Инвесторам на заметку: перспективный опыт регионов и столицы

В актуальной рыночной ситуации самой верной девелоперской стратегией является поиск новых интересных решений в реализации строительных проектов вместо выбора традиционных типовых моделей, по которым на рынке и так реализовано немало одинаковых жилых комплексов. В этом редакция ММЦ «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» убедилась, побывав на двух крупнейших событиях в сфере строительства и недвижимости.  
Такой разный девелопмент  В апреле профессиональные участники рынка недвижимости со всей России приняли участие в двух крупных мероприятиях, объединивших самые интересные строительные проекты, перспективные технологические и архитектурные наработки, практический опыт регионов и столицы, а также целый спектр компетентных мнений и концепций. Мультимедиацентр «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» также был представлен на обоих мероприятиях – выставке Expo Build Russia, которая прошла в Екатеринбурге с 12 по 15 апреля, и выставке REX, состоявшейся в Москве с 20 по 22 апреля.  
Участники и посетители обеих выставок смогли поближе познакомиться с нашим журналом, а делегация от редакции мультимедиацентра – из первых уст узнать о самых интересных проектах и тенденциях рынка недвижимости. Эта информация для всех профессионалов рынка – инвесторов, девелоперов, собственников и арендаторов, аналитиков и практиков. По итогам активного апреля нам удалось составить собственное мнение о девелоперском опыте в других регионах и сравнить его с актуальным состоянием строительного сектора в Самарской области.  
Существование объективных сложностей, связанных со снижением платежеспособного спроса, вечными административными преградами, дороговизной подключения к инженерным сетям, признавали многие девелоперы-участники крупных выставок. Парадигма рынка, в которой главную роль играет покупатель, готовый голосовать за строительный проект рублем, является реальностью для многих регионов, в том числе для федерального центра – Москвы и Санкт-Петербурга. Участники рынка признаются, что сегодня им приходится существовать в условиях конкуренции, помноженной на непростую экономическую ситуацию, в которой покупатели куда менее охотно расстаются с деньгами. Времена, когда жители крупных городов были готовы буквально скупать все строящееся жилье, лишь бы темпы строительства и ценник предложения были привлекательными, давно прошли. И многие девелоперы не только из столицы, но и из регионов уже научились существовать в этой новой рыночной реальности.  

---

«Получилось так, что фактически одновременно на московский рынок вышли несколько проектов в формате редевелопмента бывших промзон, похожих по масштабу замысла и реализации, - рассказал управляющий директор «Группы ЛСР» в Москве (проект ЖК «ЗИЛАРТ») Иван Романов. - В такой атмосфере интересно конкурировать, этот драйвер заставляет девелоперов искать новые решения, создавать уникальные интересные предложения для потребителей, двигаться навстречу новому. В конечном итоге, выигрывает, безусловно, покупатель жилья, которому предлагают выбор из современных качественных проектов».   
В условиях объективного сокращения спроса и появления нового типа покупателя – внимательного к деталям, «неторопливого» и даже «придирчивого», девелоперы сделали основным вектором своей работы повышение качества разрабатываемых проектов. Все презентованные строительные проекты отвечали этому новому формату девелоперской мысли: концепция, детально продуманная на уровне квартирографии и планировок жилья, организации зоны жилой застройки и зоны общественного пространства, инфраструктуры проекта и его транспортной доступности, инженерной и технической оснащенности. Познакомившись с целым рядом современных строительных проектов, каждый из которых имеет свой неповторимый облик и интересную концепцию, мы не могли не согласиться с выступавшими девелоперами в правильности выбранной стратегии. Лучшее время работать над качеством строительного проекта - сейчас, лучшее время повышать лояльность покупателей к проекту - сейчас. Те, кто это осознал и сумел применить на практике, уже могут похвастаться заметными успехами в реализации крупных проектов.  
Часто ли мы наблюдаем такое отношение к новым строительным проектам среди самарских девелоперов? Можно ли сегодня говорить о технологических и планировочных инновациях, о поиске новых форматов взаимодействия с властями и ресурсоснабжающими организациями в строительном секторе нашего региона? Увы, массовыми и ощутимыми для всей отрасли результатами сегодня вряд ли можно. На рынок выходят новые строительные проекты, открываются продажи в новостройках, но как выглядит подавляющее большинство этих проектов? Типовые многоэтажки с планировочными решениями, которые кочуют из проекта в проект, в качестве объектов коммерческой и социальной инфраструктуры – стандартные нежилые помещения на первых этажах (которые часто пустуют даже после сдачи дома), типовая детская площадка, несколько малых архитектурных форм и парковочные места по периметру. Конечно, это не стопроцентный облик любого строительного проекта, который сегодня реализуется или готовится к реализации в Самаре. Но таких проектов много, и по-прежнему многие профессиональные участники строительного сектора видят выход не в поиске новых решений, а в выборе типовых, наименее затратных и проблемных. Получается, что самарские девелоперы видят покупателя нового жилья крайне невзыскательным человеком? Однако общеизвестным уже стало утверждение, что сегодня человек покупает не только квадратные метры: вместе с новым жильем он приобретает новое пространство для прогулок, проведения досуга и общения, даже удовлетворения повседневных потребностей в товарах и услугах. Если на самарском рынке недвижимости появится проект, который сможет предложить покупателям полноценное, интересное и безопасное пространство, прилегающее к самой новостройке, каким будет спрос на это жилье? Есть большая вероятность, что такой проект существенно потеснит на рынке многие другие проекты – бесхитростные и типовые.  


Успешный редевелопмент как образец для работы 

На обеих выставках особое внимание было уделено теме редевелопмента неиспользуемых площадок и бывших промышленных зон. Мы сосредоточились на самых интересных проектах, представленных в этой сфере, чтобы на конкретных примерах показать: этот успешный опыт можно и нужно транслировать в нашем регионе, от этих проектов можно оттолкнуться как от образцов или вступить с ними в профессиональную полемику, но ясно одно – все они интересны и заслуживают внимания. В каждом из презентованных на выставках проектов мы постарались вычленить то, что делает его уникальным и позволяет применить этот успешный опыт в нашем регионе.  
1. Узнать об участке все до старта проекта 
Первым проектом, представленным в рамках сессии по редевелопменту на выставке Expo Build Russia-2016, оказался жилой комплекс «Малевич» в Екатеринбурге. Застройка располагается на площадке в 3 га и представляет собой пять строительных очередей с домами высотой до 34 этажей. Два дома уже сданы в эксплуатацию, реализация проекта рассчитана до II квартала 2017 года. Площадкой для строительства жилого комплекса стала «Автоколонна № 1212», обслуживающая железнодорожный вокзал. Соответственно, промышленным наследством для этой территории оказались ж/д пути, автозаправочная станция и крупная автомагистраль. «Для девелопера промышленные участки – это «темная история», - признался директор компании PRINZIP Недвижимость, занимающейся реализацией проекта, Геннадий Черных. – Далеко не всегда бывшие собственники этих площадок заинтересованы в том, чтобы раскрыть всю информацию об этой территории, а значит, в процессе освоения могут обнаружиться проблемы, препятствующие строительству». В связи с этим полезный совет, которым поделился девелопер с коллегами по рынку, которые только планируют заходить на территории бывших промзон, звучал так: первым делом стоит наладить контакт с собственником площадки. Затем собрать максимально полную информацию об участке, изучить архивы предприятия и пообщаться с бывшими сотрудниками. «Уже по результатам этих изысканий мы составили техзадание, проанализировали санитарные зоны вокруг участка, исследовали грунты почвы, замерили уровень шума от железной дороги и проспекта. Потом уже на основании всех этих норм и полученных сведений подготовили комплекс реабилитационных мероприятий», - рассказал Геннадий Черных.  
Все необходимые реабилитационные мероприятия девелопер поделил на две группы – технические и юридические. С технической точки зрения составили перечень проектных решений, подлежащих экспертизе. В местах загрязнения заместили земельные массы, а вдоль трассы выстроили защитные экраны, в домах же установили пластиковые профили толщиной 70 мм. Так удалось создать необходимый уровень шумоизоляции в квартирах. «Из юридических мероприятий мы внесли изменения в ПЗЗ по виду разрешенного использования, совместно с администрацией провели общественные слушания, - продолжил Геннадий Черных. – Внесли поправки в Генплан города, после чего вышли на защиту этих позиций в госэкспертизу».  
Подготовительный этап удалось уместить в довольно короткие сроки – полтора года. «Освобождение площадки от промышленного наследия – это дорогой процесс,  не все застройщики готовы браться за эту работу, - признался Геннадий Черных. – В нашем случае бюджет всех мероприятий по санации территории составил около 37 млн рублей, однако в масштабах всего проекта это немного – около 620 рублей на продаваемый квадратный метр жилья».  
Полезный опыт: 
— сократить время подготовительного этапа удалось за счет параллельного ведения и финансирования нескольких работ. Девелопер рискнул, вложившись в финансирование проекта до получения положительного заключения экспертизы, но зато подготовить всю разрешительную документацию, выйти на площадку и перевести землю в нужную правовую зону удалось за полтора года; 
— жилой комплекс получил уникальный архитектурный облик в стиле супрематизм: яркие цвета фасадов и необычная геометрия, отсутствие замкнутых дворовых пространств позволили создать нетиповой проект с собственным концептуальным наполнением; 
— с инженерной и технологической точки зрения масса продуманных деталей: от шума магистрали и железной дороги защищают утолщенные пластиковые профили и защитные экраны, внутри высотных зданий функционируют скоростные лифты (скорость 2,5 м/с) для бытового удобства жильцов.  


Первым проектом, представленным в рамках сессии по редевелопменту на выставке Expo Build Russia-2016, оказался жилой комплекс «Малевич» в Екатеринбурге

---

2. Участие городских властей как ключ к успеху 
Вторым проектом промышленного редевелопмента, представленным на обеих выставках, оказался ЖК «ЗИЛАРТ» в Москве. Проект реализуется на площадке в 377 га в 5 км от Кремля и рассчитан на 25 тысяч жильцов. Ранее на этой территории располагался завод ЗиЛ. Как рассказал руководитель департамента продаж недвижимости «Группы ЛСР» в Москве Антон Павлов, на момент старта реализации проекта вся площадка представляла собой территорию мусорных свалок и складов, где к тому же проживали гастарбайтеры. Девелопер приобрел участок в 2014 году и за короткий срок, всего один год, вышел на стадию застройки. «Это стало возможным благодаря участию городских властей: они разработали концепцию застройки и размежевали землю, - рассказал Антон Павлов. – Участок был выведен на торги как уже полностью готовый для освоения».  
Планировочно и концептуально жилой комплекс планируется разделить на три зоны: жилую, бульварную и зону отдыха. В рамках жилой застройки появятся дома высотой от 6 до 14 этажей, а также 3-этажные таунхаусы. Кроме того, в жилом комплексе появится 4-уровневый подземный паркинг, будет организована закрытая дворовая территория. «Это самая крупная площадка со времен Московского делового центра, а потому лакомый кусочек для любого девелопера. Работая над проектом, мы решили сохранить промышленные индустриальные фасады и интегрировать их в новый формат. Такой облик будет у драмтеатра, офисных объектов и фитнес-центра на осваиваемой территории», - резюмировал Антон Павлов.  
Полезный опыт: 
— площадку полностью подготовили городские власти и вывели ее на торги как готовую к освоению территорию; 
— в основе концепции проекта пять пространств: пространство для жизни (жилая застройка с уникальными фасадами в едином стиле), пространство природы (парк площадью 14,5 га строят городские власти), пространство для отдыха (набережная Москва-реки с коммерческими объектами на первых этажах домов), пространство для зданий (единый образовательный центр – две школы и два детского сада), пространство притяжения (центральный прогулочный бульвар с объектами культурной инфраструктуры – музеем, драмтеатром, кукольным театром, концертным залом); 
— девелопер привлек к работе над проектом 10 архитектурных бюро с мировым именем (среди них одно голландское, одно американское, остальные российские). Они создадут фасады в едином стиле, но отличающиеся друг от друга; 
— на осваиваемой территории появятся и многоквартирные дома, и таунхаусы, и объекты коммерческой, развлекательной и социальной инфраструктуры – девелопер называет такой проект «сомасштабной застройкой, в которой будет комфортно человеку»; 
- работа с общественными пространствами и местами общего пользования. Отдельное пространство – общая зона отдыха в виде большого парка с беговыми дорожками, детскими и спортивными площадками  на набережной. Приватность обеспечивают дворы без  машин, а места для прогулок связывают все кварталы (каждая вторая улица пешеходная).  
3. Обеспечить объекты культурного наследия современными функциями 
Сейчас площадка полностью готова, строительные работы должны начаться в течение ближайших двух месяцев. Жилой квартал, рассчитанный на семь лет строительства, будет состоять из трех очередей, в том числе здесь появится современное элитное жилье. Завершение реализации первой очереди запланировано через 2-2,5 года.  
Особенностью этого проекта редевелопмента стало расположение на осваиваемой территории двух объектов культурного наследия: девелопер согласовал проект с городской властью лишь с четвертого раза, а весь процесс растянулся на четыре года. В итоге один из памятников, лабораторию, решено было перепрофилировать под детский сад, а в другом, Симановской мельнице, появится жилье в стиле лофт. «Мы постарались развить исторические функции этих объектов культурного наследия, - рассказал Сергей Ерыпалов. – Например, у исторического собственника мельницы был собственный оранжерейный сад, и мы разместим во внутреннем дворе оранжерею, стилизованную под начало века».  
Полезный опыт: 
— в процессе долгих переговоров и согласований девелопер все же нашел формы использования памятников культуры, которые устроили городскую власть и удачно вписались в концепцию проекта; 
— большое внимание уделено местам общего пользования, также удачной окажется близость к городской набережной, которую девелопер намерен сделать новым центром притяжения для горожан (здесь появятся летние кафе, выставочные центры, общественные зоны); 
— формат редевелопмента промышленной зоны был выбран девелопером как оптимальный процесс освоения городской территории, который дает возможность воспользоваться уже созданной городской инфраструктурой, тогда как при освоении отдаленных от города площадок нужно решать множество транспортных и инфраструктурных проблем.  


Комплекс бизнес-класса «Макаровский квартал» в Екатеринбурге представляет собой 150 тыс. кв. м жилья с попутным созданием около тысячи парковочных мест и организацией автономного дворового пространства

---

4. Перспективный проект может реализоваться и без поддержки «сверху» 
Об успешном опыте петербургского проекта  редевелопмента на выставке REX-2016 рассказал руководитель департамента развития проектов «Дон-строй Инвест» Станислав Архипов. Это крупный строительный проект «Символ» на территории площадью около 60 га, которую ранее занимал завод «Серп и Молот» на шоссе Энтузиастов в Москве. «Специфика этого проекта состоит в том, что девелопер все делал самостоятельно: без деятельного участия и помощи властей, - рассказал Станислав Архипов. – Был объявлен масштабный конкурс, в ходе которого удалось отобрать две команды профессионалов – одна команда работала над планировкой территории и ландшафтным дизайном, вторая над архитектурным обликом проекта. Параллельно приступили к созданию проекта планировки территории: сначала создали идею проекта, потом облекли ее в план. Кстати, ППТ после появления концепции удалось разработать быстро, за полгода».  
Помимо жилья в широком диапазоне метражей и планировок (площади «от 24 кв. м и до бесконечности») проект обрастет собственной социальной инфраструктурой – школами, детсадами, объектами научно-технического кластера.  
Полезный опыт: 
— к работе над проектом привлекли разных специалистов, в числе которых оказалось немало молодых архитекторов. Это обеспечило проекту необходимое пространство для творчества: каждый архитектор вправе выбрать любой материал и создать уникальный проект с использованием современных тенденций, оставаясь в рамках общей концепции; 
— даже без деятельного участия городских властей девелопер может успешно стартовать с масштабным проектом, главное – грамотно выделить процессы подготовки и реализации проекта и собрать команду профессионалов; 
— настоящими изюминками крупного девелоперского проекта могут стать продуманные рекреационные и развлекательные зоны – всесезонный парк, творческие мастерские с регулярными мастер-классами, объекты научно-технического кластера.   


«Специфика этого проекта состоит в том, что девелопер все делал самостоятельно: без деятельного участия и помощи властей» 

---

«В девелопменте бывших промышленных территорий есть еще один подход, менее распространенный, чем стремление что-либо построить на осваиваемой территории. Так, если большинство девелоперов сегодня действительно озабочены вопросом, как можно по максимуму застроить бывшую промзону, то сторонники второго подхода к освоению в качестве доминанты своих действий видят стремление как можно больше сохранить. Закономерно, что в большей степени такой подход исповедуют те, кто занимается освоением площадки с большим количеством памятников архитектуры и культуры. В частности, наша компания с 2004 года тщательно занималась освоением одного квартала, где нам удалось сохранить и отреставрировать все памятники».  






«Нам удалось реализовать проект современного бизнес-центра «Слободской» на некогда промышленной территории (ЮАО, ул. Ленинская Слобода, 26, стр. 28) и при этом сохранить всю оставшуюся там заводскую постройку. Три заводских цеха получилось объединить в единый торговый комплекс, сама территория подверглась реконструкции. В итоге сейчас на этой площадке расположен крупнейший в Москве мебельный центр Roomer – без преувеличения, самый успешный торговый объект в городе, а также здесь функционируют крупнейшие федеральные и мировые ритейлеры. Коммерческие помещения мы не продаем, а сдаем в аренду, и важным показателем считаем тот факт, что, несмотря на непростую ситуацию на рынке, мы не потеряли ни одного арендатора. Общественные зоны здесь также продуманы: открыта набережная Москвы-реки, оборудован паркинг, выложены брусчаткой пешеходные дорожки».  


Крупные выставки в сфере недвижимости глазами самарских участников
Мы попросили участников состоявшихся мероприятий в сфере недвижимости, представлявших наш город на выставках, поделиться своими впечатлениями и оценить степень заинтересованности инорегиональных инвесторов и девелоперов процессами, происходящими в строительном секторе Самарского региона.



«Выставка EXPO Build Russia в Екатеринбурге особенно впечатлила меня качеством деловой программы. Участникам была предложена информативная и практичная деловая программа, объединившая все сферы строительства и недвижимости от риелторства до дорожного строительства. Таких дискуссионных площадок нашему региону не хватает, а необходимость диалога между бизнесом и властью назрела давно. К примеру, в Екатеринбурге на сессии «Девелопмент», в течение всего дня в зале присутствовал заместитель министра строительства и отвечал на все вопросы девелоперов. По итогам сессии «Безбарьерная среда» была создана резолюция и сразу же передана в руки органам власти. Таких, казалось бы, простых возможностей нет в Самарской области, хотя по всем проблемам мы схожи с Екатеринбургом: редевелопмент промышленных зон, большое количество памятников архитектуры, необходимость создания безбарьерной среды для маломобильных граждан. Разница в подходе их решения. В Самаре каждый застройщик решает свои проблемы самостоятельно, и от этого появляется ощущение обособленности. Логика многих самарских девелоперов такова: я осваиваю свой участок — лучшей помощью будет отсутствие помех. Эти две выставки показали, что можно жить совершенно с другой парадигмой. Участники рынка объединяются, не боясь конкуренции, обмениваются информацией, создают уникальный продукт, улучшают качество сервиса и не рассчитывают на помощь извне, но совместно с органами власти создают механизмы, которые поддерживают и улучшают сам процесс».






Никита ПетуховГенеральный директор консалтинговой фирмы REC


«Выставка REX в Москве, как всегда, оставила хорошие впечатления и по части организации, и по части эффективности проделанной работы. В этом году выставку посетило много гостей и участников, и их активная позиция и готовность к диалогу стали лучшим доказательством того, что рынок развивается и движется в нужном направлении. Могу точно сказать, что все посетители выставки, участники заседаний и деловых встреч определенно выиграли: представители всех сфер ритейла, девелоперы, инвесторы демонстрировали исключительно хороший деловой настрой. Раз уж мы встретились, давайте работать и искать компромиссы – таким оказался негласный девиз всего мероприятия. Деловая программа в этот раз, на мой взгляд, оказалась чуть слабее: не все запланированные спикеры смогли принять участие. Однако сам уровень организации как всегда был на высоте, единственное неудобство – сама выставка и обсуждения проходили в разных пространствах выставочного центра, это создавало определенные неудобства.

Несмотря на большое количество участников, наш регион на выставке был представлен слабо, и это печально. Хотя для многих наших торговых центров, в том числе для объектов районного масштаба, участие в таком мероприятии было бы очень полезным в первую очередь за счет возможности обзавестись новыми деловыми контактами, договориться о новых интересных проектах и найти будущих деловых партнеров. Активные участники рынка ритейла и девелопмента уже осознали, что нужно что-то делать, иначе рынок продолжит стагнировать. Однако многие наши собственники торговой недвижимости и представители ритейла до сих пор находятся в стадии отрицания самой возможности диалога и продолжают настаивать на своих условиях. За новыми предложениями и свежими форматами – скидками, бонусами, новыми видами торговли (например, открытыми маркетами) – будущее. Хочется верить, что к этому процессу присоединятся и региональные игроки рынка». 

мал
Людмила Ловягина Вице-президент компании «Молл Групп Девелопмент»


«Я обратила внимание, что в выставке REX в этом году приняло участие много представителей торговых центров – больше, чем игроков стрит-ритейла. Активность присутствующих на выставке была заметна даже несмотря на ощущение, что прошлогодние выставки собирали большее количество участников. Что касается отношения ритейлеров к перспективам развития в Самаре и регионе, то, увы, особого энтузиазма у участников выставки из других городов я не заметила. Область до сих пор не вызывает оптимизма в плане роста оборотов – это тенденция нескольких последних лет. поэтому заинтересовать федеральных и региональных ритейлеров возможностью прийти к нам в область, даже с перспективой участия в новых проектах, сегодня непросто».





Ирина МихайловскаяРуководитель проекта ТРК «Аврора»


 «Выставка REX оказалась очень активной и, в целом, среди участников ощущался позитивный настрой и ожидание перемен к лучшему на рынке. Многие компании, которые на протяжении последних двух лет переживали процессы оптимизации и сокращения, сейчас выражают готовность развиваться и принимать участие в проектах на самарском рынке. В частности, нам удалось договориться о сотрудничестве с рядом игроков – договоры сейчас находятся на стадии подписания.
Однако если говорить о рейтинге торговых центров с точки зрения оборота – эта статистика традиционно важна для ритейлеров, то Самара если и входит в десятку лучших городов, то занимает место ближе к концу списка лучших. Многие участники рынка констатируют снижение объемов продаж, несмотря на повышение цен. Тем не менее, пусть и с некоторой опаской, но ритейлеры все же выбирают путь развития в Самарском регионе. В частности, многие бренды, которые до этого вовсе не были у нас представлены, сейчас готовы открываться в городе и, в целом, рассматривают Самару как перспективный регион».