Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Спецпроект: Сборная по недвижимости!
Коммерческие сотки
Коммерческие сотки
09:00, 7 Апреля 2016

Коммерческие сотки

Предложения в сегменте земельных участков под коммерческое использование включают и обширные территории в окраинных локациях, и небольшие земельные участки по соседству с уже освоенными территориями, и землю с перспективой перевода в правовую зону, которая позволит зайти на участок девелоперу. Ценовой диапазон этих объектов впечатляет не меньше, однако, перспективы и сложности на каждом участке свои.

Минимальные размеры доступных на рынке участков для коммерческого использования равны «классическим» для ИЖС 6- 9 соткам. Многие из таких объектов подходят для размещения небольших торговых объектов – мини-магазинов, кафе, частных мастерских и т.д. В этом случае расположение вдоль трассы позиционируется как важное преимущество: как-никак первая линия и хорошая просматриваемость с проезжей части. Например, вдоль Красноглинского шоссе к продаже предлагаются 7 соток земли по цене 1 млн руб., а вдоль Аэропортовского шоссе – участок площадью 8 соток стоимостью 1,5 млн руб. Среди маленьких земельных участков в актуальной экспозиции есть и свои «рекордсмены»: минимальный по площади земельный надел предлагается к продаже внутри жилого микрорайона «Южный город». Земля площадью всего 2 сотки с коммуникациями по границе участка предлагается по рекордно высокой для своих размеров цене – 16 млн руб. Причина дороговизны – позиционирование собственником участка как места под строительство объекта коммерческой недвижимости и соседство с уже построенными жилыми домами на Николаевском проспекте. Однако насколько вероятно будет возвести на частном «клочке» земли в глубине централизованной застройки собственный коммерческий объект, при условии, что девелопер осваивает территорию комплексно и вряд ли с восторгом отнесется к такой инициативе, - большой вопрос.

Показательно и то, что к статусу земли для коммерческого использования стремятся примкнуть и те участки, которые изначально (по крайней мере, сейчас) этого статуса не имеют. В этом случае становится очевидным, что в стоимость своего предложения продавец уже включает эту перспективу перевода и возможного использования земли для девелоперских целей, но насколько такая перспектива реальна, не скажешь без детального анализа объекта вместе с его правовой и коммуникационной составляющими. Так, на ул. Демократической, по 1-й линии Волжского шоссе, недалеко от транспортного кольца, продаются 115 соток земли, которая сейчас находится в статусе ИЖС, но имеет коммерческую перспективу использования. При этом стоимость объекта уже сейчас 45 млн руб. Еще более красноречивый пример: на 1-й линии ул. Водников к продаже предлагается участок площадью 0,45 га. Земля свободна от построек и расположена в правовой зоне Ж-3. Продавец позиционирует землю для строительства гостиницы, медцентра или частной школы и предлагает ее приобрести по цене 80 млн руб.
 Коммерческие сотки Коммерческие сотки

К статусу земли для коммерческого использования стремятся примкнуть и те участки, которые изначально (по крайней мере, сейчас) этого статуса не имеют. 



Еще одна интересная тенденция в сегменте дорогостоящей земли под коммерческое использование – это заметная разница в цене у нескольких агентов, занимающихся реализацией таких объектов. В общем-то, ничего удивительного для рынка в этом нет: земельный участок в Сорокиных хуторах, в непосредственной близости от ЖК «Лесная поляна», экспонируется в одних и тех же открытых источниках с разницей в 1,5 млн руб., а один и тот же участок на ул. Антонова-Овсеенко и вовсе продается за 40 и за 48 млн руб. На что при этом рассчитывают продавцы, предлагающие более высокие цены, не совсем понятно, ведь прямо по «соседству» тот же земельный участок можно приобрести дешевле.

Земля с перспективой коммерческого использования – товар на рынке недвижимости недешевый, самые дорогие объекты актуальной экспозиции доходят в своей стоимости до 800 млн руб.! Однако собственники объектов стремятся хоть как-то сгладить дорогостоящий инвестиционный «заход» на участок и предлагают гибкие схемы оплаты. Например, уже упомянутый участок площадью 937 соток, расположенный на 17 км Московского шоссе, по цене 780 млн руб. можно оплачивать частями и зайти на участок после внесения 35-40% от общей стоимости, а об остальных платежах договориться в индивидуальном порядке. Земельный участок на ул. С. Лазо, 2а площадью 100 соток и стоимостью 27 млн руб. можно приобрести целиком, а можно выбрать часть любой площади в пределах общих габаритов участка. Стоимость земли в этом случае определяется просто: 2,7 тыс. руб./кв. м.

Дусаев Дамир

Дамир Дусаев, президент ГК «РентЭксперт»:

— Чтобы перейти в статус полноценно используемого актива, земля нуждается в инвестировании, постоянном притоке средств на освоение и развитие. В нынешней рыночной ситуации с этим возникает основная масса проблем, поэтому многие объекты недвижимости из сферы бизнес-активов переходят в сферу пассивов, которые стремительно дешевеют без должного использования.

В этих условиях, а также в контексте увеличения налогового бремени, которое накладывает владение большим земельным участком, предложения о продаже земли стоимостью 100 миллионов рублей и больше выглядят как минимум оптимистично. Впрочем, продавать и продать – отнюдь не одно и то же, особенно когда речь идет о таком дорогостоящем и сложном объекте недвижимости, как земля для коммерческого использования.

Александр-Черкасов.png

Александр Черкасов, директор компании «Бизнес-недвижимость»:

— Степень привлекательности того или иного земельного участка для коммерческого использования я бы советовал определять на основании степени его готовности к освоению. Например, для участка площадью свыше 80 соток на ул. Аэродромной стоимость свыше 100 миллионов рублей является приемлемой, поскольку именно для этого конкретного участка уже готов проект строительства трех высотных домов и 2-этажного офисного здания, проведена экспертиза и получены все техусловия. Девелоперу остается лишь получить разрешение на строительство.

Земли промышленности под строительство объектов коммерческой недвижимости тоже могут быть готовы к освоению в большей или меньшей степени. При этом их стоимость, конечно, зависит от местоположения: если участок расположен на первой линии вдоль оживленной транспортной магистрали, то его стоимость вполне может варьироваться в диапазоне от 120 до 300 тыс. руб. за сотку. Не всегда эта цена оправдана с точки зрения качественных характеристик самого объекта.

Актуальная экспозиция земельных участков под коммерческое использование (апрель, 2016 г.)

Описание объекта

Общая площадь

Стоимость

Участок на Красноглинском ш. (Красноглинский р-н)

Земля на границе новой трассы по плану расширения проезжей части, новое свидетельство о праве собственности, коммуникации по границе участка

7 соток

1 млн руб.

Участок на ул. Трудящихся, 24 (Кировский р-н)

Коммуникации рядом, круглогодичный подъезд. Возможно использование под склад, производство, кузницу

14,5 соток

1,4 млн руб.

Участок на ул. Хоперской (пос. Зубчаниновка)

1-я линия по Аэропортовскому шоссе

8 соток

1,5 млн руб.

Участок на ул. Неверова (Железнодорожный р-н)

Асфальтированный, без строений. Рядом лодочная станция, производитель кондитерских изделий. Возможно под строительство офиса, гаражного комплекса

6 соток

2,2 млн руб.

Участок на 24-м км Московского ш. (Красноглинский р-н)

Земля примыкает к Московскому ш., на 1 км дальше от IKEA. Право аренды на 49 лет. Возможно под строительство кафе или гостиницы

78 соток

3,5 млн руб.

Участок на ул. Речной (Железнодорожный р-н)

Земля на пересечении двух дорог, огорожена забором из профлиста и колючей проволоки. По разным сторонам участка – двое выездных ворот, форма участка – вытянутый прямоугольник

9 соток

4,55 млн руб.

Участок в пос. Сорокины Хутора (Кировский р-н)

Съезд на участок с ул. Демократической, недалеко от BMW-центра. Объект состоит из 4-х смежных участков по 7 соток. Зона Ц2 – деловые и коммерческие объекты. В 30 м – ЛЭП, охранная зона по границе участка, нормы соблюдены. Коммуникации рядом с участком. Возможно под строительство объекта гостиничного бизнеса

28 кв. м

10 млн руб.

Участок на Заводском ш. (Советский р-н)

2 въезда: со стороны Заводского ш. и со стороны ул. Набережная реки Самара. Участок частично асфальтирован. На территории металлический ангар площадью 452 кв. м (бетонный пол, разводка отопительных труб, освещение), рядом 1-этажное кирпичное здание котельной (38 кв. м). Есть разрешение на строительство склада (1310 кв. м) и асфальтированной погрузочно-разгрузочной площадки (3000 кв. м). Коммуникации: электричество 48 кВт (с возможностью значительного увеличения), газ на границе участка, канализация по участку

70 соток

19 млн руб.

Участок на ул. Гагарина, 7б (Железнодорожный р-н)

На участке нежилое здание площадью 302 кв. м

20,5 соток

20 млн руб.

Участок на ул. С. Лазо, 2а (Красноглинский р-н)

Назначение — земли населенных пунктов под производственные помещения и территории для их использования. На участке производственное здание (520,3 кв. м) с офисным пристроем (около 140 кв. м), блочный фундамент 44х19,3 м для строительства цеха. Коммуникации: электричество 310+100 кВт (возможно увеличение до 1 МВт), водоснабжение, канализация, отопление, газ по границе (имеется согласованный проект присоединения к газораспределительной сети). Подъездные пути с нескольких сторон, до Красноглинского шоссе 450 м. Территория огорожена

100 соток

27 млн руб.

Участок на Заводском ш. (Советский р-н)

1-я линия шоссе между Управленческим тупиком и ул. XXII Партсъезда. Все коммуникации. На участке производственное здание. Возможно строительство автосалона, сетевого супермаркета, базы

33,6 сотки

30 млн руб.

Участок на ул. Антонова-Овсеенко (Советский р-н)

Земля рядом с салоном «VIP-авто», зданием экономического университета. Разрешенное использование: коммерческие гаражи наземные и подземные, открытые стоянки краткосрочного хранения автомобилей

55 соток

40 млн руб.

Участок на ул. Г. Димитрова

Земля вдоль Московского шоссе, категория земли – Ц-3

44 сотки

48 млн руб.

Участок на 9-й просеке (Кировский р-н)

Земля в 50 м от Волги, использовалась под пищевое производство. Участок огорожен, коммуникации: газ, вода, собственная ТП, выделенная мощность 190 кВт. Возможно строительство гостиницы, развлекательного центра, спортивного объекта

64 сотки

49 млн руб.

Участок на Смышляевском ш. (Кировский р-н)

Разрешенное использование – зона промышленных предприятий и складов. Участок треугольной формы: одна часть граничит с промышленным предприятием, вторая с массивом жилых домов, третья с аэродромом. Рельеф участка ровный, максимальный перепад высот составляет 1,5 м. Строения и деревья на участке отсутствуют.

Вдоль длинной стороны участка проходит асфальтированная дорога. В 3 км от участка расположена обводная дорога, по которой можно выехать на федеральные трассы М5 и М32. Железная дорога проходит в 300 м от границы участка.

21,6 га



86 млн руб.

Участок на ул. Бубнова (Кировский р-н)

Зона Ж-4. Участок с эскизным проектом на строительство многоэтажного жилого дома на стилобатной основе и бизнес-центра

80 соток

97 млн руб.

Участок на ул. Желябова (Железнодорожный р-н)

Зона Ж-4. Строительная площадка с готовым проектом и техусловиями

120 соток

97 млн руб.

Участок на ул. Аэродромной (Советский р-н)

Зона Ж-4. Готов проект на четыре 16-ти этажных дома общей площадью 18 тыс. кв. м и нежилое здание площадью 2 500 кв. м. Экспертиза проекта будет готова к середине июля. Все техусловия согласованы.

82 сотки

100 млн руб.

Участок в пгт «Прибрежный», Федоровские луга, оздоровительный лагерь «Дубки» (Ставропольский р-н)

Категория участка - земли особого охраняемых территорий, под оздоровительный лагерь. Турбаза на берегу Волги, длина береговой линии – 800 м. Асфальтированный подъезд. На участке строения: трансформаторная подстанция на 1500 кВт, здание столовой (требует реставрации), водонапорная башня, 90 летних домиков (используются на 100% отдыхающими), противопожарная система тушения по всей территории (водяная). Возможность подведения газа.

13,86 га

105 млн руб.

Участок на Аэропортовском ш. (Волжский р-н)

1-я линия шоссе, земли промышленности, все коммуникации выкуплены

10 га

150 млн руб.

Участок на 17-м км Московского ш. (Кировский р-н)

Земля в районе новой автомобильной развязки на шоссе. Возможно строительство торгово-развлекательного центра или объекта жилищной застройки до 16-ти этажей

937 соток

780 млн руб.







Комментарии
Комментариев нет