Ваш советник по недвижимости
270x75.gif

Недооцененные территории: Орлов овраг

Широкая общественность, ранее не подозревавшая о существовании территории Орлова оврага, после обозначения планов властей раздавать там участки многодетным семьям стала присматриваться к этой территории. И несмотря на то что смотреть там пока не на что, прогнозировать интерес к этому месту весьма дальновидно.

Орлов оврагПосмотрев воочию на состояние территории Орлова оврага, конечно, сложно себе представить там «малоэтажный город-сад». Однако когда несколько лет назад территория заброшенного конезавода в районе Южного шоссе вызывала только мрачные мысли и состояние безнадеги, никто не мог предположить, что с приходом туда масштабных малоэтажных проектов (КП «Завидово» и «Завидово – 2» от ГК «Регион-недвижимости») и девелоперских амбиций компании «Виктор и Ко» это место станет интересным для покупки земельных участков и строительства индивидуальных домов. Этот как раз тот самый случай, когда «проект делает территорию», а не наоборот.

В случае с заброшенной территорией Орлова оврага RS предполагает похожее развитие сценария и появление закономерного интереса к этой доселе непонятной территории. Уверенность в положительным исходе дела вселяют убедительные планы губернатора Николая Меркушкина построить магистраль Центральную и возвести «город-сад» вдоль нее (от Зубчаниновки до Сырейки). Если это случится, то территория Орлова оврага попадает в самый центр событий. А как нам, самарцам, уже известно, Николай Иванович слов на ветер не бросает.

А пока…

Орлов овраг глазами очевидца

Дачный массив Орлов овраг протяженностью от Зубчаниновки до Мехзавода вдоль железнодорожных путей ст. Ягодная, Дачная, Козелковская (электричка ходит 4 раза в день) представляет собой местами заброшенный дачный массив советских времен. Единичные участки возделываются дачниками, но большая часть заброшены. Видимо, бесхозную территорию и «чистое поле», уходящее горизонтом в лесной массив, и предполагается осваивать.

Место, может, и неплохое, но... правда жизни заключается в двух вещах: прилегающий к Орлову оврагу поселок Зубчаниновка очень специфичен по своей репутации, кроме того, по дороге в в эту локацию водитель RS проколол колесо, один раз застрял в яме, а второй – «сел на брюхо». Именно эти две проблемы плюс развитие социальной инфраструктуры и нужно решить перед тем, как затевать развитие данной территории.

Орлов овраг – территория людей?

Земли Орлова оврага относятся к правовой зоне Р-3 (зона природных ландшафтов). В начале апреля муниципальные власти предложили сменить зонирование этого участка – после этого планы по застройке территории станут реальными.

Земельный участок, предназначенный для освоения, расположен вдоль железнодорожных путей, в границах дачного массива. Его общая площадь составляет 355 тыс. кв.м. План строительства предусматривает возведение здесь социального жилья: многодетным самарским семьям хотят выделить 58 земельных участков в этой локации. Таким образом, в результате межевания эту территорию планируют поделить на участки площадью 600-800 кв.м. Строительство жилья «подкрепят» возведением целой сети инфраструктурных, коммерческих и социальных объектов. В частности, план строительства подразумевает возведение общеобразовательной школы на 670 мест и двух детсадов для 334 детей.

В рамках проекта застройки Орлова оврага планируется оснастить инфраструктурными объектами – площадь в 30,5 га. Это не только территория, на которой развернется строительство жилья, но и прилегающие земли. На сегодняшний день городской департамент строительства уже разработал концепцию планировки этой территории. И уже сейчас очевидно, что стоимость освоения земельного участка в Орловом овраге способно влететь инвесторам и девелоперам в копеечку. 

нет фото

Сергей Рубаковруководитель департамента строительства и архитектуры

кавычки.png

Только на дорожную инфраструктуру без строительства социальных объектов потребуется около 600 млн рублей.


Алехин Сергей

Сергей Алехинпредседатель комитета по вопросам строительства, имущественным и земельным отношениям думы г.о. Самара

кавычки.png

Чтобы начать выдавать землю на этом участке, нужно создать всю инфраструктуру с нуля. А это не только дороги, водо- и электроснабжение, это еще и социальные объекты – школа, детский сад. Я не говорю уже о проектных работах и геологических исследованиях.

В целом же специалисты оценивают примерный объем финансовых вложений, который потребуется на оснащение территории Орлова оврага инженерной инфраструктурой, дорогами и объектами социального назначения, в 1,5 млрд рублей.

Конечно, непомерная стоимость освоения заброшенной территории может стать главным препятствием для его развития (как, например, отказ от строительства стадиона для мундиаля-2018 на стрелке реки Самары). Но закон выделения земель многодетным семьям никто не отменял, а развивать заброшенные территории – задача наших властей. Поэтому шансы развития Орлова оврага высокие.

Актуальные цены и перспективы освоения

Впрочем, даже если городские власти, опираясь на поддержку частных инвесторов, смогут вложить такую сумму в освоение Орлова оврага, совсем необязательно, что это повлечет удорожание этой земли, считает руководитель компании «Институт оценки и управления» Николай Кондюрин. 

Кондюрин Николай

Николай Кондюринруководитель компании «Институт оценки и управления»

кавычки.png

Не думаю, что стоимость земли в Орловом овраге существенно «взлетит» благодаря массовому строительству социального жилья. Нужно учитывать несколько моментов: так как эти участки предназначены для многодетных и малоимущих семей, потребительская ценность выделяемой для них земли будет невысокой. Пока инфраструктура оврага разовьется до высокого уровня, пройдет много времени. Сейчас там нет нормальных дорог и коммуникаций, нужны годы и серьезные вложения, чтобы все это в Орловом овраге появилось. Наконец, рынок земли сейчас в целом довольно вялый, поэтому ажиотажа не вызовет даже максимально продуманный проект.

Сегодня территория Орлова оврага «облюбована» дачниками: в актуальной экспозиции можно найти предложения по продаже земельных участков, расположенных на этой территории. Ценовой минимум, который удалось обнаружить в ходе мониторинга, – 23 тыс. руб./кв.м. Самая высокая зафиксированная стоимость дачной «сотки» в Орловом овраге – 50 тыс. руб. В таком ценовом диапазоне можно приобрести земельный участок под садоводство с уже имеющимися насаждениями, летним домиком и подведенными коммуникациями. Что примечательно, абсолютно «голые» земельные участки без каких-либо коммуникаций в процессе мониторинга не обнаружились. Летом постоянно живет из всего многокилометрового масива лишь одна улица. И там можно увидеть приличные срубовые дома с рыночной стоимостью в 1 млн руб.

Впрочем, как отмечает собственник дачного участка в Орловом овраге Алексей Шевцов, спрос на землю в этой локации среди горожан есть, и довольно устойчивый. «На протяжении последних нескольких лет я наблюдаю, что земли в Орловом овраге все активнее застраиваются коттеджами. Все больше людей рассматривает эти участки как потенциально интересное место для проживания. Из плюсов я могу отметить близость к городу, наличие зеленой зоны, хотя и довольно неухоженной, ценовую доступность земли».

Пока сроки реализации проекта освоения Орлова оврага не озвучиваются. Главное на нынешнем этапе – «прописать» в ПЗЗ города факт смены зонирования территории Орлова оврага, после чего план жилищного строительства на этой земле можно будет реализовать.

Кондюрин Николай

Николай Кондюринруководитель компании «Институт оценки и управления»

кавычки.png

Для «пустого» земельного участка в Орловом овраге я бы назвал адекватной цену в 15-20 тыс. руб. за сотку. Покупка готовой к эксплуатации дачи здесь обойдется дороже. Так, рыночной является стоимость нарезанного земельного участка от 20 тыс. руб. за сотку.

Алехин Сергей

Сергей Алехинпредседатель комитета по вопросам строительства, имущественным и земельным отношениям думы г.о. Самара

кавычки.png

Конечно, есть опасения: стоит ли на этом этапе вкладывать средства в этот участок? Какой получится себестоимость сотки участка в Орловом овраге с учетом дорог, инженерии? Пока оценка того, сколько будет стоить бюджету предоставление таких небольших участков с соответствующей инженерией, инфраструктурой, дорогами, школами, больницами, отсутствует. Однако понятно, что эти 30 га в Орловом овраге не должны сравняться по стоимости с участками на первой просеке.

нет фото

Вячеслав Рандаевдиректор по маркетингу компании «Экодолье-Самара»

кавычки.png

Эту площадку стоит рассматривать в свете новых заявлений губернатора Смарской области Николая Меркушкина, сделанных три недели назад. Им было высказано желание достроить Центральную магистраль и начать возведение «города-сада» в районе этой магистрали. Скорее всего, это заявление было сделано не просто так, а с пониманием того, что там появился девелопер с планом развития всей этой зоны, начиная от Зубчаниновки и до Сырейки. И вся территория от Зубчаниновки, Керамики, Петра Дубравы до Смышляевки должна получить новый толчок развития. Эта территория давно его ждет. И если сейчас начнется какое-то движение, то Орлов овраг попадает в самый центр, в самую гущу событий – и там будет все в шоколаде. Потому что туда сейчас начнут прокладывать коммуникации, там будут промышленная и жилая зоны. Тогда выделение земель для семей в районе Орлова оврага вполне оправданно и логично. А если этого проекта не будет или он будет в далекой перспективе, то это место на данный момент при существующей ситуации достаточно депрессивное. Тогда нужно смотреть уже локально, где именно эти участки будут выделяться. Тут играет роль транспортная доступность, доступность до социальной зоны, в том числе и пешеходной.

Но при всей оптимистичности проекта ситуация выглядит следующим образом

Этот район из-за своей специфичности и репутации в городе в ближайшее время ни при каких раскладах не станет привлекательным с рыночной точки зрения. Здесь возможно рассматривать исключительно социальные проекты, которые в принудительно добровольном порядке будут осваивать эти земли. Люди даже при всех радужных перспективах не будут тратить свои деньги на землю в этом районе до тех пор, пока не будет активного движения в направлении развития этих территорий (это и начало продолжения строительства Центральной магистрали, и благоустройство Зубчаниновки). В противном случае вложения в эти земли будут очень долгосрочными инвестициями.

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Официально этап выдвижения номинантов на Премию RS-AwaRdS-2019 стартовал 7 августа, на праздновании ...
15.08
Строительная компания АССЕТ» примет участие в программе Архитектурного фестиваля к Дню строителя-2019...
02.08
Какие земельные участки сегодня доступны покупателям в загородном поселке «Искра»?
17.07