Путеводитель для инвестора — 2015

Ровно год назад рынок недвижимости переживал период, который многие впоследствии окрестили «инвестиционным бумом». Основным вопросом, стоявшим перед частными инвесторами с самыми разными объемами накоплений, был «Во что вложить деньги?». Сегодня ситуация изменилась: многие сегменты рынка замерли в стагнации, очередь из желающих купить недвижимость выстраивается далеко не ко всем продавцам, застройщикам и девелоперам. Но при этом профессиональные участники рынка утверждают: у сегодняшних инвесторов есть средства, но также есть и опасения, и недоверие, и объективные сложности выбора.

ЖИЛЬЕ: ОДНОЗНАЧНАЯ ПОБЕДА НОВОСТРОЕК

В конце 2014 года обобщенный совет по инвестициям в объекты жилой недвижимости выглядел так: вкладываться стоит в надежные новостройки и ликвидную «вторичку». На сегодняшний день от этой инвестформулы осталась лишь первая часть: сегмент готового жилья на протяжении всего года, а особенно во втором полугодии, вел себя крайне нестабильно. Цены в своих средних показателях снижались, спрос замирал, но постоянно «выстреливали» точечные предложения, рушившие всю картину: немало покупателей приобретали «вторичку» по заведомо завышенным ценам, оформляя невыгодные ипотечные кредиты, обращая свое внимание на самые разные районы города и типы жилья. Рынок новостроек в этом смысле оказался ровнее: застройщики в течение всего года предлагали акции, скидки, работали над повышением лояльности и в ответ получили внимание частных инвесторов. «Динамику капитализации в отдельных строительных проектах проследить несложно: например, в январе 2015 года квартиры-студии в ЖК «Олимпия Парк» продавались по цене 1,2 млн руб., а 8-9 месяцев спустя эти же квартиры уже стоили 1,5 млн руб. В настоящий момент их уже не осталось в продаже, хотя до окончания строительства еще целых два года», - рассказал руководитель «Центра недвижимости» ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Новиков.

При этом нарастающая тенденция времени связана со стремлением частных инвесторов максимально обезопасить свой выбор и определить для себя степень надежности застройщика. В свете нестабильной экономической ситуации и активизировавшихся во второй половине года мошеннических схем с договорами долевого участия покупатели стали присматриваться к новым строительным проектам еще внимательнее, а девелоперы в ответ повысили свою информационную открытость. «Важная особенность сегодняшних инвестиций в недвижимость связана с необходимостью более тщательного анализа предмета инвестирования, - подтверждает эксперт рынка недвижимости Вячеслав Рандаев. - Далеко не все рыночные объекты обладают устойчивостью в силу объективных кризисных явлений, а для каждого инвестора важна минимизация рисков, чтобы его вложения не оказались заморожены по причине остановки строительства».

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: ВОЗВРАЩЕНИЕ К ИСТОКАМ

Напомним, что год назад среди самых надежных и интересных объектов для инвестирования эксперты и сами инвесторы называли классическую «встройку» на «золотых милях» и перспективные, но сложные объекты, требующие реконструкции и переосмысления. Опять же из этой сложной формулы сегодня осталась максимально прозрачная первая часть: вкладываться практики рынка советуют в проверенные варианты. «Не так давно мы завершили очередной цикл сделок по продаже крупных объектов коммерческой недвижимости с действующим сетевым арендатором, среди которых были, например, представители фудритейла, - рассказал Дмитрий Новиков. - Актуальный спрос и наш практический опыт подтверждают, что стабильным инвестиционным потенциалом обладают подобные помещения - с надежным арендатором и долгосрочным договором аренды. Это классика инвестирования, и сегодня она столь же актуальна для всех, кто стремится сохранить и приумножить свои накопления». Впрочем, здесь у инвесторов вполне может возникнуть закономерный вопрос: зачем продавать ликвидный объект на сформированной тропе трафика? Причины действительно могут быть разными, и если они носят сугубо субъективный характер и никак не связаны с недостаточно качественными характеристиками самого объекта, то здесь эксперты единодушны: надо брать. И подчас даже мириться с высокой докризисной ценой.

ЖИЛОЙ ЗАГОРОД: ВСЕ ИНТЕРЕСНОЕ НЕДАЛЕКО ОТ ГОРОДА

Любопытно, что инвестиционный тренд в сегменте загородной недвижимости, по сравнению с прошлым годом, изменился более значительно, чем два предыдущих сегмента рынка. Тогда основные инвестиционные ожидания покупателей были связаны с покупкой дешевой земли в поселках без подряда с разнообразной географией (сегодня в этом сегменте спрос несколько успокоился) и с приобретением элитных коттеджей как одним из вариантов «заморозки» внушительной суммы денег.

Основной инвестиционный интерес к объектам загородной недвижимости уже давно сосредоточился в пределах часовой досягаемости от Самары. Сегодня и спрос, и самые интересные предложения сосредоточены именно в таких локациях, причем здесь у инвесторов появились новые варианты перспективных направлений: например, территории, прилегающие к месту строительства стадиона к чемпионату мира и не попадающие в зону сноса и расселения. «Неплохие дома, полностью или частично готовые к проживанию, сегодня можно найти на расстоянии 20-40 км от города, - отмечает руководитель отдела загородной недвижимости АН «Союз» Юрий Борисов. - Немало таких объектов в Красноярском направлении: например, в селе Старосемейкино можно найти недавно построенные вместительные коттеджи с ремонтом, полностью благоустроенной придомовой территорией, банным комплексом и гаражом по цене 9-12 млн руб. Интересные объекты появляются сейчас в Гранном: например, дом площадью 500 кв. м на участке в 12 соток обойдется в 6,5 млн руб., однако цена не конечная – объект требует ремонта. В целом, тенденция такова, что активным спросом пользуются готовые к заселению дома, покупателям сейчас важно понимать конечный объем предстоящих затрат».

Любопытно, что инвестиционный тренд в сегменте загородной недвижимости, по сравнению с прошлым годом, изменился более значительно, чем два предыдущих сегмента рынка. Тогда основные инвестиционные ожидания покупателей были связаны с покупкой дешевой земли в поселках без подряда с разнообразной географией (сегодня в этом сегменте спрос несколько успокоился) и с приобретением элитных коттеджей как одним из вариантов «заморозки» внушительной суммы денег.

В КАКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ СТОИТ ИНВЕСТИРОВАТЬ СЕГОДНЯ?

В этом году эксперты рынка советуют еще тщательнее подходить к выбору объекта для инвестирования и выбирать беспроигрышные классические варианты.

Ирина Семенюк, председатель правления ГК «Камертон»:

— Основные законы инвестирования в коммерческую недвижимость остались прежними: не теряют своей востребованности и перспективности «золотые мили» и топовые перекрестки со сложившимся трафиком и сформировавшейся аудиторией. В таких локациях по-прежнему встречаются предложения по максимальным ценам и ставкам, но при наличии надежного арендатора и понятной доходности они закономерно вызывают наибольший инвесторский интерес.

В качестве примера могу привести помещение в Железнодорожном районе, на одном из самых оживленных участков стрит-ритейла. Эта коммерческая площадь была реализована по небывалой цене – 400 тыс. руб./кв. м, но такой ценник не смутил покупателя. Помещение в течение почти 10 лет занимает надежнейший арендатор, а доходность объекта даже с учетом высокой стоимости продажи составляет 8 лет – подобные предложения на рынке сегодня встречаются крайне редко. Поэтому я бы советовала искать объект для инвестиций на классических «тропах» стрит-ритейла и не пугаться высокой стоимости – естественно, при условии достойной арендной ставки, надежного арендатора и прозрачной экономики объекта. 

Дмитрий Новиков, руководитель «Центра недвижимости» ГК «Бизнес-Гарант»:

— Объекты, расположенные на топовых перекрестках стрит-ритейла, в новых оживленных зонах пешеходного трафика, остаются самыми надежными инструментами для вложения, даже несмотря на произошедшую коррекцию ставок. Хоть снижение цен аренды все же случилось, но на рынке по-прежнему есть «избранные» объекты, которые как сдавались по ставке 1500 руб./кв. м, так и сегодня находят арендаторов за эти же деньги. Аналогичный пример в продаже: цены докризисного уровня в 120 тыс. руб./кв. м все еще находят своих покупателей, но опять же только на отдельных объектах. Подобных предложений на рынке всегда было немного, сейчас их объем сузился еще больше, но такие объекты есть.

Еще одна рекомендация для потенциальных инвесторов связана с рынком жилья: здесь тоже стоит выбирать проверенную классику и вкладывать деньги в «кирпичи», то есть в перспективные объекты долевого строительства.

Вячеслав Рандаев, эксперт рынка недвижимости:

— В 2015 году кризис все же сделал свое дело и скорректировал цены. Особенно заметной ценовая коррекция оказалась на рынке вторичного жилья и в сегменте торгово-офисных помещений. Тем не менее, один из базовых законов инвестирования гласит, что вкладывать средства нужно на этапе падения рынка, когда цены достигли своего дна – закономерно, что после этого рано или поздно начнется период подъема. Покупательская активность на рынке недвижимости в осенне-зимний период 2015 года дает основания надеяться, что большего падения цен все же не будет. Стало быть, подходящий момент для инвестирования наступает именно сейчас: цены на объекты невысоки и при стабилизации общей экономической ситуации будут стремиться отыграть свои позиции и занять прежние рубежи, тем самым обеспечивая инвесторам доход от сделанных вложений.

Сегодня действительно подходящий период для инвестирования в строящееся жилье. Застройщики испытывают определенные сложности с реализацией новостроек, и потому весь 2015 год на рынке то и дело появлялись интересные предложения от строительных компаний, связанные либо со скидками и акциями, либо с запуском программ рассрочек на длительный период без удорожания стоимости квадратного метра. Подобные предложения, безусловно, формируют дополнительный инвестиционный доход для покупателей. К тому же потребность в современном качественном жилье среди горожан меньше не стала, и есть все основания ожидать, что именно цены на жилье быстрее восстановят свои позиции, когда рынок вновь войдет в фазу роста. Что касается сегмента коммерческой недвижимости, то он, на мой взгляд, все же будет восстанавливаться медленнее.

Юрий Борисов, руководитель отдела загородной недвижимости АН «Союз»:

— Частным инвесторам я бы рекомендовал обратить внимание на участки, расположенные на окраинах Самары и вблизи от города, с частично или полностью подведенными коммуникациями. Такие предложения на рынке сегодня есть, и многие из них – по доступной цене. Однако нужно понимать, что большинство оставшихся в экспозиции предложений на Просеках часто предлагаются по завышенной цене, поэтому многие прогрессивные покупатели сегодня выбирают землю не на самих Просеках, а неподалеку – в Кировском и Красноглинском районах. Среди перспективных направлений – Горелый Хутор, Малые Дойки, которые в принципе находятся в черте города. Горелый Хутор интересен своей близостью к месту строительства стадиона к чемпионату мира, стало быть, поблизости появится современная развитая инфраструктура. При этом сам массив под снос не попадает, и сегодня эта земля активно осваивается. Там еще остались интересные доступные предложения – участки по 6 соток стоимостью 1-1,5 млн руб., рядом с которыми проходят городские коммуникации.

Елена Балясникова, генеральный директор АН «Дом Град»:

— Покупательский спрос сегодня все активнее уходит в сегмент строящегося жилья, ни для кого не секрет, что сегмент «вторички» на примере многих локаций, отдельных типов жилья и конкретных объектов попросту «стоит». Инвестиционный интерес также сосредоточен исключительно в сфере новостроек. Частным инвесторам, находящимся в поиске объекта жилой недвижимости, я бы посоветовала беспроигрышный вариант – строящиеся очереди жилых комплексов, где уже есть реализованные секции. Примеров такого долгосрочного строительства в городе немало, отдельно могу упомянуть ЖК «Доминанта» на ул. Силовой. В 2013 году уже были введены в эксплуатацию первые секции комплекса, на второй квартал следующего года запланирована сдача новой секции. В проекте соединились востребованная среди горожан локация, репутация надежного застройщика и доступные цены на жилье, несмотря на скорый ввод в эксплуатацию. Еще один пример «долгоиграющего» проекта, где покупатели могут оценить результат работы застройщика и увидеть, как обживается территория, - это жилой район «Волгарь». Словом, среди многих строительных проектов, состоящих из нескольких очередей строительства, определенно можно найти предложения, интересные для инвестирования.

На рынке вторичного жилья в течение внушительного отрезка времени наблюдается стагнация. К тому же эта ситуация оказалась связана с локальным завышением цен, которое демонстрируют многие продавцы готового жилья. Пример из практики: не так давно специалисты компании провели сделку по продаже 2-комнатной квартиры на ул. Стара-Загора, 220, в сторону Ташкентской. Типичная квартира площадью более 40 кв. м была продана по цене 3,12 млн руб., и это явно завышенная стоимость, поскольку по аналогичной цене можно приобрести 3-комнатную квартиру на той же Стара-Загоре, недалеко от ул. Ново-Вокзальной. В случае с этой 2-комнатной квартирой покупатели приняли решение эмоционально и просто не захотели никаких других вариантов. Однако такие случаи, когда на завышенное предложение отзываются покупатели, все же происходят реже, чем растянутая во времени экспозиция объекта вторичного рынка.