Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Спецпроект: Сборная по недвижимости!
Новые нормы торговли
Новые нормы торговли
10:18, 29 Июня 2016

Новые нормы торговли

Количество объектов коммерческой инфраструктуры в формате торговых помещений теперь регулируется по-новому. Еще пару месяцев назад федеральное правительство подготовило документ, призванный регулировать оснащенность населенных пунктов магазинами пешей доступности и другими торговыми точками. Способны ли новые нормативы изменить коммерческий облик, сложившийся в различных региональных локациях и есть ли практическая польза от нововведения для самих представителей торгового бизнеса? Текст постановления, подготовленными представителями федерального правительства, был опубликован на официальном портале правовой информации publication.pravo.gov.ru, этот документ заменил норматив, действовавший еще с 2010 года. 
Согласно новым правительственным рекомендациям по размещению торговых объектов, основные полномочия по размещению определенного количества магазинов и торговых точек лягут на местные власти населенных пунктов, которые лучше знакомы с инфраструктурной оснащенностью конкретной городской или загородной локации. При этом для определения необходимого объема коммерческих объектов следует учитывать целый ряд факторов, среди которых величина населенного пункта, количество проживающих в нем людей, оборот розничной торговли – степень востребованности торговых точек среди местного населения и другие параметры. Важно и то, что разработанные в федеральном правительстве нормативы определяют лишь минимальное количество торговых объектов, которые могут быть представлены в населенном пункте. Превышать эти показатели можно, а вот занижать – категорически не рекомендуется. 



Минимальные рекомендуемые нормативы для торговых площадей Основным показателем служит общая численность населения: так, нормативный минимальный объем для продовольственных магазинов составляет 202 кв. м торговых площадей на 1000 человек, а для непродовольственных – 378 кв. м на те же 1000 человек. При этом в документе подчеркивается, что все предлагаемые нормативы являются усредненными и могут быть скорректированы в соответствии с региональными особенностями населенного пункта. Скажем, для небольшого городка на севере страны эти показатели, скорее всего, будут отличаться от показателей аналогичного по площади населенного пункта в центральной части страны. 
Для магазинов формата «объект в шаговой доступности» были разработаны свои нормативы: в основу расчета здесь легли показатели удаленности таких торговых точек от проживания потенциальной аудитории и плотность населения на этом участке. Напомним, к магазинам пешей доступности в разработанном документе относятся объекты торговой недвижимости площадью до 300 кв. м, где допускается продажа как продовольственных, так и промышленных товаров. Для городских населенных пунктов минимальный радиус зоны обслуживания не должен превышать 250 метров, а в сельских населенных пунктах – 500 метров. Получается, что если плотность населения составляет до 5 тысяч человек на квадратный километр, то на такой территории должно функционировать не менее двух таких магазинов. Если же плотность населения выше и составляет свыше 15 тысяч человек на квадратный километр, то минимальный объем торговых объектов на этой территории уже составляет не менее восьми магазинов. 
Свои особые параметры рекомендуемого размещения были разработаны и для нестационарных торговых объектов – киосков, лотков, палаток и передвижных магазинов. Так, в постановлении говорится, что на 10 тысяч населения должно приходиться не менее девяти торговых павильонов и киосков по продаже сельхозпродукции. Вместе с этим на каждую тысячу человек населения должен функционировать как минимум один киоск по продаже продуктов общественного питания и 1-2 киоска по продаже печатной продукции.

Результаты социологических исследований, на которые ссылаются авторы разработанного постановления, свидетельствуют о том, что для большинства покупателей важна именно пешая доступность магазина. Формат магазина у дома для многих ассоциируется в первую очередь с возможностью не тратить время на поиск магазина и большую очередь из покупателей. Например, на выбор хлеба и хлебобулочных изделий респонденты готовы тратить до 5 минут, а на выбор мяса и мясопродуктов - 15 минут.


Последствия и новые возможности для торгового бизнеса Новое постановление о размещении объектов торговой инфраструктуры в населенных пунктах уже успело получить немало положительных откликов от участников рынка, представителей власти и общественных организаций. Так, очевидной сильной стороной нововведения называют появление минимальных нормативов, превышение которых будет свидетельствовать лишь о высоком уровне развития коммерческой инфраструктуры в населенном пункте и о крепкой конкуренции на определенной территории, что для конечных потребителей, скорее, следует расценивать как благо. Тот факт, что роль регулятора в этом процессе отдали региональным властям, столь же своевременен и логичен, как и верно само применение к торговым объектам градостроительных нормативов, обладающих свойством упорядочивать и «выравнивать» среду населенного пункта. 

Магазин одежды
Согласно новым правительственным рекомендациям по размещению торговых объектов, полномочия по размещению определенного количества торговых точек лягут на местные власти населенных пунктов 
При этом актуальным становится вопрос о развитии торговой инфраструктуры в тех населенных пунктах, которые не дотягивают до установленных федеральным правительством минимальных нормативов. Ведь бизнес определяет степень привлекательности населенного пункта для размещения не только с позиции плотности населения (а именно она во многом является основной в разработанном постановлении), но и с точки зрения покупательской способности этого населения, потребительской активности именно на этой территории, присутствия в этой же локации конкурентов или представителей бизнеса из других ниш. Новые нормативы размещения торговых объектов в населенных пунктах не предусматривают каких-либо мер поддержки для бизнеса, который захочет открыться на территории, где по нормативам инфраструктура развита недостаточно. Да и основная цель этого документа – регулировать, сделать пестрый и неоднородный облик торговых объектов в населенных пунктах (особенно если речь идет о нестационарных объектах торговли) более упорядоченным и системным. 

По данным федеральных аналитиков, в среднем по стране на каждую тысячу населения приходится 127 кв. м торговых площадей. При этом в регионах есть свои рекордсмены, и Самара входит в их число. Так, на тысячу жителей в нашем городе приходится в среднем 562 кв. м. Для сравнения, в Краснодаре этот же показатель составляет 734 кв. м, в Москве – 343 кв. м, а в Санкт-Петербурге – 422 кв. м торговой недвижимости. 

От нормативов к практике: обеспеченность локаций региона магазинами
Несмотря на то, что во всевозможных рейтингах по обеспеченности торговыми площадями (причем речь не только о крупноформатных объектах) Самара в последние годы оказывается в лидерах, мы все же решили посмотреть, насколько обеспечены магазинами в шаговой доступности несколько городских и пригородных локаций. Для этого, определившись с территориями и исследуемым радиусом, мы проанализировали количество функционирующих магазинов различного формата в минимальной зоне доступа, отраженной в нормативах, а также сверились с данными схемы размещения нестационарных торговых объектов, которая действует на территории города с 2013 года. 
Первой локацией, выбранной нами для анализа, оказалась территория так называемых «красных домов» в границах улиц Ставропольской и Нагорной. Этот участок Промышленного района уже привлекал наше внимание сплоченностью «костяка» жителей, которые здесь проживают. Уже долгое время этим кварталам двухэтажек «грозят» расселением и сносом, но жители совместно с архитекторами участвуют в собраниях, предлагают варианты реконструкции и щадящей застройки, ратуя за сохранение малоэтажного облика этой территории. На первый взгляд, эта территория с коммерческой точки зрения выглядит недостаточно укомплектованной магазинами у дома и небольшими киосками – проверим, как обстоит ситуация на самом деле. Выберем один из 2-этажных домов в этой локации (им оказался дом в Роторном переулке, 8) и посмотрим, сколько объектов торговой недвижимости расположено от него на расстоянии 250 метров. В выделенный радиус относительно конкретного дома попали автосервис, компания, торгующая стройматериалами, две школы, целый ряд гаражей и ни одного (!) магазина. Первые этажи во всех этих двухэтажках являются жилыми, поэтому понятие «встройки» как минимум на рассматриваемых 250 метрах отсутствует. Получается, что в данном случае требование по минимальному объему располагаемых магазинов у дома не соблюдается: даже если предположить, что объем здешнего населения минимальный (до 5 тысяч человек на квадратный километр), то по принятым нормативам здесь все равно должно быть хотя бы два магазина. На практике – ни одного. Поиск коммерческих объектов по схеме размещения НТО в Самаре дал чуть больше: немного за пределами выбранного радиуса расположен небольшой торговый киоск с хлебной продукцией. На пересечении Ставропольской и Ново-Вокзальной, расположенном в радиусе чуть более 300 кв. м обстановка чуть более оживленная: например, есть торговые ряды. Но опять же чисто формально эти объекты не подходят под описание стопроцентных магазинов у дома. Налицо дефицитность коммерческой среды в этом районе.
Вторую локацию выберем в «хрущевском» анклаве Советского района – скажем, в качестве точки отсчета возьмем обычную 5-этажку на ул. Энтузиастов, 70. Вновь зададим 250-метровый радиус: на сей раз улов оказался богаче. Опять же в самом доме и соседних «хрущевках» коммерческая инфраструктура на первых этажах не развита никак, но ситуацию спасают расположенные по соседству общежития и отдельно стоящие торговые павильоны и киоски. Так, в шаговой доступности от выбранного дома находятся пара магазинов одежды, рекламное агентство, несколько магазинов автозапчастей, а также несколько небольших продуктовых магазинов и даже один «сетевик», который к магазинам придомового формата отнесен быть не может, но на общий коммерческий облик территории свое влияние, безусловно, оказывает. Итак, по нормативам плотности населения общее количество магазинов у дома здесь явно должно превышать два и стремиться к нормативной отметке в восемь объектов. Формально их в этой локации меньше, но, по крайней мере, облик коммерческой инфраструктуры можно считать в большей степени сформированным, хоть и весьма специфичным (продуктовые магазины на первом этаже общежития и небольшие лавочки с автозапчастями – объекты довольно колоритные и существующие здесь с незапамятных времен).
Для анализа следующей локации переместимся в качественно другой отрезок городской среды – район современной высотной застройки. Возьмем, к примеру, современный высотный дом на ул. Гастелло, 46 в Октябрьском районе (ЖК «Париж»). До старта квартального высотного строительства этот район также отличался довольно низкой концентрацией коммерческих объектов: причиной тому специфика местоположения – рядом с крупной «проездной» автомагистралью, заправочной станцией, частным сектором и небольшим офисно-складским анклавом на ул. Санфировой. Посмотрим, как эта территория изменилась сегодня с позиции шаговой доступности магазинов. Начнем с того, что в самом доме есть возможность приобрести продукты и напитки, а окружают его такие же высотки с нежилыми помещениями на первых этажах. Так, в радиусе ближайших 250 метров мы нашли целый ряд продуктовых магазинов, отвечающих «придомовому» формату, несколько кафе и кулинарий, продуктовый сетевой магазин, магазины напитков. Очевидно, что эта территория современной застройки отвечает минимальным нормативам размещения торговых объектов и по праву может считаться локацией с развитой торговой инфраструктурой, даже с учетом того, что в общегородской схеме размещения НТО на ул. Гастелло указано всего три объекта, и те вне заданного радиуса.
Наконец, не менее интересно посмотреть на объем размещенных магазинов в шаговой доступности по отношению к одной из локаций исторического центра. Возьмем один из домов сталинской планировки по Волжскому проспекту – например, дом № 33. В этой пятиэтажке нет собственных магазинов и других коммерческих площадей, посмотрим на ближайшее соседство. Примечательно, что здесь в 250-метровый радиус ближайшей пешеходной доступности входит и часть набережной, и береговая линия, и пара ресторанов. Из объектов торговой недвижимости – продуктовый супермаркет и ни одного магазина у дома в заданном радиусе.
Как и предполагалось, степень оснащенности различных городских локаций торговыми объектами оказалась крайне неоднородной. Зачастую это зависит от специфики самой локации: коммерческая оснащенность территории, максимально приближенной к прогулочной зоне и набережной, не будет аналогична оснащенности современной высотной застройки квартала, а инфраструктура в шаговой доступности от «хрущевки» в спальном районе будет отличаться от инфраструктуры такой же «хрущевки», но приближенной к деловой части города – например, расположенной в Октябрьском районе. И если в районах современной застройки очевиден вектор расширения и роста коммерческой инфраструктуры в разных ее проявлениях, то в «затухающих» локациях достичь даже минимальных нормативов, рекомендованных для размещения торговых объектов, будет весьма проблематично. По сути, именно для этого принятое нововведение призывает учитывать местную специфику, объем существующего трафика и перспективы его увеличения. Без привязки к местности, особенностям покупательского поведения на конкретной территории, оценки платежеспособного спроса и активности девелоперов и других представителей бизнеса в этой части города едва ли можно оценить объективно, хватает ли местным жителям существующих магазинов или перспективы для коммерческого роста еще есть.


Способны ли разработанные нормативы по размещению торговых объектов повлиять на количество и качество работающих в городе магазинов? У экспертов региональной коммерческой сферы, которые не понаслышке знакомы с актуальной ситуацией в торговом секторе, мы поинтересовались, способны ли введенные федеральным правительством минимальные нормативы по размещению магазинов «вдохновить» участников рынка на открытие новых торговых точек.

Николай Тарабин
Николай Тарабин
Исполнительный директор Ассоциации некоммерческих организаций предпринимателей Самарской области «Взаимодействие»

«Федеральная концепция по размещению торговых объектов, предложенная Минпромторгом, является очень своевременной и важной, но пока, к сожалению, наша региональная специфика такова, что вопросами торговли как малого и среднего бизнеса занимаются все регионы, кроме Самарского. После того, как в центральных районах города фактически ликвидировали малые форматы торговли, люди вынуждены вместо магазинов у дома и продуктовых лотков ездить в крупные торговые центры.
Между тем предложенные Минпромторгом рекомендации содержат нормативы по разным торговым форматам – например, на 30 тысяч человек населения должна функционировать как минимум одна ярмарка. В Самаре же эти функции выполняет одна-единственная ярмарка на площади Куйбышева – и та сезонная. Очевидно, что по этому показателю город до норматива не дотягивает. Еще один актуальный формат, предложенный авторами концепции, - развозная торговля с лотков. В Самаре он тоже развит далеко не в той степени, в какой хотелось бы. Нормативы по размещению объектов торговой недвижимости и карта этих объектов городу однозначно нужны. Сейчас идет работа над концепцией развития торговли в регионе до 2023 года – там будут представлены эти расчеты и учтены показатели со ссылкой на нашу региональную специфику».




Владимир Панюков
Владимир Панюков
Индивидуальный предприниматель, собственник продуктового павильона в Советском районе


«Как правило, меры по упорядочиванию не являются мерами стимулирования – я думаю, в этом случае ситуация именно такова. Исходя из усредненных показателей, представители власти определили, какое минимальное количество торговых точек разного формата должно находиться в шаговой доступности от жилых домов. Сложность в том, что предложенные нормативы, пусть и минимальные, оказались общими для всех регионов. Между тем даже внутри Самары, не говоря уже о региональных населенных пунктах, разные районы и улицы обладают различным коммерческим потенциалом – это очевидно даже для тех, кто не занимается предпринимательством и торговым бизнесом.

К тому же не совсем понятно, как предпринимателям работать с этими рекомендациями: если они соблюдаются и показатели превышаются – хорошо, район можно считать развитым с коммерческой точки зрения. А если район не дотягивает до рекомендуемых показателей – это просто «информация к размышлению» для местных властей или просто констатация непривлекательности? Для многих бизнесменов все очевидно: если район не развит в должной степени и потребительная активность находится не на высоком уровне, то малый бизнес туда не пойдет».




Ирина Семенюк
Ирина Семенюк
Председатель правления ГК «Камертон»


«Для сетевых магазинов работа с картой города и учет при планировании новых точек показателей плотности населения, оживленности трафика и покупательской способности – привычное дело. Хорошо, что органы власти инициировали подобную работу и для сегмента небольших торговых объектов придомового формата. Такие объекты стабильно востребованы среди покупателей: если нужно купить 1-2 продукта и пару мелочей, человек между «сетевиком» и обычным продуктовым магазином у дома вполне вероятно выберет второй вариант. Поэтому нередки случаи, когда небольшие торговые объекты по соседству с федеральными гигантами не только не затухают, но чувствуют себя весьма уверенно и держатся на плаву в любые времена.

Другой вопрос, связанный с попыткой упорядочить процесс открытия новых магазинов придомового формата, - можно ли простимулировать предпринимателей открывать торговые точки в местах, заведомо неинтересных бизнесу – с малой плотностью населения, малой покупательской способностью? Даже если федеральное нововведение будет подкреплено региональной инициативой выделять таким предпринимателям определенные дотации, эффект вряд ли будет колоссальным. Бизнес никогда не будет работать себе в убыток, так что для территории с низким коммерческим потенциалом одним из очевидных решений, видимо, будет расселение и снос существующих домов с последующей современной квартальной застройкой. Несложно убедиться, что именно такие современные локации способны генерировать максимум торговых объектов в шаговой доступности».

Комментарии
Комментариев нет