Перспективы стратегического девелопмента в Самаре

Состоявшийся 10 декабря в Самаре Рождественский Саммит по недвижимости, организованный Российской Гильдией управляющих и девелоперов, прошел в формате многочасовой оживленной дискуссии, затронувшей самые актуальные вопросы строительства и инвестиций.

СОВРЕМЕННАЯ ИСТОРИЯ: ИННОВАЦИЯ ПЯТИ КВАРТАЛОВ

С масштабным проектом освоения пяти исторических кварталов участников Рождественского Саммита познакомил исполнительный директор Самарского областного Фонда жилья и ипотеки Реналь Мязитов. Он напомнил, что проект начинался с трех кварталов, а на сегодняшний день область работы уже расширилась до шести кварталов города, расположенные в историческом центре возле музея Алабина, театра оперы и балета, площади Куйбышева. «Более 80% расположенных здесь объектов недвижимости имеют уровень износа выше 70%, - сообщил Реналь Мязитов. - Это в свою очередь ведет к обветшанию облика и к его деградации – утери его интеллектуального и исторического потенциала. Как подтверждение этому мы фиксируем массовый отток населения, которое с 1954 по 2014 год сократилось почти вдвое».

Общая площадь проектируемой территории для освоения – 27,9 га. При этом почти половина всей площадки до сих пор не размежевана, а права на более чем 50% от всех объектов пока не зарегистрированы. Из 177 объектов капитального строительства, не считая отдельно стоящих незаконных пристроек, к зданиям, подлежащим сносу, относятся 108 объектов. На проектируемой территории проживает сегодня 2712 человек, из которых 1651 человек проживают в жилье, подлежащим сносу. К переселению запланирован 1791 человек. Также на территории шести кварталов расположено 59 объектов культурного наследия, которым планируется придать современный функционал.

АКТУАЛЬНЫЙ ДИАЛОГ О ПЯТИ КВАРТАЛАХ

Концепция освоения пяти исторических кварталов - один из масштабнейших проектов региона, призванный привлечь к историческому центру внимание инвесторов. Обсуждение перспектив проекта и возможностей, которые откроются перед инвесторами-участниками, велось на Саммите в формате диалога между руководителем консалтинговой компании REC Никитой Петуховым как представителем потенциальных инвесторов и руководителем компании «ОКТОГОН» Олегом Никитенко, который детально знаком с проектом реновации пяти кварталов изнутри. Представляем самые яркие моменты диалога, которые являются к тому же самыми актуальными вопросами со стороны инвесторов к проекту. 

— Что получает инвестор, соглашаясь на участие в проекте?

—  Инвестор приобретает право аренды на участки в определенных лотах, а вместе с ним - право застройки на определенных условиях, определенных требованиями в проекте планировки (этажность, параметры строительства) и в оформлении фасадной части. Вопрос о конструктиве, внутренних планировках инвестор сможет решать самостоятельно. Кроме того, на момент заключения договора исключаются правовые и технические риски, связанные с застройкой - эту часть берет на себя оператор проекта. Базовый срок аренды составляет 3 года и включает этап проектирования. Лоты нарезаны небольшой площади, чтобы достичь высокой скорости реализации проекта на одном участке. 

— Нужно подчеркнуть, что 65 000 руб. – средняя себестоимость с учетом стоимости расселения, сетей и СМР! Стоимость приобретения лота в себестоимости одного квадратного метра строящейся недвижимости составляет от 20 до 30 тыс. рублей. По такой стоимости предлагается участие в уже продуманном проекте, где спланировано развитие соседних территорий, параметры застройки уже защищены утвержденной градостроительной документацией. За счет детальной концепции повышается вероятность реализации проекта по заявленной стоимости, а инвесторы защищены от дополнительных незапланированных затрат, которые возникают при хаотичном освоении территории. Ну, и тезис о возможности купить свободные площади за 10-15 тыс. руб./кв. м в центральной части города более чем спорный.

— Стоимость лота составляет 280 млн руб., в него входят 8402 кв. м. Из чего состоит лот?

— В эти 8402 кв. м входят жилье двух категорий со встроенными офисными помещениями (общей площадью не более 1000 кв. м), 160 мест на паркинге (из них 106 мест будут реализованы по миллиону рублей, а 54 планируются для общего пользования в рамках организации платных парковочных мест). Общая площадь парковок - 2700 кв. м. Каждый лот отдельно подключается к инженерным сетям.

— Рассчитаны ли коммуникационные ресурсы? Хватит ли мощностей для единовременной работы по соседству кофеен, коммерческих фирм, развлекательных заведений?

— С сетевыми компаниями уже отработан квартал Е: электричество на 2200 кВт, отопление на 5 кКл, вода на 573 куб. в сутки. Работы по раскладке коммуникаций между кварталами еще не завершены, и понятно, что запросы к моменту выхода на инвестиционные торги могут поменяться.

ИСТОРИЧЕСКИЕ ЗДАНИЯ ДЛЯ СОВРЕМЕННЫХ ИНВЕСТИЦИЙ

Существенная часть мероприятия была посвящена вопросам сохранения и актуализации объектов культурного наследия, возможностям привлечения инвесторов для восстановления исторических зданий и наделения их современными функциями. О значительных изменениях в сфере надзора и сохранения объектов культурного наследия рассказал руководитель управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области Владимир Филиппенко. «В целом, недавние правовые нововведения предписывают реализовывать новые подходы к процессу сохранения объектов культурного наследия, - рассказал Владимир Филиппенко. - Так, объекты в неудовлетворительном состоянии должны быть переданы инвесторам для дальнейшего использования. При этом важно создать на региональном и муниципальном уровне условия инвестиционной привлекательности по содержанию таких объектов недвижимости - путем введения налоговых льгот по аренде и созданию других условий для комфортной работы инвесторов».
Необходимость наладить эффективную работу с объектами культурного наследия в нашем городе прежде всего связана с подготовкой к проведению игр чемпионата мира по футболу 2018 года. На сегодняшний день стоит задача по ежегодной реставрации 80-90 объектов, на общие цели реставрирования выделено около 8 миллиардов рублей. «По данным на 1 декабря, документация подготовлена на 96 объектов, ведутся работы на 42 объектах, а 36 объектов находятся в хорошем состоянии, - отметил спикер. - На 6 объектах работы в настоящий момент ведутся за счет федерального бюджета, два объекта реставрируются с полным приспособлением под современное использование - стоимость таких работ находится в диапазоне 560-600 млн руб. Мы значительно отстаем от плана, но надеемся, что сможем сдвинуть эту ситуацию с места благодаря совместной реализации реставрационных проектов инвесторами и правительством». Итак, инвесторам для совместной с правительством реставрации сегодня доступны несколько лотов, так что к работе по приданию историческим объектам современного облика можно присоединяться.

Вслед за спикером из сферы охраны архитектурных памятников выступила директор московского филиала «Российского аукционного дома» Елена Гайдай, которая продолжила тему инвестиционной привлекательности объектов культурного наследия для современных инвесторов. «Факторов инвестиционной привлекательности в сегменте объектов культурного наследия несколько, - объяснила Елена Гайдай. - Во-первых, для инвестора покупка такого объекта престижна и нестандартна, во-вторых, владение объектом культурного наследия зачастую означает владение большим земельным участком, который не полностью попадает под охранную зону, а значит, может быть использован под жилищное или иное строительство. В-третьих, в нашей практике были случаи, когда инвесторы обнаруживали остатки фундамента где-то на территории усадьбы, строили или восстанавливали объект, приобретали его в собственность и очень удачно в дальнейшем его использовали».

Участникам Рождественского Саммита напомнили об основных способах передачи объекта культурного наследия в частную собственность: объект может быть продан на конкурсе, предоставлен в аренду, передан в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество, или внесен в уставный капитал существующих акционерных обществ государственной собственности.


КРИЗИС КАК НОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Следующей темой в работе Рождественского Саммита стала тема кризисных изменений на рынке строительства и жилья - этому было посвящено выступление управляющего партнера проектного бюро Portner Architects Александра Лукича. «Кризис - это шанс пересмотреть свои планы, это период порождения новых качеств объектов, представленных на рынке, - заявил спикер. - Рынок стал ближе к реальным запросам, сейчас он больше ценоориентированный, а не ценностно ориентированный. Все продают примерно одно и то же и все гоняются за снижением себестоимости. Однако можно бесконечно снижать себестоимость и в итоге получить некрасивые, нефункциональные объекты. Ответственно могу заявить, что качество планировок в России сегодня отстает от мировых норм где-то на 40-50 лет. Есть и другой путь: конкурировать в кризис за счет новых идей, но это сложно, для этого нужны талант и компетенции - проще снижать себестоимость до бесконечности».
В качестве альтернативы существующему типовому многоэтажному жилью Александр Лукич рассказал о новом продукте, в который удалось «встроить» опыт строительства жилья в скандинавских странах, Дании и Японии в российские планировочные СНиПы и ГОСТы. Проектировщики также провели опрос, чтобы узнать, как обычные люди представляют себе идеальную квартиру. По итогам этого социологического исследования главным для большинства оказалось количество комнат, при этом мало кто видит идеальное жильё как квартиру, нуждающуюся в перепланировке. Идеальное жилье для современных жителей города - это готовая к проживанию квартира с хорошим ремонтом и эргономичный планировкой, включающей просторные помещения активных зон (объединение гостиной, столовой и кухни). Также большинство опрошенных высказались в пользу коридоров небольшой площади, кладовок и балконов, которые оказались бы полезным пространством, а не местом для хранения ненужных вещей.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: НА ПРИМЕРЕ ЛУЧШИХ

Отдельная часть Саммита оказалась посвященной теме коммерческой недвижимости с акцентом на крупноформатных объектах. Заместитель генерального директора консалтинговой компании RRG (Москва) Эвелина Ишметова поделилась современными практическими методиками оценки посещаемости и эффективности работы торговых центров. Реальным опытом реконцепции торгового центра в Уфе поделился еще один спикер мероприятия - генеральный директор компании IDEM Екатерина Гресс.

Важнейшим итогом этого «коммерческого» блока стало подведение итогов традиционной сертификации офисных центров Самары. В этом году в процессе экспертной оценки участвовали восемь объектов крупноформатной офисной недвижимости города. По мнению экспертной комиссии, четыре ОЦ Самары удостоились статуса объектов класса «А»: среди лидеров голосования оказались БЦ «Башня», ОЦ «Бэл-Плаза», ОЦ «Скала Холл» и «Региональный деловой центр».