Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Спецпроект: Сборная по недвижимости!
Город-сад вместо промзоны: проекты редевелопмента промышленных территорий. Часть 1
Город-сад вместо промзоны: проекты редевелопмента промышленных территорий. Часть 1
09:00, 26 Апреля 2016

Город-сад вместо промзоны: проекты редевелопмента промышленных территорий. Часть 1

Большинство крупных российских городов в прошлом веке были центрами масштабных производственных проектов, которые в новое время перестали приносить прибыль, удовлетворять потребности населения и потеряли свою актуальность. Наследием былого индустриального величия остались многочисленные промышленные территории, которые долгое время не развивались, зачастую не использовались и попросту деградировали
Эта ситуация, актуальная для Самары, с многочисленными промышленными пустырями, повторяется и в других регионах. Как вернуть пустующие промзоны в активную городскую среду и вдохнуть в них новую жизнь, обсудили в Екатеринбурге на выставке Expo Build Russia.
Сегодня всем участникам градостроительной отрасли понятно, что заброшенные промзоны не только нуждаются в санации, но и представляют серьезный ресурс для развития городов и обновления жилого фонда. Площадь таких участков позволяет реализовывать масштабные комплексные проекты с развитой территорией, а расположение внутри активного городского пространства позволяет вписать проект в сложившуюся инфраструктуру. 12 апреля в Екатеринбурге на выставке Expo Build Russia в рамках сессии «Редевелопмент промышленных зон» были представлены три проекта освоения бывших заводских пространств. Журналисты rs63.ru собрали самую важную информацию с этой сессии, которая может быть полезна и интересна в реализации строительства и на индустриальной почве в Самаре.
Архитектурный супрематизмСправка

Жилой комплекс «Малевич» (г. Екатеринбург). Срок сдачи: II квартал 2017 года.Площадь застройки — 3 га. 5 очередей строительства до 34 этажей, 2 дома сдано.
Директор PRINZIP Недвижимость Геннадий Черных представил проект ЖК «Малевич». Проект реализован на месте «Автоколонны № 1212», которая была создана в 1942 году и обслуживала близлежащий ЖД-вокзал. Помимо индустриального прошлого и железнодорожных путей по соседству, рядом с площадкой находится автозаправочная станция, крупная автомагистраль.
Черных считает, что для девелопера промышленные участки - это «темная история», так как их бывший собственники не всегда бывают заинтересованы раскрыть всю информацию об этой территории и уже в процессе освоения там могут обнаружиться новые проблемы и препятствия для строительства. Поэтому первое, что сделал застройщик, заходя на участок, - наладил диалог с его собственником, собрал максимальную информацию об участке, изучил архивы предприятия и пообщался с его сотрудниками - главным инженером и инженером по технике безопасности. По результатам этих изысканий составили техзадание, проанализировали нормируемые санитарные зоны вокруг участка, исследовали грунты почвы, замерили уровень шума от железной дороги и проспекта, который превышал все допустимые нормы. По этим данным подготовили комплекс реабилитационных мероприятий.
Застройщик поделил их на два вида — технический и юридический. В рамках первого составили перечень необходимых проектных решений, подлежащих экспертизе. Провели предварительные работы, в местах загрязнения заместили земельные массы. Вдоль дороги выстроили защитные экраны. Чтобы справиться с шумом, в домах были предусмотрены и установлены специальные стеклопакеты и профиль толщиной 70 мм. И сегодня в построенных домах не слышно ни железную дорогу, ни проспект.

Жилой комплекс «Малевич» (г. Екатеринбург)
Застройщик выбрал необычный подход к архитектуре жилого комплекса. Все здания выполнены в стиле супрематизм
Из юридически мероприятий, внесли изменения в ПЗЗ по виду разрешенного использования, совместно с администрацией провели общественные слушания. Также поправки внесли в Генеральный план города. После чего застройщик вышел на защиту этих позиций в госэкспертизу.  Чтобы сократить время всех мероприятий, застройщик пошел на то, чтобы параллельно вести и финансировать несколько работ.
«Это был определенный риск. Мы начали финансировать проект, не имея гарантии, что результат будет устраивать экспертную комиссию. В результате компании удалось сделать все в рекордно короткие сроки - за 1,5 года. Мы подготовили всю исходную разрешительную документацию, вышли на площадку и сделали перевод земли».
Он рассказал, что освобождение площадки от промышленного наследия – это достаточно дорогой процесс, поэтому не все застройщики готовы браться за такие проекты. «Бюджет всех мероприятий по санации территории у нас составил около 37 млн рублей. Но в масштабах нашего проекта сумма не критическая, это около 620 руб. на продаваемый кв. м», - рассказал Черных.
Застройщик выбрал необычный подход к архитектуре жилого комплекса. Все здания выполнены в стиле супрематизм. Как рассказал Черных, в основу проекта легло желание сделать необычный объект, группу домов, принципиально отличающиеся от всего вокруг. Акцент сделан на ярких красках и неожиданной геометрии, а отсутствие замкнутых дворовых пространств должно создать открытое пространство, где много солнца, неба и воздуха.
Интересный факт

Для комфортной жизни в высотке застройщик установил скоростные лифты, которые движутся со скоростью 2,5 м/с. Время ожидания лифта при пиковой нагрузке не более 18 сек.

Жилой квартал как арт-центр
Справка

ЖК «ЗИЛАРТ» (г. Москва), площадь застройки - 377 га, расположен в 5 км от Кремля.
Рассчитан на 25 тыс. жильцов.
Реализация — около 90 квартир в месяц, средний чек - 180 тыс. руб. за 1 кв. м.

Руководитель департамента продаж недвижимости «Группы ЛСР» в Москве Антон Павлов презентовал проект ЗИЛАРТ на территории бывшего завода ЗиЛ. «ЗиЛ начал строиться порядка 100 лет назад, и на момент разработки проекта представлял собой устаревший индустриальный комплекс с отсутствием производственной деятельности. На территории завода были мусорные свалки и склады, он стал местом жительства гастарбайтеров», - рассказал разработчик.
Участок был приобретен в 2014 году. Застройщику удалось за год выйти на стройку и приступить к сносу. Это стало возможным благодаря участию городских властей, которые сами разработали концепцию развития территории, проект планировки, размежевали участки. И участок был выведен на торги как готовый проект для освоения. Сейчас на территории бывшего завода планируется строительство набережной длиной порядка 1 км. Также предусмотрено создание парка площадью 14 га, 12 детских домов и 3 школ.
«Это самая крупная площадка со времен Московского делового центра и лакомый кусочек для любого девелопера. Работая над проектом, мы решили сохранить промышленные индустриальные фасады и интегрировать их. Это коснется драмтеатра, фитнесс-центра, офисных объектов», - рассказал Антон Павлов. Комплекс будет разбит на три зоны — жилая, бульварная и зона отдыха. Жилая застройка предусмотрена вдоль Симоновской набережной на месте сносимых производственных корпусов, здесь появятся здания от 6 до 14 этажей, а также трехэтажные таунхаусы. Девелопер называет такой формат «сомасштабной застройкой, в которой будет комфортно человеку».

ЖК «ЗИЛАРТ» (Москва)
Комплекс будет разбит на три зоны — жилая, бульварная и зона отдыха

В ЖК планируется строительство четырехуровневого подземного паркинга, безопасной закрытой дворовой территории. В квартирах предусмотрена возможность организации камина, панорамное остекление. К реализации проекта привлечено 10 архитектурных бюро с мировым именем. Одно американское, одно голландское, остальные – российские. «Архитекторы получили возможность создать уникальный фасад, уникальный продукт. Дома в едином стиле, но фасады разные. Соседние дома гармонируют, но отличаются друг от друга», - рассказал Павлов.
Изюминкой проекта должна стать бульварная часть, где разместятся объекты комплексной культурной среды - концертный зал, драматический театр, выставочные пространства. Этот «культурный бульвар» должен стать точкой притяжения не только для жителей квартала, но и всех москвичей и гостей города.
«Почему все едут в центр? Потому что здесь можно посмотреть модный показ, выставку, сходить в театр, отдохнуть. В ЗИЛАРТЕ будет такой центр. Люди будут приезжать на нашу бульварную часть, чтобы культурно обогатиться, увидеть новые показы, погулять и посмотреть на квартал, потому что все пространство будет очень интересным с точки зрения архитектуры», - рассказал Павлов.
Пространство отдыха будет представлено в виде большого зеленого парка, где жители и гости квартала смогут отдохнуть, покататься на велосипеде, роликах, побегать по беговым дорожкам. Здесь также будут детские и спортивные площадки. Парк расположится вдоль набережной реки Москвы, которая тоже входит в зону отдыха ЖК. Благоустройство набережной возьмет на себя городской бюджет. Ее развитие будет происходить в рамках общей городской концепции, в едином стиле, как благоустраиваются сегодня все набережные Москвы. Это брусчатка, летние кафе, велодорожки, выделенные зоны для отдыха.

Элитное жилье и памятники культуры
Справка

Проект «Макаровский квартал» (г. Екатеринбург).Срок реализации проекта — 7 лет.Комплекс бизнес-класса на 850 квартир или 150 тыс. кв. м. Въезд во двор будет закрытым, предусмотрено создание около 1 тыс. парковочных мест.Стоимость жилья составит около 80 тыс. руб. за кв. м.
Еще один екатеринбургский проект, представленный в рамках сессии о редевелопменте, интересен не только спецификой площадки, но и имеющимся здесь наследием — памятниками истории и культуры, которые будут отреставрированы и наделены новыми функциями. Проект «Макаровский квартал», запланированный на территории бывшего мукомольного завода, представил директор по капитальному строительству и инвестициям «УГМК-Холдинг» Сергей Ерыпалов. Он рассказал, что внос действующего масштабного производства оказался серьезным вызовом для застройщика.
«Это было взрывоопасное производство прямо в центре города. Мы понимали, что его вынос требует очень тщательного подхода и старались обеспечить как можно более аккуратный демонтаж. При осуществлении сноса мы не применяли взрывчатых веществ, хотя снос 65-метровой башни осуществить покусыванием вряд ли удалось бы. Сносили очень аккуратно, чтобы не нанести вред окружающей среде и жильцам в городе. Мы полностью подготовили площадку и планируем в ближайшие месяц-два начать строительство», - рассказал Ерыпалов.
Квартал планируют построить за семь лет. Он включает в себя три очереди, в том числе жилье элит-класса. Первую очередь планируют возвести через 2-2,5 года. На территории бывшего завода расположены два объекта культурного наследия. Это наложило свои сложности на его реализацию — проект 4 года согласовывали с городом и согласовали лишь с четвертого раза.

Проект «Макаровский квартал», г. Екатеринбург
Квартал планируют построить за семь лет. Он включает в себя три очереди, в том числе жилье элит-класса
«Это было очень долго, тем не менее в трудах выработали нечто, что должно стать в городе знаковым объектом. Из лаборатории мы сделаем детский сад. А Симановская мельница будет жильем в стиле лофт. Мы постарались развить те вещи, которые достались с объектами культурного наследия. История с Симановской мельницей, например. У Симанова был свой оранжерейный сад, вплоть до того, что он выращивал там ананасы и цитрусовые. Мы постарались это дело как-то предложить нашим будущим жильцам, разместили во внутреннем дворе стилизованную под начало прошлого века оранжерею, где будет зимний сад», - рассказал Ерыпалов.
Он отметил, что в рамках проекта было важно создать комфортную среду, поэтому застройщик уделил большое внимание местам общего пользования. И объекты культурного наследи, задающие общий тон кварталу, будут играть большое значение как раз с точки зрения развития общественных зон. Новый жилищный комплекс также расположится около городской набережной, которая уже выстроена муниципалитетом. Застройщик планирует «наполнить набережную новым содержанием, чтобы притягивать людей». Здесь планируют открыть летние кафе, выставочные центры и новые общественные зоны.
Тема редевелопмента оказалась весьма востребованной и обсуждаемой среди застройщиков и на прошедшей на днях в Москве выставке Real Estate Exhibition 2016. О представленных там проектах редевелопмента вы также сможете прочитать в ближайшее время на портале rs63.ru.


Сергей Ерыпалов
Сергей Ерыпалов

Директор по капитальному строительству и инвестициям «УГМК-Холдинг»


«Долгое время мы развивались за счет точечной застройки, потом взгляд застройщиков переместился на периферийные, но близкие к городу районы, когда таких районов не осталось, начали выползать на достаточно отдаленные участки. Но для этого нужно решать очень много транспортных и инфраструктурных проблем. На сегодня процесс редевелопмента — это наиболее оптимальный процесс, который даст возможность максимально воспользоваться уже созданной городской инфраструктурой. Это даст горожанам жить в тех условиях, которые для них более привычны».

Комментарии
Комментариев нет