Ваш советник по недвижимости
270x75.gif

Новый юридический год

Что принес нам 2013 год и по каким правилам мы будем с вами жить в 2014 году?

Коммерческая недвижимость_31.jpgКадастровую стоимость земли посчитают по-новому

В ноябре 2013 года областное правительство утвердило новые результаты кадастровой стоимости для участков в составе земель населенных пунктов. С момента возникновения вопрос о кадастровой стоимости и методиках ее установления (и оспаривания) остается едва ли не самым актуальным для всех собственников и арендаторов земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости. Вскоре именно кадастровая стоимость станет базой для исчисления единого налога (кадастровая стоимость земли уже с 2014 года станет основанием для исчисления налогов), а стало быть, непосредственно повлияет и на размер арендной платы, и на стоимость объекта недвижимости в случае продажи.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков уже доступны собственникам: любое отделение Росреестра предоставляет их по заявлению налогоплательщиков. При этом, если владелец участка не согласен с установленным размером кадастровой стоимости своего участка, он по-прежнему может опротестовать результаты оценки. Процесс пересмотра и «приближение» кадастровой стоимости объекта к рыночной все еще возможны. Впрочем, директор ООО «Независимый кадастровый центр» Поволжского центра развития Ольга Сафонова считает, что массовых прецедентов оспаривания и пересмотра кадастровой стоимости земельных участков ждать не стоит. «Актуализация кадастровой оценки в этом году возникла в связи со стабилизацией ситуации на рынке недвижимости, с необходимостью скорректировать допущенные в ходе предыдущего оценивания погрешности. 

Кадастровая оценка — массовый срез рынка, и никто не застрахован в данном случае от «перекосов». Поэтому и возникла необходимость в проведении более качественного анализа рынка и в новой кадастровой оценке. Например, в сегменте промышленных объектов предыдущая оценка показала заниженные результаты, и это тоже спровоцировало их пересмотр. При этом нужно понимать, что у процесса кадастровой оценки нет цели обобрать собственников. Там, где баланс между рыночной и кадастровой стоимостью нарушен, он проявит себя. Да и сами собственники примерно знают, сколько стоит их земля, и лишнего никто платить не готов и не будет».
Коммерческая недвижимость_32.jpg
Собственники земли под гаражами и стоянками заплатят больше

В сентябре 2013 года гордума постановила увеличить налоговые ставки для некоторых видов использования земли. Так, налоговый рост коснулся земельных участков, на которых расположены гаражи и автостоянки – для этих объектов ставка налога выросла с 0,3 до 0,45. Кроме того, налоговой ставкой 0,3 отныне будут облагаться земельные участки, предназначенные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд. 

Второе дополнение к действующему закону простым жителям города едва ли интересно, в отличие от первого, которое непосредственно отразится на всех владельцах участков под гаражами и автомобильными стоянками. «Любое увеличение размера налогового бремени самими налогоплательщиками по объяснимой причине встречается без энтузиазма, – говорит юрист Иван Абросимов. – Впрочем, в данном случае рост налоговой ставки не столь велик, чтобы ощутимо ударить по карманам обычных собственников гаражей. Что касается владельцев земель под автостоянками, то для них нагрузка, естественно, возрастет. Впрочем, опять же не настолько, чтобы стать серьезной статьей расходов».

Время выкупать земли у региона пришло

В декабре региональное правительство утвердило сроки очередного льготного периода для выкупа земельных участков, которые находятся в собственности у области. Новые льготные ставки рассчитают, исходя из процентного отношения к действующей кадастровой стоимости земли. При выкупе в 2014 году ставка составит 10 % для земли под промышленными предприятиями, 20 % – для земли под индивидуальными гаражами, 40 % – для других участков. В последующем размер ставки будет возрастать: эта мера призвана «ускорить» собственников здания в принятии решений. Если они захотят воспользоваться правительственной льготой, то оптимально сделать это уже сейчас, не откладывая процедуры оформления на длительный срок. Министр имущественных отношений Юлия Степнова объяснила такую дифференциацию ставок: «Предоставленные льготы будут дифференцироваться в зависимости от типа расположенных на участках строений и сроков выкупа. Чем быстрее собственник выкупит землю, тем дешевле она ему достанется».

Коммерческие помещения попадут под кадастр

Еще одно нововведение в системе налогообложения возникло на федеральном уровне. Госдума приняла законопроект, который частично меняет механизм определения налоговой базы по региональному налогу, налагаемому на имущество организаций. Таким образом, для торговых и офисных объектов недвижимости будет установлен собственный порядок налогообложения. Сейчас налог на эти объекты рассчитывается на основе балансовой стоимости с учетом временного износа (амортизации). Однако уже в новом году налог на торгово-офисные площади будут рассчитывать с использованием кадастровой стоимости объектов недвижимости. Под этот новый расчет попадут офисные и торговые центры со всеми своими помещениями, нежилые объекты, в которых могут разместиться офисы компаний или представители торгового бизнеса, а также объекты недвижимости, принадлежащие иностранным организациям, которые не имеют собственных российских представительств.

Новый законопроект определил и то, какие здания в итоге будут считаться коммерческими и подлежать налогообложению на основе кадастровой стоимости. Статус торгового или офисного получат те помещения, в которых не менее 20 % от общей площади занимают представители торговли или офисы со всей сопутствующей инфраструктурой. Учитываться будут и парковочные места, расположенные внутри здания.

Заместитель генерального директора ГК «Спарта» Игорь Захаров считает, что последствия принятия этого законопроекта могут быть глобальными и могут отразиться на всей ценовой политике самарского рынка недвижимости. «Установленное предельное значение ставки в 2014 году составит 1 %, в 2015 году вырастет до 1,5 %, а в 2016-м – до 2 %. Если оценивать размер потенциального налога, отталкиваясь от предельных значений ставки, то нагрузка на собственников нежилых помещений окажется очень существенной. Скажем, кадастровая стоимость квадратного метра офисной недвижимости в центре города может составлять 55–65 тыс. руб. 1 % от этой суммы – существенная финансовая нагрузка, ведь собственнику придется платить около 500–600 руб. с каждого квадратного метра своего помещения! Еще более серьезным это бремя окажется для владельцев крупноформатных объектов коммерческой недвижимости. Как следствие – собственники и девелоперы вполне могут пересмотреть ценовую политику для арендаторов своих площадей. У них не останется другого выхода, кроме как переложить эту финансовую нагрузку на арендаторов. Это значит, что ставки на коммерческие площади пойдут вверх, и в целом держать большие помещения в собственности может оказаться невыгодно. Все это существенно изменит рынок коммерческой недвижимости».

Жители квартир «скинутся» на капитальный ремонт домов

Наконец, правовые изменения коснутся и сферы жилищного строительства. В регионе создан специальный фонд капитального ремонта многоквартирных домов. Начиная со следующего года собственники квартир должны будут ежемесячно перечислять в эту организацию средства в размере от 5 до 10 рублей. Ставку за квадратный метр в данном случае устанавливает областное правительство. Во главе фонда встанет единый оператор, он же будет определять компанию-застройщика, которая займется капитальным ремонтом в каждом отдельном случае. Также в обязанности руководства фонда войдет контроль качества строительных и ремонтных домов. 

Руководитель МБУ «Ресурсный центр поддержки развития местного самоуправления» Виктор Часовских отметил, что общегородская система капитального ремонта домов сегодня активно формируется. «Самарская область вступила в программу первой и уже получила уведомление из Москвы о предстоящем финансировании в 2014 году. Сама модель такого фонда во многом напоминает кассы взаимопомощи, которые существовали в советское время на многих предприятиях».
Под взаимопомощью в данном случае подразумевается то, что средства, собранные жильцами домов, вовсе не обязательно пойдут на ремонт их собственного места жительства. Фонд утвердит целевую программу, в которую войдут наиболее нуждающиеся в ремонте городские многоквартирные дома – именно им обычные горожане будут помогать в первую очередь. Система будет работать бесперебойно, средства от собственников жилья будут поступать в фонд и расходоваться на ремонт все новых и новых многоквартирных домов города, список которых уже утвержден.

«А вы застраховали свою ответственность?» — дольщики должны спросить 1 января 2014 года

Власти заверяют — проблема обманутых дольщиков должна уйти в прошлое уже в следующем году, когда вступит в силу закон, обязывающий девелоперов страховать свою ответственность. С 1 января 2014 года все договора долевого участия будут подлежать страхованию. Смысл этого закона в том, чтобы был установлен жесткий механизм защищенности средств граждан, которые покупают новое жилье. Для этого будут действовать три варианта страхования, один из которых должен выбрать застройщик:
1) непосредственно коммерческое страхование, когда застройщик в пользу дольщиков страхует риски;
2) банковская гарантия на сумму привлеченных средств;
3) то же страхование, но некоммерческое. Производит его Общество взаимного страхования застройщиков (ОВЗ). Порядок создания такого общества, контроль государства за ним также прописаны в нашем законе. Подробнее об этом читайте на стр. 18 в интервью депутата Государственной думы Александра Хинштейна.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Стартовало строительство инклюзивного детского игрового парка, который расположится на территории, прилегающей...
15.07
Минстрой России обнародовал реестр лучших практик по благоустройству, реализованных в 2018 году в субъектах...
15.07
В конце ноября в Самаре подвели итоги конкурса на разработку концепции реконструкции Загородного п...
13.12