Рынок недвижимости входит в новую фазу

Вероятность роста цен на рынке недвижимости больше и ближе, чем кажется. Частный инвестор, финансовый аналитик с десятилетним опытом работы на биржевых площадках США Дмитрий Киреев рассказал корреспонденту ММЦ «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» о том, как технический и волновой анализ дают инвесторам осязаемую надежду, почему долгосрочные каналы инвестирования лучше краткосрочных вложений, а также о том, когда же стоит вкладываться в квадратные метры.

— Дмитрий Геральдович, вы, пользуясь инструментами технического анализа, даете оптимистические прогнозы развития рынка недвижимости: анализируемые вами графики демонстрируют ожидаемый рост цен. При этом вы предусматриваете два возможных сценария рыночной динамики, однако с ростом связаны оба. Расскажите подробнее о каждом из возможных вариантов развития событий на рынке: на чем базируются эти предположения?

— Сразу хочу уточнить, что прогнозов я не делал, я обозначил некоторые варианты развития событий с разной степенью вероятности. Существуют ключевые зоны, где разворот рыночного актива (в данном случае недвижимости) очень и очень возможен. Как раз сейчас мы входим в такую зону.

Технически картина выглядит следующим образом:

Стоимость жилья в долларах США

Коррекционные волны падения [А]-[В]-[С] находятся в условном канале;

волны [3] и [С] имеют выраженные подволны;

волна [А] падает к уровню 38,2% от общего роста 1991-2008 гг.;

волна [С] дотянулась до уровня 61,8% этого роста.

Это наглядная демонстрация полного цикла роста/падения актива.

И падение в этом цикле является лишь коррекцией роста.

Динамика процессов рассчитывается на основе волнового анализа, и эти данные подкрепляются анализом рынков, связанных с рынком недвижимости, анализируются позиции основных игроков на этих рынках. Очень много факторов учитывается.

— Вы проводите корреляцию между рынком недвижимости и нефтью. Какова ситуация на данный момент в этих активах?

— Нефть сейчас находится в фазе формирования заключительных нисходящих структур на долгосрочном горизонте. Подчеркиваю, на долгосрочном. Она так же, как и недвижимость, заканчивает отрисовывать зигзаг [А]-[В]-[С] вниз. Вообще графики нефти и недвижимости побратимы.

Сейчас мы наблюдаем некоторый рост в нефтефьючерсах, но он может оказаться просто коррекцией к падению. Но разворот в обоих активах практически неизбежен. Другой вопрос - будет ли этот разворот просто отскоком или же составной частью долговременного повышательного тренда. Собственно, от этого и зависит, какой именно сценарий роста мы все увидим.

— Какие каналы инвестирования при таких перспективах вам представляются наиболее интересными?

— В сети в открытом доступе сегодня находится огромное количество графиков, фактов, цифр, слухов и домыслов. Отсеяв откровенный мусор, можно прийти к следующему заключению: статистически на долгосрочном периоде динамика стоимости вложенных средств в недвижимость (без учета доходов от аренды) всегда делила призовые места с динамиками драгоценных металлов, индекса ММВБ и валюты, оставляя далеко позади банковские депозиты, корпоративные облигации, инфляцию и прочее.

И тут есть три ключевых момента. Во-первых, динамика в недвижимости имеет гладкий повышательный вид и поступательный характер - в отличие от драгметаллов, акций и валюты, подверженных резким колебаниям. Таким образом, у недвижимости как у канала инвестирования очевидна приятная глазу инвестора стабильность. Во-вторых, недвижимость с учетом доходов от аренды спокойно обгоняет акции с их дивидендами и тем более остальные активы, никаких дивидендов не приносящие. В-третьих, ранее в периоды нестабильности недвижимость вырывалась в единоличные лидеры, как это было, например, в 2008 году. И это должно о многом говорить инвесторам. Именно такой период маячит у нас у всех под носом. Турбулентность на рынках уже сейчас отчетливо ощущается.

— Но все же доходность акций, драгоценных металлов и валюты очевидна?

— На кратковременных отрезках времени при условии наличия хороших движений в активе и правильно занятой позиции - да. Но это преимущество абсолютно нивелируется на долгосрочном периоде.

— То есть инвестор может попробовать поиграть на этих движениях в краткосрочной перспективе?

— Может. Другое дело, нужно ли это ему? Я ответственно заявляю: по итогам краткосрочных спекуляций порядка 80% участвовавших в них обнуляют свои счета. От оставшихся 20% еще 80% просто не теряют деньги, но при этом и не зарабатывают. Вот так остается горстка людей и финансовых институтов, зарабатывающих на долговременном периоде. Принцип Вильфредо Парето - во всей красе. Три-четыре процента зарабатывают - это неумолимая статистика всех времен и народов. Надо обладать весьма специфическими навыками, опытом и временем для полнейшего вовлечения в процесс, однако результат все равно останется негарантированным. Поэтому вместо «игр» я бы посоветовал заниматься инвестициями.

— Как быть с уверениями некоторых аналитиков о том, что цены на недвижимость так и будут падать?

— Да никак. Что участникам рынка дали уверения этих же самых аналитиков в 2007 -2008 годах, что цены продолжат расти? Их позиция не подкреплена личной финансовой ответственностью, к тому же всегда проще прогнозировать линейно: падает сегодня, значит, будет падать и завтра.

— Если цены на недвижимость все же готовы к развороту и курсу на повышение, значит ли это, что откладывать покупку недвижимости точно не стоит?

— В течение нескольких месяцев будет формироваться дно. И тут тоже есть интересные моменты. Самое-самое дно, может так статься, примет острую V-образную форму. Цена может стремительно развернуться и умчаться вверх ракетой. Есть вероятность неудачи в попытках поймать это ценовое дно.

Приведу такую метафору: Вы приходите на конечную остановку трамвая, где маршрут разворачивается в обратную сторону. Вы предвкушаете упоительную поездку от, скажем, 20 долларов к 50-60. Кроме вас есть еще некоторое количество людей с аналогичной позицией. Подходит трамвай, в котором, к вашему ужасу, уже расположился некий самодовольный тип, занявший один вагон своим багажом, а во втором расположив жену с тещей и личного повара с симфоническим оркестром. Он устроился в трамвае на последней остановке встречного направления. И это логично, так как крупные профессионалы покупают на падении. Иначе они не могут приобрести достаточное количество актива по удовлетворительной для них цене.

И вот вы штурмуете вагон. Безрезультатно. Кто-то физически более сильный, быстрый и наглый вас опередил и втиснулся. А вы вынуждены бежать за трамваем. И чем вас больше и чем быстрее вы бежите, тем быстрее удаляется трамвай. При этом продавцы, видя ваш высокий интерес, будут постоянно повышать цену продажи.

Задача купить на самом дне не из тривиальных, надо признаться. Не буду вас запугивать - это только один из вариантов развития событий. Быть может, рынок даст вам возможность зайти с комфортом.