Ваш советник по недвижимости
270x75.gif

Не стой под стрелой!

Как напишут потом историки, «это решение было принято 21 апреля 2014 года». Именно в этот день был утвержден проект планировки территории исторического центра Самары в границах улицы Комсомольской, улицы Фрунзе, акватории реки Волги и акватории реки Самары, о котором в последнее время так много спорили, писали и говорили.

В принципе, после того, как было опубликовано распоряжение Правительства Самарской области N 251–р, которым, в соответствии со статьями 7, 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 3 Закона Самарской области «О градостроительной деятельности на территории Самарской области» был утвержден проект планировки территории стрелки рек Волги и Самары, можно было бы поставить жирную точку в спорах с противниками этого проекта: представителями прогрессивной общественности, экспертами и «экспертами». Тем не менее, в процессе обсуждения этого проекта было высказано столько претензий, что не хотелось бы, чтобы получилось как в том бородатом анекдоте, когда ложки нашлись, а осадочек остался.

F14 copy.jpg66666.jpgНе строй по стрелой 1.jpg

Мы решили, во-первых, провести «работу с возражениями», а, во-вторых, в очередной раз рассказать нашим читателям что такое проект планировки территории, почему нет смысла воспринимать его утверждение, как трагедию городского масштаба, и какие перспективы открывает реализация этого проекта перед городом в будущем.

Что такое хорошо и что такое плохо

Противники проекта «Хлебная площадь» несколько раз собирались на свои слеты. ММЦ «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» всегда присутствовал на этих мероприятиях и хорошо знаком со всеми возражениями, которыми эмоционально оперировали оппозиционеры и примкнувшие к ним «эксперты». И собрав основные «терзания» противников проекта «Хлебная площадь», мы обратились лично к Юрию Перелыгину, генеральному директору ОАО «Институт «Ленгипрогор», советнику губернатора Самарской области и попросили дать пояснения каждому антитезису несогласного творческого сообщества.

Виталий Стадников, занимавший недавно пост главного архитектора Самары, и предводитель «несогласных» с проектом «Хлебная площадь» утверждает: «Ситуация предполагала, что на этой территории будет расположен проект планировки регионального значения и население не сможет иметь возможности принять участие в обсуждении данного проекта. Мы инициировали обсуждение в профессиональной среде и выявили две альтернативы развития ситуации в этой исторической среде. Первое  — это путь быстрого освоения типовыми глобальными решениями с получением быстрого эффекта. Этот путь может иметь серьезные последствия, в том числе социальные болезненные. Путь номер два — это путь эволюционный, который предполагает трудную работу с населением, по вовлечению его в принятие решения по развитию среды».

«Путь номер два» в данном контексте — это «Комплексная стратегия реконструкции и нового строительства в исторических центрах Самары и Сызрани», разработанная самарским архитектором Сергеем Малаховым, тогда как под первым вариантом подразумевается проект планировки, разработанный командой ОАО «Институт «Ленгипрогор». Непонятно только одно: зачем специалисту уровня «экс-главного архитектора города» пытаться противопоставлять не сопоставимое. Ведь если «Комплексная стратегия» предполагает работу в масштабе 1 к 1 (идейная прорисовка кварталов, дворов, домов), то проект планировки территории — это масштабные планы, подкрепленные развитием улично-дорожной сети, с закрепленными функциями общественного пространства и т.д. Проект планировки помогает закрепить за территорией права и обязанности будущего собственника, задает профили улиц, показывает, где пройдут транспортные магистрали и «лягут» инженерные сети.

1_.JPG13_.JPGСтрела 2.jpg

При этом, все решения четко корреспондируются с Генпланом и ранее принятыми решениями в области градостроительной политики, которые прошли государственную экспертизу. «Проекты планировок обсуждать очень сложно, потому что очень мало людей понимают, что это такое», — отмечает Юрий Перелыгин, генеральный директор ОАО «Институт «Ленгипрогор», советник Губернатора Самарской области . «Поэтому, на стадии профессиональных слушаний критики проекта планировки практически не было: замечания касались исключительно объемно-пространственных решений. В очередной раз напомню, что функция проекта планировки территории — «застолбить» ключевые общественные пространства, чтобы их не заняли частные владельцы, закрепить улично-дорожную сеть, чтобы ее хватило на развитие транспортных ситуаций; «отбить» красные линии, создать заделы вертикальной планировки территории, чтобы исключить возможность затапливания; создать набережные и их рельефы, создать заделы для проекта межевания всей территории и создать рекомендации для проекта ПЗЗ. Все это прописано законодательно и ограничивается нормативной базой. Порой мне кажется, что главное препятствие в реализации таких проектов — это недоверие. Тотальное недоверие. Архитекторы не доверяют архитекторам, власть не доверяет власти, бизнес не доверяет бизнесу. Наверное, есть к этому предпосылки. но задача нашей команды — это доверие восстановить в первую очередь между уровнями власти. Чтобы стало понятно: власть не шутит, и делает все, что запланировано. Как только в это поверят, начнут поступать деньги от бизнеса. А потом и у людей появится доверие» — резюмирует Юрий Алесандрович.

Еще один специально приглашенный противник проекта ОАО «Ленгипрогора» — Евгений Асс, ректор архитектурной школы МАРШ так объяснил свою позицию: «Сейчас на маленькой территории в 120 гектаров, разыгрывается большая политическая интрига. Это культурно-политическая интрига, которая касается всего мира. Это борьба между глобалистским подходом и местно-локальным, борьба между универсальным и уникальным. Между большими деньгами и мнением людей. Проект, который сегодня рассматривается обрекает стрелку на культурную и физическую деградацию. При всей внешней соблазнительности этого проекта, для меня он означает крах российского градостроительства, он основан ни на чем, за ним нет ничего исторического, социального или какого бы ни было другого анализа. Здесь совершенно формальный подход, демонстрирующий социальную и культурную безответственность. Надеюсь, что самарское общественность сумеет отстоять и победить стрелку, как «Охту-центр» победили питерцы».

Юрий Перелыгин: «Наш проект в Самаре планировки прошел все согласования, предписанные контрактом и выдержал все возможные проверки, включая профессиональные слушания, которые контрактом предусмотрены не были. Что касается проекта «Охта-центр», я действительно работал с ним. И так получилось, что перенесен он был при моем непосредственном участии: я писал развернутые доклады руководству «Газпрома», в которых говорилось, что с точки зрения градостроительной политики этот проект — большая ошибка. Хотя, в целом проекту «Охта» на сегодня нет аналогов в мире. Там включены и используются такие технологические решения, которых нет еще ни в Дубаях, ни в Квинсе. В конечном итоге, от переноса проекта все только выиграли: башня станет еще на 100 метров выше, а Питер все-таки получит высокотехнологичный проект. Если кто-то думает, что на перенос повлияла общественность, пусть продолжает думать».

Еще один эксперт, которого привлек экс-главный архитектор Самары Виталий Стадников, для критики проекта «Хлебная площадь» это — Вячеслав Иванов, эксперт центра территориальных инициатив «АРХ полис». Его блок «экспертного недовольства» лежит в области технико-экономических показателей проекта и в частности, развития дорожной сети.

«Вызывают вопрос неоправданные инвестиции в транспортную структуру: проект предполагает создание и расширение ряда улиц, строительство моста и строительство тоннеля по улице Кутякова» — сказал г-н Иванов.

Юрий Перелыгин: «Мне сложно найти слова для комментария этих заключений. В нашей стане последнее время инвестиции в транспортную структуру неоправданно занижены. И Самара — это яркий пример такого занижения. Состояние самарской транспортной сети намного хуже, чем у всех городов-миллионников России. Даже города, которые расположены за полярным кругом, выгодно отличаются от Самары. Я говорю это, как градостроитель, который объехал всю Россию лично».

Сергей Малахов, профессор СГАСУ, который стал автором «Комплексной стратегии реконструкции и нового строительства в исторических центрах» и продвигает как раз «второй путь» освоения территории проекта «Хлебная площадь» через личное участие живущих в бараках и гнилушках людей, говорит: «Сейчас мне становится ясно, что серединная часть кварталов, разрабатывались скорее как резерв на будущее и для отвода глаз. К сожалению это так. Понятно, что наиболее престижными территориями для инвесторов является Волжский квартал — это наиболее лакомый кусок, где можно быстрее всего достичь коммерческой выгоды».

Юрий Александрович Перелыгин отвечает творческому коллеге так: «Было бы очень романтично заявить, о том, что нет необходимости привлекать инвесторов и бюджет: вот, мол, сейчас общественность самоорганизуется и восстановит все памятники и городскую среду. Но все же ходят по городу и видят, как динамично проходит процесс «самоорганизации». С точки зрения инвестиционных вложений восстановление исторической среды — дорогое удовольствие. Сегодня средний уровень каждого проживающего на территории не позволяет провести это восстановление, поэтому необходимы специальные инвестиционные механизмы.

В целом же, когда начинаются патетические речи в адрес «Ленгипрогора» про исторические памятники, которые нельзя трогать, мне всегда хочется спросить: речь точно идет о нашем проекте «Хлебная площадь»? На всякий случай напомню: у нас из 120 гектаров территории, к «исторической» относится не больше пятой ее части, а 80% территории выполняет промышленную функцию в виде неработающих предприятий. И мы промышленную функцию заменим на гражданскую через освоение неиспользуемых территорий. И мы поставили себе целью сохранить все исторические объекты (их около 70), среди которых есть, как уже внесенные в реестр памятники культуры, так и вновь выявленные, которые пока находятся в промежуточном состоянии. Мы привлекаем архитекторов, которые специализируются на исторических объектах, чтобы ничего не потерять: местных, ульяновских и питерских».

«Эта территория — самая ценная для города, здесь находилась крепость «Самарский городок», здесь самый культурный слой города и эта территория не может быть вне поля общественного мнения. Почему вы решили обойтись без публичных слушаний?» — спрашивает у Юрия Перелыгина Перелыгин бывший главный архитектор Самары Виталий Стадников. Ответ оказался предсказуем причем и для Виталия Эдуардовича, как экс-главного городского архитектора, прекрасно знающего все механизмы согласований региональных проектов. «По закону наш проект не должен проходить процедуру публичного слушания, потому что это объект регионального значения. А объекты регионального значения, внесенные в терсхему не проходят через слушания - в противном случае мы бы нарушили закон. Тем не менее, мы провели проект через профессиональные слушания в Союзе архитекторов, которые вылились в публичные: мы выслушали критику и замечания, которые были учтены в проекте планировки» — сказал г-н Перелыгин.

Глобальный проект со всеми известными

Самый масштабный в истории Самарской области градостроительный проект «Хлебная площадь» (в границах улиц Комсомольская, Фрунзе, акваторий рек Самара и Волги) реализуется по инициативе губернатора области Николая Меркушкина.

Основная идея проекта «Хлебная площадь» — формирование нового центра современного города. Стрелка рек Волги и Самары многие столетия была историческим центром города и задача проекта — подтвердить территории этот статус за счет насыщения культурными, торговыми, развлекательными, деловыми, жилыми функциями.

«Хлебная площадь» — амбициозный и масштабный проект как по объемам строительства, площади освоения территории, так и по уровню и качеству производимых изменений. В рамках проекта, гармонично сочетая историю и современность, формируется целостная городская среда. Каждый объект найдет свое уникальное место и будет работать на инвестиционную привлекательность всего проекта.

Главное преимущество проекта «Хлебная площадь» в том, что он предусматривает планомерное повышение капитализации всей осваиваемой территории. Опыт показывает, что главным инвестором становится малый и средний бизнес наряду с крупными, системными инвесторами.

07(119)_full-16.jpg
№ 2, 3 и 4 – обустройство дворовых территорий и локальное строительство зданий общественного назначения на месте ветхих и аварийных построек.
№ 5 – ремонт существующих зданий.
№ 6 – жилая застройка до 5 этажей и размещение во внутреннем пространстве детского сада на 120 мест.
№ 7 – объекты культурного наследия предусмотрено насытить общественной функцией, а на месте ветхой застройки возвести жилые дома высотой до 5 этажей.
№ 8 – многоэтажная жилая застройка (5–16 этажей). На территории квартала расположены 2 ОКН, в которых предлагается разместить выставочный комплекс.
№ 18 – строительство храмового комплекса.
№ 16–1 сохраняются жилые здания, в ОКН планируется разместить бизнес-центр. Южный фронт квартала предназначен для строительства жилых домов до 9 этажей.
№ 16–3 – высотное жилое здание.
№ 16–2 – гостиничный комплекс.
№ 1, 12,13, 14–1, 14–1а, 14–2, 14–3 – жилая застройка со стрит-ритейлом на первых этажах зданий. Высотность застройки – от 2 до 9 этажей с высотной доминантой до 16 этажей в квартале № 1.
№ 12 – детский сад на 240 мест.
№ 17–1 – школа на 650 мест учащихся в квартале.
№ 14–4 – насыщение памятников архитектуры общественной функцией.
№ 10,11 – сохранение и реконструкция В старинных домах планируется разместить рестораны, аптеки, гостиницы, салоны красоты, галереи частных коллекций, антикварный магазин, ремесленные мастерские, бутики, представительства компаний, банков и, конечно же, пекарни.
№ 9 – остекление здания Электромеханического завода зеркальными фасадами.
№ 15 – на месте завода клапанов и частично в квартале № 9 строительство МФЦ с общественными городскими пространствами. Улица А. Толстого планируется пешеходной, с выходом на городскую площадь, образованную ОКН «Дом губернатора» и периметром МФЦ.
№ 17–2 – концертно-конгрессный центр на 1 500 мест общей площадью 20 000 кв. м.
№ 17–3 – Дворец бракосочетания, тематический парк.


Корпоративное гражданство «Хлебной площади»

Однако, успешным этот проект станет не только благодаря инвестиционной привлекательности предлагаемых решений, но и за счет высокой социальной нагрузки и решения многих болезненных для области проблем. «Хлебная площадь» станет ярким примером теории «корпоративного гражданства», которая только начинает развиваться в России. Эта теория предполагает новое позиционирование бизнеса в общественно-политическом пространстве, когда бизнес выступает с позиции корпоративного гражданина и занимает активную позицию, наряду с представителями государства и общества, при этом помимо бизнес-задач, решает и социальные проблемы города.

Одна из основных в Самаре — это убытие активного, образованного населения в другие регионы в поисках достойной жизни и работы. В своем послании губернатор Самарской области Николай Меркушкин сказал: «К огромному сожалению, Самара и Самарская область теряют былую привлекательность. По итогам 2011 года, впервые за историю области число выехавших из региона превысило количество приехавших сюда. Это очень о многом говорит». Всем известно, что старт и развитие крупных проектов в городе дают не просто рабочие места высококвалифицированным специалистам, но и повышает мотивацию так называемых «социальных двигателей» оставаться в городе и принимать участие в его возрождении.

Реконструкция исторической части города и реализация проекта «Хлебная площадь» помогает решать еще одну многолетнюю самарскую «болезнь» — это переселение граждан из ветхого и аварийного фонда. И это — вопрос, который активно решается на всех уровнях власти, а проект «Хлебная площадь» предлагает самый масштабный за всю историю подход к этой теме. «Надо начать активно обустраивать центр Самары, уйти от позорящих город гнилушек … Мы хотим челночным методом в течение 4-5 лет центральную часть Самары в основном полностью обустроить. И если мы по-настоящему будем работать, мы это сможем сделать. И Самара сможет выглядеть совсем по-иному» — обозначает проблему Николай Меркушкин.

Сохранение исторического наследия — одна из важнейших задач всех современников. Однако, многолетняя пассивная позиция ответственных лиц, которые только выявляли памятники архитектуры среди ветхого фонда, но не предлагали реальных и одновременно бережных решений, привела к тому, многие исторически ценные здания могут попросту сгнить без шансов на восстановление. «Конечно, предстоит /.../ еще раз обсудить тему памятников архитектуры. Потому что и здесь у нас появляется очень много вопросов. Чтобы мы делали город в итоге не музеем неизвестно для кого, а делали бы его городом будущего» — сказал в своем послании Губернатор Самарской области. А будущее, как известно, не возможно без прошлого, а потому реконструкция и наделение памятников архитектуры «живыми», современными функциями — это единственная возможность охранить их для будущих поколений.
МФЦ.jpg 
Гришин Алексей

Алексей Гришин, врио заместителя председателя Правительства 
Самарской области - министра строительства Самарской области

кавычки.png

Проект станет одним из самых масштабных в городе как по объемам строительства, площади освоения территории, так и по уровню и качеству проводимых изменений. Каждый объект найдет свое уникальное место и будет работать на инвестиционную привлекательность всего города. При реализации проекта вложенные бюджетные деньги не будут безвозвратными. Уже подсчитано, что на каждый рубль бюджет возвращает себе пять. Часть проекта будет реализована к чемпионату мира по футболу 2018 года. Эта рекреационная зона должна стать самой красивой в городе, чтобы привлекать потенциальных инвесторов и туристов.

справка

На сегодняшний день планомерная реализация проекта планировки стрелки рек Волги и Самары, который, кстати, называется «Хлебная площадь», находится на контроле у руководства области. По распоряжению губернатора Самарской области была сформирована межведомственная комиссия по взаимодействию органов исполнительной власти области и органов местного самоуправления г. о. Самары, которая координирует действия всех участников проекта для эффективной и качественной его реализации. В ее состав вошли: Гришин Алексей Викторович, министр строительства Самарской области; Кобенко Александр Владимирович, министр экономического развития, инвестиций и торговли Самарской области; Степнова Юлия Павловна, министр имущественных отношений Самарской области; Пивкин Иван Иванович, министр транспорта и автомобильных дорог Самарской области; Рыбакова Ольга Васильевна, министр культуры Самарской области Карпушкин Александр Викторович, первый заместитель главы городского округа Самары Черепанов Сергей Иванович, руководитель департамента управления имуществом городского округа Самары; Рубаков Сергей Владимирович, руководитель департамента строительства и архитектуры городского округа Самары.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Стартовало строительство инклюзивного детского игрового парка, который расположится на территории, прилегающей...
15.07
Минстрой России обнародовал реестр лучших практик по благоустройству, реализованных в 2018 году в субъектах...
15.07
В конце ноября в Самаре подвели итоги конкурса на разработку концепции реконструкции Загородного п...
13.12