Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Спецпроект: Сборная по недвижимости!
Нежилые площади в новостройках: победа предложения над спросом
Нежилые площади в новостройках: победа предложения над спросом
09:00, 24 Марта 2016

Нежилые площади в новостройках: победа предложения над спросом

Сегодня на рынке представлено немало коммерческих помещений, расположенных на первых этажах строящихся или недавно введенных в эксплуатацию домов. География предложений затрагивает все городские районы, так что выбор у потенциальных инвесторов и собственников бизнеса объективно есть. Однако делать этот выбор участники рынка подчас не торопятся, и далеко не всегда пустующая площадь в новостройке  - следствие неконкурентоспособной цены.

Новостройка заселяется, коммерческая площадь пустует

Стоит присмотреться ко многим нежилым помещениям, расположенным в новостройках, как становится ясно: по ряду конструктивных причин или в силу локации объекта его сложно назвать действительно универсальным, подходящим многочисленным направлениям бизнеса. Для таких объектов экспозиция длиной год-два – нормальное явление, несмотря на то, что сам дом уже может быть сдан и заселен. Например, одним из рыночных «ветеранов» является помещение площадью 193 кв. м, расположенное на уровне полуцоколя в доме на 5-й просеке, 95 (ЖК «Надежда»). Помещение в черновой отделке уже в течение двух лет ищет покупателя, актуальная его стоимость – 27,5 тыс. руб./кв. м. Для коммерческой площади в черновой отделке, расположенной в Октябрьском районе, это весьма конкурентоспособная цена, однако потенциальных инвесторов площадь пока не привлекает. Еще пример – двухуровневое помещение на ул. Чкалова, 84а площадью 397,6 кв. м. Эта площадь занимает первый и цокольный этажи нового дома высотой 8-9 этажей, оснащена несколькими отдельными входами и отделена от жилой части дома техническим этажом. Помещение ищет покупателя почти полтора года и предлагается по цене 57 тыс. руб./кв. м за часть на высоком цокольном этаже и 45 тыс. руб./кв. м за часть на 1-м этаже.

Почему эти и другие коммерческие площади в современных домах, населенных жителями с хорошей покупательной способностью, не интересны инвесторам? Можно предположить, что одной из причин является расположение в цокольной части здания: далеко не всякому бизнесу подходит цоколь, даже если он высокий и оснащен окнами. Коммерческая площадь в «Надежде» может игнорироваться инвесторами по причине недостаточной оснащенности парковочными зонами перед зданием. Это классическая проблема, типичная для целого конгломерата высоток комфорт- и эконом-класса, возводимых в разных районах города. А вот в помещении на ул. Чкалова, 84а проблема с «гостевой» парковкой отчасти решена: во-первых, сама коммерческая площадь оснащена собственной подземной парковкой, рассчитанной на 4 автомобиля (для сотрудников организации), во-вторых, на ул. Чкалова перед домом – одностороннее движение, и это упрощает парковку рядом с домом (для клиентов организации). В данном случае помещение, вероятнее всего, пустует из-за своих качественных характеристик: почти 400 кв. м в центральной части города – это очень капиталоемкое вложение, которое к тому же требует вложений в ремонт. Действующему бизнесу такие объекты сегодня едва ли интересны, инвесторам – судя по всему, тоже.

Можно было бы предположить, что коммерческие площади на первых этажах новостроек часто пустуют из-за высокой стоимости квадратного метра – при том, что сами по себе такие объекты часто являются коммерческими «полуфабрикатами», в которых еще нужно довести до конца вопрос с подведением коммуникаций и осуществить внутреннюю отделку. Однако на рынке немало примеров, когда собственники нежилых помещений в новостройках предлагают свои объекты по очень конкурентоспособной цене – и продажа по-прежнему не случается. Например, в высотном доме на ул. Ерошевского буквально по соседству продаются две коммерческие площади. Одно из них, площадью 378 кв. м, расположено в средней части ЖК (на 1-м этаже), оборудовано тремя входами, всеми коммуникациями и фактически свободной планировкой. Кроме того, в помещении уже есть готовое к использованию оборудование для кафе. Стоимость объекта – 89,9 тыс. руб./кв. м. Второе помещение в этом же доме может похвастаться более выгодной локацией: оно расположено на углу и просматривается куда лучше. Объект расположен в двух уровнях, имеет свободную планировку, продается со всеми коммуникациями и с черновой отделкой. Стоимость этого предложения меньше почти в два раза: 40 тыс. руб./кв. м. При этом нынешний собственник помещения справедливо подчеркивает, что для всей локации и для сегмента сданных домов такого уровня цена очень конкурентоспособная. Это действительно так, однако пока в ожидании инвесторов находятся и дорогая коммерческая площадь с оборудованием, и доступная коммерческая площадь с более удобным расположением.

Победа предложения над спросом

Причины невостребованности

Несколько лет назад в качестве самой распространенной причины, по которой им не подошла коммерческая площадь в новостройке, представители бизнеса называли технические характеристики объекта. Недостаточный объем мощности и сложности с его увеличением, неудобная планировка с обилием несущих стен и колонн, отсутствие запасного входа для осуществления выгрузки товара, низкие потолки и узкие входные группы – таков был основной перечень претензий к застройщикам. Что изменилось сегодня? Все больше застройщиков признаются, что еще на этапе проектирования коммерческих помещений на первых этажах в своих проектах продумывают технические параметры будущих объектов, знакомятся с требованиями сетевых и федеральных арендаторов, а самые дальновидные и вовсе заключают предварительные договоренности с будущими покупателями или арендаторами. Тем не менее, пустующие нежилые помещения в уже сданных жилых комплексах – по-прежнему не редкость.

Пожалуй, одно из основных неудобств, связанных с размещением бизнеса на первых этажах современных новостроек, заключается в непродуманной системе парковки. Точнее – в ее отсутствии. Многие объекты точечной и квартальной застройки «грешат» объективной нехваткой парковочных мест, а появление на первых этажах востребованных магазинов и офисов клиентоориентированных компаний эту ситуацию лишь усугубляет. Вечером ажиотаж на придомовой парковке в новостройке создают сами жильцы, днем – сотрудники организаций, размещенных на первых этажах. Между тем обязательное наличие гостевой парковки – одно из важных требований бизнеса ресторанного формата. А если пространства для парковки не хватает, то и хорошие технические параметры объекта не помогут. Еще одно важное ограничение, связанное с работой ресторанного бизнеса, - ограничение времени работы, продиктованное близостью к жилой зоне. А если к этому добавить часто перегруженные подъездные пути и узкую площадку для выгрузки товара, получится, что с размещением возникнут проблемы не только у ресторанного бизнеса или клиентоориентированного офиса, но и у магазина с развитой сетью поставщиков. Остается бизнес, не «заточенный» на посетительский трафик, однако и здесь возникает резонный вопрос: зачем переплачивать за площадь в новостройке и близость к потенциальной аудитории, если в них нет нужды и куда дешевле будет разместиться, скажем, в офисном центре?

В новостройке на ул. Мяги, недалеко от пересечения с ул. Гагарина, экспонируется коммерческие помещения площадью 245 и 265 кв. м – меньшее расположено в цоколе, большее – смежное с ним. Дом уже сдан, а помещения в черновой отделке ищут покупателей. Например, площадь в 245 кв. м предлагается по объективно низкой цене 24,9 тыс. руб./кв. м, но инвесторов пока не находит. По словам собственника, объект прекрасно подойдет для размещения любого бизнеса: в локации есть стабильный спрос на повседневные услуги и товары, особенно нужны ветклиника, кулинария, а то и производство печатной и рекламной продукции. А вот сами представители бизнеса и профессиональные участники рынка коммерческой недвижимости, занимающиеся подбором нежилых площадей для самых разных игроков, не раз сходились во мнении, что эту локацию многие инвесторы и собственники компаний склонны оценивать как депрессивную, и помещения здесь стабильно не пользуются высоким спросом. Налицо отсутствие коммуникации между собственниками помещений и потенциальными покупателями, а изначально – между застройщиками и инвесторами.

Победа предложения над спросом


Актуальная экспозиция коммерческих помещений в новостройках (март, 2016 г.)

Описание объекта

Общая площадь

Стоимость

Помещение в ЖК «Волжские паруса» на ул. Лейтенанта Шмидта (Октябрьский р-н)

1/17, помещение под магазин или офис

Застройщик: «Град»

Ввод в эксплуатацию: IV квартал 2016 г.

122 кв. м

7,93 млн руб. (65 тыс. руб./кв. м)

Помещение на ул. Волгина/ Ключевой проезд (Железнодорожный р-н)

1/10, помещение под магазин или офис

Застройщик: «Стройтрест» («Град»)

Ввод в эксплуатацию: IV квартал 2016 г.

56 кв. м

3,64 млн руб. (65 тыс. руб./кв. м)

Офисное помещение в ЖК «Пять звезд» на ул. Самарской, 267 (Ленинский р-н)

1/9, 1-я линия, рядом остановка общественного транспорта, хороший трафик

Застройщик: «Маяк-Стройпроект»

Ввод в эксплуатацию: IV квартал 2016 г.

135 кв. м

12,15 млн руб. (90 тыс. руб./кв. м)

Помещение в ЖК «Надежда» на 5-й просеке, 95 (Октябрьский р-н)

Полуцоколь с отдельным входом, высота потолков 4 м, мощность 15 кВт, выполнена разводка тепла, водоснабжение, канализация. Свободная планировка

Дом сдан и заселен

Помещение на 2-м этаже

193 кв. м

309 кв. м

5,3 млн руб. (27,5 тыс. руб./кв. м)

11,5 млн руб. (37,2 тыс. руб./кв. м)

Помещение на ул. Мяги/ Гагарина (Железнодорожный р-н)

Высокий цоколь с черновой отделкой, мощность 15 кВт, отдельный вход.

Дом сдан.

Продается смежное помещение площадью 265 кв. м с отдельным входом

245 кв. м

6,1 млн руб. (24,9 тыс. руб./кв. м)

Помещение на ул. Чкалова, 84а (Ленинский р-н)

1/8 и высокий цоколь с окнами, отделено от жилой части техническим этажом. Вход на пересечении ул. Чкалова и Ленинской, также отдельные входы в цоколь. Высота потолков 3,3 м. У помещения своя подземная стоянка на 4 м/м с выходом в офис.

Дом построен

397,6 кв. м

17,9 млн руб. (57 тыс. руб./кв. м – 1-й этаж; 45 тыс. руб./кв. м – 2-й этаж)

Торговое помещение на ул. Самарской (Самарский р-н)

1-й этаж с витринами, 2 отдельных входа, все коммуникации, высокий потолок, предчистовая отделка

418 кв. м

36,3 млн руб. (86,8 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Ерошевского/ Мичурина (Октябрьский р-н)

1/20, 1-я линия, 2-уровневое помещение с отдельным входом, высота потолков на 1-м уровне 4,65 м, на 2-м – 3,??;5 м. Свободная планировка, колонны с шагом 6*4 м. Черновая отделка, все коммуникации. Помещение в собственности юрлица

874 кв. м (около 440 кв. м на каждом уровне)

35 млн руб. (40 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Ерошевского/ Мичурина (Октябрьский р-н)

1/20, 3 входа (2 фасадных и 1 тыльный), высота потолка 4,5 м. Почти свободная планировка: колонны и 3 небольшие несущие стены. Все коммуникации, качественный ремонт, мощность 60 кВт. Полное оборудование для кафе

378 кв. м

34 млн руб. (89,9 тыс. руб./кв. м)

Помещения в ЖР «Волгарь» на ул. Новокомсомольской, 38/40 (Куйбышевский р-н)

Черновая отделка, коммуникации: электричество, канализация, водопровод – нет разводки, центральное отопление, пластиковые окна

220,1 кв. м – Новокомсомольская, 38

94,9 кв. м – Новокомсомольская, 40

4,4 млн руб. (20 тыс. руб./кв. м);

2,37 млн руб. (25 тыс. руб./кв. м)

Офисные помещения на 6-й Просеке, 140 (Промышленный р-н)

1/16, отдельный вход, чистовая отделка.

Дома сданы и заселены

307 кв. м

12,5 млн руб. (40,7 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Врубеля, 15 (Октябрьский р-н)

1/24, отдельный вход с ул. Врубеля, высота потолка 4 м, черновая отделка.

Дом сдан

154 кв. м

10,16 млн руб. (66 тыс. руб./кв. м)

Помещение на ул. Врубеля, 17 (Октябрьский р-н)

Черновая отделка, высота потолка 2,7 м.

Дом сдан

174 кв. м

9,3 млн руб. (53,4 тыс. руб./кв. м)

Офисные помещения на ул. Вилоновской, 90 (Ленинский р-н)

1-й и цокольный этажи, высота потолка на 1-м этаже – 3,1 м, на цокольном – 3 м. 1-я линия

75,4 кв. м

124 кв. м – вход со стороны двора

77,6 кв. м – цоколь, вход со стороны двора

4,9 млн руб. (65 тыс. руб./кв. м)

6,82 млн руб. (65 тыс. руб./кв. м)

2,3 млн руб. (30 тыс. руб./кв. м)

Офисные помещения на ул. Солнечной/ 5-й просеке (Октябрьский р-н)

Черновая отделка, 1-й этаж

Застройщик: «Новый ДОН»

Ввод в эксплуатацию: III квартал 2016 г.

149,1 кв. м

135,5 кв. м

8,65 млн руб. (58 тыс. руб./кв. м)

7,86 млн руб. (58 тыс. руб./кв. м)

Помещение на ул. Отважной, 27 (Советский р-н)

1-й этаж, черновая отделка, все коммуникации (канализация без разводки, мощность 15 кВт), высота потолка 3 м. Отдельный вход со двора, офисная планировка, парковка перед домом

122,1 кв. м

6,1 млн руб. (50 тыс. руб./кв. м)

Универсальные помещения в ЖК «Арго» на ул. Ново-Садовой, 187а (Октябрьский р-н)

1/25, черновая отделка, отдельные входы на уровне цоколя и 1-го этажа.

Застройщик: «Сфинкс»

Ввод в эксплуатацию: I квартал 2016 г.

58 – 260 кв. м

Около 47 тыс. руб./кв. м

Помещение на 7-й просеке, 120 (Промышленный р-н)

1-й этаж, помещение оформлено как жилое.

Застройщик: «Берег»

Дом сдан

69 кв. м

3,38 млн руб. (49 тыс. руб./кв. м)

Офисное помещение в ЖК «Бриг-3» на ул. Ново-Садовой, 106Н (Октябрьский р-н)

1-й этаж, 2 отдельных входа, черновая отделка, все коммуникации

259 кв. м

15 млн руб. (58 тыс. руб./кв. м)


Разбег цен на коммерческие площади в новостройках впечатляет: от 20 тыс. руб./кв. м за помещение в Куйбышевском районе до 90 тыс. руб./кв. м за объект с ремонтом в Октябрьском районе. Самую дорогую площадь без ремонта удалось обнаружить в Самарском районе – 86,8 тыс. руб./кв. м, а суммарная стоимость помещения площадью 418 кв. м – 36,3 млн руб.


Нежилые площади в новостройках часто упрекают за излишне «щедрый» метраж. Действительно, объектов в диапазоне 50-70 кв. м – единицы, основу экспозиции составляют помещения от 150 кв. м, а самые вместительные предложения достигают 1000 кв. м.

Комментарии
Комментариев нет