Недооцененные территории: Орлов овраг

Посмотрев воочию на состояние территории Орлова оврага, конечно, сложно себе представить там «малоэтажный город-сад». Однако когда несколько лет назад территория заброшенного конезавода в районе Южного шоссе вызывала только мрачные мысли и состояние безнадеги, никто не мог предположить, что с приходом туда масштабных малоэтажных проектов (КП «Завидово» и «Завидово – 2» от ГК «Регион-недвижимости») и девелоперских амбиций компании «Виктор и Ко» это место станет интересным для покупки земельных участков и строительства индивидуальных домов. Этот как раз тот самый случай, когда «проект делает территорию», а не наоборот.

В случае с заброшенной территорией Орлова оврага RS предполагает похожее развитие сценария и появление закономерного интереса к этой доселе непонятной территории. Уверенность в положительным исходе дела вселяют убедительные планы губернатора Николая Меркушкина построить магистраль Центральную и возвести «город-сад» вдоль нее (от Зубчаниновки до Сырейки). Если это случится, то территория Орлова оврага попадает в самый центр событий. А как нам, самарцам, уже известно, Николай Иванович слов на ветер не бросает.

А пока…

Орлов овраг глазами очевидца

Дачный массив Орлов овраг протяженностью от Зубчаниновки до Мехзавода вдоль железнодорожных путей ст. Ягодная, Дачная, Козелковская (электричка ходит 4 раза в день) представляет собой местами заброшенный дачный массив советских времен. Единичные участки возделываются дачниками, но большая часть заброшены. Видимо, бесхозную территорию и «чистое поле», уходящее горизонтом в лесной массив, и предполагается осваивать.

Место, может, и неплохое, но... правда жизни заключается в двух вещах: прилегающий к Орлову оврагу поселок Зубчаниновка очень специфичен по своей репутации, кроме того, по дороге в в эту локацию водитель RS проколол колесо, один раз застрял в яме, а второй – «сел на брюхо». Именно эти две проблемы плюс развитие социальной инфраструктуры и нужно решить перед тем, как затевать развитие данной территории.

Орлов овраг – территория людей?

Земли Орлова оврага относятся к правовой зоне Р-3 (зона природных ландшафтов). В начале апреля муниципальные власти предложили сменить зонирование этого участка – после этого планы по застройке территории станут реальными.

Земельный участок, предназначенный для освоения, расположен вдоль железнодорожных путей, в границах дачного массива. Его общая площадь составляет 355 тыс. кв.м. План строительства предусматривает возведение здесь социального жилья: многодетным самарским семьям хотят выделить 58 земельных участков в этой локации. Таким образом, в результате межевания эту территорию планируют поделить на участки площадью 600-800 кв.м. Строительство жилья «подкрепят» возведением целой сети инфраструктурных, коммерческих и социальных объектов. В частности, план строительства подразумевает возведение общеобразовательной школы на 670 мест и двух детсадов для 334 детей.

В рамках проекта застройки Орлова оврага планируется оснастить инфраструктурными объектами – площадь в 30,5 га. Это не только территория, на которой развернется строительство жилья, но и прилегающие земли. На сегодняшний день городской департамент строительства уже разработал концепцию планировки этой территории. И уже сейчас очевидно, что стоимость освоения земельного участка в Орловом овраге способно влететь инвесторам и девелоперам в копеечку. 

Сергей Рубаков, руководитель департамента строительства и архитектуры

Сергей Алехин, председатель комитета по вопросам строительства, имущественным и земельным отношениям думы г.о. Самара

В целом же специалисты оценивают примерный объем финансовых вложений, который потребуется на оснащение территории Орлова оврага инженерной инфраструктурой, дорогами и объектами социального назначения, в 1,5 млрд рублей.

Конечно, непомерная стоимость освоения заброшенной территории может стать главным препятствием для его развития (как, например, отказ от строительства стадиона для мундиаля-2018 на стрелке реки Самары). Но закон выделения земель многодетным семьям никто не отменял, а развивать заброшенные территории – задача наших властей. Поэтому шансы развития Орлова оврага высокие.

Актуальные цены и перспективы освоения

Впрочем, даже если городские власти, опираясь на поддержку частных инвесторов, смогут вложить такую сумму в освоение Орлова оврага, совсем необязательно, что это повлечет удорожание этой земли, считает руководитель компании «Институт оценки и управления» Николай Кондюрин. 

Николай Кондюрин, руководитель компании «Институт оценки и управления»

Сегодня территория Орлова оврага «облюбована» дачниками: в актуальной экспозиции можно найти предложения по продаже земельных участков, расположенных на этой территории. Ценовой минимум, который удалось обнаружить в ходе мониторинга, – 23 тыс. руб./кв.м. Самая высокая зафиксированная стоимость дачной «сотки» в Орловом овраге – 50 тыс. руб. В таком ценовом диапазоне можно приобрести земельный участок под садоводство с уже имеющимися насаждениями, летним домиком и подведенными коммуникациями. Что примечательно, абсолютно «голые» земельные участки без каких-либо коммуникаций в процессе мониторинга не обнаружились. Летом постоянно живет из всего многокилометрового масива лишь одна улица. И там можно увидеть приличные срубовые дома с рыночной стоимостью в 1 млн руб.

Впрочем, как отмечает собственник дачного участка в Орловом овраге Алексей Шевцов, спрос на землю в этой локации среди горожан есть, и довольно устойчивый. «На протяжении последних нескольких лет я наблюдаю, что земли в Орловом овраге все активнее застраиваются коттеджами. Все больше людей рассматривает эти участки как потенциально интересное место для проживания. Из плюсов я могу отметить близость к городу, наличие зеленой зоны, хотя и довольно неухоженной, ценовую доступность земли».

Пока сроки реализации проекта освоения Орлова оврага не озвучиваются. Главное на нынешнем этапе – «прописать» в ПЗЗ города факт смены зонирования территории Орлова оврага, после чего план жилищного строительства на этой земле можно будет реализовать.

Николай Кондюрин, руководитель компании «Институт оценки и управления»

Сергей Алехин, председатель комитета по вопросам строительства, имущественным и земельным отношениям думы г.о. Самара

Вячеслав Рандаев, директор по маркетингу компании «Экодолье-Самара»

Но при всей оптимистичности проекта ситуация выглядит следующим образом

Этот район из-за своей специфичности и репутации в городе в ближайшее время ни при каких раскладах не станет привлекательным с рыночной точки зрения. Здесь возможно рассматривать исключительно социальные проекты, которые в принудительно добровольном порядке будут осваивать эти земли. Люди даже при всех радужных перспективах не будут тратить свои деньги на землю в этом районе до тех пор, пока не будет активного движения в направлении развития этих территорий (это и начало продолжения строительства Центральной магистрали, и благоустройство Зубчаниновки). В противном случае вложения в эти земли будут очень долгосрочными инвестициями.