Десять причин для покупки недвижимости во Франции

1. Франция – развитая в экономическом аспекте страна:

- 2-я экономическая держава Европейского Союза (источник: МВФ, 2011),

- 6-е место в мире по экспорту товаров и 4-е в мире по экспорту услуг (источник: ОМС, 2011),

- 35 французских компаний среди 500 крупнейших в мире (источник: FortuneGlobal, 2011).

2. Страна, открытая к международному инвестированию:

- 4-е место в Европе по количеству прямых иностранных инвестиций, приток которых в 2012 году составил 34 млрд. долларов (источник: CNUCED, Мировой инвестиционный 2011),

- 2-е в Европе по числу иностранных предприятий, создающих рабочие места, 1-е место по количеству проектов в промышленном секторе и секторе экологичных технологий

(источник: Ernst&Young, 2011),

- Более 20 000 иностранных предприятий функционируют на территории Франции: в них работают более 2 млн. человек, они покрывают 20% сектора НИОКР, обеспечивают 1/3 французского экспорта и владеют 42,4% капитала предприятий из числа САС40* (его стоимость - 404,5 млрд. Евро). *САС40 - индекс Парижской фондовой биржи; (источник: ORBIS 2010 - Отчет по привлекательности Франции, Издание 2011, Банк Франции, 2010).

3. Динамичный рынок, открывающий доступ к зонеEMEA* (зона EMEA включает с себя Европу, Ближний Восток и Африку)

Франция находится в сердце уникального европейского рынка, включающего в себя 500 млн. потребителей (источник: МВФ, апрель 2010),

- 2-й рынок Европы: 64,7 млн. жителей,

- 1-е место по количеству иностранных туристов: 76,8 млн,

- 2-е место в Европе по коэффициенту рождаемости после Ирландии, 55,2% естественного прироста Европейского Союза в 2010 году. (источник:INSEE (национальный институт статистики и экономических исследований) 2011 - DGSI, 2011 - Евростат),

- Высокий уровень семейных сбережений: 16% от совокупных чистых доходов против средних показателей ЕС-27, составляющих 13,2% (источник: Евростат, 2011),

- Три французских банка и две страховых компании входят в десятку крупнейших в мире (ParisEuroplace, Декабрь 2010),

- Париж занимает 2-е место в Европе по присутствию иностранных финансовых компаний (500 банков и финансовых институтов) (источник: ParisEuroplace, Декабрь 2010),

- Париж находится на 3-ем месте по количеству головных офисов предприятий, входящих в 500 крупнейших в мире. (источник: FortuneGlobal 500, 2011).

4. Развитая транспортная связь с Европой и остальным миром:

- Руасси Шарль-де-Голль: 2-е место по количеству пасcажиров и 1-е место по грузовым перевозкам в Европе (источник:ACI 2010),

- Париж Ле Бурже: бизнес-терминал №1 в Европе(источник: ADP 2010),

- 2 морских порта вошли в десятку крупнейших в Европе по тоннажу в 2009 году: Марсель (6-е место) и Гавр (9-е место)(источник: PortRotterdam 2011),

-2-е место в Европе по протяженности высокоскоростных железных дорог (1 896 км линий TGV) (источник: Международный союз Железных дорог, 2011),

- 3 место по количеству автодорог после Испании и Германии (протяженность более 11 000 км) (источник: EuropeanUnionRoadFederation (EURF), Statistiques 2010).

5. Площадка с очень высокой конкурентоспособностью:

- Затраты на создание и эксплуатацию предприятий ниже, чем в Германии, Италии, США или Японии (затраты включают: Рабочая сила, размещение, транспорт, коммунальные расходы (электричество, газ, связь), налоги на прибыль) (источник: Конкурентный выбор, ГИД КПМГ по международному размещению предприятий, Издание 2010),

- Стоимость электроэнергии: самая низкая в Европе, за исключением Эстонии,

- В среднем, затраты на каждого сотрудника ниже во Франции, чем в Италии, Нидерландах, США, Германии или Японии (источник: KPMG, Конкурентный выбор, 2010),

- Франция занимает 1-е место среди стран "Большой Восьмерки" по наименьшим выбросам углекислого газа (показатель в тоннах СО2 , выбрасываемых в атмосферу на единицу ВВП) (источник:

IMDWorldCompetitivenessYearbook 2011),

- Цена воды во Франции (3,09 Евро/куб.м) более чем на 10% ниже среднеевропейского уровня (3,44 Евро/куб.м) и ниже чем в Германии (5,29 Евро/куб.м) или Великобритании (3,79 евро/куб.м) (источник: NUSConsulting 2009).

6. Продуктивная и высококвалифицированная рабочая сила:

- Франция тратит значительные средства на свою образовательную систему (6,1% от ВВП), в то время как на данный сектор, в среднем по ОЭСР, приходится 5,9% (источник: ОЭСР, Взгляд на образование, 2011),

- Франция занимает 4-е место в мире по производительности рабочей силы (источник: ОЭСР, Взгляд на образование, 2011).

7. Благоприятное налогообложение:

- Отмена профессионального налога (taxeprofessionnelle) на инвестиции в реальный сектор экономики с 1 января 2010 года (уменьшение налоговых выплат на сумму 7,3 млрд. Евро в 2010 и на 6,2 млрд. Евро в год, начиная с 2011 года),

- Налоговый кредит на исследования (CIR) во Франции обеспечивает самое выгодное налоговое стимулирование НИОКР среди стран Европы,

- Налоговые льготы: 40% расходов на НИОКР в течение первого года, 35% - в течение второго, 30% - в последующие годы, до 100 миллионов Евро, и плюс 5% сверху этой суммы,

- База: налоговый кредит рассчитывается исходя из общего годового объема всех расходов на НИОКР (заработная плата, социальные платежи, текущие расходы, амортизация, патенты и т.д.);

- Дополнительное стимулирование: Размер налогового кредита - (CIR) на НИОКР увеличивается вдвое в случае сотрудничества с государственными учреждениями, и вчетверо для молодых ученых сроком на два года.

8. Национальные приоритеты - НИОКР и инновации:

- Франция занимает 2-е место в Европе и 6-е в мире по числу выданных международных патентов (источник: OMPI, декабрь 2011),

- 71 кластер (из которых 6 заняты в секторе экологичных технологий) поддерживают НИОКР в рамках государственно-частного партнерства. 512 иностранных предприятий участвуют в деятельности центров (источник: DGCIS 2012),

- Франция занимает 2-е место в Европе по количеству проектов в сфере НИОКР (источник:

Ernst&Young, 2011),

- 21 центр исследования и высшего образования (PRES) позволяют университетам, колледжам и исследовательским организациям согласовывать свою деятельность и объединять свои ресурсы (источник: MESR, 2011),

- 11 Медалей Филдса были завоеваны французскими математиками, всего 52, начиная с 1936 года (источник: InternationalMathematicalUnion, 2011),

- На 1000 жителей приходится 8,4 исследователя перед Германией (7,2), Великобританией (5,6) и Нидерландами (5,1) (источник: ОЭСР, Основные индикаторы науки и технологии, декабрь 2010).

9. Курс на устойчивое развитие и экономику знаний:

Три символических инициативы:

- Экологическое развитие: решения Общенациональной конференции по охране окружающей среды ("GrenelledeI,Environnement) открывают возможности для развития экологичных подходов в строительстве, использования возобновляемых видов энергии, экологичных технологий и транспорта (95% решений, принятых в 2008 году либо уже реализованы, либо находятся в процессе реализиции). (источник: Закон "Grenelle 2" Министерство экологии, устойчивого развития, Transports&Logement, 2010, www.legrenelle-environnement.fr )

- Проект "Большой Париж", нацеленный на превращение Столичного Региона в динамичный, привлекательный и развитый "город мирового уровня":

- 32,4 млрд. Евро вложено в развитие транспортной сети,

- 1,9 млрд. Евро предназначено для строительства плато Саклай (юг "Большого Парижа") - самого крупного научного и технологического центра Европы (источник:

www.legrandparis.net )

- Инвестиции в будущее, национальная программа, рассчитанная на 35 млрд. Евров 5 стратегическиважныхсектора:

- Higher education and training ( Euro 11 billion)

- Research (Euro 7.9 billion)

- SMEs and the industrial sector (Euro 6.5 billion)

- Sustainable development (Euro 5.1 billion)

- Digitaleconomy (Euro 4.5 billlion) (источник: Сайт Правительства Франции, 2010 http://investissement-avenir.gouvernement.fr/

10. Общепризнанное качество жизни:

- 2-е место в Европе по качеству жизни после Мальты,

- 1-е место в мире по количеству туристов (впереди Соединенных Штатов и Испании) (источник:

UNWTO, 2010),

- французская гастрономия включена в ноябре 2010 в список Всемирного наследия ЮНЕСКО (Источник: Unesco 2010),

Стимул для покупки жилья

Кроме того, что в республике Франция отсутствуют ограничения на покупку недвижимости иностранцами, здесь существует уникальная государственная программа, созданная для привлечения частных инвестиций в жилую недвижимость Лизбек (Leaseback). Это способ покупки жилья с одновременной сдачей его в аренду на строго определенных государством условиях. Каковы же условия покупки недвижимости по программе "Лизбек" и чем она может оказаться полезной для покупателя?

По данной программе покупатель приобретает полностью оборудованное и меблированное жилье для постоянной сдачи в аренду. При этом заключается договор с управляющей компанией, доход от сдачи в аренду гарантируется. Размер дохода составляет 4-5% годовых от стоимости недвижимости с индексированием процентной ставки в зависимости от инфляции.

Кроме того, государство возвращает покупателю НДС в размере 19,6%, внесенный при покупке жилья. Правда, возврат НДС осуществляется при определенных условиях, выполняемых инвестором в течение квартала после сдачи декларации.

Объекты "Лизбэк" расположены в наиболее привлекательных туристических регионах: на побережьях Средиземного моря и Атлантики, в Альпах, Париже и его пригородах. "Лизбеком" может быть любая недвижимость, однако наиболее распространены следующие виды:

1. Туристические резиденции - квартиры в курортных зонах или Париже;

2. Бизнес-резиденции - жилые комплексы, оснащенные бизнес-центром и расположенные вблизи аэропортов или промышленных зон;

3. Студенческие резиденции - небольшие студии вблизи учебных заведений и в дешевых кварталах крупных городов;

4. Резиденции для пожилых людей - комплексы, где дополнительно предоставляются медицинские услуги. Такие объекты являются наиболее инвестиционно привлекательными.

Договор с управляющей компанией заключается на девять лет, по истечении этого срока его можно продлить. По окончании срока собственник имеет право распоряжаться жильем по своему усмотрению. В любой момент действия договора владелец имеет право продать недвижимость, однако в данном случае стоимость будет существенно снижена.

В зависимости от условий договора в нем может быть указано, что владелец имеет право проживать в данном жилище несколько недель в году, но при этом получаемый доход от аренды будет ниже. Единственной обязанностью владельца является уплата местного налога на недвижимость. За одно-двухкомнатную квартиру он составляет примерно 300 Евро в год. Все остальные платежи берет на себя управляющая компания. Дополнительно оплачивать ее услуги не нужно - эти расходы учитываются при расчете дохода, который будет гарантирован владельцу.

Под объекты "Лизбек" можно оформить ипотеку. Некоторые банки предоставляют специальные ипотечные программы для подобной недвижимости. Сумма кредита может достигать 70%.

Цены на недвижимостьво Франции

Цены на недвижимость во Франции отличаются в зависимости от региона, его престижности и инфраструктуры:

- от 30000 до 45000 Евро - для сельской местности;

- от 50000 до 75000 Евро - для квартир;

- от 70000 до 125000 Евро - для пригородов городов;

- от 100000 до 365000 Евро - на лыжных курортах в Альпах (

Alps).

Париж (Paris)

Средняя цена 1 кв.м жилого помещения во французской столице составляет в настоящее время 3000-4000 долларов, тогда как средняя цена по провинции - 1500 - 2000 долларов.

И это неудивительно, ведь Париж - "светлый город" и "город мира":

- 1-е место среди экономических районов Европы с ВВП в 553 млрд. Евро (источник:

ARDIdF, 2010),

- 2-е место в мире по инновациям и креативности (источник:

Innovation Cities TM Top 100 Index, 2thinknow),

- 2-е место среди европейских столиц по привлекательности для инвесторов (источник:

European Cities Monitor, Cushman&Wakefield 2010),

- 3-место по количеству проводимых конгрессов после Вены и Барселоны (источник: Ключевые цифры ARDlledeFrance 2011).

Ряд специалистов рекомендует приобретение двух видов жилой площади типично французского профиля:

- комнаты прислуги (горничных);

- комнаты студентов.

Первые, как правило, расположены на верхних этажах фешенебельных зданий. Комнаты прислуги имеют минимальную площадь (8-10 кв.м), но могут быть прилично оборудованы. Эти комнаты высоко ценятся, их легко перепродать или снять в аренду. Цена 1 кв.м в Париже на этот вид жилплощади - от 2000 до 4000 долларов.

Студенческие комнаты расположены, как правило, в новых домах, специально предназначенных для этой категории владельцев или арендаторов. Размеры: 18-25 кв.м с современной планировкой и обстановкой. Они относительно доступны: 45000 – 75000 долларов в провинции и 75000 - 100.000 долларов в Париже.

На данный момент в центре Парижа (1, 2, 3, 4 округа), вблизи Лувра, Оперы, мэрии, Собора Парижской Богоматери цены на трех-четырехкомнатные квартиры составляют 3000 – 6000 долларов 1кв.м. Аренда обойдется в 20-30 долларов за 1 кв.м в месяц.

5-й округ Парижа (Сорбонна, Пантеон, Люксембургский сад) - это район студенчества. Здесь 1 кв.м стоит от 3500 до 4000 долларов. Аренда студенческой "студии" - примерно 500 долларов в месяц, иное жилье - 20 долларов за 1кв.м.

В соседнем 6-ом округе квартиры с видом на Люксембургский сад реализуются по цене до 7000

долларов за 1 кв.м площади жилого помещения.

Высокопрестижным, спокойным, качественным признается 7-й округ французской столицы между зданием ЮНЕСКО, Эйфелевой башней и музеем Орсэ с собором Инвалидов (и гробницей Наполеона) точно посередине. Однако цена аренды 1 кв.м в больших апартаментах не превышает 20 долларов за 1кв.м, а купить квартиру можно за 5000-7000 долларов 1 кв.м. В 8-м округе цена одного квадратного метра жилой площади составляет в среднем 7000-9000 долларов. Цены резко идут на убыль в 9-м, 10-м, 11-м округах: Клиши - Северный и Восточный вокзалы, площади Бастилии и Нации: 2000-4000 долларов 1кв.м. при покупке, 14-16 долларов за 1кв.м. при аренде жилого помещения.

В настоящее время цены в наиболее аристократическом 16-м округе снизились и жилая недвижимость стала более доступной для покупателя: жилая площадь может стать вашей за 4000-6000 долларов 1кв.м. или 16-26 долларов 1кв.м. при аренде.

На Монмартре (18-й округ) при ценах от 2000 до 6000 долларов за 1кв.м. при покупке и 12-14 долларов за 1 кв.м при аренде недвижимости здесь можно найти интересные варианты. 19-й и 20-й округа (2000-5000 долларов 1кв.м). Пригороды Парижа, кроме Нейи, здесь цены снижаются на 10-30%: Булонь, Сен-Клу, Венсен, Леваллуа, Курбе-вуа и др. - зоны низких цен.

Марсель (Marseille)

Этот ключевой портовый город всего средиземноморского побережья Франции остается одной из зон разумных вложений в недвижимость. В лучших кварталах вокруг собора Нотр-Дам де ля Гард (Notre - DamedelaGarde) 1 кв.м жилого помещения обходится покупателю в 2-3 тысячи долларов США. Неподалеку в новых кварталах квартиры продаются по 1-1,5 тысячи долларов США за 1 кв.м, а снять жилье можно за 250-400 долларов США в месяц.

Ницца (Nice) и Канны (Cannes)

1 кв.м жилого помещения продается по цене от 4000 до 9000 долларов США. Аренда трехкомнатной квартиры обойдется в месяц от 500 до 800 долларов США.

Лион (Lyon)

От Лиона недалеко и до Парижа (Paris), и до Монако (Monaco), и до Альп. Рынок жилья здесь достаточно перспективен и пока доступен в ценовом диапазоне от 1000 до 2500 долларов США за 1 кв.м.

Страсбург (Strasbourg)

В центре города однокомнатные квартиры-студии реализуются по цене 1500-2000 долларов США за 1 кв.м. Аренда стоит около 400 долларов в месяц. При этом есть в Страсбурге и кварталы для высшей европейской администрации и крупнейших мировых бизнесменов. В них виллы стоят очень дорого.

Нормандия (Normandie) и Бретань (Bretagne)

В округе Довиля (Deauville), Трувиля (Trouville), Онфлера (Honfleur), между Каном (Caen) и Кабуром (Cabourg) за 100.000 - 400.000 долларов гарантировано солидное здание с участком. За 70.000 - 140.000 долларов покупателю можно приобрести двух или трехкомнатную квартиру среднего уровня.

Виды налогообложения недвижимости и сделок с недвижимостью

Налог на недвижимость (TaxeFonciere)

Этот налог платится ежегодно владельцем объекта недвижимого имущества. Размер налога не фиксирован для всех регионов и видов недвижимости. Он варьирует в зависимости от типа собственности, ее инфраструктуры и местонахождения. Этот налог рассчитывается исходя из размера налогооблагаемой базы (половина условной арендной стоимости) и налоговой ставки, установленной администрацией муниципалитета. В среднем налог составляет 0,5 % от стоимости недвижимости. При покупке жилья в новостройке собственник освобождается от этого налога на первые два года владения.

Налог на проживание (Taxed,Habitation)

То есть если недвижимость сдана в аренду, налог вносит арендатор, если используется для личного проживания - собственник. Проживающий (арендатор или владелец) обязан уплатить налог, если занимал помещение на 1 января. При этом не имеет значения, как долго он там проживал. Платится проживающим или арендатором также ежегодно. Размер налога на одинаковую недвижимость может отличаться в разных городах в несколько раз, в зависимости от местного законодательства. На апартаменты он может составить около 500 Евро в год, на виллы - до 3000 Евро. Оплату налога можно вносить с банковской карты через интернет, отправлять чеки в налоговый орган или оплачивать наличными.

Налогнаимущество (Impot de Solidarite sur la Fortune, ISF)

Ежегодно выплачиваются лишь теми физическими лицами, чей капитал во Франции в виде недвижимости и банковских счетов превышает 770000 Евро. Ставка зависит от общей стоимости капитала.

Налог на прибыль с перепродажи (capitalgainstaxe, lePlus-Value)

Выплачивается при продаже недвижимости и рассчитывается из разницы между ценой, по которой была приобретена собственность, и ценой ее перепродажи. Из этой суммы вычитаются все расходы, связанные с приобретением жилья (услуги агентства и нотариуса), а также средства, вложенные в ремонт (при наличии чеков). Ставка варьируется от 16 до 33 % в зависимости от того, резидентом какого государства является владелец (ЕС или нет). В рамках нового налога "Социальный сбор" все иностранцы, владеющие собственностью во Франции и граждане Франции, проживающие за границей, должны будут выплачивать не 19 %, а 34,5 % налога от прироста капитала после продажи недвижимости. Если недвижимость продается спустя пять лет после приобретения, то налог понижается на 10 % за каждый год владения свыше пяти лет. Если же недвижимость перепродается по истечении более 15 лет, то она автоматически освобождается от данного типа налогообложения.

Подоходный налог (TaxsurlaRevenue)

При сдаче недвижимости в аренду подоходный налог от прибыли за аренду составляет по новой налоговой реформе Франсуа Олланда 35,5 % от суммы данного дохода.

Коммунальные платежи во Франции

Коммунальные платежи состоят из общей и индивидуальной частей. Общая включает плату за лифт, воду и консьержа и на небольшую квартиру составляет около 100 Евро в месяц. Индивидуальные платежи вносятся за электричество, газ - если проведен, отопление - при отсутствии центрального. Расходы составят максимум 200 Евро в месяц. При покупке квартиры следует иметь в виду, что жильцы дома несут солидарную ответственность за оплату коммунальных услуг. То есть в случае, когда жилец не оплачивает счета (кроме газа и электричества), его долг распределяется среди остальных собственников. Таким образом, следует быть готовым к тому, что счета за квартиру могут увеличиваться на 5-10%. По данным Ассоциации председателей комитетов совладельцев (ARS), в каждом пятом многоквартирном здании зафиксированы факты подобных неплатежей жильцами.

Подготовил Герман Горшков

Материалы для данной статьи предоставлены Агентством инвестиций в экономику Франции (InvestinFranceAgency). 

Сотрудники Российского офиса Агентства инвестиций в экономику Франции:

- Жером Клозен - исполнительный директор

- Ксения Коростелева - менеджер проектов

- Алина Федорова – ассистент

---

Адрес: 119049, РФ, Москва, ул.Большая Якиманка 45,

тел. +7 (495) 937 24 19, факс: + 7 (495) 937 24 01,

website: http://www.invest-in-france.org.

Во второй части статьи читайте о процедуре приобретения недвижимости во Франции.