Реальная история

- Хотим купить 2-комнатную квартиру. Продавец стоит на учете в психоневрологическом диспансере с диагнозом параноидальная шизофрения. При этом под опекой он не значится, является полностью дееспособным. Собственниками квартиры выступают он и его жена. Является ли его состояние здоровья препятствием для сделки? Могут ли у нас возникнуть проблемы на каком-то этапе и как их избежать?

- Информация о наличии психиатрического заболевания у продавца квартиры должна в любом случае насторожить покупателей. В случае если лицо страдает психиатрическим заболеванием, но не было признано недееспособным или ограниченно дееспособным, совершенная им сделка может быть признана судом недействительной по основаниям ст. 177 (сделка совершенная гражданином не способным понимать значения своих действий и руководить ими). Сделка может быть оспорена самим гражданином или, если он впоследствии будет признан недееспособным, его опекуном. Если смоделировать ситуацию и предположить, что данным опекуном будет назначена его супруга, то в случае подачи иска суд может отказать в признании сделки недействительной, если сочтет, что супруга (как сама сторона по сделке) действует недобросовестно, предъявляя подобный иск.  Кроме того, истец в данном случае обязан будет доказать, что продавец не осознавал значение своих действий именно в момент сделки.

В целом, я бы не рекомендовал заключать подобного рода сделки. Если же вы твердо решили приобрести именно эту квартиру, рекомендую обратиться к нотариусу и заключить нотариальную сделку, поскольку нотариус в соответствии с законом обязан удостовериться в том, что стороны сделки осознают и понимают значение своих действий.  Таким образом, в случае потенциального иска у вас будет доказательство вменяемости продавца на момент сделки.

- Если состояние здоровья продавца позволяет ему участвовать в сделках с недвижимостью, то такая сделка будет иметь юридическую силу. Однако не стоит думать, что нотариально заверенный договор (а в данном случае участие обязательно, поскольку речь идет о продаже общедолевой собственности) будет иметь большую юридическую силу. Нотариус никак не может освидетельствовать дееспособность такого продавца недвижимости и, соответственно, ручаться за ясность его ума.

Поэтому основное действие, предшествующее такой сделки, - процедура медицинского освидетельствования продавца. Если собственника признают дееспособным на момент подготовки и совершения сделки, то он сможет собственноручно подписывать все документы и полноценно участвовать в процессе. Принять это решение за него нотариус или, например, родственники вместе с нотариусом не смогут.

В данном случае нотариус выступает обязательным участником сделки лишь потому, что форма собственности – общедолевая. Никаких дополнительных гарантий безопасности участие нотариуса и заверенные им документы, увы, не несут.

Редакция ММЦ «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale»:

- С представителями нескольких агентств недвижимости города мы подготовили консолидированный ответ. Подобные ситуации не распространены на рынке недвижимости, поэтому полезную информацию пришлось собирать буквально по крупицам, опираясь на теоретическую базу и практические навыки профессиональных участников рынка вторичной недвижимости.

Итак, прежде всего, если есть возможность не рисковать – не рискуйте. Конечно, вероятность того, что сделку впоследствии признают недействительной, если продавец доказано является дееспособным, мала. Но она все же есть. Поэтому в условиях обилия предложения на рынке первый совет – поискать другую квартиру.

Если же решение о сделке все же принято, специалисты в сфере недвижимости советуют действовать по следующей схеме. Первое – продавец должен пройти медосвидетельствование на сделке. Также нужно подкрепить заключение врача справкой из органов опеки, что продавец ранее не лишался дееспособности и что в настоящее время такой вопрос тоже не рассматривается. Еще один важный шаг к безопасности такой сделки – договориться о переводе полной стоимости квартиры на расчетный счет в банке с приложением выписки со счета дополнительно к расписке (в том случае если деньги были получены через ячейку и потом помещены на счет). В идеале продавец должен лично присутствовать на всех этапах сделки. Нотариальная форма сделки в данном случае обязательна, и это, пожалуй, хорошо: заверенные официально документы все же могут выступать дополнительным подтверждением вменяемости продавца и ясности его намерений.