Южная дорога: как в Самаре свяжут четыре района?

Амбициозный план по строительству Южной обводной дороги – 9-километровой магистрали, которая свяжет четыре городских района, - приблизился к своей реализации. В городе нашли подрядчика, который выполнит первый этап работ. Между тем в зону освоения попали около 250 земельных участков, множество объектов производственной и складской недвижимости. Чем обернется реализация масштабного транспортного замысла для городской недвижимости и города в целом?

Южная обводная дорога: от планов к проекту

Для строительства Южной обводной дороги планируется зарезервировать 1,1 млн кв. м земель. По разработанному проекту, дорога пройдет по правому берегу реки Самары от улицы Водников до Южного шоссе и будет предназначена для следования транзитного транспорта. В списке городских территорий, попавших в схему резервирования полностью или частично, оказались почти 250 земельных участков. Для собственников такие планы по развитию городских территорий означают невозможность возводить капитальные строения на этих участках в течение трех ближайших лет. Соответственно, те участки из составленного перечня, которые до этого находились в собственности у муниципалитета или государства, так там и останутся, предоставлены частным лицам не будут.

Напомним, конкретные планы по строительству Южной обводной дороги были озвучены еще в конце 2016 года. Тогда областное министерство транспорта и автомобильных дорог выступило с запросом подготовить документы по планировке этой территории. Проект разработали в 2017 году. Впервые же о необходимости такой трассы заговорили еще в 2010-х годах.

Известно, что общая протяженность обводной дороги составит чуть более 9 тысяч километров. Помимо четырех полос для движения автотранспорта предусмотрены велосипедные дорожки и тротуары, две разноуровневые развязки и два тоннеля. Запланировано и пересечение дороги с будущей магистралью Центральной, а также с улицей Авроры. Словом, весь этот проект станет важным для всей транспортной инфраструктуры южной части города, определенно повлияет на облик ближайшего окружения. Именно в этой связи он интересен прежде всего. Как рассказали авторы проекта, Южная обводная дорога станет одной из самых протяженных городских магистралей и пройдет сразу через четыре района города – Куйбышевский, Советский, Железнодорожный и Самарский.

В зоне отчуждения: какие участки и объекты изымут?

Точных сроков реализации масштабного проекта пока не называют, однако в проекте планировки территории указан 2020 год. Очевидно, что до старта строительства магистрали предстоит работа по изъятию земельных участков, находящихся в частной собственности, а также снос зданий, расположенных на пути следования будущей дороги.

В приказе областного минтранса указан перечень земельных участков, которые полностью или частично попадают в зону будущего освоения. Среди них есть крупные территории площадью свыше 100 тыс. кв. м (самый крупный участок имеет площадь 1,2 млн кв. м – около 76 тыс. кв. м из них зарезервировано), есть и маленькие земельные наделы размером в пару десятков квадратных метров и даже меньше.    

На своем стартовом отрезке от ул. Водников будущая магистраль захватит ряд хозяйственных и административных корпусов, расположенных между стрелкой реки Самары и Малярным переулком. Это городская промзона, которая тянется и дальше, вдоль реки, и параллельно которой будет располагаться обводная дорога. Хозяйственные, производственные корпуса и гаражи находятся и по будущей красной линии и на некотором расстоянии от нее. Из ближайших локаций, застроенных жильем, на этом участке будущей дороги находятся немногочисленные жилые дома вдоль ул. Кутякова, дома, обрамляющие Хлебную площадь, – их объективно немного и в зону предстоящего строительства они не попадают, лишь соседствуют с ним. И, тем не менее, Южную обводную дорогу будет видно с улиц исторического центра города – этот факт уже стал объектом иронии горожан, обсуждающих проект планировки территории в социальных сетях и на новостных сайтах. Впрочем, справедливости ради нельзя не отметить, что соседства транзитной обводной дороги и исторического центра едва ли можно было избежать, ведь весь облик этой части города исторически имеет промышленный «окрас».

Можно предположить, что близость крупной транспортной артерии, соединяющей исторический центр с другими частями города, пригородом и крупными дорожными развязками окажет все же положительное влияние на окраинную часть Самарского района, смягчит ее изоляцию. В свою очередь, улучшение транспортной доступности всегда является важным признаком пробуждения локации. Поэтому вполне логично предположить, что с появлением новой дороги сможет эффективнее выстроить свою логистику бизнес, транспортные потоки сориентируются на движение в новых направлениях.

Далее по мере движения в сторону строящегося Фрунзенского моста в зону будущего отчуждения попадают разновысотные хозяйственные корпуса. Объекты промышленной недвижимости и складские помещения, расположенные вдоль линии реки Самары, пострадают прежде всего. На этом же участке в непосредственной близости от дороги окажутся 1- и 2-этажные дома, расположенные в границах улиц Крупской, Чапаевской, Комсомольской. Все эти объекты уже сейчас сложно назвать ликвидными – соседство с транзитной магистралью тоже не добавит им очков.

Кстати, в максимально приближенных к будущему месту строительства одноэтажках и двухэтажках предложений о продаже обнаружить не удалось. Зато чуть поодаль, в доме на ул. Фрунзе, 14 к продаже предлагаются несколько квартир. Стоимость 1-комнатной площадью 64 кв. м составляет 4,5 млн рублей, а «трешку» в этом же доме можно купить за 7 млн рублей. Относительно обводной дороги этот дом расположится примерно на второй линии, но из-за его малоэтажных соседей дорогу можно будет увидеть из окон, выходящих на реку Самару.

А вот дальше, на территории поселка Запанской, в зоне предстоящего дорожного строительства уже окажутся небольшие земельные участки с частными домами. Среди них, например, объекты индивидуальной постройки на улице Петрашевского, в Ремонтном переулке, на набережной реки Самары. Под снос попадут и группы гаражей, примыкающие к этому частному сектору. Далее дорога разделит все те же объекты промышленной недвижимости, оставив часть на одной стороне, а часть – на другой. И пройдет ограничительной линией по частному сектору вдоль ул. Набережная реки Самары, захватывая участки и объекты, расположенные на первой линии. К слову, уже сейчас в этой локации нет активной рыночной экспозиции недвижимости. Нам не удалось встретить ни одного земельного участка и расположенного на нем строения, выставленных на продажу.

Наконец, ближе к своему противоположному краю Южная обводная дорога будет пересекаться с улицей Авроры. На этом участке также расположены преимущественно производственные и складские объекты. Впрочем, в ближайших «соседях» есть и объекты социальной инфраструктуры – городская поликлиника №13 и здание школы №59. Есть и несколько жилых домов вдоль улицы Белгородской. Мы обнаружили две квартиры на продажу в этих домах – в обоих случаях цена ниже рынка по понятной причине близости к городской промзоне. Например, здесь продаются две «двушки»: квартиру площадью 45 кв. м можно купить за 1,4 млн рублей, а квартиру площадью 51 кв. м – за 2,15 млн рублей.

Словом, из наиболее очевидных возможных последствий для недвижимости, расположенной в зоне предполагаемого строительства Южной обводной дороги, можно назвать сокращение объема экспозиции производственных и складских помещений и «зачистку» некоторых земельных участков с расположенными на них частными жилыми строениями. Многоквартирных домов по соседству с будущей магистралью немного, а имеющиеся уже сейчас низко оцениваются рынком из-за своего расположения в промзонах. А вот для всего южного направления строительство столь крупного объекта транспортной инфраструктуры, очевидно, будет иметь более заметные последствия. Впрочем, стоит подчеркнуть, что наибольшего эффекта строительство Южной обводной дороги может достичь лишь при условии смежных с ней объектов – Фрунзенского моста и магистрали Центральной. Скептики уже делают ставки: какой из амбициозных проектов будет реализован быстрее?

В конце апреля определился подрядчик, который спроектирует первый участок Южной обводной дороги от улицы Водников до Самарской. Результаты опубликовали на сайте госзакупок. Работу выполнит АО «Институт проектирования транспортных сооружений» за 20 миллионов рублей.

Что о планах по строительству Южной обводной дороги думают самарцы?

Светлана Григорьева,

собственник квартиры на ул. Фрунзе:

- К тому, что из окон моего дома будет видно дорогу для транзитного транспорта, отношусь спокойно, у нас здесь есть пейзажи на любой вкус. И разруху в центре наблюдаем каждый день, а здесь хоть какое-то строительство придет. Приезжают дети из другой части города – регулярно стоят в пробках. Может, хоть как-то изменится ситуация.

Михаил Решетников,

собственник участка в пос. Толевый:

- Если вы ездили на электричке в сторону станции Толевая, наверняка видели, что рельсы идут практически вдоль обрыва. Работы по укреплению грунта – дорогостоящее удовольствие. Добавим к этому участки вдоль реки – сколько трат на укрепление нужно там? Ну, и убирать многочисленные объекты из промзоны, а вместе с ними рельсы, дома и гаражи – еще одна затея, требующая и времени, и денег.

Олег Чернягин,

собственник квартиры на ул. Авроры:

- Дорога нужная, но возникает вопрос, нельзя ли было вообще по минимуму затронуть промзону? Судя по карте, расстояние позволяло обойти крупные промышленные объекты. Ну, и есть опасение, что реализация всего проекта затянется на долгие годы: все же строительство с нуля – это не реконструкция.