Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Спецпроект: Сборная по недвижимости!
Держат цены, ставки и спрос
Держат цены, ставки и спрос
10:00, 26 Декабря 2015

Держат цены, ставки и спрос

Какие локации стрит-ритейла удержались в статусе самых востребованных, а какие примкнули к лидерам в 2015 году? Эксперты рынка и реальная практика доказывают, что проще всего в нелегкий период стагнации и спада пришлось локациям с заработанной репутацией, а также помещениям в гуще жилой застройки и трафика.

Лидеры остались

Один из рыночных канонов в этом году остался незыблемым: локации со сложившимся статусом эпицентров стрит-ритейла, улицы и отрезки кварталов, которые постоянно характеризуют эпитетом «золотой», продемонстрировали хорошую устойчивость к общим «упадническим» и стагнирующим настроениям рынка. Хотя в разные периоды года все же появлялись пугающие сообщения о снижении ставок на Гагарина или о зависших в экспозиции, никому не нужных помещениях на Победе или пересечении Ново-Садовой с проспектом Ленина, факт остается фактом: коммерческие площади с одними из самых высоких ставок и цен по-прежнему находятся на классических локациях стрит-ритейла. «Среди локаций, которые удерживали лидерство спроса и цен на коммерческую недвижимость в уходящем году, я бы назвала традиционные «золотые» перекрестки стрит-ритейла, - подтверждает председатель правления ГК «Камертон» Ирина Семенюк. - При этом стоит отметить, что знаковые для самарской «встройки» улицы Гагарина и Победы на своих серединных отрезках «просели» в стоимости аренды почти вполовину: ставка упала в среднем с 1000 до 400 руб./кв. м. Что касается оживленных перекрестков на этих и других востребованных улицах города, то изначально высокие арендные ставки здесь скорректировались несильно. Более 80% арендаторов, занимающих помещения в этих локациях, о коррекции ставок не попросили – это крайне показательно».

Примеры из актуальной экспозиции налицо: помещения, предлагаемые к продаже на улицах Гагарина и Победы, на пересечении проспекта Ленина и ул. Ново-Садовой, в районе железнодорожного вокзала, легко превышают отметку в 100 тыс. руб./кв. м.

«Также не просели в цене и ставках, а напротив, подтвердили свою востребованность нежилые помещения, подходящие для размещения сетевых компаний, - продолжает руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Сергей Бей. – В данном сегменте помещений нет четкой привязки к локации: если на рынке появляется площадь, которая по своим качественным характеристикам подходит для размещения сетевого ритейлера, ее экспозиция будет недолгой. Общие требования, предъявляемые к таким помещениям, выглядят так: площадь от 500 до 700 кв. м, планировка с большим торговым залом, техническая возможность для организации разгрузки товара и подъезда автотранспорта, а также расположение в густонаселенном районе».

Кто на новенького?

Помимо ожидаемого движения инвесторов и арендаторов в сторону проверенных и надежных объектов и локаций коммерческой недвижимости, в уходящем году случались и неожиданности, при ближайшем рассмотрении вполне объяснимые. Одно из самых заметных можно назвать феноменом микрорайонов, в ряде которых коммерческие помещения демонстрировали стабильно высокий спрос и ценники выше средних. Заметную активность инвесторы и арендаторы проявили в поселке Управленческий: на центральных улицах активно переводились в нежилой фонд квартиры на первых этажах, а впоследствии сдавались по ставкам «за 1000», сопоставимым с ценами на верхушке предложений рынка. Впоследствии профессиональные участники рынка признали, что самые лакомые кусочки в местном стрит-ритейле были разобраны, а нежилой фонд заметно пополнился новыми объектами. Еще одна локация со схожей активностью, но чуть более спорная в последнее время – улицы жилого микрорайона «Кошелев-проект» (преимущественно первые очереди строительства). «Ставки на помещения, расположенные на центральных улицах «Кошелев-проекта», например, на бульваре Финютина, не скорректировались в меньшую сторону и остались в диапазоне 1000-1500 руб./кв. м, - рассказывает Сергей Бей. – К этим площадям наблюдается достаточный интерес, при этом ротация действующих арендаторов там мала». Действительно, экспозиция помещений, выставленных на продажу, в микрорайоне мала: нам удалось встретить лишь одно помещение с довольно внушительным ценником 87,7 тыс. руб./кв. м (при этом площадь в 155 кв. м – выше среднего).

100 тыс. руб./кв. м и выше – такую ценовую планку в 2015 году смогли удержать помещения на топовых перекрестках города и в самых востребованных локациях стрит-ритейла.

Актуальная экспозиция объектов коммерческой недвижимости – ценовых лидеров (декабрь, 2015 г.):

Описание объекта

Общая площадь

Стоимость/ арендная ставка

ПРОДАЖА

Торговое помещение на ул. Гагарина, 124

1-й этаж 5-этажного дома, все коммуникации, евроремонт, действующий арендатор

46 кв. м

5,3 млн руб. (115 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Победы, 149

1-й этаж 5-этажного дома, все коммуникации, ремонт, арендатор по ставке 900 руб./кв. м

44 кв. м

5,5 млн руб. (125 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на пр. Ленина, 7

Отдельный вход, ремонт, все коммуникации, парковка

35 кв. м

5,25 млн руб. (150 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Спортивной, 14

1-я линия, 2 входа, возможно разделить на 2 помещения

60 кв. м

6,5 млн руб. (104 тыс. руб./кв. м)

Универсальное помещение на ул. Мичурина, 122

1-я линия, отдельный вход, ремонт

19 кв. м

2,28 млн руб. (120 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на б-ре Финютина («Кошелев-проект»)

Отдельный вход, все коммуникации (мощность 15 кВт), свободная планировка, ремонт

155 кв. м

13,6 млн руб. (87,7 тыс. руб./кв. м)

АРЕНДА

Торговое помещение на ул. Мичурина, 17

Свободная планировка, свежий ремонт, все коммуникации, замена инженерии

46 кв. м

1300 руб./кв. м

Универсальное помещение на ул. Победы, 1

Хорошее состояние, высокие потолки, все коммуникации (мощность 20 кВт), 2 входа

123 кв. м

1000 руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Гагарина, 76

1-я линия, отдельный вход, все коммуникации, ремонт

57 кв. м

1067 руб./кв. м

Торговое помещение на пр. Масленникова, 14

1-й этаж, отдельный вход, новый ремонт, все коммуникации

45 кв. м

1111 руб./кв. м

Универсальное помещение на б-ре Финютина («Кошелев-проект»)

3 входа, черновая отделка, высота потолков 4 м, все коммуникации (мощность 40 кВт). Возможна сдача частями

250 кв. м

1000 руб./кв. м


Ирина Семенюк, Камертон.jpg

Ирина Семенюк, председатель правления ГК «Камертон»:

— Еще одна тенденция, характерная для конца 2015 года, связана с активизацией спроса на большие офисные площади. Такие помещения интересны компаниям из нефтяной, газовой, коммуникационной, строительной сфер – именно они сейчас активно арендуют подобные объекты. А вот другие участники рынка коммерческой аренды, которые ранее занимали средние и крупные площади, в уходящем году, напротив, стремились оптимизировать свои коммерческие помещения в меньшую сторону. Речь идет об игроках банковского сектора: ряду представителей отрасли наши специалисты помогли переехать из помещений площадью 300-400 кв. м на более компактные объекты площадью 100-150 кв. м. Еще одну заметную линию ротации мы наблюдали в сегменте офисных помещений класса А, откуда арендаторы съезжали в более доступные по цене объекты офисной недвижимости, стремясь сократить свои издержки.

Стабильно активным называют спрос на помещения в современных микрорайонах, которые активно строятся и заселяются. Некоторые из этих локаций по уровню цен и ставок пытаются конкурировать с классическими территориями стрит-ритейла. 

Сергей Бей

Сергей Бей, руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»:

— Снижение арендной ставки не всегда является прямым индикатором качества помещения, но всегда выступает инструментом для привлечения арендаторов. При этом не нужно забывать, что для нормально функционирующего бизнеса скидка в 200 руб./кв. м не будет существенной при выборе коммерческой площади. Гораздо большее значение будут иметь качественные характеристики помещения. Поэтому в востребованных местах ставки и остались в целом прежними, не подвергшись серьезному влиянию текущей экономической ситуации.
Комментарии
Комментариев нет