Ожидание и реальность: новый документ о праве собственности

Какую информацию содержит новый документ об объекте недвижимости - выписка из ЕГРН? И какие практические сложности могут подстерегать продавцов и покупателей, которые заказывают этот документ? Разбирались в нюансах вместе с информацией от регионального Росреестра и участников рынка недвижимости.  

Новая выписка из ЕГРН: факты

С 1 января 2017 года вступил в силу федеральный закон № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Суть его сводится к тому, что вся информация о недвижимом имуществе теперь хранится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и подтверждается выпиской из этого реестра. Иными словами, в одном документе зафиксирована информация о возникновении и переходе права собственности на объект недвижимости и информация о постановке на кадастровый учёт. 

К данным, которые хранятся в Едином реестре, относятся:

• описание и характеристики объекта недвижимости,

• права на эту недвижимость и их ограничения,

• имеющиеся правопритязания на недвижимость,

• заявленные на суде требования в отношении этой недвижимости,

• решение органов власти об изъятии данного имущества на государственные нужды. 

Объём новой выписки составляет несколько страниц, к тому же, согласно новому закону, почти все сведения об объектах недвижимости в ЕГРН являются общедоступными.

А вот копии правоустанавливающих документов на недвижимость могут получить только сам собственник, его доверенные лица и представители государственных органов. Эта мера призвана защитить права собственников и препятствовать попыткам третьих лиц манипулировать сведениями о недвижимости. 

Кроме того, в документе отражены сведения о возражении в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости или о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя.

Нынешние выписки из ЕГРН пришли на смену действовавшим со второй половины 2016 года выпискам из реестра прав на недвижимое имущество. Напомним, именно с середины прошлого года завершилась выдача бумажных свидетельств о государственной регистрации права, и сам этот документ утратил свою юридическую силу. 

Получить новую выписку из ЕГРН можно спустя пять рабочих дней, если обращаться с заявлением в любой МФЦ. Стоимость документа, по сравнению с прежней выпиской, выросла. Цена дифференцируется и в зависимости от формата - электронного или бумажного, и от статуса заявителя - физического или юридического лица. Например, для обычного собственника квартиры «бумажная» выписка обойдется в 400 рублей, ещё 50 рублей будет стоить услуга банка за оплату госпошлины. 

С конца января сервис по получению сведений из ЕГРН стал электронным: в таком формате теперь можно отправить запрос на выписку. «В соответствии с 218-ФЗ сведения из ЕГРН по запросу, направленному посредством электронного сервиса, предоставляются в течение 3 дней. За предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, в соответствии с законодательством взимается плата», - напомнили в Росреестре.

Новая выписка из ЕГРН: практика

Опрошенные нами риэлторы и другие участники рынка недвижимости, регистрировавшие сделки в январе этого года, рассказали о практике получения документа нового образца. «Мы покупали квартиру две недели назад, - рассказала жительница Самары Ирина Воронкова. - Выписку заказывали в МФЦ: обратились во вторник и через неделю, в следующий вторник, получили, то есть ждали пять рабочих дней. Заплатили 450 рублей, но по факту получилось так, что в 200 рублей из этой суммы нам обошёлся кадастровый паспорт на объект, который у нашего продавца и без того был. Вся информация, отраженная в документе, оказалась верной. Однако меня смутил тот факт, что эти данные являются актуальными лишь на момент получения выписки и, если сделка по каким-то причинам задержится, придётся актуализировать сведения - мало ли что случилось с квартирой за прошедшие дни? Может, её уже успели продать? А это значит, что нужно вновь заказывать выписку и снова ждать её получения. У нас была обычная сделка с наличным расчётом, но я не исключаю, что в более сложных ситуациях, с привлечением заемных денег, например, градус напряжённости у участников возрастает». 

Были прецеденты и с некорректной информации, отражённой в выписке ЕГРН, - об этом рассказали профессиональные участники рынка. Факты неверно отраженных метражей, этажности дома, ошибки в кадастровом плане встречались на практике, причём не только в нашем регионе, о чем участники рынка недвижимости активно писали на специализированных форумах и в соцсетях. Руководитель РК «Центр недвижимости» Лариса Климович-Вишневская рассказала о своем опыте получения новой выписки: документ содержал ошибки. «На последнем листе выписки была представлена экспликация этажа и расположенного на нем объекта недвижимости. Так вот, речь в документе шла об объекте на 9-м этаже площадью 46,5 кв. м, а на поэтажном плане был отражён 8-этажный дом с квартирой площадью около 40 кв. м. Совпал лишь номер квартиры. Причем из плана этажа было ясно, что и сам дом по конфигурации изображён другой, - говорит Лариса Климович-Вишневская. - Возникает вопрос: если выписка из ЕГРН сегодня является единственным законным документом, отражающим право собственности на объект и другие аспекты владения, то почему в нем дозволительны такие неточности? Что, если не эта информация может служить основой для любой сделки с недвижимостью? Думаю, в этой ситуации были бы полезны разъяснения со стороны авторов реформы. Да и в целом спорно, нуждается ли рынок недвижимости в подобного рода регистрационных усовершенствованиях».

Новой системе всегда нужно время на «отработку» стартовых погрешностей, и в данном случае это требует от участников сделки дополнительных временных и материальных затрат. Само собой, случаев, когда выписка была получена в срок и информация, представленная в ней, оказалась верной и актуальной, также немало. «За прошедший январь мы обратились за выпиской по новой форме трижды, - рассказала руководитель АН «Афина-Центр» Ольга Пискаева. – Все представленные документы были составлены корректно, переделывать и перезаказывать ничего не пришлось. Со сроками тоже все было в порядке».

Тем не менее, всем участникам сделок с недвижимостью стоит помнить, что полученные документы всегда лучше проверять, не отходя далеко «от кассы», чтобы иметь возможность оперативно заметить ошибку и обратиться в регистрирующие органы как можно быстрее. 

Структура выписки из ЕГРН:

•  Общие сведения об объекте недвижимости (в том числе кадастровая стоимость)

•  Информация обо всех сооружениях, зданиях, незавершенных постройках на земельном участке

•  Виды права на объект недвижимости, имена правообладателей, обоснование права собственности, ограничений и обременений

•  Обременения, распространенные на объект недвижимости

•  Сведения о наличии или отсутствии оспаривания прав на объект недвижимости от иных лиц