Новый год — налоги по-новому

Начало 2016 года ознаменуется для участников рынка недвижимости – продавцов и покупателей – важнейшими правовыми изменениями, связанными с порядком налогообложения. Как изменится налоговое бремя для каждого, кто планирует операции с недвижимостью начиная с 1 января? 

ПРОДАЖА БЕЗ НАЛОГА – ЛИШЬ ПЯТЬ ЛЕТ СПУСТЯ ПОСЛЕ ПОКУПКИ

Об изменениях в Налоговый кодекс, которые установят более длительный минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, игроки рынка узнали еще в 2015 году. А с нового года эти законодательные новеллы вступят в силу. Напомним, основная суть изменений заключается в следующем: ранее для того, чтобы продать недвижимость и миновать обязательную уплату налога, нужно было обладать объектом как минимум три года. Начиная с января 2016 года этот срок минимального предельного владения недвижимостью увеличат до пяти лет, а все сделки с недвижимостью, которая находилась в собственности физического лица менее этого срока, будут облагаться налогом.

«Если сделка будет совершена до истечения указанных сроков, то в таком случае необходимо будет от полученных доходов уплатить налог по ставке 13%, – объясняет старший научный сотрудник негосударственного учреждения науки «Совет по комплексным правовым исследованиям» Сергей Мартышкин. – При этом в Налоговом кодексе Российской Федерации устанавливается минимальный предел налоговой базы. В случае если доходы собственника от продажи объекта недвижимости будут меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения доходы собственника от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Как видно, минимальная база, от которой будет исчисляться налог в размере 13%, согласно кодексу, будет составлять не менее 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества».

При этом если кадастровая стоимость объекта на момент совершения сделки не будет определена, то это положение кодекса о минимальном размере налоговой базы, связанной с кадастровой стоимостью объекта, применяться уже не будут.

ИГРАЮТ ПО СТАРЫМ ПРАВИЛАМ

Увеличение минимального безналогового срока владения недвижимостью до пяти лет затронет не всех собственников: в новой редакции закона выделены группы владельцев, которые смогут по-прежнему рассчитывать на отсутствие налогового бремени спустя три года владения. Итак, любой объект недвижимости можно реализовать без обязательного налогообложения спустя три года, если выполняется хотя бы одно из условий:

1. Объект недвижимости унаследован или подарен собственнику от члена семьи или близкого родственника (эту норму регулирует Семейный кодекс РФ);

2. Право собственности на объект возникло в результате приватизации;

3. Право собственности на объект получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

«Таким образом, для того чтобы полностью быть освобожденным от налогообложения доходов, полученных от продажи объекта недвижимого имущества, гражданам необходимо производить отчуждение имущества по истечении пяти лет, а в специально обозначенных выше случаях – по истечении трех лет после приобретения в собственность соответствующего объекта», – подытоживает Сергей Мартышкин.

Еще один важный аспект связан с «точкой отсчета» налогового нововведения. Всех сделок с недвижимостью, зарегистрированных до 31 декабря 2015 года, новшество не коснется, а вот для всех объектов, которые будут приобретаться физическими лицами в собственность, с 1 января 2016 года нужно будет отсчитывать пятилетний период владения, если при последующей продаже захочется избежать уплаты подоходного налога.

Одним из самых ожидаемых последствий налогового нововведения может стать сокращение числа инвестиционных сделок с коротким периодом владения объектом недвижимости.Однако частные инвесторы и более крупные игроки рынка сегодня реализуют объекты, находившиеся у них в собственности менее трех лет (классический пример – продажа квартиры, купленной на ранней стадии строительства, сразу после ввода в эксплуатацию), не пугаясь необходимости платить налог. Стало быть, и ситуация с увеличением минимального периода безналоговой продажи их вряд ли серьезно смутит.

   СПРАВКА   

Всем участникам сделок с недвижимостью следует помнить про налоговые вычеты при продаже объекта (составляет 1 млн руб.) и при покупке (13%, но не более 2 млн руб. – предоставляется раз в жизни). Рассмотрим на примерах:

Квартира куплена после 1 января 2016 г. за 4 млн руб. Собственник решает продать ее менее чем через 5 лет по цене 5 млн руб., кадастровая стоимость этого жилья составляет 7 млн руб.

Считаем налог: налогооблагаемая база 7 x 0,7 = 4,9.

С налоговым вычетом при продаже, равным сумме расходов: 4,9 – 4 = 0,9 x 0,13 = 117 тыс. руб.