Ваш советник по недвижимости
 
«Галерея Атриум» — нетипичный девелопмент
«Галерея Атриум» — нетипичный девелопмент
10:00, 1 Июля 2016

«Галерея Атриум» — нетипичный девелопмент

Ярким примером смелого и в какой-то мере стихийно-безрассудного самарского девелопмента можно считать проект строительства «Галереи Атриум» на пересечении улиц Ленинградской и Молодогвардейской. О том, как одна идея завладевает всеми планами и мыслями человека, рассказал автор проекта Михаил Косов, а мы в свою очередь попытались сформулировать, почему такие проекты нужны городу, но представляются совершенно иррациональными большинству прагматичных девелоперов.


Об этапах, сложностях и перспективах проекта
из первых уст

История проекта «Галерея Атриум» известна многим самарцам, более того, за пределами города проект и страны проект известен как амбициозная и масштабная инвесторская задумка. По словам автора проекта, руководителя «Галереи Атриум» Михаила Косова, свои высокие оценки проекту уже дали именитые архитекторы и представители бизнеса из разных стран, а также представители региональной власти, которые при этом отмечали, что задумка для Самары слишком масштабна и сложна.

Итак, с чего же начиналась «Галерея Атриум» на пересечении улиц Ленинградской и Молодогвардейской и какие концептуальные основы были заложены в проект? Старт проекта состоялся в 90-е годы прошлого века, и вот как о нем рассказывает сам автор проекта Михаил Косов: «Более ста лет назад один человек со своим шурином в Париже купили маленький магазин площадью 62 кв. м. Дела у них пошли хорошо, и впоследствии их магазин вырос до «Галереи Лафайет». А в конце прошлого века один самарский купец оказался в Париже и увидел галерею своими глазами. Тогда у него загорелись глаза и он подумал: «Неужели у нас невозможно реализовать такой же проект?". Это было в середине 90-х, был запал и желание делать большие проекты».
Проект «Галерея Атриум» в историческом центре Самары начался с аренды коммерческого помещения площадью 40 кв. м, где был открыт магазин спортивных товаров. Затем в 2007 году инвестор добавил к этим 40 кв. м ещё 50, «а потом ещё и еще, 100 кв. м там и 50 кв. м здесь».
В итоге весь проект получил облик единого комплекса, состоящего из комплекса зданий - итальянской башни, французского дома, английского дома и русского дома. Концепцию разработал сам собственник-инвестор, который решил, что на этом месте должен появиться не просто современный торговый центр, а объект в формате универмага, где будут представлены люксовые марки одежды и обуви, а также предложена развлекательная зона с рестораном, кафе, необычными планировочными решениями.

«Галерея Атриум»
Проект «Галерея Атриум» в историческом центре Самары начался с аренды коммерческого помещения площадью 40 кв. м, где был открыт магазин спортивных товаров

«Буквально на этом месте, где сейчас возвышаются здания, были пустота и свалка. Однако это и есть показательный пример того, как можно реконструировать старые здания и превращать их в объект, которым могут восхищаться не только самарцы, но и люди со всего мира. Сейчас все части «Галереи» объединены внутри единым пространством, в котором концептуально уместилось все - от самых возвышенных элементов декора и отделки до самого элементарного, «крестьянского» - например, настоящая дровяная печь».
Начиная с мая 2014 года, масштабный проект на Ленинградской замер на стадии готовности, которую инвестор оценивает на 91%. Причина - нехватка финансирования, чтобы завершить проект, проблемы с банками-кредиторами и последовавшая за ними процедура банкротства. При этом по оценкам надзорных органов, здание может быть достроено и введено в эксплуатацию в течение 8-10 месяцев с момента возобновления финансирования.
Пока же здание Атриума сохраняет многолетний облик объекта, «закованного» в строительные леса, а внутри все строительные процессы заморожены: сам автор проекта вместе с парой помощников поддерживает состояние объекта, чтобы при ближайшей представившейся возможности вернуться к стройке. Ну, а сейчас лестница из ясеня стоимостью 3 млн рублей (материал подбирался специально - по степени устойчивости к воздействию обуви на каблуках) просто лежит в одном из помещений, столы и стулья для ресторана тоже ожидают своего часа, как и многие другие элементы отделки и мебели, хранящиеся в здании. Однако многие важные этапы строительства ужа пройдены: вопросы с коммуникациями, системой вентиляции, фундаментом решены либо полностью, либо в большей мере.
«Все фундаменты здесь я опустил на метр: они были кривые и негодные, а я теперь могу проделать эту процедуру с фундаментом любого дома. Теперь дома в Галерее смогут простоять по 200-500 лет. Еще одна гордость - ровные стены после оштукатуривания: одну из стен внизу лестницы переделывали три раза, она была очень кривой: перепад составлял от сантиметра до 15 см. И до сих пор эта стена в хорошем состоянии. Также из уникальных решений отмечу тройной слой звукоизоляции, который позволит достичь акустического эффекта лучше, чем в Самарской филармонии - для концертов и вечеров, которые смогут проходить на этой площадке, это очень нужное решение. Ещё один предмет для гордости - вентиляция, которая проходит в полу. Здесь мы нашли старую печную трубу и в итоге получили великолепную вентиляцию».

«Галерея Атриум»
Буквально на этом месте, где сейчас возвышаются здания, были пустота и свалка
Если углубиться внутрь здания, то можно увидеть элементы и решения, которые уже сейчас, на нынешней стадии готовности, делают проект уникальным. Именно на этих решениях, по идее автора проекта, строится самобытность всей Галереи, её ценность как важного инфраструктурного и концептуального коммерческого объекта для города.
Среди самых ярких примеров - лестница, которую планируется покрыть золотом на 70% с высотой колонн 9,5 метра, дорогостоящий паркет с мозаикой в санузлах, отделка из черного гранита, голубого и белого мрамора, полы из кожи и стены из оникса в одном из помещений, а главное - научная реконструкция фрески 16 века (единственная в мире) и «самая большая в городе люстра» длиной 8 метров, инкрустированная 8,5 тыс. кристаллами Сваровски - сделали её по индивидуальному заказу в Австрии.
Вопросы о целесообразности именно таких архитектурных и стилевых решений во внутренней отделке помещений инвестору задавали и продолжают задавать не только обычные посетители Галереи, которых сам автор проекта называет туристами, но и представители власти и финансовых организаций, которым Михаил Косов уже презентовал проект.
«Самаре не хватает места, куда можно пригласить гостей из любого города, из любой страны и быть гордым за свой город. У нас некуда пойти и звездным туристам, и местным людям со вкусом и деньгами, негде и встретиться, скажем, губернатору с президентом. «Галерея Атриум» и должна стать таким местом, которое можно посоветовать человеку любого уровня и статуса».

«Галерея Атриум»
Самаре не хватает места, куда можно пригласить гостей из любого города, из любой страны и быть гордым за свой город
Среди других интересных планировочных решений проекта - комната для персонала и артистов, приглашённых для выступления в ресторане, будет располагаться под землёй.
Есть у объекта и перспектива для расширения - коммуналки по соседству, которые ранее инвестор выкупал своими силами и присоединял освободившиеся помещения к проекту, но ряд помещений все ещё остаётся в частной собственности.
Между тем, есть сегодня у всего проекта и негативный для нынешнего инвестора сценарий развития: если помещения все же перейдут к банку-кредитору, то есть высокая вероятность, что их будут сдавать в аренду по частям. В этом случае прогноз Михаила Косова неутешителен: город получит «очередной ТЦ» в историческом центре, который сначала будет пользоваться умеренным интересом со стороны разношерстных арендаторов, а после неминуемо придёт в запустение.
Между тем оптимистичный сценарий развития проекта у самого девелопера выглядит грандиозно.
«За ресторан, который здесь появится, я планирую получить хотя бы одну звезду Мишлена, а готовить здесь должны лучшие повара мира. Еще здесь должно появиться кафе для влюблённых, с которым мы хотим войти в рейтинг 100 лучших мест в мире для признания в любви».


Девелоперская смелость или девелоперское безрассудство?
Проект «Галереи Атриум» даже в том в виде, в каком он существует сейчас, отличает от многих девелоперских начинаний и реализованных решений одна любопытная деталь: очевидно, насколько сама эта идея близка девелоперу, который фактически сделал её своей самой большой мечтой, а по оценкам некоторых участников рынка - идеей фикс. Гореть проектом, болеть проектом - эти и другие похожие метафоры как нельзя лучше описывают отношение Михаила Косова к своему детищу. И такое отношение девелопера не может не подкупать, хотя сам автор проекта, безусловно, признает, что намерен извлечь из реализации проекта прибыль, однако пока в Галерею лишь вложены внушительные объемы собственных и кредитных средств.

«Галерея Атриум»
Среди других интересных планировочных решений проекта - комната для персонала и артистов, приглашённых для выступления в ресторане, будет располагаться под землёй
Такой девелоперский подход к проектированию, строительству, реконструкции и позиционированию для Самары действительно является уникальным. Привычной для рынка является ситуация, когда девелопер и/или инвестор соглашаются на участие в проекте лишь после того, как будет детально посчитана экономика, составлен чёткий бизнес-план, разработана стратегия реализации. Это нормальный бизнес-подход, который действует и при открытии небольшой торговой точки во «встройке» площадью 50 кв. м, и при строительстве крупноформатного коммерческого объекта недвижимости. В данном случае у девелопера, судя по всему, также были планы и расчеты - без них реализовать столь масштабную задумку до такой степени готовности было бы невозможно. Однако вместе с тем общение с автором проекта оставляет ощущение, что многие решения, а вместе с ними и затраты, были реализованы «в порыве вдохновения», из субъективного желания выбрать лучшее из того, что предлагает рынок, вне расчётов на то, насколько это решение «утяжелит» бюджет проекта, вне стратегии планирования и таргетирования средств (особенно заемных). Возвращаясь к метафорам, хочется назвать эту девелоперскую задумку «проектом с душой», которому не хватило или пока не хватает рациональности и сухих расчётов. Скажем, безусловно, красивым и уникальным, но при этом избыточным решением многие девелоперы могли бы назвать покупку люстры колоссальной стоимости при условии, что процесс внутренней отделки здания ещё не приблизился к финишной прямой. Но у девелопера своя правда: без этого элемента он не видит целостности и уникальности всего проекта, стало быть, эту покупку нельзя рассматривать как декоративную прихоть, с которой можно было бы повременить.

«Галерея Атриум»
Безусловно, красивым и уникальным, но при этом избыточным решением многие девелоперы могли бы назвать покупку люстры колоссальной стоимости при условии, что процесс внутренней отделки здания ещё не приблизился к финишной прямой
Тем не менее, подобных смелых девелоперских затей городу не хватает - в этом с автором «Галереи Атриум» сложно спорить. Если представить, что проект удастся реализовать именно в том масштабе и во всех деталях, из которых сейчас его облик складывается в сознании девелопера, то город действительно получит уникальный объект в изначальном, не девальвированном значении этого слова. Нужен ли объект подобного формата аудитории? Сейчас потенциальная аудитория Галереи вполне обходится без подобных проектов в Самаре: брендовый шопинг в Самаре давно сопровождается скепсисом потенциальных покупателей, рестораны, обслуживающие этот сегмент аудитории, не испытывают недостатка в посетителях. Способен ли проект при эффективной реализации задумки стать новым центром притяжения, собрать вокруг себя публику и, как максимум, изменить вектор коммерческого развития этой части исторического центра? С одной стороны, если горячая вера девелопера в проект будет сопровождена финансированием и получит мощную концептуальную поддержку городского сообщества, «Галерея Атриум» займёт ту нишу, которая сегодня в Самаре пустует. С другой стороны, поле для сомнений здесь не менее обширно: в конце концов, как признается сам Михаил Косов, специфика людей, проживающих в Самаре, состоит в том, что они «не готовы ни за что платить».
Комментарии
Комментариев нет