Реалии рыночной динамики

По тому, как вели себя цены и ставки на недвижимость в конце прошлого года, можно судить об их вероятной динамике в первом квартале года нынешнего, поскольку этот период традиционно является инерционным. Кроме того, среднерыночные показатели по каждому из сегментов недвижимости – это одна из точек отсчета для формирования стратегии собственного поведения на рынке в течение всего предстоящего года.

«Первичка»: без сенсаций и с незначительным снижением цен

Лавры района лидера по общему числу предложений в сегменте строящегося жилья в 2015 году удерживал Октябрьский район. По аналитическим данным Территориального Агентства Оценки, общий объем всех предложений первичного рынка жилья по итогам IV квартала 2015 года составил около 235 тыс. кв. м, и порядка 49% от этого объема приходилось именно на Октябрьский район.

Не оказалось сенсаций и в структуре предложения: чуть меньше половины (43%) приходится на объекты со сроком ввода в эксплуатацию в 2015 году и столько же – на новостройки с предполагаемым сроком сдачи в 2016 году. Новые проекты на рынке строящегося жилья Самары до конца прошлого года появились (со сроком сдачи в 2019 году), однако их удельный вес оказался незначительным. Таким образом, сегмент «первички» продолжает жить «заслугами» прошлого: подходят к концу проекты, стартовавшие несколько лет назад, на этапе подъема рынка, а те, что приходят им на смену, пока не могут тягаться с ними по объему.

«Средняя цена предложения на первичном рынке жилой недвижимости Самары, по данным на декабрь 2015 года, составляет 52,1 тыс. руб./кв. м, что на 4% ниже, чем в конце 2014 года, – отмечает директор компании «Территориальное Агентство Оценки» Татьяна Володина. – Относительно распределения по административным районам наиболее дорогие предложения, по данным на декабрь 2015 года, сосредоточены в Самарском районе (в среднем 74,2 тыс. руб./кв. м)». В целом и здесь все довольно предсказуемо: снижение средневзвешенных цен в динамике прошедшего года все же состоялось, однако на общем фоне инфляции и нестабильности прошло фактически незаметным.

Самую дорогую «первичку» аналитики нашли в Самарском районе, где общий уровень цен традиционно формируют новостройки, близкие к элит-классу. Напротив, самые доступные варианты нового жилья были обнаружены в Красноглинском, Кировском и Куйбышевском районах – и здесь ничего удивительного.

Самарские новостройки с вводом в эксплуатацию в 2015 году в среднем дороже квартир со сдачей в 2017 году на 10,5%. Вот как средние цены на новостройки зависят от близости сдачи*:

— Второе полугодие 2015 г. – 54,1 тыс. руб./кв. м;

— 2016 г. – 50,7 тыс. руб./кв. м;

— 2017 год – 49 тыс. руб./кв. м;

— 2018 год – 46,4 тыс. руб./кв. м.

* По данным на конец 2015 года.

---

«Вторичка»: объем экспозиции сжимается, рынок стагнирует

Если уж в сегменте первичного жилья по итогам 2015 года обошлось без неожиданностей, то чего уж ждать от рынка «вторички», который обычно ничем не удивляет? По-прежнему равномерная структура экспозиции: чуть больше 40% приходится на «улучшенки» и объекты 90-й серии, чуть больше 20% – на «хрущевки» и «ленинградки», а остальной небольшой объем – на жилье других типов. По количеству комнат все столь же привычно и равномерно: порядка 40% от экспозиции приходится на 1-комнатные квартиры, чуть не дотягивают до 35% «двушки» и слегка превышают 20% – «трешки». Самое большое количество предложений – в трех крупнейших по плотности застройки районах города: Промышленном (20%), Октябрьском (20%) и Кировском (15%). Уже второй раз Октябрьский район занимает лидирующую строчку, и вывод из этого только один: именно жители этой части города планируют улучшение жилищных условий в большей степени, чем жители других городских районов. Что касается сугубо сегмента «вторички», то здесь со всей очевидностью стремятся сменить место жительства резиденты больших спальных районов – именно они активнее других пополняют экспозицию жилья. Впрочем, совокупный объем предложений на рынке готового жилья все же снижается: в IV квартале аналитики зафиксировали уменьшение относительно предыдущего III квартала. В конце 2015 года на рынке «вторички» экспонировалось порядка 21 тысячи предложений общим объемом примерно 1,5 млн. кв. м.

«По итогам IV квартала 2015 года средняя цена предложения объектов вторичного рынка жилой недвижимости Самары установилась на уровне конца 2014 года и составила 61,5 тыс. руб./кв. м, что на 1,6% ниже по сравнению с III кварталом 2015 года, – комментирует Татьяна Володина. – Наибольшее среднее значение цены предложения зафиксировано в однокомнатных квартирах (63,2 тыс. руб./кв. м), наименьшее – в трехкомнатных (60 тыс. руб./ кв. м).

---

Самая дорогая «вторичка» – в Ленинском и Самарском районах. Средняя стоимость квадратного метра жилья составляет 77,3 тыс. руб. и 71,3 тыс. руб. соответственно.

Самые дешевые квартиры вторичного сегмента удалось найти в Куйбышевском и Красноглинском районах (47,1–48,3 тыс. руб./кв. м), которые вместе с тем являются и районами с минимальной экспозицией вторичного жилья.

---

Офисы: ценового краха аналитики не зафиксировали

По данным на конец 2015 года, в Самаре сдавалось в аренду свыше 230 тыс. кв. м офисных площадей встроенно-пристроенного формата. При этом в структуре предложения по-прежнему преобладает формат небольших помещений площадью до 100 кв. м (55%) – именно такие объекты собственники объектов офисной недвижимости и эксперты рынка называют одним из стабильно востребованных офисных форматов. Большая часть (24%) всей экспозиции традиционно приходится на Октябрьский район, где располагается «деловой центр», а также крупнейшие магистрали и важные транспортные развязки. Сразу стоит отметить, что в сфере офисной продажи лидером по объему предложений также является Октябрьский район (около 27% от всей экспозиции), а совокупный объем помещений, выставленных на реализацию, сопоставим с общим объемом арендопригодных площадей – около 232 тыс. кв. м. Можно предположить, что отчасти такое «единодушие» в объемах связано с вариативностью стратегий многих собственников: очень часто владелец офисной площади рассматривает два варианта развития событий и ищет сразу либо арендатора, либо покупателя – кто быстрее откликнется. Поэтому и пересечений между экспозициями аренды и продажи так много.

Ценовая корректировка в сторону снижения произошла и здесь. «Средняя арендная ставка на офисные площади по состоянию на IV квартал 2015 года составила 536 руб./кв. м, что на 4,7 % ниже, чем на конец 2014 года, – сравнивает Татьяна Володина. – В целом же центральные районы города (Ленинский и Октябрьский) на протяжении 2012–2015 гг. держат лидирующие позиции по уровню арендной ставки». Самые дорогие предложения аналитики обнаружили все там же – на оживленных перекрестках и магистралях с высоким уровнем автомобильного и пешеходного трафика. Максимальная клиентоориентированность по-прежнему стоит дороже всего.

Средними ставками аренды в офисных помещениях площадью до 100 кв. м аналитики рынка назвали сумму в почти 550 руб./кв. м, в крупных офисах квадратный метр закономерно стоит дешевле.

«В структуре предложений на продажу помещения площадью до 500 кв. м занимают 85%, – подчеркнула Татьяна Володина, – а средний уровень цены продажи офисных площадей в формате встроенно-пристроенных объектов, по данным на IV квартал 2015 года, составил 53 тыс. руб./кв. м, что на 1,1% ниже, чем на конец 2014 года». Надо отметить, что для сегмента офисной недвижимости это показатель, скорее, хороший: все же разговоры о том, что эта часть рынка просядет быстрее остальных, не утихали на протяжении всего года, однако в средних цифрах падение оказалось вовсе не таким страшным, как его «малевали».

---

Самые дорогие офисы сосредоточились в Ленинском районе города: средняя цена предложения – 61,4 тыс. руб./кв. м. Самые дешевые – в Куйбышевском (в среднем 35,7 тыс. руб./кв. м). В первом случае покупателям предлагают «переплатить» за престижную локацию, во втором – сгладить издержки географической удаленности.

---

Торговая недвижимость: ставки снизились, цены немного подросли

Общий объем торговых площадей, предлагаемых к аренде в конце 2015 года, оказался заметно меньше офисных объектов – около 125 тыс. кв. м. При этом помещения площадью до 500 кв. м в экспозиции остались в абсолютном большинстве – 94%. Аналитики «Территориального Агентства Оценки» зафиксировали среднюю арендную ставку на торговую «встройку» на уровне 765 руб./кв. м, и это на 6% меньше, чем было в конце 2014 года. Объекты-лидеры по уровню арендных ставок остались на прежних местах. «Самые дорогие торговые помещения в Самаре располагаются на оживленных перекрестках и магистралях с высоким автомобильным и пешеходным трафиком, – говорит Татьяна Володина. – Максимальное значение (2739 руб./кв. м) было зафиксировано на пересечении улиц Гагарина и Революционной. Также высокой популярностью среди ритейл-арендаторов пользуются и другие трафикообразующие перекрестки города, далеко не всегда расположенные в центре Самары: район железнодорожного вокзала, ул. Гагарина – ул. Революционной, ул. Победы, ул. XXII Партсъезда, пр. Масленникова – ул. Мичурина».

Общий объем торговой экспозиции на продажу незначительно больше – по состоянию на конец 2015 года он составил чуть больше 132 тыс. кв. м. Но если арендные ставки в своих средних показателях показали небольшое снижение, то цены на объекты стрит-ритейла, напротив, отметились хотя бы небольшим, но ростом. Так, по данным на конец 2015 года, средняя цена предложения на встроенные торговые объекты составила 64,5 тыс. руб./кв. м, что на 1,4% больше, чем на конец 2014 года.

---

Самую высокую арендную ставку на торговые площади рыночные аналитики обнаружили во встроенных торговых помещениях площадью до 100 кв. м: средний размер ставки на эти площади составил почти 840 руб./кв. м.

В сегменте торговой продажи самые дорогие объекты в конце 2015 года обнаружились в Октябрьском районе, а самые доступные торговые площади – в Куйбышевском районе. 

---

Склады и производство: цены со ставками снижаются

Сегмент производственной и складской недвижимости на рынке Самары – еще одна константа, которая и по итогам прошедшего года доказала свою стабильность. Самое большое число предложений (33%) – по-прежнему в Кировском районе, тогда как в локациях, приближенных к центральной части города, объекты в экспозиции есть, но преимущественно они расположены в подвальной части зданий или примыкают к торговым помещениям. Совокупный объем предложений производственно-складской недвижимости в аренду в IV квартале 2015 года составил около 227,2 тыс. кв. м.

«В структуре аренды производственно-складских объектов 53% занимают объекты площадью от 201 до 1000 кв. м – такова наиболее востребованная площадь для этого сегмента, 25% – объекты менее 200 кв. м – в основном это мастерские и склады, свыше 1000 кв. м – (22%) предложений – крупные производственные и складские комплексы», – отмечает Татьяна Володина. Ценовая коррекция в меньшую сторону случилась и здесь: в конце года средний уровень ставки находился на отметке 220 руб./кв. м, что на 2,6% ниже, чем в конце 2014 года.



Объектов, выставленных на продажу в сегменте складов и производственных помещений, рынок предлагает примерно в два раза меньше, чем предложений по аренде. Ситуация с дефицитом помещений этого типа, на которую стабильно жалуются собственники бизнеса и инвесторы, находящиеся в поиске качественных объектов в сегменте складской недвижимости, остается прежней. При этом основной объем предложений, выставленных на продажу, – это крупноформатные объекты площадью свыше 1000 кв. м (36%). Падение среднего ценника здесь оказалось более ощутимым, чем в сфере складской аренды: вероятно, сказывается качественный разрыв между тем, что предлагает рынок, и тем, что действительно хотят потенциальные покупатели. «Средняя цена продажи производственно-складских помещений в IV квартале 2015 года установилась на уровне 18,8 тыс. руб./кв. м, что на 8% ниже, чем на конец 2014 года, – резюмирует Татьяна Володина. – Средняя цена продажи в производственно-складских помещениях площадью менее 200 кв. м составила 22,5 тыс. руб./кв. м. Наименьшая цена продажи зафиксирована в крупных производственных и складские комплексах площадью более 2500 кв. м – 16 тыс. руб./кв. м».