на развитие застроенных территорий, при этом 14 из них прошли «вхолостую». Участниками аукционов стали лишь пять инвесторов – таков наглядный интерес представителей строительного бизнеса к площадкам под застройку, доступным в Самаре. Ситуация усугубляется тем, что свободных территорий под застройку, не обремененных ветхими строениями и правами третьих лиц, в городе не осталось еще в 2013 году. «Экономика такова, что, подчас, при входе на развитие застроенных территорий затраты на расселение и снос жилья и подготовку площадки не окупят затраты инвестора при стоимости конечного продукта – квадратного метра. В сегодняшней ситуации кризиса это еще больше усугубляется», - убеждена Елена Бондаренко.
Инвесторам нужны «упакованные» предложения и максимум информации Основная причина, по которой инвесторы не рискуют участвовать в аукционах на развитие застроенной территории, связана с боязнью участников строительного рынка приобрести «кота в мешке». Именно так о большинстве участков-лотов, выходящих на аукционы от власти, отзываются сами девелоперы и их представители. «От иногородних инвесторов сегодня поступают запросы на участие в аукционах, - рассказала представитель АО «Российский аукционный дом» в Поволжском регионе Мария Иванова. – Но они не доходят до участия в аукционах, потому что земельные участки не упакованы как инвестпродукт для вложений сторонних людей. То, как подготовлены эти площадки, какая информация по ним собрана, даже оценке не подлежит. Заходит инвестор и не знает до конца, сколько он должен людей расселить, а с сервисной компанией диалог вести невозможно, потому что у него нет прав на участок. Поэтому так важно научиться готовить площадки для аукционов, чтобы были прозрачными и предсказуемыми условия на входе». Участники строительного рынка, присутствовавшие на обсуждении, согласились: многим уже приходилось выяснять информацию по осваиваемым земельным участкам самостоятельно, многие из-за отсутствия этой информации не рискнули заходить на участок для освоения. Очевидно, что проблема есть и должна быть решена путем взаимодействия инвесторов и властей: одним нужно сформулировать четкий запрос на предоставление информации о выходящем на аукцион участке, другим собрать все эти сведения и подготовить их вместе с участком в формате пакетного предложения.
Между тем среди участников круглого стола высказывались и кардинальные мнения о том, что аукционы на развитие застроенных территорий – механизм вовсе не рабочий и требующий замены. «На мой взгляд, мы зря уперлись в этот институт, связанный с развитием застроенных территорий, - рассуждал исполнительный директор Ассоциации «Совет муниципальных образований Самарской области» Дмитрий Славецкий. - Кто будет кота в мешке покупать? Любой вменяемый инвестор не станет участвовать в этих играх, не зная, чем они закончатся. Но это не значит, что нельзя развивать застроенные территории иным способом. В Самаре не было, например, предложений по реализации масштабных инвестпроектов по развитию застроенных территорий, где землю можно предоставлять без аукционов. Можно ввести определенный конкурсный отбор для прозрачности этих процедур, подумать и синтезировать все наработки».
.jpg "Круглый стол 21.06 (7)")
Участники строительного рынка, присутствовавшие на обсуждении, согласились: многим уже приходилось выяснять информацию по осваиваемым земельным участкам самостоятельно, многие из-за отсутствия этой информации не рискнули заходить на участок для освоения
Понятно, что для успешного старта и развития инвестиционных проектов в регионе девелоперам необходим новый стандарт раскрытия информации о территории. Пусть на первом этапе он не будет реализован в формате современных геоинформационных систем, но есть основные сведения, без обладания которыми инвестор на площадку просто побоится заходить. Среди них – информация об инженерных сетях на участке (их местоположение, актуальное состояние и перспективы оптимизации и замены), информация об общем количестве собственников на участке (как зафиксированы права, как соотносятся собственники и общее количество объектов недвижимости). «Проблема в том, что даже в процессе стартового освоения территории появляются новые собственники и незамеченная ранее сетевая инфраструктура, - отметил Олег Никитенко. - Предположим, инвестор проделал огромную работу, обошел все инстанции, собрал информацию, получил предварительное одобрение банка, собрал все визы на реализацию проекта, зашел на территорию, а там обнаружилась какая-то труба за 100 миллионов или появились новые жильцы. У него вырастают затраты – банк начинает нервничать. Власть деньгами не поможет, чтобы оперативно разрешить ситуацию. Так и возникают проблемы с разрешительной документацией: вся система не настроена на быстрое прохождение процессов».
При этом система информационного обеспечения градостроительной деятельности в Самаре есть – в виде электронного ресурса с общей базой. Но, как призналась Елена Бондаренко, сегодня существуют объективные сложности с тем, чтобы дать к этой системе открытый доступ всем инвесторам и застройщикам. «В частности, есть ограничения, связанные с безопасностью этих сведений, - подчеркнула Елена Бондаренко. - Необходим некий правовой режим, который позволит дать доступ к этой системе широкому кругу пользователей. Тем, кто заинтересован в развитии застроенных территорий, мы эту информацию даем в соответствии с федеральным законодательством. Однако если кто-то захочет зайти в интернет и посмотреть эти сведения, это у него не получится».
.jpg "Круглый стол 21.06 (2)")
«Существует строгая система контроля над выдачей документации, практически сплошным методом идут проверки прокуратуры, Минстроя, и все случаи срыва сроков разрешительной документации очень серьезно наказываются»
Еще одна проблема с информационным сопровождением земельных участков под застройку связана с тем, что в процессе городского строительства на протяжении десятилетий в эту информационную базу попали далеко не все сети – немало объектов с неустановленным правом собственности, которые обнаруживаются «случайно» в процессе освоения территорий. Однако эти сведения тоже должны быть доступны для инвесторов – в этом сомнений нет.
Банки и инвесторы: кредит недоверия? Еще одной важной проблемой, оказывающей влияние на активность инвесторов и девелоперов в регионе, является сложная актуальная ситуация взаимодействия представителей строительного сектора с кредитными организациями. Строительный бизнес для банков – по-прежнему один из самых рискованных, а потому получить финансовую поддержку на реализацию проекта так сложно. Хотя рабочие механизмы в регионе есть – о них рассказала управляющий директор по ипотечному кредитованию Филиала №6318 ВТБ24 (ПАО) в Самаре Екатерина Маклакова. «Есть два варианта кредитования наших партнеров: проектное финансирование в чистом виде под строящийся объект и залоговое финансирование, которое предлагает каждый банк на разных условиях. В залоговом кредитовании пробелов нет - банки готовы работать. Проектное финансирование – это рабочая схема, которая есть у крупнейших игроков кредитного рынка, но данный процесс очень сложно согласовывается. Не всегда есть возможность показать опыт строительной компании на рынке, потому что зачастую новые проекты реализует на земельном участке новое юрлицо, входящее в группу компаний застройщика. Кроме того, многие строительные компании ведут параллельный бизнес, и у них есть направления, которые нам сложно вычленить. Наконец, рассчитывать на лучшие условия кредитования застройщик может, заручившись гарантиями местного административного ресурса. Словом, рассчитывать на проектное финансирование может только очень понятный продукт с готовой математикой и поддержкой на административном уровне».
По данным банка ВТБ, кредитующего застройщиков, в данный момент у организации есть лишь несколько кредитуемых объектов формата точечной застройки в рамках проектного финансирования. В чистом виде экономических проектов с участием застройщиков нет ни в одном регионе по причине высоких рисков, связанных с реализацией подобных кредитных программ.
Тольяттинский опыт: показательный и перспективный В работе круглого стола принимали участие представители власти и строительного сектора из Тольятти – для всех участников это стало возможностью обменяться опытом по привлечению инвесторов и взаимодействию застройщиков с органами власти. Поучиться у Автограда действительно есть чему: по результатам социологических опросов, общий уровень удовлетворенности застройщиков работой городских властей буквально за последний год-полтора сместился от крайне негативного к конструктивному и положительному. Более того, опыт успешной работы с иногородними застройщиками у города тоже есть. «В Тольятти успешно работает казанская компания, и, несмотря на сложную рыночную ситуацию, застройщик выполняет план продаж по городу, - рассказала и.о. заместителя мэра по строительству и имущественным отношениям городского округа Тольятти Евгения Бычкова. – Мы взаимодействуем с ними довольно плотно, и еще не было жалоб, что наши административные барьеры кардинально отличаются от казанских, что у них возникают какие-то сложности в реализации именно тольяттинского проекта».
.jpg "Круглый стол 21.06 (8)")
Строительный бизнес для банков – по-прежнему один из самых рискованных, а потому получить финансовую поддержку на реализацию проекта так сложно
О специфических отличиях, формирующих инвестклимат в Самаре и Тольятти, рассказал Дмитрий Славецкий. «В Самаре и Тольятти инфраструктура, обслуживающая инвестора и в конечном итоге формирующая инвестклимат, разная, - убежден эксперт. - Навскидку могу сказать, что Тольятти есть как минимум три конкурентных преимущества по сравнению с Самарой. Первое - это работа в части обеспечения инвесторов инфраструктурой. ПЗЗ в Тольятти «влиты» в кадастр, и инвестор может получить информацию о зонировании территории непосредственно из кадастра, чего нельзя сделать в Самаре и других частях региона. Второе – Тольятти в свое время обеспечило информатизацию мест, где проходят сети. Это очень актуальная для Самары проблема. У нас один застройщик кладет трубу, а следующий не знает об этом, «врубается» в нее и разрушает. В Тольятти эту информацию аккумулировали и могут предоставить застройщикам. Третье – это недавнее изменение в ПЗЗ Тольятти в части приведения в соответствие с классификатором по видам разрешенного использования – это также немаловажно. Безусловно, к большой цели создания комфортного инвестиционного климата нужно идти шаг за шагом, но в Тольятти эти шаги более заметны».
Конечно, в Автограде есть свои проблемы, влияющие на привлекательность инвестиционного климата. Участники круглого стола среди таковых сложностей называли дороговизну инженерных сетей, большой объем земли в частной собственности. «Нашей задачей было организовать эффективное взаимодействие между застройщиками и собственниками земель и присоединить к этому диалогу представителе ресурсоснабжающих организаций, - поделился руководитель департамента градостроительной деятельности мэрии городского округа Тольятти Сергей Арзамасцев. – Плановое освоение территорий невозможно без этих трех участников процесса, а мы взяли на себя роль куратора, объединяющего их».
Расставили сети: как наладить диалог между девелоперами и ресурсными организациями? Существенная часть заседания круглого стола была посвящена проблеме взаимодействия инвесторов и девелоперов с ресурсоснабжающими организациями. Сегодня это настоящая территория конфликтов, взаимных обвинений и попыток сэкономить в ущерб другому. Как прийти к конструктивному взаимодействию и какую роль могут взять на себя органы власти в этом процессе?
Руководитель управления департамента энергетики и коммунальной инфраструктуры Министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области Вадим Маслов рассказал, что основные вопросы, с которыми застройщики приходят в министерство за консультацией, связаны с высокой стоимостью тарифов и ощущением «постоянного обмана» со стороны ресурсных компаний. «Между тем стоимость тарифов на технологическое присоединение в Самаре – средние по ПФО, а по общероссийским меркам располагаются ниже середины. Я говорю именно о стоимости технологического присоединения, потому что тарифы – это инструмент. Из-за неразвитой инфраструктуры конечная стоимость оказывается достаточно высокой: по сути, сам уровень тарифа в структуре общей стоимости составляет около 10%, а остальная часть – это объем работ, которые необходимо выполнить с расчетом этого тарифа».
В существующих условиях застройщик может сам выбирать меню тарифа и оптимизировать уровень финансовой нагрузки – законодательно такое право у него есть. «Если квалифицированный застройщик правильно использует соответствующее меню и законодательство, он может на 20-30% в рамках существующей системы сократить свои издержки, - советует Вадим Маслов. – Мы, в свою очередь, пытаемся сохранить баланс интересов между ресурсоснабжающими организациями и застройщиками. Именно застройщикам могу рекомендовать создавать структуры, которые внутри строительной компании могут оптимизировать процесс подключения в рамках законодательства и существующего тарифного меню».
.jpg "Круглый стол 21.06 (6)")
«Если квалифицированный застройщик правильно использует соответствующее меню и законодательство, он может на 20-30% в рамках существующей системы сократить свои издержки, - советует Вадим Маслов
Однако предложение разобраться с тарифами на подключение и тонкостями законодательства в этой сфере встретили ощутимый протест со стороны девелоперов и их представителей. Участники строительного рынка занимают четкую позицию: они не обязаны разбираться в тонкостях подключения к инженерным сетям, но рассчитывают, что органы власти как минимум смогут предоставлять им исчерпывающую информацию по сетевой инфраструктуре на осваиваемом участке, а как максимум – выступать нейтральным посредником в общении с «ресурсниками». «Почему бы в структуре министерств не создать подразделение для консультаций застройщиков по вопросам подключениям к инженерным сетям? – сформулировал общий запрос директор ООО «Новое время» Дмитрий Виноградов. – Ведь застройщик априори не может знать всех нюансов, законодательство меняется очень быстро.
«Мне кажется, что правильно информировать девелоперов о состоянии сетей несложно, - согласился полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Самарской области Никита Петухов. - У министерства, департаментов есть вся информация о том, кто из ресурсных компаний собирается реконструировать сети, какие есть мощности в данный момент. Нужно лишь донести эту информацию до бизнеса».
Коммерческий директор ООО «Девелоперская Компания Древо» Алексей Мартыненко увидел важный аспект проблемного взаимодействия застройщиков и «ресурсников» в давно сложившемся монополизме на сетевом рынке. «У меня есть убеждение, что инвесторы, готовые зайти в область и строить здесь сети, если они получат статус ресурсоснабжающих организаций, на рынке есть. Если наше министерство откроет эту дверь, то ситуация будет иной. Существуют примеры частно-государственного партнерства, когда строятся объекты социальной инфраструктуры».
Причем важно, чтобы инвестор получал информацию об инженерной обеспеченности земельного участка еще на этапе проектирования: пока сделка купли участка не состоялась, девелоперу важно знать, сколько будет стоить оснащение участка коммуникациями и в какие сроки это возможно осуществить. И есть ли иной путь, позволяющий застройщикам не создавать собственные подразделения для борьбы с ресурсными компаниями и для высчитывания собственной выгоды? В конце концов, на деятельность сетевых компаний власть тоже может воздействовать: инженерные сети могут строиться и реконструироваться, только если они есть в генпланах и схеме территориального планирования. «Но ведь инфраструктуру должна планировать власть, а бизнес – соглашаться с предложенными решениями, - заметил Олег Никитенко. – Возможно, и в этой части можно изменить политический вектор».
.jpg "Круглый стол 21.06 (10)")
«Но ведь инфраструктуру должна планировать власть, а бизнес – соглашаться с предложенными решениями», - заметил Олег Никитенко
«Аллергия» застройщиков на ресурсоснабжающие организации очевидна, и в разрешении этой ситуации нужен сторонний медиатор. Более того, развитие по принципу «как договоримся» для сетевых компаний и застройщиков – не путь развития, а хаотичное стремление выжить и заработать. В этой ситуации возможно качественное изменение, если органы власти возьмут на себя ответственность за планирование и развитие сетей. Тогда строительство инженерной инфраструктуры станет одним из факторов градостроительной политики, а девелоперы смогут приходить на те территории, где развитие сетей запланировано на годы вперед. В такой ситуации модель строительства «в чистом поле», за которой следует поиск подключения к сетям «подешевле», отпадет сама собой. От ответственного органа власти или межведомственной организации, которая бы занималась этими вопросами, требуется регулировать развитие инженерных сетей в городе и регионе с учетом норм территориального планирования. Инвесторам нужны четкие тарифы и сроки подключения к сетям – это и должно стать отправной точкой их работы на осваиваемом земельном участке.
«Ни один бюджет не может «вытянуть» прокладку сетей, поэтому на сегодняшний день это проблема застройщиков-инвесторов. Как ее решить? На мой взгляд, необходимо создать межведомственный орган, который будет на постоянной основе работать по проблематике оптимизации схемы подключения строящихся объектов к существующей инфраструктуре. Орган будет состоять из разных структур: департамент градостроительства, который знает генплан и курирует все выданные разрешения на строительство, к ним обращается застройщик за схемой подключения. Также в орган могут войти представители министерства энергетики и Минстроя: чтобы рассмотреть ситуацию и определить оптимальную схему подключения для застройщика. Межведомственный орган может дать рекомендацию по прокладке трубы и обеспечить минимальный тариф на подключение. Это нужно сегодня, потому что у нас отсутствует ППТ, покрывающий всю территорию застройки», - подытожила Елена Бондаренко.
Инвестклимат и объекты культурного наследия: на пути к сокращению затрат Еще одним важным аспектом улучшения инвестиционного климата в городе и регионе является работа по управлению объектами культурного наследия. «Вопрос по сокращению затрат застройщиков с учетом сохранения объектов культурного наследия непростой и не является основным для нашей деятельности, - рассказал руководитель управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области Владимир Филипенко. - Мы понимаем, что сохранить объекты наследия без привлечения средств застройщиков невозможно, при этом современные требования направлены на усиление внимания к сохранению объектов культурного наследия. Главный инструмент для этого – это разработка проекта охранных зон объектов культурного наследия, границ территорий и регламентов землеустроительной и градостроительной деятельности. Сейчас эти зоны разрабатываются за счет федеральных и областных средств, но экономика зачастую не позволяет застройщику в полной мере справиться с этими требованиями по сохранению объектов наследия. У него возникает необходимость разработать новые охранные зоны, чтобы увеличить высотность и плотность застройки. В большей степени это относится к исторической части городов».
Как же снизить издержки инвестора на этом пути? Во-первых, этому способствует более плотная работа управления государственной охраны объектов культурного наследия с муниципалитетами, а во-вторых – если застройщика не устраивают проекты градрегулирования по сохранению объектов культурного наследия, то они также могут сотрудничать с региональным управлением.
.jpg "Круглый стол 21.06 (9)")
Важно, чтобы инвестор получал информацию об инженерной обеспеченности земельного участка еще на этапе проектирования: пока сделка купли участка не состоялась, девелоперу важно знать, сколько будет стоить оснащение участка коммуникациями и в какие сроки это возможно осуществить
«Мы заинтересованы в помощи инвесторам и стремимся заранее договориться с проектантами о выполнении всех требований федерального законодательства. Положительный пример: первая объединенная охранная зона в 21 квартале Самары, охватывающая еще 6 близлежащих кварталов в апреле была успешно утверждена министерством экономического развития, министерством культуры. В итоге компания-застройщик «Берег» спокойно работает в этом квартале. В том, что мы делаем с СОФЖИ по пяти историческим кварталам, мы тоже надеемся достичь понимания, чтобы экономика застройщиков позволяла справиться с задачами по сохранению объектов культурного наследия», - рассказал Владимир Филипенко.
В соответствии с федеральным законодательством, с 1 января 2015 года все застройщики в своей документации обязаны предусмотреть работы по сохранению археологического наследия. Историко-культурные изыскания на предмет наличия памятников археологии – еще одна дополнительная нагрузка, которая ложится на девелоперов. Специалисты управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области могут оптимизировать эти затраты и предложить свою помощь по обходу, консервации или сохранения найденного объекта. Это абсолютно работающий инструмент.
О росте цен на недвижимость и общем инвестклимате Все административные и технологические сложности, связанные с освоением земельных участков, ощущаются тем сильнее, чем ниже рыночные цены на недвижимость. С этим постулатом согласились все участники обсуждения, вспомнив, что в «лучшие годы» препятствия на пути к реализации строительных проектов также были, но за счет большей прибыли, которую застройщики получали от реализации построенного жилья, ощущались не столь остро. Вопрос оптимизации всех существующих в строительном секторе систем встает именно в связи с нестабильной экономической ситуацией, сокращением спроса и снижением инвесторской прибыли от реализации строительных проектов. «Если стоимость недвижимости на рынке будет высокой, это покроет риски инвестора на стадии реализации, - подчеркнул Олег Никитенко. – Однако вопрос заключается в том, как с помощью отстройки инвестиционного климата создать такие рыночные условия, при которых недвижимость будет стоить дороже. Ведь для инвестора между прибылью и новыми проектами прямая связь: чем меньше он заработает, тем меньше реинвестирует впоследствии. Так что поддерживать рентабельность строительных процессов – это еще один важный аспект инвестпривлекательности».
Доверие – превыше всего Впрочем, измерить благоприятность регионального инвестиционного климата можно не только материальными и экономическими показателями – к этому выводу в том числе участники дискуссии пришли к финалу обсуждения. Правильный инвестклимат – это еще и доверие вкупе с поддержкой, которую готовы оказывать друг другу все участники строительного процесса. Мыслить категориями общего дела здесь верно не только с идеологической точки зрения, это самая правильная позиция для всеобщего развития.
.jpg "Круглый стол 21.06 (11)")
Вопрос оптимизации всех существующих в строительном секторе систем встает именно в связи с нестабильной экономической ситуацией, сокращением спроса и снижением инвесторской прибыли от реализации строительных проектов
Как развивается ситуация сейчас? Участники строительного сектора «кивают» друг на друга – мол, «это ваш бизнес», «это не в нашей компетенции», «ничем не можем помочь». Представители органов местного самоуправления порой не решаются на внедрение новых методов работы и на новую степень ответственности, потому что за этим может последовать интерес проверяющих органов. И тогда «крайней» окажется власть, а требовавшие перемен участники рынка ей на помощь не придут. Последствия таких позиций и установок очевидны для всех: власти получают меньше средств в бюджет, девелоперы мало зарабатывают на проектах, а параллельно снижается привлекательность жизни в регионе. Решительность и смелость в реализации новых строительных проектов нужна и девелоперам, и властям – только так можно осуществить прорыв в строительной сфере и сработать на улучшение общего инвестиционного климата в целом.
Власть и бизнес: философия взаимных обязательств Столичный спикер Андрей Живайкин, который является генеральным директором Технологической платформы «Строительство и архитектура» в своем выступлении сосредоточился на важных различиях между бизнесом и властью. Понимание этого позволяет увидеть более глубинные причины того, почему современный диалог между девелоперами и властью складывается именно так, как складывается.
1. Бизнес власти ничего не должен, а власть – должна
В любой некомфортной ситуации у бизнеса всегда есть альтернатива: встать и уйти. При этом оценивать степень инвестиционной привлекательности по количеству местных инвесторов не показательно, куда информативнее уровень активности иногородних инвесторов в регионе.
2. Бизнес мыслит категориями доходов, власть – расходов
Руководитель в бизнесе - это тот , кто приносит делу максимум прибыли, а руководитель во власти – тот, кто осваивает наибольший бюджет. При этом в максимально успешных с инвестиционной точки зрения городах власть учится преодолевать эти различия и начинает мыслить, как бизнес, то есть категориями сделанных вложений и полученных доходов. Тогда возникнет вопрос: почему город избавляется от своих ресурсов (тех же земель на аукционах) задешево? Правильная подготовка лота к аукциону означает для власти затраты, которые впоследствии обернутся вложениями и позволят реализовать участок под застройку за большие деньги.
3. В законе нет девелоперов – им нужна поддержка от власти
В легальном законном поле девелопмента в России нет. В Градостроительном кодексе есть фигура застройщика, который возводит объекты капитального строительства, но при этом вовсе не обязан заниматься решением смежных вопросов (например, инженерными сетями). Фигуру девелопера, который занимается комплексным освоением территории, получится ввести в Градкодекс только через пару лет, а до этого власть должна наделять этими функциями органы городского самоуправления, тем самым регулируя строительную отрасль и помогая ей в развитии.
Круглый стол с конкретными задачами и перспективой регулярности Целый спектр важных и наболевших вопросов в сфере строительства и инвестирования в новые проекты обсудили участники круглого стола, который мультимедиацентр «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» организовал 21 июля 2016 года. Соорганизатором мероприятия «Инвестиционный климат в строительстве Самарской области: драйвер развития» выступило региональное министерство строительства. Также организовать мероприятие с максимальным комфортом для всех участников помогли генеральный партнер – Самарский областной Фонд жилья и ипотеки и партнер – Банк ВТБ24 (ПАО). Четырехчасовая дискуссия прошла в конференц-зале отеля Holiday Inn и собрала за одним столом представителей муниципальной и региональной власти, девелоперов и инвесторов из Самары и Тольятти, участников строительного рынка и профессионалов в сфере недвижимости.
Четырехчасовая дискуссия прошла в конференц-зале отеля Holiday Inn и собрала за одним столом представителей муниципальной и региональной власти, девелоперов и инвесторов из Самары и Тольятти, участников строительного рынка и профессионалов в сфере недвижимости
Важнейшим поводом для встречи стали результаты очередного федерального рейтинга городов, оценивающего инвестиционную привлекательность. Так, по данным проведенного аналитиками исследования Самарская область оказалась на 41 месте с точки зрения оценки инвестиционного климата в целом и климата в строительстве в частности. В прошлом году наш регион занимал 44 строчку, и, конечно, случившееся за год движение нельзя оценивать положительно. «Мы понимаем, что в рамках нашей страны этот показатель - не то, чего наш регион достоин, не то, к чему нужно стремиться, - задал тон дискуссии председатель Общественного совета при министерстве строительства Самарской области, директор ООО «ОКТОГОН», главный редактор журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» Олег Никитенко. - При этом мы много в последнее время говорим о необходимости что-то делать, какие-то улучшения действительно происходят, и многие застройщики их отмечают – это показывают и опросы, и экспертные оценки. Тем не менее, мы, видимо, недостаточно делаем и движение более быстрыми темпами возможно только в условиях открытого, честного диалога между строительным бизнесом (девелоперами, застройщиками, собственниками земельных участков) и всеми органами государственной власти и местного самоуправления, которые участвуют в регулировании этих процессов, в принятии соответствующих решений. Наш круглый стол – это попытка осмыслить происходящее и сформулировать некое техническое задание, в том числе самим себе и органам власти, потому что формирование инвестиционного климата - это дорога с двусторонним движением».
Таким образом, у мероприятия, посвященного инвестклимату, оказалось две важнейших задачи. Первая – в ходе обсуждения сформулировать общую резолюцию от всех участников строительного сектора, которую впоследствии планируется направить в органы власти в качестве рекомендаций по изменению ситуации от участников профессионального сообщества. В эту резолюцию должны войти те задачи, которые профессионалы строительного рынка и представители органов власти считают первостепенными для реализации. Вторая задача, которую также поддержали все участники круглого стола, - сделать такие «мозговые штурмы» регулярными, встречаться раз в квартал и анализировать, какие изменения за это время произошли или не произошли. «Системность и неослабевающее внимание к этим проблемам могут привести нас к правильным решениям», - подчеркнул Олег Никитенко.
Участники строительного рынка занимают четкую позицию: они не обязаны разбираться в тонкостях подключения к инженерным сетям, но рассчитывают, что органы власти как минимум смогут предоставлять им исчерпывающую информацию
Как органы власти работают над улучшением инвестклимата? Говоря о том, что положительные сдвиги во взаимоотношениях девелоперов и инвесторов с одной стороны и органов власти с другой, представители профильных министерств и департаментов, принимавшие участие в работе круглого стола, были объективны. Так, и.о. министра строительства Самарской области Андрей Крикуненко отметил, что за последние полтора года для улучшения инвестиционного климата в регионе было сделано немало. «Мы сформировали эталоны правового регулирования процедур, есть понимание, что удовлетворенность застройщиков работой органов местного самоуправления выросла до 90%. Сегодня наша основная задача в этой сфере – постоянное улучшение работы сотрудников на местах, консультирование. Также мы понимаем, что многое зависит в том числе от взаимодействия инвесторов с сетевыми компаниями – положительный опыт взаимодействия здесь тоже есть. В целом же, вектор таков, что мы планируем плотнее работать со всеми сторонами строительного процесса, чтобы понять, как министерство может помочь в решении назревших проблем».
И тем не менее: несмотря на очевидную активность регионального Минстроя в решении вопросов, связанных с упрощением работы девелоперов и инвесторов в области, далеко не все участники строительного рынка ощутили старт изменений на себе. В самом начале обсуждения представители строительных компаний Самары затруднились сказать, каких действий по улучшению инвестклимата в регионе они ждут от властей – подчас не ждут ничего, потому что не понимают, как органы власти могут им помочь в решении задач по реализации проектов. «Для нас инвестпривлекательность не сильно зависит от органов власти, - признался генеральный директор УК «Альянс-Менеджмент» Данил Либуркин. - Наша компания не так плотно работает с регионом и министерствами: в моменте мы строим немного, не более 20-30 тысяч квадратных метров. Поэтому у нас нет пожеланий к тому же министерству, мы не понимаем, как оно может нам помочь улучшить инвестпривлекательность. Это вопрос к экономике в целом: будут деньги в экономике страны, будут и квартиры продаваться». Означает ли такая позиция, что муниципальная и региональная власть может работать со сложившимися индифферентными или негативными настроениями в строительном секторе с большей интенсивностью? Андрей Крикуненко признал, что самое большое количество пока не разрешенных вопросов от девелоперов сосредоточено именно в Самаре. «В городе действует разбросанная сеть подразделений и департаментов, которые проводят согласование той же разрешительной документации, - отметил и.о. министра. - Сейчас мы прорабатываем вопрос, как можно сделать так называемое единое окно, где заявители смогут и получить разрешение на строительство, и согласовать проект. Это позволит уменьшить сроки и количество согласующих инстанций. На сегодняшний день это действительно самая острая проблема».
Таким образом, административные барьеры и длительные процедуры согласования строительных проектов на разных этапах остаются самой большой головной болью девелоперов и инвесторов в процессе их взаимодействия с органами власти. Именно снятие этих барьеров, сокращение издержек, уменьшение сроков ожидания отклика, раскрытие информации о сетях снижает административные издержки и делает регион инвестиционно привлекательным. Соответственно, пока участники строительного рынка будут не удовлетворены этой частью процесса, инвестклимат в регионе и областной столице нельзя будет считать благоприятным.
Андрей Крикуненко признал, что самое большое количество пока не разрешенных вопросов от девелоперов сосредоточено именно в Самаре
В то же время представители городской власти отмечают, что положительные сдвиги в процессе выдачи разрешительной документации на строительство определенно есть. «Во-первых, разработаны административные регламенты на уровне субъекта, которые позволяют всем органам муниципальной власти четко осуществлять государственные полномочия. Существует строгая система контроля над выдачей документации, практически сплошным методом идут проверки прокуратуры, Минстроя, и все случаи срыва сроков разрешительной документации очень серьезно наказываются, - рассказала заместитель руководителя Департамента градостроительства городского округа Самара Елена Бондаренко. - Органы муниципальной власти знают, что каждый день просрочки чреват наказанием. Если Градкодексом предусмотрен срок выдачи разрешения на строительство от момента подачи в течение 10 дней, то в Самаре за последние два года это т срок в среднем составляет около 7 дней. Конечно, возможности для еще большей оптимизации процесса есть и здесь: например, мы видим, что в отдельных муниципальных образованиях сроки выдачи разрешительной документации составляют и 3 дня. Мы как орган власти тоже стремимся к этому сроку».
Кстати, недавние изменения в Градостроительном кодексе на федеральном уровне также способствуют сокращению сроков выдачи разрешительной документации. Теперь установленный минимальный срок для межведомственных запросов сокращен с пяти до трех дней. Таким образом, очевидно, что и на федеральном, и на местном уровне важным вектором работы органов власти является стремление как можно быстрее выдавать разрешительную документацию инвесторам. Работает ли это на улучшение общего инвестклимата? Безусловно. Но при этом сами представители профильных ведомств отмечают, что проблема не в быстрой выдаче документов, а в том, чтобы предоставлять инвесторам поле для деятельности – а именно земельные участки для освоения.
В доказательство этого постулата заместитель руководителя департамента градостроительства городского округа Самара Елена Бондаренко привела показательную статистику: в 2015 году в Самаре состоялось 15 аукционов на развитие застроенных территорий, при этом 14 из них прошли «вхолостую». Участниками аукционов стали лишь пять инвесторов – таков наглядный интерес представителей строительного бизнеса к площадкам под застройку, доступным в Самаре. Ситуация усугубляется тем, что свободных территорий под застройку, не обремененных ветхими строениями и правами третьих лиц, в городе не осталось еще в 2013 году. «Экономика такова, что, подчас, при входе на развитие застроенных территорий затраты на расселение и снос жилья и подготовку площадки не окупят затраты инвестора при стоимости конечного продукта – квадратного метра. В сегодняшней ситуации кризиса это еще больше усугубляется», - убеждена Елена Бондаренко.
Инвесторам нужны «упакованные» предложения и максимум информации Основная причина, по которой инвесторы не рискуют участвовать в аукционах на развитие застроенной территории, связана с боязнью участников строительного рынка приобрести «кота в мешке». Именно так о большинстве участков-лотов, выходящих на аукционы от власти, отзываются сами девелоперы и их представители. «От иногородних инвесторов сегодня поступают запросы на участие в аукционах, - рассказала представитель АО «Российский аукционный дом» в Поволжском регионе Мария Иванова. – Но они не доходят до участия в аукционах, потому что земельные участки не упакованы как инвестпродукт для вложений сторонних людей. То, как подготовлены эти площадки, какая информация по ним собрана, даже оценке не подлежит. Заходит инвестор и не знает до конца, сколько он должен людей расселить, а с сервисной компанией диалог вести невозможно, потому что у него нет прав на участок. Поэтому так важно научиться готовить площадки для аукционов, чтобы были прозрачными и предсказуемыми условия на входе». Участники строительного рынка, присутствовавшие на обсуждении, согласились: многим уже приходилось выяснять информацию по осваиваемым земельным участкам самостоятельно, многие из-за отсутствия этой информации не рискнули заходить на участок для освоения. Очевидно, что проблема есть и должна быть решена путем взаимодействия инвесторов и властей: одним нужно сформулировать четкий запрос на предоставление информации о выходящем на аукцион участке, другим собрать все эти сведения и подготовить их вместе с участком в формате пакетного предложения.
Между тем среди участников круглого стола высказывались и кардинальные мнения о том, что аукционы на развитие застроенных территорий – механизм вовсе не рабочий и требующий замены. «На мой взгляд, мы зря уперлись в этот институт, связанный с развитием застроенных территорий, - рассуждал исполнительный директор Ассоциации «Совет муниципальных образований Самарской области» Дмитрий Славецкий. - Кто будет кота в мешке покупать? Любой вменяемый инвестор не станет участвовать в этих играх, не зная, чем они закончатся. Но это не значит, что нельзя развивать застроенные территории иным способом. В Самаре не было, например, предложений по реализации масштабных инвестпроектов по развитию застроенных территорий, где землю можно предоставлять без аукционов. Можно ввести определенный конкурсный отбор для прозрачности этих процедур, подумать и синтезировать все наработки».
Участники строительного рынка, присутствовавшие на обсуждении, согласились: многим уже приходилось выяснять информацию по осваиваемым земельным участкам самостоятельно, многие из-за отсутствия этой информации не рискнули заходить на участок для освоения
Понятно, что для успешного старта и развития инвестиционных проектов в регионе девелоперам необходим новый стандарт раскрытия информации о территории. Пусть на первом этапе он не будет реализован в формате современных геоинформационных систем, но есть основные сведения, без обладания которыми инвестор на площадку просто побоится заходить. Среди них – информация об инженерных сетях на участке (их местоположение, актуальное состояние и перспективы оптимизации и замены), информация об общем количестве собственников на участке (как зафиксированы права, как соотносятся собственники и общее количество объектов недвижимости). «Проблема в том, что даже в процессе стартового освоения территории появляются новые собственники и незамеченная ранее сетевая инфраструктура, - отметил Олег Никитенко. - Предположим, инвестор проделал огромную работу, обошел все инстанции, собрал информацию, получил предварительное одобрение банка, собрал все визы на реализацию проекта, зашел на территорию, а там обнаружилась какая-то труба за 100 миллионов или появились новые жильцы. У него вырастают затраты – банк начинает нервничать. Власть деньгами не поможет, чтобы оперативно разрешить ситуацию. Так и возникают проблемы с разрешительной документацией: вся система не настроена на быстрое прохождение процессов».
При этом система информационного обеспечения градостроительной деятельности в Самаре есть – в виде электронного ресурса с общей базой. Но, как призналась Елена Бондаренко, сегодня существуют объективные сложности с тем, чтобы дать к этой системе открытый доступ всем инвесторам и застройщикам. «В частности, есть ограничения, связанные с безопасностью этих сведений, - подчеркнула Елена Бондаренко. - Необходим некий правовой режим, который позволит дать доступ к этой системе широкому кругу пользователей. Тем, кто заинтересован в развитии застроенных территорий, мы эту информацию даем в соответствии с федеральным законодательством. Однако если кто-то захочет зайти в интернет и посмотреть эти сведения, это у него не получится».
«Существует строгая система контроля над выдачей документации, практически сплошным методом идут проверки прокуратуры, Минстроя, и все случаи срыва сроков разрешительной документации очень серьезно наказываются»
Еще одна проблема с информационным сопровождением земельных участков под застройку связана с тем, что в процессе городского строительства на протяжении десятилетий в эту информационную базу попали далеко не все сети – немало объектов с неустановленным правом собственности, которые обнаруживаются «случайно» в процессе освоения территорий. Однако эти сведения тоже должны быть доступны для инвесторов – в этом сомнений нет.
Банки и инвесторы: кредит недоверия? Еще одной важной проблемой, оказывающей влияние на активность инвесторов и девелоперов в регионе, является сложная актуальная ситуация взаимодействия представителей строительного сектора с кредитными организациями. Строительный бизнес для банков – по-прежнему один из самых рискованных, а потому получить финансовую поддержку на реализацию проекта так сложно. Хотя рабочие механизмы в регионе есть – о них рассказала управляющий директор по ипотечному кредитованию Филиала №6318 ВТБ24 (ПАО) в Самаре Екатерина Маклакова. «Есть два варианта кредитования наших партнеров: проектное финансирование в чистом виде под строящийся объект и залоговое финансирование, которое предлагает каждый банк на разных условиях. В залоговом кредитовании пробелов нет - банки готовы работать. Проектное финансирование – это рабочая схема, которая есть у крупнейших игроков кредитного рынка, но данный процесс очень сложно согласовывается. Не всегда есть возможность показать опыт строительной компании на рынке, потому что зачастую новые проекты реализует на земельном участке новое юрлицо, входящее в группу компаний застройщика. Кроме того, многие строительные компании ведут параллельный бизнес, и у них есть направления, которые нам сложно вычленить. Наконец, рассчитывать на лучшие условия кредитования застройщик может, заручившись гарантиями местного административного ресурса. Словом, рассчитывать на проектное финансирование может только очень понятный продукт с готовой математикой и поддержкой на административном уровне».
По данным банка ВТБ, кредитующего застройщиков, в данный момент у организации есть лишь несколько кредитуемых объектов формата точечной застройки в рамках проектного финансирования. В чистом виде экономических проектов с участием застройщиков нет ни в одном регионе по причине высоких рисков, связанных с реализацией подобных кредитных программ.
Тольяттинский опыт: показательный и перспективный В работе круглого стола принимали участие представители власти и строительного сектора из Тольятти – для всех участников это стало возможностью обменяться опытом по привлечению инвесторов и взаимодействию застройщиков с органами власти. Поучиться у Автограда действительно есть чему: по результатам социологических опросов, общий уровень удовлетворенности застройщиков работой городских властей буквально за последний год-полтора сместился от крайне негативного к конструктивному и положительному. Более того, опыт успешной работы с иногородними застройщиками у города тоже есть. «В Тольятти успешно работает казанская компания, и, несмотря на сложную рыночную ситуацию, застройщик выполняет план продаж по городу, - рассказала и.о. заместителя мэра по строительству и имущественным отношениям городского округа Тольятти Евгения Бычкова. – Мы взаимодействуем с ними довольно плотно, и еще не было жалоб, что наши административные барьеры кардинально отличаются от казанских, что у них возникают какие-то сложности в реализации именно тольяттинского проекта».
Строительный бизнес для банков – по-прежнему один из самых рискованных, а потому получить финансовую поддержку на реализацию проекта так сложно
О специфических отличиях, формирующих инвестклимат в Самаре и Тольятти, рассказал Дмитрий Славецкий. «В Самаре и Тольятти инфраструктура, обслуживающая инвестора и в конечном итоге формирующая инвестклимат, разная, - убежден эксперт. - Навскидку могу сказать, что Тольятти есть как минимум три конкурентных преимущества по сравнению с Самарой. Первое - это работа в части обеспечения инвесторов инфраструктурой. ПЗЗ в Тольятти «влиты» в кадастр, и инвестор может получить информацию о зонировании территории непосредственно из кадастра, чего нельзя сделать в Самаре и других частях региона. Второе – Тольятти в свое время обеспечило информатизацию мест, где проходят сети. Это очень актуальная для Самары проблема. У нас один застройщик кладет трубу, а следующий не знает об этом, «врубается» в нее и разрушает. В Тольятти эту информацию аккумулировали и могут предоставить застройщикам. Третье – это недавнее изменение в ПЗЗ Тольятти в части приведения в соответствие с классификатором по видам разрешенного использования – это также немаловажно. Безусловно, к большой цели создания комфортного инвестиционного климата нужно идти шаг за шагом, но в Тольятти эти шаги более заметны».
Конечно, в Автограде есть свои проблемы, влияющие на привлекательность инвестиционного климата. Участники круглого стола среди таковых сложностей называли дороговизну инженерных сетей, большой объем земли в частной собственности. «Нашей задачей было организовать эффективное взаимодействие между застройщиками и собственниками земель и присоединить к этому диалогу представителе ресурсоснабжающих организаций, - поделился руководитель департамента градостроительной деятельности мэрии городского округа Тольятти Сергей Арзамасцев. – Плановое освоение территорий невозможно без этих трех участников процесса, а мы взяли на себя роль куратора, объединяющего их».
Расставили сети: как наладить диалог между девелоперами и ресурсными организациями? Существенная часть заседания круглого стола была посвящена проблеме взаимодействия инвесторов и девелоперов с ресурсоснабжающими организациями. Сегодня это настоящая территория конфликтов, взаимных обвинений и попыток сэкономить в ущерб другому. Как прийти к конструктивному взаимодействию и какую роль могут взять на себя органы власти в этом процессе?
Руководитель управления департамента энергетики и коммунальной инфраструктуры Министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области Вадим Маслов рассказал, что основные вопросы, с которыми застройщики приходят в министерство за консультацией, связаны с высокой стоимостью тарифов и ощущением «постоянного обмана» со стороны ресурсных компаний. «Между тем стоимость тарифов на технологическое присоединение в Самаре – средние по ПФО, а по общероссийским меркам располагаются ниже середины. Я говорю именно о стоимости технологического присоединения, потому что тарифы – это инструмент. Из-за неразвитой инфраструктуры конечная стоимость оказывается достаточно высокой: по сути, сам уровень тарифа в структуре общей стоимости составляет около 10%, а остальная часть – это объем работ, которые необходимо выполнить с расчетом этого тарифа».
В существующих условиях застройщик может сам выбирать меню тарифа и оптимизировать уровень финансовой нагрузки – законодательно такое право у него есть. «Если квалифицированный застройщик правильно использует соответствующее меню и законодательство, он может на 20-30% в рамках существующей системы сократить свои издержки, - советует Вадим Маслов. – Мы, в свою очередь, пытаемся сохранить баланс интересов между ресурсоснабжающими организациями и застройщиками. Именно застройщикам могу рекомендовать создавать структуры, которые внутри строительной компании могут оптимизировать процесс подключения в рамках законодательства и существующего тарифного меню».
«Если квалифицированный застройщик правильно использует соответствующее меню и законодательство, он может на 20-30% в рамках существующей системы сократить свои издержки, - советует Вадим Маслов
Однако предложение разобраться с тарифами на подключение и тонкостями законодательства в этой сфере встретили ощутимый протест со стороны девелоперов и их представителей. Участники строительного рынка занимают четкую позицию: они не обязаны разбираться в тонкостях подключения к инженерным сетям, но рассчитывают, что органы власти как минимум смогут предоставлять им исчерпывающую информацию по сетевой инфраструктуре на осваиваемом участке, а как максимум – выступать нейтральным посредником в общении с «ресурсниками». «Почему бы в структуре министерств не создать подразделение для консультаций застройщиков по вопросам подключениям к инженерным сетям? – сформулировал общий запрос директор ООО «Новое время» Дмитрий Виноградов. – Ведь застройщик априори не может знать всех нюансов, законодательство меняется очень быстро.
«Мне кажется, что правильно информировать девелоперов о состоянии сетей несложно, - согласился полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Самарской области Никита Петухов. - У министерства, департаментов есть вся информация о том, кто из ресурсных компаний собирается реконструировать сети, какие есть мощности в данный момент. Нужно лишь донести эту информацию до бизнеса».
Коммерческий директор ООО «Девелоперская Компания Древо» Алексей Мартыненко увидел важный аспект проблемного взаимодействия застройщиков и «ресурсников» в давно сложившемся монополизме на сетевом рынке. «У меня есть убеждение, что инвесторы, готовые зайти в область и строить здесь сети, если они получат статус ресурсоснабжающих организаций, на рынке есть. Если наше министерство откроет эту дверь, то ситуация будет иной. Существуют примеры частно-государственного партнерства, когда строятся объекты социальной инфраструктуры».
Причем важно, чтобы инвестор получал информацию об инженерной обеспеченности земельного участка еще на этапе проектирования: пока сделка купли участка не состоялась, девелоперу важно знать, сколько будет стоить оснащение участка коммуникациями и в какие сроки это возможно осуществить. И есть ли иной путь, позволяющий застройщикам не создавать собственные подразделения для борьбы с ресурсными компаниями и для высчитывания собственной выгоды? В конце концов, на деятельность сетевых компаний власть тоже может воздействовать: инженерные сети могут строиться и реконструироваться, только если они есть в генпланах и схеме территориального планирования. «Но ведь инфраструктуру должна планировать власть, а бизнес – соглашаться с предложенными решениями, - заметил Олег Никитенко. – Возможно, и в этой части можно изменить политический вектор».
«Но ведь инфраструктуру должна планировать власть, а бизнес – соглашаться с предложенными решениями», - заметил Олег Никитенко
«Аллергия» застройщиков на ресурсоснабжающие организации очевидна, и в разрешении этой ситуации нужен сторонний медиатор. Более того, развитие по принципу «как договоримся» для сетевых компаний и застройщиков – не путь развития, а хаотичное стремление выжить и заработать. В этой ситуации возможно качественное изменение, если органы власти возьмут на себя ответственность за планирование и развитие сетей. Тогда строительство инженерной инфраструктуры станет одним из факторов градостроительной политики, а девелоперы смогут приходить на те территории, где развитие сетей запланировано на годы вперед. В такой ситуации модель строительства «в чистом поле», за которой следует поиск подключения к сетям «подешевле», отпадет сама собой. От ответственного органа власти или межведомственной организации, которая бы занималась этими вопросами, требуется регулировать развитие инженерных сетей в городе и регионе с учетом норм территориального планирования. Инвесторам нужны четкие тарифы и сроки подключения к сетям – это и должно стать отправной точкой их работы на осваиваемом земельном участке.
«Ни один бюджет не может «вытянуть» прокладку сетей, поэтому на сегодняшний день это проблема застройщиков-инвесторов. Как ее решить? На мой взгляд, необходимо создать межведомственный орган, который будет на постоянной основе работать по проблематике оптимизации схемы подключения строящихся объектов к существующей инфраструктуре. Орган будет состоять из разных структур: департамент градостроительства, который знает генплан и курирует все выданные разрешения на строительство, к ним обращается застройщик за схемой подключения. Также в орган могут войти представители министерства энергетики и Минстроя: чтобы рассмотреть ситуацию и определить оптимальную схему подключения для застройщика. Межведомственный орган может дать рекомендацию по прокладке трубы и обеспечить минимальный тариф на подключение. Это нужно сегодня, потому что у нас отсутствует ППТ, покрывающий всю территорию застройки», - подытожила Елена Бондаренко.
Инвестклимат и объекты культурного наследия: на пути к сокращению затрат Еще одним важным аспектом улучшения инвестиционного климата в городе и регионе является работа по управлению объектами культурного наследия. «Вопрос по сокращению затрат застройщиков с учетом сохранения объектов культурного наследия непростой и не является основным для нашей деятельности, - рассказал руководитель управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области Владимир Филипенко. - Мы понимаем, что сохранить объекты наследия без привлечения средств застройщиков невозможно, при этом современные требования направлены на усиление внимания к сохранению объектов культурного наследия. Главный инструмент для этого – это разработка проекта охранных зон объектов культурного наследия, границ территорий и регламентов землеустроительной и градостроительной деятельности. Сейчас эти зоны разрабатываются за счет федеральных и областных средств, но экономика зачастую не позволяет застройщику в полной мере справиться с этими требованиями по сохранению объектов наследия. У него возникает необходимость разработать новые охранные зоны, чтобы увеличить высотность и плотность застройки. В большей степени это относится к исторической части городов».
Как же снизить издержки инвестора на этом пути? Во-первых, этому способствует более плотная работа управления государственной охраны объектов культурного наследия с муниципалитетами, а во-вторых – если застройщика не устраивают проекты градрегулирования по сохранению объектов культурного наследия, то они также могут сотрудничать с региональным управлением.
Важно, чтобы инвестор получал информацию об инженерной обеспеченности земельного участка еще на этапе проектирования: пока сделка купли участка не состоялась, девелоперу важно знать, сколько будет стоить оснащение участка коммуникациями и в какие сроки это возможно осуществить
«Мы заинтересованы в помощи инвесторам и стремимся заранее договориться с проектантами о выполнении всех требований федерального законодательства. Положительный пример: первая объединенная охранная зона в 21 квартале Самары, охватывающая еще 6 близлежащих кварталов в апреле была успешно утверждена министерством экономического развития, министерством культуры. В итоге компания-застройщик «Берег» спокойно работает в этом квартале. В том, что мы делаем с СОФЖИ по пяти историческим кварталам, мы тоже надеемся достичь понимания, чтобы экономика застройщиков позволяла справиться с задачами по сохранению объектов культурного наследия», - рассказал Владимир Филипенко.
В соответствии с федеральным законодательством, с 1 января 2015 года все застройщики в своей документации обязаны предусмотреть работы по сохранению археологического наследия. Историко-культурные изыскания на предмет наличия памятников археологии – еще одна дополнительная нагрузка, которая ложится на девелоперов. Специалисты управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области могут оптимизировать эти затраты и предложить свою помощь по обходу, консервации или сохранения найденного объекта. Это абсолютно работающий инструмент.
О росте цен на недвижимость и общем инвестклимате Все административные и технологические сложности, связанные с освоением земельных участков, ощущаются тем сильнее, чем ниже рыночные цены на недвижимость. С этим постулатом согласились все участники обсуждения, вспомнив, что в «лучшие годы» препятствия на пути к реализации строительных проектов также были, но за счет большей прибыли, которую застройщики получали от реализации построенного жилья, ощущались не столь остро. Вопрос оптимизации всех существующих в строительном секторе систем встает именно в связи с нестабильной экономической ситуацией, сокращением спроса и снижением инвесторской прибыли от реализации строительных проектов. «Если стоимость недвижимости на рынке будет высокой, это покроет риски инвестора на стадии реализации, - подчеркнул Олег Никитенко. – Однако вопрос заключается в том, как с помощью отстройки инвестиционного климата создать такие рыночные условия, при которых недвижимость будет стоить дороже. Ведь для инвестора между прибылью и новыми проектами прямая связь: чем меньше он заработает, тем меньше реинвестирует впоследствии. Так что поддерживать рентабельность строительных процессов – это еще один важный аспект инвестпривлекательности».
Доверие – превыше всего Впрочем, измерить благоприятность регионального инвестиционного климата можно не только материальными и экономическими показателями – к этому выводу в том числе участники дискуссии пришли к финалу обсуждения. Правильный инвестклимат – это еще и доверие вкупе с поддержкой, которую готовы оказывать друг другу все участники строительного процесса. Мыслить категориями общего дела здесь верно не только с идеологической точки зрения, это самая правильная позиция для всеобщего развития.
Вопрос оптимизации всех существующих в строительном секторе систем встает именно в связи с нестабильной экономической ситуацией, сокращением спроса и снижением инвесторской прибыли от реализации строительных проектов
Как развивается ситуация сейчас? Участники строительного сектора «кивают» друг на друга – мол, «это ваш бизнес», «это не в нашей компетенции», «ничем не можем помочь». Представители органов местного самоуправления порой не решаются на внедрение новых методов работы и на новую степень ответственности, потому что за этим может последовать интерес проверяющих органов. И тогда «крайней» окажется власть, а требовавшие перемен участники рынка ей на помощь не придут. Последствия таких позиций и установок очевидны для всех: власти получают меньше средств в бюджет, девелоперы мало зарабатывают на проектах, а параллельно снижается привлекательность жизни в регионе. Решительность и смелость в реализации новых строительных проектов нужна и девелоперам, и властям – только так можно осуществить прорыв в строительной сфере и сработать на улучшение общего инвестиционного климата в целом.
Власть и бизнес: философия взаимных обязательств Столичный спикер Андрей Живайкин, который является генеральным директором Технологической платформы «Строительство и архитектура» в своем выступлении сосредоточился на важных различиях между бизнесом и властью. Понимание этого позволяет увидеть более глубинные причины того, почему современный диалог между девелоперами и властью складывается именно так, как складывается.
1. Бизнес власти ничего не должен, а власть – должна
В любой некомфортной ситуации у бизнеса всегда есть альтернатива: встать и уйти. При этом оценивать степень инвестиционной привлекательности по количеству местных инвесторов не показательно, куда информативнее уровень активности иногородних инвесторов в регионе.
2. Бизнес мыслит категориями доходов, власть – расходов
Руководитель в бизнесе - это тот , кто приносит делу максимум прибыли, а руководитель во власти – тот, кто осваивает наибольший бюджет. При этом в максимально успешных с инвестиционной точки зрения городах власть учится преодолевать эти различия и начинает мыслить, как бизнес, то есть категориями сделанных вложений и полученных доходов. Тогда возникнет вопрос: почему город избавляется от своих ресурсов (тех же земель на аукционах) задешево? Правильная подготовка лота к аукциону означает для власти затраты, которые впоследствии обернутся вложениями и позволят реализовать участок под застройку за большие деньги.
3. В законе нет девелоперов – им нужна поддержка от власти
В легальном законном поле девелопмента в России нет. В Градостроительном кодексе есть фигура застройщика, который возводит объекты капитального строительства, но при этом вовсе не обязан заниматься решением смежных вопросов (например, инженерными сетями). Фигуру девелопера, который занимается комплексным освоением территории, получится ввести в Градкодекс только через пару лет, а до этого власть должна наделять этими функциями органы городского самоуправления, тем самым регулируя строительную отрасль и помогая ей в развитии.
Комментарии
Комментариев нет
|
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ
15 - 16 мая в Самаре пройдет Первый форум по торговой недвижимости «Региональные достижения. ВСЯ...
25.04
Монастырская набережная в Сызрани и парк культуры и отдыха «Молодежный» в Самаре вошли Федеральный реестр...
22.04
Предварительный список номинантов сформирован, в апреле 2024 года члены экспертного жюри встретились,...
18.04