Реальная история

Порой для того, чтобы разрешить вопрос в сфере недвижимости, требуется обстоятельная консультация специалиста, а возможно, и не одного. Если вы столкнулись с таким вопросом и пока не знаете, как подступиться к решению задачи, обращайтесь за помощью! Достаточно лишь в максимальных подробностях описать ситуацию на портале rs63.ru в разделе «Вопросы», а мы подготовим персональную консультацию с участием экспертов.

Екатерина Скворцова:

Жительница Самары, собственник частного дома:

- У нас с сестрой есть дом в Советском районе. Эта недвижимость вместе с землёй находится в общедолевой собственности: часть принадлежит мне, часть - сестре. Этим домом владеем уже больше 20 лет, и за это время он уже несколько раз перестраивался и ремонтировался. Сейчас чисто технически он разделён на две части: каждая оснащена своим входом и автономными коммуникациями. 

Недавно мы решили, что хотим разделить дом документально на отдельные части. Хочется стать настоящим собственником, а не владельцем доли с непонятными перспективами! 

Мы задумались, как решить этот вопрос. Сразу же столкнулись с трудностями. Первое - расхождение в площадях. По свидетельству о праве собственности площадь дома одна, а по технической документации - другая. Разница составляет около 10 кв. м. Выяснилось, что на каком-то из этапов наших перепланировок и достраиваний мы не узаконили пристрой к дому. Самое интересное, что свидетельство, которое у нас сейчас на руках, мы получили уже после того, как сделали технический паспорт. То есть непонятно, как при таком расхождении площадей нам зарегистрировали право собственности. Ведь ещё тогда, наверное, должны были потребовать узаконения этого пристроя. 

Сейчас, чтобы заниматься разделением долей, первое, что мы должны сделать - узаконить этот пристрой, согласовать его со всеми службами, получить разрешение. Но нам сказали, что узаконить эту постройку можно будет только через суд. А уже потом придёт время думать о процессе разделения долей. 

Ещё одна проблема - сам раздел. Разделять нужно не только дом, но и землю. А чтобы сделать это, нужно обращаться в геодезическую службу и заказывать межевой план на каждую из частей. Точки, границы, соразмерные нашим долям, - пока слабо представляю, как это может выглядеть. Следующий шаг - присваивать адреса и через соглашение о разделе выделять каждую часть. Те же самые этапы, как нам сказали, нужно пройти с домом. 

Хотелось бы понять алгоритм наших будущих действий: что и в какой последовательности нужно делать? Когда можно получить адрес на каждую из частей - до её выделения в натуре или после? С какими трудностями можно столкнуться при узаконении перепланировки? Сколько времени займёт весь процесс? Возможно ли его ускорить?

Совет профессионала

Алексей Ананьев,

учредитель ГК «БТИ-Гарант»:

- Ситуация довольно непростая, и, конечно, сложно точно ответить, не изучив все документы. Но попробую.

Для узаконения пристроя, действительно, придется обратиться в суд. Для этого у собственников должен быть технический паспорт не старше 3-х лет (если прежний устарел, то придется заказать новый). После этого необходимо получить три заключения: техническое, санитарно-эпидемиологическое, противопожарное. Такие заключения выдают организации, которые имеют на это лицензию.

Чтобы процесс регистрации прошел быстрее, в исковое заявление об узаконении пристроя вы можете включить еще и требование о разделе дома на части. После положительного решения суда вам необходимо заказать технические планы на каждую часть дома для постановки их на государственный кадастровый учет.

Одновременно с этим можно делить участок. Чтобы разделить земельный участок, необходимо выяснить следующие моменты:

1.      Зону, в которой он находится, поскольку в некоторых зонах раздел невозможен.

2.      Подходит ли участок под параметры раздела (минимальные/максимальные).

3.      Уточнен ли участок по межеванию. Если нет, то тогда необходимо заказать межевой план на уточнение границ. После внесения точных данных о границах в кадастровый учет можно будет заказать межевой план на раздел земельного участка.

После  всех  действий по разделу потребуется получить адрес на каждую часть дома. Для этого вам необходимо собрать полный пакет документов (правоустанавливающие документы, кадастровые паспорта на части дома и на земельные участки, решение суда) и написать заявление о присвоении адреса в администрацию района, в котором находится ваша недвижимость. Ваше заявление будут рассматривать месяц и в результате выдадут постановление о присвоении адреса. 

Совет профессионала

Алексей Фисенко,

юрист отдела юридического сопровождения сделок с недвижимостью ГК «Бизнес-Гарант»:

- В данной ситуации необходимо все работы проводить одновременно. Так как прошла реконструкция дома, то необходимо для узаконения подготовить заключения пожарной охраны, СЭС, а также инженерно-строительное заключение. Собственник дома верно отметил, что реконструкцию возможно узаконить только через суд. Действительно, городской департамент градостроительства разрешение на подобные реконструкции не выдает. Также, чтобы произвести раздел дома в натуре, необходимо заключение о возможности выдела доли дома.

Параллельно необходимо заниматься земельным участком. Для начала следует узнать, уточнены границы земельного участка в соответствии с действующим законодательством или нет, если не уточнены, то необходимо уточнить. В случае если границы уточнены, в дальнейшем возможно произвести раздел земельного участка. Однако раздел в заявительном порядке (через межевой план) возможно произвести в том случае, если образуемые земельные участки будут площадью не менее 300 кв. м. Таковы требования действующих Правил землепользования и застройки. В случае если образуемые земельные участки будут менее 300 кв. м, то раздел придется производить также в судебном порядке.

Присвоение адреса лучше всего и проще будет произвести уже после полного раздела дома и земельного участка, и после оформление права собственности на объекты недвижимости. Адрес присваивает администрация района, в данном случае администрация Советского района. После получения постановления о присвоения адреса необходимо будет внести изменения в Управление Федерльной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области.

Выполнение стоящей перед собственником задачи будет зависеть от земельного участка: если уточнен и/или есть графика земельного участка, подтверждающая расположение земельного участка в этих границах 15 и более лет, а также факт отсутствия наложения соседних участков. Если все сложится именно таким образом, то раздел дома и земельного участка займет около 6-7 месяцев. В случае если есть наложения границ соседнего участка, то в первую очередь необходимо будет исправлять наложения, а этот процесс уже может затянуться еще на 5-6 месяцев.

Ускорить всю процедуру возможно только на досудебной стадии. Судебная стадия займет около трех месяцев: не менее двух месяцев придется на рассмотрение дела и месяц, в течение которого принятое судебное решение вступит в законную силу. Пройти этот этап быстрее никак не получится.