Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Спецпроект: Сборная по недвижимости!
Оживленная дискуссия с показательным результатом
Оживленная дискуссия с показательным результатом
09:00, 26 Мая 2016

Оживленная дискуссия с показательным результатом

Строительный сектор Самарской области нуждается в четких регламентах и информационной открытости, и этот вектор развития правильнее было бы выбрать всем, кто имеет отношение к строительным процессам в регионе – органам власти, девелоперам и инвесторам, застройщикам и проектировщикам, подрядчикам и аналитикам, а также непосредственным потребителям – собственникам и покупателям жилья. 

Оживленная дискуссия с показательным результатом
Основным поводом к появлению четко сформулированных рекомендаций от экспертов для всех участников строительного рынка региона стал круглый стол, организованный и проведенный мультимедиацентром «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» в конце апреля. В дискуссии приняли участие спикеры в статусе действующих экспертов сферы городского жилищного строительства - представители строительных компаний, проектировочных организаций, эксперты с многолетним стажем работы в структурах городской и региональной власти. Общей целью дискуссии стало стремление выяснить, каких осязаемых изменений, законодательных инициатив и практических нововведений не хватает строительному рынку, чтобы выйти на качественно новый уровень, предполагающий плотное и эффективное взаимодействие между девелоперами, органами власти и покупателями жилья. Как отметил директор компании «ОКТОГОН» Олег Никитенко, выступивший модератором дискуссии, оценить реальное положение вещей на строительном рынке региона могут лишь представители экспертного сообщества.
«Хочется зафиксировать и оценить реальное положение вещей в строительном комплексе, что изменилось за последние годы, чем мы можем гордиться в плане новых технологий и решений. И посмотреть на завтрашний день, что нужно сделать, чтобы ситуация изменилась к лучшему. Хочется, чтобы звучало слово экспертов, слово строителей, которые видят ситуацию на рынке изнутри и действительно в этом разбираются», - задал тон дискуссии Олег Никитенко.
Результатом продуктивного и оживленного обсуждения длиной в несколько часов стали важнейшие экспертные рекомендации, которые определенно заслуживают внимания всех, кто работает в строительной сфере либо по долгу государственной службы, либо в рамках собственного бизнеса. Эти рекомендации содержат не только оценку актуального состояния строительного сектора, но и ожидания экспертов относительно дальнейшего развития и перспектив этого сегмента. Наконец, прозвучавшие высказывания ценны тем, что они остались в формате субъективных мнений, хоть и подкрепленных огромным практическим опытом. С этим можно спорить, можно соглашаться, но главное – не оставаться равнодушными, ведь сегодня сложилась такая ситуация, когда к экспертному и общественному мнению в секторе строительства готовы прислушиваться и действовать в соответствии с услышанным. 


Эксперты рекомендуют: конкретные меры и шаги по улучшению ситуации в сфере строительства
1. Усовершенствование законодательных механизмов, регулирующих строительные процессы на разных этапах. 
Система государственного регулирования строительного сектора нуждается в более четких и продуманных механизмах. Один из спикеров круглого стола, Александр Латкин, возглавлявший департамент строительства и автодорог Самарской области с 90-х гг. прошлого века, вспомнил, что строительная отрасль испытывала трудности и в конце советской эпохи, и в начале «нового времени». В первую очередь эти трудности были связаны с распределением полномочий в сфере градостроительства, когда региональное управление по делам строительства «не решало ничего: ни сколько построят жилья, ни каким будет это жилье». На сегодняшний день руководящие органы в той отрасли уже имеют наработанную нормативную базу, серьезный статус и юридические основы для своей деятельности.
Важнейшей характеристикой регионального строительного сектора в то время была инновационность законодательных действий и принимаемых решений. «Нормативная база, которая сейчас применяется по всей стране, была разработана именно в Самаре, - напомнил эксперт. - В частности, система торгов на подряды в сфере строительства впервые была опробована именно в нашем регионе, и с 1 июля 1993 года в Самарской области было запрещено распределение подрядов в строительстве без проведения торгов. Автором патента по организации торгов выступил бывший тогда губернатором области Константин Титов. Потом в 1998 году закон был переписан – вместо Самарской области записали Российскую Федерацию». Вместе с тем регион разрабатывал и внедрял передовые технологичные решения, среди которых, например, строительство монолитных каркасов для жилых домов. 
Однако сейчас ситуация оказалась близка к противоположной, признают эксперты. Очевидно, что сегодня Самарская область не просто лишилась этого почетного и перспективного статуса, но даже стала восприниматься как регион-аутсайдер строительной отрасли. «Как получилось, что регион, опыт и технологии которого перенимались представителями строительной отрасли по всей стране, переместился в число аутсайдеров?» - сформулировал одну из важнейших проблем дискуссии Олег Никитенко.
Одну из причин многие участники рынка видят именно в несовершенстве законодательной системы, о чем не преминули заметить во время обсуждения. «Например, система торгов в сфере строительства – это палка о двух концах, - заявил директор по развитию проектов, маркетингу и рекламе ДК «Древо» Алексей Мартыненко. - Мы понимаем, что нельзя строительство отдавать одной компании: это имеет и серьезную коррупционную опасность и повлияет на качество исполнения. В коммерческих структурах мы тоже проводим серьезный отбор подрядчиков, однако существующая система не вполне гарантирует качество и время исполнения работ. В существующей системе компании-исполнители находят способ уходить от ответственности».
Альтернативным решением могло бы стать предложение, недавно сформулированное представителями Счетной палатой Самарской области. Это идея о создании некоего ГУП, который занимался бы реализацией всех строительных работ, осуществляемых за счёт бюджета. Однако сами представители строительной отрасли в этой возможности унификации и ухода от конкурсной системы видят больше недостатков. «Это крайне вредная позиция, мы проходили это еще в советское время. Весь Советский Союз был одним большим ГУП, - заявил Александр Латкин. - Поэтому я всегда выступал категорически против этого. Каждый государственный заказчик должен формировать конкурсные комиссии и проводить торги».
А раз отмена существующей сегодня системы торгов повлечёт ещё больше негативных и сложных для рынка последствий, то возникает прямая необходимость в реформировании и обновлении этой системы. Как это возможно сделать? Есть расхожее мнение о «коррумпированности стройсектора»: причина тому в том, что государственные и муниципальные заказчики существуют в ценах, сформированных статистикой. А мы прекрасно знаем, что в строительной отрасли «по безналу» и «за наличку» происходит очень многое, и это очень влияет на формирование конечной цены. Как сделать так, чтобы не ходили левые деньги – до сих пор нет ответа.


2. Необходимость более серьезной подготовительной и аналитической работы перед выводом участка на торги
Помимо законодательных несовершенств, которые отметили участники дискуссии, в более пристальном внимании нуждаются сами объекты, выходящие на торги, - земельные участки для девелоперского освоения. Современным «лотам» не хватает подготовленности с юридической, технической, инженерной точек зрения – в итоге девелоперам и инвесторам зачастую предлагается настоящий «кот в мешке». Не зная всех нюансов территории, очень сложно просчитать экономику проекта хотя бы на стартовом этапе, и этот факт серьезно усложняет для участников рынка процесс принятия решения о покупке. 
«Внутренние регламенты, которые сопровождают деятельность застройщика, не дают нам оснований говорить о здоровом инвестиционном климате, потому что не каждый сможет довести конца все процедуры, предшествующие собственно строительству», - считает официальный представитель АО «Российский аукционный дом» в Поволжском регионе Мария Иванова. По ее мнению, площадки для освоения необходимо выводить на торги как готовый продукт с необходимым информационным сопровождением. Застройщик, выигравший конкурс на освоение площадки в рамках развития застроенных территорий, должен автоматически получать разрешение на разработку проекта планировки этой территории. Ему должен быть открыт доступ к информации о состоянии площадки – характеристикам всех коммунальных сетей, числу прописанных людей на этой территории, которых необходимо расселить. «Площадка должна быть информационно подготовлена и упакована как коммерческое предложение. Вся информация, влияющая на экономику проекта, должна быть доступна для инвестора, и ее сбором должен заниматься муниципалитет. В таком случае инвесторы будут заранее понимать экономику проекта, и этот сегмент рынка станет инвестиционно привлекательным», - убеждена Мария Иванова.
Участники круглого стола сошлись во мнении, что причина отсутствия готовых пакетных предложений на аукционах для застройщиков и девелоперов заключается в том, что правообладателями выступают различные организации и собственники: земельным участком владеет одна структура, инженерными сетями - вторая, за технические возможности подключения отвечает третья, а за дорожную инфраструктуру - четвёртая. «Очевидна нехватка общего административного ресурса, который собрал бы всю информацию о земельном участке, выходящем на торги, - выразил общую мысль Олег Никитенко. - Правообладатели ведут политическую деятельность, неэффективно взаимодействуют друг с другом, а в итоге от всех них напрямую зависят темпы инвестиционного освоения земельных участков».

Как улучшить ситуацию в строительной отрасли региона?
Как отметил директор компании «ОКТОГОН» Олег Никитенко, выступивший модератором дискуссии, оценить реальное положение вещей на строительном рынке региона могут лишь представители экспертного сообщества

3. Амбициозность и ответственность девелоперов и властей в реализации крупных строительных проектов

Впрочем, искать причины несовершенства строительной отрасли лишь в неэффективной работе муниципальных и региональных властей было бы слишком однобоко. Участники дискуссии согласились с этим, признавшись, что сами девелоперы, застройщики, проектировщики, подрядчики и другие профессионалы строительного рынка могли бы действовать более слаженно, амбициозно и думать не только о краткосрочной выгоде в финале реализации строительного проекта, но и о более отдаленных перспективах в контексте масштабного градостроительства и развития инфраструктуры региона. Пока по разным причинам этого не происходит.
Еще одна важная проблема, с которой сталкиваются участники строительного сектора, - это нежелание игроков рынка и представителей власти оценивать строительный проект в долгосрочной перспективе, превышающей по длительности один политический цикл. Девелоперы чаще оценивают окупаемость проекта в кратко- или среднесрочной перспективе, и уж тем более участники процесса, включая представителей власти, редко задумываются о влиянии, которое строительный проект в случае своей реализации окажет на общегородскую инфраструктуру и градостроительную ситуацию в целом. 
На строительном рынке много исполнителей, но не хватает амбициозных инициаторов. «Зачем проектировщику быть инициатором внедрения новых строительных технологий, если требования к проекту прописаны законом и техническим заданием? - выразил общую позицию своих коллег руководитель компании «Графика-инжиниринг» КаренБашиянц. - Задачу формулирует заказчик, а проектировщик – это следующее звено, исполнитель. И сама возможность использования новых технологий в процессе строительства появится лишь в том случае, если заказчик строительного проекта поставит такую задачу».
«Проектировщики находятся в жестких условиях с точки зрения соблюдения параметров, заложенных государственными ценами. И даже если он хочет знакомиться с новыми технологиями, возможности проектировщика упираются в стоимость квадратного метра. Потому что новые технологии не дают возможности удешевить строительство, хотя и позволяют значительно сократить затраты на эксплуатацию жилья», - согласился исполнительный директор Самарского областного Фонда жилья и ипотеки РенальМязитов.
Александр Латкин заметил: «Бывает, что приносят интересные решения, а нормы отстают. И при этом проектировщики не могут получить положительного заключения экспертизы, потому что сидит мхом покрытый эксперт и все решает».
Таким образом, сами девелоперы чаще выбирают проверенные, готовые решения, чтобы минимизировать собственные экономические риски. Естественно, такой подход никак не изменяет существующий расклад сил на строительном рынке и не усиливает роль нашего региона в строительном секторе. Современные инвесторы и девелоперы со всей очевидностью опасаются участия в инфраструктурных проектах по причине отсутствия гарантий на получение дохода от таких вложений. Имеющиеся же гарантии, как правило, ограничены длительностью политического цикла, тогда как любой масштабный инфраструктурный проект обладает большей продолжительностью реализации. Взаимодействие инвесторов и власти по этой линии и следует развивать. «Мы все же видим возможности и перспективы сотрудничества с властью в вопросах строительства и развития городской инфраструктуры, - согласился Алексей Мартыненко. - Мы понимаем, что с развитием строительного сектора регион получает серьезный толчок к развитию, власть также понимает, что обеспечение жильем стимулирует общий интерес к территории региона. Но вместе с тем девелоперы боятся браться за крупные инвестпроекты, равно как и власть боится брать на себя ответственность за реализацию таких проектов. Однако риск здесь просто необходим, нужна поддержка от общества, участников рынка, нужно доверие».
Да и власти все чаще придерживаются аналогичной позиции: увы, амбициозный строительный проект с новыми технологическими, архитектурными и инфраструктурными решениями проще «зарубить» на начальной стадии, нежели давать ему ход и сталкивать девелопера со всем несовершенством законодательных регулирующих механизмов в строительной сфере. Получается, смелость, ответственность и амбициозность нужны обеим сторонам строительного процесса: и профессионалам, разрабатывающим новые проекты, и представителям власти, которые регулируют процесс запуска и реализации этих проектов.


4. Налаживание эффективного и открытого диалога между строительным бизнесом и властью
Взаимозависимость двух сторон, представляющих строительный сектор, очевидна: без консолидированного мнения экспертного сообщества представители власти не смогут вывести сферу строительства на качественно новый законодательный уровень, а профессиональные участники рынка нуждаются в грамотном и «ненавязчивом» регулировании рабочих процессов со стороны властей. Модератор круглого стола отметил, что строители должны давать оценку процессам, идущим в регионе, и предъявлять требования к властям, выступая в роли заказчиков по отношению к органам власти, чтобы они формулировали новые решения. Мало кто хочет высказываться по этим проблемам, а потом оказывается, что в регион не идут инвестиции. Пока все отмалчивались и занимались своим делом, к нам перестали идти кредитные ресурсы, бюджетные. У нас постепенно снижается капитализация земли и недвижимости. Потому что долгое время все считали, что региональное развитие - это чье-то дело, но не мое. И без эффективной коммуникации между строительным бизнесом и властью выход на новый уровень развития в строительной сфере просто невозможен.
«С точки зрения бизнеса самая лучшая власть – это власть незаметная, - признался Алексей Мартыненко. - Эта система работает по принципу футбола: хорошего судью на поле не видно, при этом игра продолжается, судья регулирует этот процесс. За последние 10 лет появились новые эффективные рычаги взаимодействия: например, ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». - Прим. ред.). Несмотря на противоречивые оценки поначалу, сейчас уже можно сказать, что этот институт удостоверения строительных сделок государством дал людям уверенность. Инструмент заработал, и люди поверили в строительную отрасль».
Однако четких индикаторов для оценки состояния отрасли и системы ее регулирования по-прежнему не выработано. «За два десятка лет капитализма не была сформирована четкая юридическая платформа, в которой регулировалось бы, что мы делаем, как делаем и какая ответственность наступает за те или иные действия. И если в каких-то процессах, роль государства как того самого судьи на футбольном поле хотелось бы сократить, то в установке «четких регуляторов» оно должно быть более активным», - считает Алексей Мартыненко. - Простой пример: нам нужно провести линейный объект в полях, так надо провести публичные слушания. Мы получаем большой негатив – зачем он нам? Нам надо 3 м трубы положить, зачем ради этого проводить мероприятия масштабные? Эти перекосы существуют. При этом иногда при линейном объекте обязательно надо слушать мнение жителей, потому что он накладывает некие изменения на территорию, на их образ жизни».
«Задача любого органа исполнительной власти – не строить дома, не выступать заказчиком строительства, а разрабатывать нормативно-правовой базы, правил игры, которые должны исполнять застройщики», - согласился Александр Латкин.
Тем не менее, примеры эффективного взаимодействия между застройщиками и властью на самарском рынке есть - это признали все участники дискуссии. Так, Реналь Мязитов поделился положительным опытом освоения одного из механизмов - строительство кооперативного жилья, который Самарский областной Фонд жилья и ипотеки как региональный жилищный оператор успешно реализует. Федеральное законодательство дает возможность получить бесплатный земельный участок под кооперативное строительство, и несмотря на дефицит земли в регионе, СОФЖИ удалось сформировать такой земельный участок в Тольятти. «Все вопросы по использованию участка решены, разработаны соответствующие регламенты, - рассказал Реналь Мязитов. - Земельный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет, и со дня на день мы ждем, что он будет предоставлен в безвозмездное пользование под строительство кооперативного жилья. Механизм, который удалось запустить – это возрождение жилищной кооперации, а параллельно удалось вернуть доверие людей к этой форме строительного проекта».
Поэтому важная задача – расширить зону этого плодотворного взаимодействия, вовлекая в нее новых участников рынка и совершенствуя существующие механизмы. 

Как улучшить ситуацию в строительной отрасли региона?
Еще одна важная проблема, с которой сталкиваются участники строительного сектора, - это нежелание игроков рынка и представителей власти оценивать строительный проект в долгосрочной перспективе, превышающей по длительности один политический цикл 


5. Установление правопреемственности в сфере градостроительства и реализации глобальных строительных проектов
Одной из сопутствующих проблем в правительственной сфере, которая негативно сказывается на развитии строительной отрасли, участники круглого стола назвали отсутствие правопреемственности в работе муниципальных органов власти в сфере градостроительства. Эта проблема обнаружилась со сменой руководства и команды в самарском департаменте градостроительства, когда новым сотрудникам не были переданы дела предшественников. «Нужна правопреемственность ядра, который бы нес как флаг градостроительную политику, регламенты, внутренние и внешние правила. Одни уходят, другие приходят, и все начинается заново, это и рождает административные проволочки. Может быть, должна быть какая-то надстройка, которая отвечает за градполитику и не меняется ни при каких обстоятельствах, ни при каких властях», - считает Мария Иванова.


6. Стимулирование социальной активности покупателей и собственников жилья
В финальной части беседы участники рынка перешли к формулированию возможных стратегий взаимодействия правительства, регионального Минстроя и органов местного самоуправления с одной стороны, а также девелоперов и застройщиков с другой стороны, чтобы как минимум в среднесрочной перспективе можно было бы зафиксировать поступательное развитие всего рынка. «Финансовые возможности бюджета ограничены, и даже если бы была возможность весь объем средств, собранных с налогоплательщиков, направлять на развитие инфраструктуры, это все равно не изменит ситуацию глобально, - отметил Олег Никитенко. - Таким образом, актуальной остается проблема таргетирования: еще много лет городу и региону придется выбирать, какие инфраструктурные задачи являются первоочередными». Кроме того, без частного инвесткапитала сфера инфраструктурных объектов не совершит качественного скачка и не выйдет на новый уровень.
Помимо регулирующих строительную отрасль решений, поддержки на новом уровне, механизма эффективного взаимодействия и других необходимых рынку инноваций, эксперты сошлись на том, что строительной сфере не хватает собственника новой формации – с более активной социальной позицией, неравнодушного и современного. «Сейчас девелоперы пытаются решать какие-то вопросы за покупателей жилья, выполняя роль «старшего брата», - говорит Алексей Мартыненко. - Однако можно сколько угодно изобретать новые технологии строительства, проектировать жилье нового типа, пытаться влиять на стоимость конечного продукта, но ощутимое движение вперед все участники рынка ощутят лишь в том случае, когда появится собственник нового типа - человек, который заботится о месте, где живёт, и пытается влиять на своё окружение».

Комментарии
Комментариев нет