Нежилые площади в новостройках: победа предложения над спросом

Сегодня на рынке представлено немало коммерческих помещений, расположенных на первых этажах строящихся или недавно введенных в эксплуатацию домов. География предложений затрагивает все городские районы, так что выбор у потенциальных инвесторов и собственников бизнеса объективно есть. Однако делать этот выбор участники рынка подчас не торопятся, и далеко не всегда пустующая площадь в новостройке  - следствие неконкурентоспособной цены.

Новостройка заселяется, коммерческая площадь пустует

Стоит присмотреться ко многим нежилым помещениям, расположенным в новостройках, как становится ясно: по ряду конструктивных причин или в силу локации объекта его сложно назвать действительно универсальным, подходящим многочисленным направлениям бизнеса. Для таких объектов экспозиция длиной год-два – нормальное явление, несмотря на то, что сам дом уже может быть сдан и заселен. Например, одним из рыночных «ветеранов» является помещение площадью 193 кв. м, расположенное на уровне полуцоколя в доме на 5-й просеке, 95 (ЖК «Надежда»). Помещение в черновой отделке уже в течение двух лет ищет покупателя, актуальная его стоимость – 27,5 тыс. руб./кв. м. Для коммерческой площади в черновой отделке, расположенной в Октябрьском районе, это весьма конкурентоспособная цена, однако потенциальных инвесторов площадь пока не привлекает. Еще пример – двухуровневое помещение на ул. Чкалова, 84а площадью 397,6 кв. м. Эта площадь занимает первый и цокольный этажи нового дома высотой 8-9 этажей, оснащена несколькими отдельными входами и отделена от жилой части дома техническим этажом. Помещение ищет покупателя почти полтора года и предлагается по цене 57 тыс. руб./кв. м за часть на высоком цокольном этаже и 45 тыс. руб./кв. м за часть на 1-м этаже.

Почему эти и другие коммерческие площади в современных домах, населенных жителями с хорошей покупательной способностью, не интересны инвесторам? Можно предположить, что одной из причин является расположение в цокольной части здания: далеко не всякому бизнесу подходит цоколь, даже если он высокий и оснащен окнами. Коммерческая площадь в «Надежде» может игнорироваться инвесторами по причине недостаточной оснащенности парковочными зонами перед зданием. Это классическая проблема, типичная для целого конгломерата высоток комфорт- и эконом-класса, возводимых в разных районах города. А вот в помещении на ул. Чкалова, 84а проблема с «гостевой» парковкой отчасти решена: во-первых, сама коммерческая площадь оснащена собственной подземной парковкой, рассчитанной на 4 автомобиля (для сотрудников организации), во-вторых, на ул. Чкалова перед домом – одностороннее движение, и это упрощает парковку рядом с домом (для клиентов организации). В данном случае помещение, вероятнее всего, пустует из-за своих качественных характеристик: почти 400 кв. м в центральной части города – это очень капиталоемкое вложение, которое к тому же требует вложений в ремонт. Действующему бизнесу такие объекты сегодня едва ли интересны, инвесторам – судя по всему, тоже.

Можно было бы предположить, что коммерческие площади на первых этажах новостроек часто пустуют из-за высокой стоимости квадратного метра – при том, что сами по себе такие объекты часто являются коммерческими «полуфабрикатами», в которых еще нужно довести до конца вопрос с подведением коммуникаций и осуществить внутреннюю отделку. Однако на рынке немало примеров, когда собственники нежилых помещений в новостройках предлагают свои объекты по очень конкурентоспособной цене – и продажа по-прежнему не случается. Например, в высотном доме на ул. Ерошевского буквально по соседству продаются две коммерческие площади. Одно из них, площадью 378 кв. м, расположено в средней части ЖК (на 1-м этаже), оборудовано тремя входами, всеми коммуникациями и фактически свободной планировкой. Кроме того, в помещении уже есть готовое к использованию оборудование для кафе. Стоимость объекта – 89,9 тыс. руб./кв. м. Второе помещение в этом же доме может похвастаться более выгодной локацией: оно расположено на углу и просматривается куда лучше. Объект расположен в двух уровнях, имеет свободную планировку, продается со всеми коммуникациями и с черновой отделкой. Стоимость этого предложения меньше почти в два раза: 40 тыс. руб./кв. м. При этом нынешний собственник помещения справедливо подчеркивает, что для всей локации и для сегмента сданных домов такого уровня цена очень конкурентоспособная. Это действительно так, однако пока в ожидании инвесторов находятся и дорогая коммерческая площадь с оборудованием, и доступная коммерческая площадь с более удобным расположением.

Причины невостребованности

Несколько лет назад в качестве самой распространенной причины, по которой им не подошла коммерческая площадь в новостройке, представители бизнеса называли технические характеристики объекта. Недостаточный объем мощности и сложности с его увеличением, неудобная планировка с обилием несущих стен и колонн, отсутствие запасного входа для осуществления выгрузки товара, низкие потолки и узкие входные группы – таков был основной перечень претензий к застройщикам. Что изменилось сегодня? Все больше застройщиков признаются, что еще на этапе проектирования коммерческих помещений на первых этажах в своих проектах продумывают технические параметры будущих объектов, знакомятся с требованиями сетевых и федеральных арендаторов, а самые дальновидные и вовсе заключают предварительные договоренности с будущими покупателями или арендаторами. Тем не менее, пустующие нежилые помещения в уже сданных жилых комплексах – по-прежнему не редкость.

Пожалуй, одно из основных неудобств, связанных с размещением бизнеса на первых этажах современных новостроек, заключается в непродуманной системе парковки. Точнее – в ее отсутствии. Многие объекты точечной и квартальной застройки «грешат» объективной нехваткой парковочных мест, а появление на первых этажах востребованных магазинов и офисов клиентоориентированных компаний эту ситуацию лишь усугубляет. Вечером ажиотаж на придомовой парковке в новостройке создают сами жильцы, днем – сотрудники организаций, размещенных на первых этажах. Между тем обязательное наличие гостевой парковки – одно из важных требований бизнеса ресторанного формата. А если пространства для парковки не хватает, то и хорошие технические параметры объекта не помогут. Еще одно важное ограничение, связанное с работой ресторанного бизнеса, - ограничение времени работы, продиктованное близостью к жилой зоне. А если к этому добавить часто перегруженные подъездные пути и узкую площадку для выгрузки товара, получится, что с размещением возникнут проблемы не только у ресторанного бизнеса или клиентоориентированного офиса, но и у магазина с развитой сетью поставщиков. Остается бизнес, не «заточенный» на посетительский трафик, однако и здесь возникает резонный вопрос: зачем переплачивать за площадь в новостройке и близость к потенциальной аудитории, если в них нет нужды и куда дешевле будет разместиться, скажем, в офисном центре?

В новостройке на ул. Мяги, недалеко от пересечения с ул. Гагарина, экспонируется коммерческие помещения площадью 245 и 265 кв. м – меньшее расположено в цоколе, большее – смежное с ним. Дом уже сдан, а помещения в черновой отделке ищут покупателей. Например, площадь в 245 кв. м предлагается по объективно низкой цене 24,9 тыс. руб./кв. м, но инвесторов пока не находит. По словам собственника, объект прекрасно подойдет для размещения любого бизнеса: в локации есть стабильный спрос на повседневные услуги и товары, особенно нужны ветклиника, кулинария, а то и производство печатной и рекламной продукции. А вот сами представители бизнеса и профессиональные участники рынка коммерческой недвижимости, занимающиеся подбором нежилых площадей для самых разных игроков, не раз сходились во мнении, что эту локацию многие инвесторы и собственники компаний склонны оценивать как депрессивную, и помещения здесь стабильно не пользуются высоким спросом. Налицо отсутствие коммуникации между собственниками помещений и потенциальными покупателями, а изначально – между застройщиками и инвесторами.

Актуальная экспозиция коммерческих помещений в новостройках (март, 2016 г.)

Разбег цен на коммерческие площади в новостройках впечатляет: от 20 тыс. руб./кв. м за помещение в Куйбышевском районе до 90 тыс. руб./кв. м за объект с ремонтом в Октябрьском районе. Самую дорогую площадь без ремонта удалось обнаружить в Самарском районе – 86,8 тыс. руб./кв. м, а суммарная стоимость помещения площадью 418 кв. м – 36,3 млн руб.