Хороший, плохой, злой: коммерческие перспективы земельного участка

Эксперты, приглашенные редакцией ММЦ «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale», оценивают потенциал объекта коммерческой недвижимости, который экспонируется на рынке в данный момент. Мы предложили профессиональным игрокам рынка высказаться относительно крупного земельного участка, расположенного в Советском районе, оценить качественные характеристики предложения, справедливость установленной цены и возможные сроки реализации предложения

Точка отсчета

К продаже предлагается земельный участок для целей коммерческого строительства, расположенный на Заводском шоссе в Советском районе. Участок общей площадью 70 соток оснащен двумя въездами: со стороны Заводского шоссе и со стороны ул. Набережная реки Самара. На частично асфальтированной территории находятся металлический ангар площадью 452 кв. м (в ангаре бетонный пол, разводка труб отопления к местной котельной, освещение), а рядом с ним – 1-этажное кирпичное здание котельной площадью 38 кв. м.

Оформлено разрешение на строительство складского здания площадью 1310 кв. м и асфальтированной погрузочно-разгрузочной площадки в 3000 кв. м.

Из коммуникаций на участке есть электричество: мощность составляет 48 кВт, но может быть значительно увеличена за счет электрической мощности соседнего предприятия, работающего в сфере поставок. По границе участка проходят газ и канализация. 

Общая площадь участка: 70 соток

Площади объектов на участке: ангар – 452 кв. м, здание котельной – 38 кв. м

Проект строительства: складское здание – 1310 кв. м, погрузочно-разгрузочная площадка - 3000 кв. м.

Стоимость: 19 млн руб. 

Максим Рахман, коммерческий директор ГК «Камертон»:

— Встретить предложение о продаже земельного участка на Заводском шоссе – не редкость. Например, рядом с рассматриваемым объектом сейчас экспонируется земля меньшей площади по стоимости в 20 млн руб., причем цена за квадратный метр получается почти в два раза выше, чем у этого земельного участка площадью 70 соток. Важный момент: этот второй объект за 20 млн руб. экспонируется на рынке с января 2013 года.

В принципе, перспектива коммерческого использования у этой территории, безусловно, есть. Сама локация неплохая, удобно расположена и относительно Безымянки, и относительно центральных частей города. Однако именно участок Заводского шоссе рядом с ул. XXII Партсъезда многие покупатели и арендаторы складской недвижимости часто обходят стороной: эту часть магистрали можно «проскочить» быстро, а можно надолго встать в пробку. Трафик там стабильно активный, и месту явно не хватает качественной развязки.

Так что пока земельный участок ждет своего покупателя, и этот процесс может затянуться – весь вопрос в срочности реализации объекта для собственника. Думаю, что если продавец снизит цену до 150 тыс. руб. за сотку, процесс поиска покупателя пойдет бодрее. А потенциальному покупателю стоит учитывать, что заявленная стоимость объекта увеличится не только в ходе нового строительства на этой земле, но и в процессе подсоединения к уже имеющимся мощностям и в процессе подведения новых коммуникаций.

Дамир Дусаев, президент ГК «РентЭксперт»:

— Экспозиция объектов из сферы складской и производственной недвижимости на Заводском шоссе никогда не была скудной, впечатляет она и сейчас. В данном случае рассматриваемому земельному участку такая жесткая конкуренция идет в минус: земельный актив по высокой стоимости, да еще и с необходимостью реализации на этой территории строительного проекта сегодня вряд ли быстро найдет инвестора. Существенный недостаток этого предложения состоит в том, что сейчас объект не генерирует доход, а значит, владение им приносит лишь дополнительную финансовую нагрузку. И немалую, судя по возросшей стоимости владения землей и подросшими коммунальными платежами. Вообще, на сегодняшний день я бы всерьез подумал, стоит ли называть земельный участок активом, особенно если он требует существенных вложений в коммуникации и строительство. Более того, дальше объемы налогового бремени за владение такими объектами будут расти, и владельцам, а вместе с ними и потенциальным покупателям, придется скрупулезно подсчитывать свой возможный профит от владения землей и сравнивать его с издержками, которые они несут. На рынке есть более интересные предложения, и сосредоточены они в других сегментах недвижимости, тогда как такая коммерческая земля на фоне общерыночного нисходящего тренда малоинтересна.

Владимир Душко, управляющий ООО «Самарский завод нефтяного резервуарного оборудования»:

— Инвесторам предлагается лабораторный образец объекта в стиле «Продаю локейшен. Дорого». Само по себе это место идеально подходит для размещения складской или транспортной базы, не менее хорошо оно подойдет для станции техобслуживания. 

Однако коммуникаций на участке толком нет, а все объекты недвижимости, расположенные на этой территории сейчас, куда проще снести, чем реконструировать под нужды конкретного покупателя.
Подход к презентации объекта при продаже, полагаю, соответствует подходу к содержанию его в надлежащем состоянии. Переговоры и торг, наверно, будут такими же интересными.

В целом же, объем предстоящих вложений в подготовительные работы на подобном земельном участке таков, что требует расчета в бизнес-плане как отдельный раздел. В нынешних рыночных условиях вряд ли найдется участник рынка, который захочет всерьез «заморочиться» и просчитать с максимальной точностью все предстоящие затраты.

В связи с этим рекомендация, которую можно дать потенциальным покупателям, гуглить дальше.