Дом, милый временный дом

Говорим «загородный дом» - подразумеваем «собственность». Однако очень часто содержание такого объекта недвижимости становится серьезной статьей расходов, подчас необоснованной роскошью и финансовым бременем. Есть ли шансы у аренды загородной недвижимости стать альтернативой покупке или строительству, а заодно сформировать отдельный сегмент рынка?

Покупка «загородки» — всерьёз и надолго

Экзотичность аренды загородного дома для многих горожан подкрепляется существующей много лет аксиомой: свой дом - это что-то фундаментальное, это то, что на века. Даже если взглянуть на многочисленные дачные домики, хаотичное разбросанные по пригородным массивам, то придёт понимание, что самая временная и нелогичная постройка на собственной земле может служить десятилетиями. 

С рыночной точки зрения загородный дом тоже никак нельзя назвать «гибким» объектом, легким в реализации. Продажа коттеджа даже с неплохими характеристиками и удобной локацией может затягиваться на годы. Все потому, что такие объекты не ориентированы на массового покупателя. Более того, каждый продавец считает свой дом уникальным, ведь вложил в него столько времени, денег и сил! Конвертировать эти затраты в финальную стоимость предложения крайне сложно. Так и получается, что искать нового владельца для ставшего ненужным загородного дома можно годами. 

А что если дом в какой-то момент действительно становится ненужным? Или другой распространённый вариант - не по карману? Ведь содержать полноценный капитальный коттедж - недешевое удовольствие. Необитаемый дом, в котором не поддерживают комфортный микроклимат и порядок, не занимаются участком и придомовой территорией, не следят за коммуникациями, заметно изнашивается всего за несколько сезонов. И после этого становится настоящей обузой, сбыть которую можно лишь с серьезным дисконтом. 

Так и получается, что периодически рынок загородных объектов пополняется новыми предложениями, среди которых оказываются недострои и заброшенные по разным причинам дома. Если добавить к ним предложения от загородных девелоперов в границах современных коттеджных поселков, то получится, что реальный покупательский спрос не справляется с этими объёмами.

Приобретение, содержание и эксплуатация дополнительного загородного жилища - это персональные инвестиции, которые могут возникнуть в состоянии достатка, когда вопрос с основным местом жительства уже решён. А как быть тем, кто хотел бы жить в загородном доме, но не на постоянной основе, а периодически? Не может ли загородная аренда стать для них оптимальным решением?

Дефицитная загородная аренда

Аренда на рынке загородной недвижимости Самары до сих пор не является полноценным сегментом со сформированным пулом предложений и аудиторией. Большинство предложений в этой сфере носят сезонный характер. Рынок пополняется этими объектами ближе к весне или новогодним каникулам. Новый виток активности загородных арендодателей сегодня связан с мундиалем: на рынке немало предложений об аренде коттеджа в Самаре или пригородах на время футбольных матчей.

Однако постоянного пула объектов загородной недвижимости, сдаваемых в аренду, фактически нет. Исключение составляют отдельные единичные проекты. Например, дома в посёлке «Шведские дачи», которые изначально создавались как объекты не для 100%-й продажи, а для загородного рентного бизнеса. Справедливости ради стоит заметить, что предложение весьма востребовано среди аудитории загородных арендаторов. Например, в середине марта в посёлке можно было забронировать дом на вторую половину лета. Так, двухнедельное проживание в одном из домов площадью 130 кв. м обойдётся в сумму 50 тысяч рублей. А в конце марта аренда дома на 6 спальных мест составляла 14 тысяч рублей за промежуток с пятницы по воскресенье.

Кстати, в этом отдельно взятом загородном проекте дом можно не только арендовать, но и приобрести. Например, один из полностью оборудованных мебелью и техникой домов не так давно искал нового владельца по цене 5,1 млн рублей. Здесь интересна сама модель существования загородного коммерческого посёлка. В границах одного пространства можно быть арендатором, а можно    - собственником. Будучи собственником, можно приезжать в свой дом, когда захочется, а можно сдавать его в аренду. При этом впечатления реальных арендаторов от посещения посёлка объективно неплохие. Очевидно, что формат загородной аренды (на пару дней, пару недель или месяцы) востребован среди самарцев. Однако для рынка подобные предложения по-прежнему в дефиците.

Найденные нами актуальные предложения из рыночной экспозиции это подтверждают. Существенная часть сдаваемых в аренду коттеджей – это объекты «выходного дня» с большой общей комнатой, сауной и бассейном, которые часто расположены в самом доме. Проживать в таком коттедже всей семьей в течение даже недели будет неудобно.

Еще одна заметная деталь: явно оживились собственники загородной недвижимости, расположенной на Мехзаводе, в Управленческом, на дальних просеках и промежуточных территориях. Многие из них актуализировали свои предложения в расчете на игры чемпионата мира по футболу и готовы обсуждать условия аренды на эти летние недели уже сейчас.

В среднем разбег месячных арендных ставок на дома, расположенные в пригородах Самары и на расстоянии в 30-40 минут езды, находится в пределах 50-70 тысяч рублей. За такую сумму можно арендовать дом среднего метража (как правило, 2-этажный, но встречаются и объекты в несколько уровней), оснащенный необходимой мебелью и техникой, всеми коммуникациями и, в целом, в неплохом состоянии. Предложения дороже либо расположены в более востребованных локациях с налетом элитности (Царевщина, просеки), либо в первую очередь ориентированы не на проживание, а на загородный отдых для большой компании (отсюда соответствующая инфраструктура и планировка).

Словом, если представить, что городская семья несколько раз в год будет на время переезжать за город, то каким окажется уровень затрат? Предположим, эти арендаторы будут проводить в частном доме два месяца в весенне-летний период и один месяц зимой. Стоимость двухмесячной аренды летом составит в среднем 100-140 тысяч рублей в зависимости от выбранного дома. Добавим к этому еще 40-50 тысяч за один месяц зимней аренды.

Конечно, приобретение аналогичного коттеджа сложно назвать полноценной денежной альтернативой. Навскидку среднерыночная стоимость 200-метровых загородных домов в Самаре и области составляет от 4 до 24 млн рублей (на основании актуальной экспозиции). Добавим к этому ежемесячные расходы на содержание дома, особенно ощутимые в зимний период. Продавец одного из свежих объектов в Красноярском районе признался, что в холодное время года отдает за содержание 150-метрового дома не менее 5000 рублей. Таким образом, уровень затрат при аренде (даже долгосрочной) и покупке (или строительстве) загородного дома – это абсолютно разные цифры. И, глядя на них, можно предположить, что многие из тех, кто мог бы позволить себе два-три месяца загородной аренды, возможно никогда не смогут решиться на покупку аналогичного объекта.

Загородная аренда: потенциал для роста

Рынок арендного жилья в квартирном формате давно нуждается в упорядочении и эволюции. Неудивительно, что рынок арендного жилья в сегменте загородной недвижимости в регионе и за его пределами находится в зачаточном состоянии. Между тем, чтобы понять, какой  может быть сфера загородной аренды, достаточно взглянуть на этот сегмент недвижимости в странах Европы и США. Покупка загородного дома в западных городах, в том числе на освоенных туристических направлениях, - это не просто дорогое удовольствие, а роскошь, подчас не имеющая практического смысла. Поэтому многие сознательно выбирают долгосрочную аренду в качестве полноценной альтернативы классической собственности.

Почему эта модель пока не приживается у нас? Во многом причина в том, что аренда, пусть даже долгосрочная и подкреплённая письменным договором, многими воспринимается как явление временное. Недвижимостью нужно владеть - тогда это основательно, «серьезно» и на долгие годы. А ведь именно с таким настроем многие подходят к решению вопроса о загородном доме.

Вряд ли такие настроения среди участников рынка загородной недвижимости будут актуальны десятилетиями. Ведь появился же на рынке многоквартирного жилья сегмент участников, которые относятся к съёмному жилью не как к временному пристанищу, а как к полноценному жилому пространству, где они задержатся надолго. А если захотят - сменят на другое арендуемое пространство.

На самом деле, арендные перспективы у загородной недвижимости есть. Если рынок получит импульс для развития в этом направлении, то, возможно, пустующих домов станет меньше, а бремя эксплуатации загородного жилища окажется более посильным для собственников. 

Актуальная экспозиция объектов загородной недвижимости в аренду (март, 2018 г.)