Вход
Журнал
Подписаться
Соцсети
Вконтакте
Контакты
Поиск
Держат цены, ставки и спрос
Лидеры остались
Один из рыночных канонов в этом году остался незыблемым: локации со сложившимся статусом эпицентров стрит-ритейла, улицы и отрезки кварталов, которые постоянно характеризуют эпитетом «золотой», продемонстрировали хорошую устойчивость к общим «упадническим» и стагнирующим настроениям рынка. Хотя в разные периоды года все же появлялись пугающие сообщения о снижении ставок на Гагарина или о зависших в экспозиции, никому не нужных помещениях на Победе или пересечении Ново-Садовой с проспектом Ленина, факт остается фактом: коммерческие площади с одними из самых высоких ставок и цен по-прежнему находятся на классических локациях стрит-ритейла. «Среди локаций, которые удерживали лидерство спроса и цен на коммерческую недвижимость в уходящем году, я бы назвала традиционные «золотые» перекрестки стрит-ритейла, - подтверждает председатель правления ГК «Камертон» Ирина Семенюк. - При этом стоит отметить, что знаковые для самарской «встройки» улицы Гагарина и Победы на своих серединных отрезках «просели» в стоимости аренды почти вполовину: ставка упала в среднем с 1000 до 400 руб./кв. м. Что касается оживленных перекрестков на этих и других востребованных улицах города, то изначально высокие арендные ставки здесь скорректировались несильно. Более 80% арендаторов, занимающих помещения в этих локациях, о коррекции ставок не попросили – это крайне показательно».Примеры из актуальной экспозиции налицо: помещения, предлагаемые к продаже на улицах Гагарина и Победы, на пересечении проспекта Ленина и ул. Ново-Садовой, в районе железнодорожного вокзала, легко превышают отметку в 100 тыс. руб./кв. м.
«Также не просели в цене и ставках, а напротив, подтвердили свою востребованность нежилые помещения, подходящие для размещения сетевых компаний, - продолжает руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Сергей Бей. – В данном сегменте помещений нет четкой привязки к локации: если на рынке появляется площадь, которая по своим качественным характеристикам подходит для размещения сетевого ритейлера, ее экспозиция будет недолгой. Общие требования, предъявляемые к таким помещениям, выглядят так: площадь от 500 до 700 кв. м, планировка с большим торговым залом, техническая возможность для организации разгрузки товара и подъезда автотранспорта, а также расположение в густонаселенном районе».
Кто на новенького?
Помимо ожидаемого движения инвесторов и арендаторов в сторону проверенных и надежных объектов и локаций коммерческой недвижимости, в уходящем году случались и неожиданности, при ближайшем рассмотрении вполне объяснимые. Одно из самых заметных можно назвать феноменом микрорайонов, в ряде которых коммерческие помещения демонстрировали стабильно высокий спрос и ценники выше средних. Заметную активность инвесторы и арендаторы проявили в поселке Управленческий: на центральных улицах активно переводились в нежилой фонд квартиры на первых этажах, а впоследствии сдавались по ставкам «за 1000», сопоставимым с ценами на верхушке предложений рынка. Впоследствии профессиональные участники рынка признали, что самые лакомые кусочки в местном стрит-ритейле были разобраны, а нежилой фонд заметно пополнился новыми объектами. Еще одна локация со схожей активностью, но чуть более спорная в последнее время – улицы жилого микрорайона «Кошелев-проект» (преимущественно первые очереди строительства). «Ставки на помещения, расположенные на центральных улицах «Кошелев-проекта», например, на бульваре Финютина, не скорректировались в меньшую сторону и остались в диапазоне 1000-1500 руб./кв. м, - рассказывает Сергей Бей. – К этим площадям наблюдается достаточный интерес, при этом ротация действующих арендаторов там мала». Действительно, экспозиция помещений, выставленных на продажу, в микрорайоне мала: нам удалось встретить лишь одно помещение с довольно внушительным ценником 87,7 тыс. руб./кв. м (при этом площадь в 155 кв. м – выше среднего).100 тыс. руб./кв. м и выше – такую ценовую планку в 2015 году смогли удержать помещения на топовых перекрестках города и в самых востребованных локациях стрит-ритейла.
Актуальная экспозиция объектов коммерческой недвижимости – ценовых лидеров (декабрь, 2015 г.):
|
Описание объекта |
Общая площадь |
Стоимость/ арендная ставка
|
|
ПРОДАЖА |
||
|
Торговое помещение на ул. Гагарина, 124 1-й этаж 5-этажного дома, все коммуникации, евроремонт, действующий арендатор |
46 кв. м |
5,3 млн руб. (115 тыс. руб./кв. м) |
|
Торговое помещение на ул. Победы, 149 1-й этаж 5-этажного дома, все коммуникации, ремонт, арендатор по ставке 900 руб./кв. м |
44 кв. м |
5,5 млн руб. (125 тыс. руб./кв. м) |
|
Торговое помещение на пр. Ленина, 7 Отдельный вход, ремонт, все коммуникации, парковка |
35 кв. м |
5,25 млн руб. (150 тыс. руб./кв. м) |
|
Торговое помещение на ул. Спортивной, 14 1-я линия, 2 входа, возможно разделить на 2 помещения |
60 кв. м |
6,5 млн руб. (104 тыс. руб./кв. м) |
|
Универсальное помещение на ул. Мичурина, 122 1-я линия, отдельный вход, ремонт |
19 кв. м |
2,28 млн руб. (120 тыс. руб./кв. м) |
|
Торговое помещение на б-ре Финютина («Кошелев-проект») Отдельный вход, все коммуникации (мощность 15 кВт), свободная планировка, ремонт |
155 кв. м |
13,6 млн руб. (87,7 тыс. руб./кв. м) |
|
АРЕНДА |
||
|
Торговое помещение на ул. Мичурина, 17 Свободная планировка, свежий ремонт, все коммуникации, замена инженерии |
46 кв. м |
1300 руб./кв. м |
|
Универсальное помещение на ул. Победы, 1 Хорошее состояние, высокие потолки, все коммуникации (мощность 20 кВт), 2 входа |
123 кв. м |
1000 руб./кв. м |
|
Торговое помещение на ул. Гагарина, 76 1-я линия, отдельный вход, все коммуникации, ремонт |
57 кв. м |
1067 руб./кв. м |
|
Торговое помещение на пр. Масленникова, 14 1-й этаж, отдельный вход, новый ремонт, все коммуникации |
45 кв. м |
1111 руб./кв. м |
|
Универсальное помещение на б-ре Финютина («Кошелев-проект») 3 входа, черновая отделка, высота потолков 4 м, все коммуникации (мощность 40 кВт). Возможна сдача частями |
250 кв. м |
1000 руб./кв. м |
Ирина Семенюк, председатель правления ГК «Камертон»:
— Еще одна тенденция, характерная для конца 2015 года, связана с активизацией спроса на большие офисные площади. Такие помещения интересны компаниям из нефтяной, газовой, коммуникационной, строительной сфер – именно они сейчас активно арендуют подобные объекты. А вот другие участники рынка коммерческой аренды, которые ранее занимали средние и крупные площади, в уходящем году, напротив, стремились оптимизировать свои коммерческие помещения в меньшую сторону. Речь идет об игроках банковского сектора: ряду представителей отрасли наши специалисты помогли переехать из помещений площадью 300-400 кв. м на более компактные объекты площадью 100-150 кв. м. Еще одну заметную линию ротации мы наблюдали в сегменте офисных помещений класса А, откуда арендаторы съезжали в более доступные по цене объекты офисной недвижимости, стремясь сократить свои издержки.
Стабильно активным называют спрос на помещения в современных микрорайонах, которые активно строятся и заселяются. Некоторые из этих локаций по уровню цен и ставок пытаются конкурировать с классическими территориями стрит-ритейла.
Сергей Бей, руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»:
— Снижение арендной ставки не всегда является прямым индикатором качества помещения, но всегда выступает инструментом для привлечения арендаторов. При этом не нужно забывать, что для нормально функционирующего бизнеса скидка в 200 руб./кв. м не будет существенной при выборе коммерческой площади. Гораздо большее значение будут иметь качественные характеристики помещения. Поэтому в востребованных местах ставки и остались в целом прежними, не подвергшись серьезному влиянию текущей экономической ситуации.
|