Стройка со счастливым концом

Столкнуться с недобросовестным застройщиком может не только покупатель «долевки» в строящемся высотном доме, но и тот, кто планирует переезд за город, а строительство своего будущего дома доверяет сторонней организации. Как выбрать загородного застройщика и защитить себя от лишних трат?

ИСТОРИЯ ОДНОГО НЕДОСТРОЯ

«Пять лет назад мы решили обзавестись небольшим загородным домом, – вспоминает жительница Самары Елена Виконтеева. – Тогда мужу в наследство от бабушки досталась квартира, которую решено было продать, а все средства вложить в строительство своего дома. Строиться решили, потому что готовых вариантов небольшой площади, которые бы устроили нас по цене и качеству, в понравившейся локации (в поселке Ново-Семейкино) не нашли. Зато нашли доступную по цене землю, а потом и строительную бригаду, которая занималась строительством частных домов. Руководитель этих строителей приехал вместе с нами на участок, составил план строительства одноэтажного дома из газобетонных блоков. Составили смету, где были прописаны все траты – до мелочей: сколько потребуется газобетона, дерева, мелких деталей. Не знаю, насколько значимым оказался в итоге этот факт, но на итоговую встречу, где был подписан договор, ездила я – муж был в длительной командировке, а строительство хотелось начать в этом сезоне. Мне казалось главным удостовериться, что все работы будут проведены «под ключ», я несколько раз переспросила – меня успокоили, что по окончании строительных работ мы сразу же сможем перевозить вещи. Затем началось строительство. Сразу скажу, что в условленный срок рабочие не уложились, достраивали уже весной следующего года. Строительная бригада заканчивала стройку, оставалось вставить окна, двери, провести отопление и вывезти строительный мусор. На тот момент у нас уже были переплаты по изначальному договору, но деваться было некуда – строительство подходило к концу, приходилось платить. После очередной доплаты в размере 100 тыс. руб. рабочие вдруг пропали с горизонта. Больше трех месяцев мы пытались добиться от них, чтобы они хотя бы вывезли мусор с участка – в итоге вывезли всего одну машину, хотя договоренность была на пять. Далее нам сказали, что установка окон и дверей в договор, подписанный со мной, не входила, а я лишь могла противопоставить им их обещание построить дом «под ключ». В общей площади дома мы недосчитались 7 кв. м – эту стоимость нам обещали вернуть, но этого так и не произошло. В итоге дом простоял около двух лет в таком виде – у нас закончились деньги, поэтому на тот момент не было возможности завершить строительство. Потом дом все же достроили – где-то своими силами, где-то заплатив новым рабочим».

КАК СТАТЬ СОБСТВЕННИКОМ, А НЕ ЖЕРТВОЙ

Откровенное мошенничество в сфере загородного строительства, как и в сегменте высотных новостроек, сегодня можно встретить редко – к тому же внимательный и грамотный покупатель всегда заподозрит что-то неладное на самом стартовом этапе переговоров. Скорее серьезную опасность представляет непрофессионализм небольших строительных фирм, в силу которого проект загородного дома, заказанный «под ключ», например, может серьезно затянуться в своей реализации или заказчик может столкнуться с необходимостью новых трат и расширением сметы или со срывами сроков строительства. Вариантов может быть масса, но всех их объединяет одно – в конечном итоге будущий собственник загородного дома останется недоволен сотрудничеством со строительной компанией. Впрочем, может быть еще более негативный результат – если собственник в итоге останется недоволен построенным домом. Чтобы избежать подобных сценариев, важно грамотно подойти к выбору партнерской строительной компании.

Первое, с чего стоит начать разговор с любой организацией, занимающейся загородным строительством, – познакомиться с уже реализованными проектами. У компаний с репутацией примеры реализованных объектов доступны на сайте, однако эксперты загородной недвижимости уверены, что главное – увидеть построенные компанией дома своими глазами. Как справедливо отметила владелица строительной компании «АССЕТ» Ксения Газарьянц, перед принятием решения о покупке нужно обязательно увидеть проекты, которые компания реализовала за последние несколько лет. «Если человек отдает за коттедж сумму свыше 3 млн рублей, он просто обязан знать, что он получит за эти деньги. Если смотреть нечего – с компанией все ясно. Не бывает так, что компания работает на рынке 10 лет, а за все это время они построили 15 домов. Средняя строительная компания в год возводит минимум 10 коттеджей, поэтому сбор информации об этих проектах обязателен». Постараться собрать максимально полную информацию о самой строительной компании тоже очень важно: здесь будущему владельцу дома могут помочь форумы по строительству, тематические группы в соцсетях, советы профессионалов рынка, да и, в конце концов, реальные отзывы бывших клиентов, которые компания может предоставить по запросу. Если в итоге и к компании, и к реализуемым ею объектам недвижимости возникнет основательное доверие, можно переходить к следующей части «предвыборной» работы.

Если посмотреть на реализуемые загородные объекты вживую придет в голову каждому сознательному потенциальному покупателю загородного проекта, то изучению сметы предстоящего строительства можно не придать большого значения и положиться исключительно на отзывы, репутацию компании и осмотр построенных домов. И совершенно напрасно – ведь прозрачная и понятная смета обезопасит будущего собственника от дополнительных трат, которые могут возникнуть на том этапе, когда отказаться от реализации проекта уже будет нельзя. «Распространенная схема получения денег за строительство загородного дома выглядит так: часть обязательных строительных работ, без которых невозможно построить надежный и технологически совершенный коттедж, просто не включается в смету, – комментирует Ксения Газарьянц. – Например, в апреле 2015 года наши специалисты анализировали смету другой компании, и в документ не было включено утепление крыши. Эта «забывчивость» обошлась бы заказчику в 117 тыс. рублей! Другой пример: в смете могут быть не указаны расходы на гидроизоляцию фундамента, а в процессе строительства вдруг выяснится, что она необходима. В итоге строительная компания предложит сделать гидроизоляцию, но, естественно, за дополнительную плату». Иными словами, на этапе утверждения сметы строительства будущему собственнику дома нужно проявить всю свою придирчивость и досконально расспросить застройщика обо всех предстоящих тратах. Как и в любом длительном и сложном процессе, здесь важно, что называется, договориться на берегу, чтобы впоследствии избежать существенного увеличения расходной части. «Одна из распространенных схем выглядит так: все строительные работы разбиваются на периоды, и оплата происходит за каждый период, на каждый этап создается своя смета. В свою очередь, в каждой из этих смет работы дробятся на более мелкие: например, указано, что в одной из комнат было сделано одно количество метров, в другой – иное. В итоге заказчик не складывает воедино все периоды строительства и все сметы, а если сделает это, то увидит, что площадь строящегося дома по документам куда больше реальных размеров объекта, да и общие расходы отличаются от изначально запланированных», – рассказал нам представитель одной из строительных компаний Дмитрий В.

Следующий этап выбора, на котором круг потенциальных исполнителей из числа строительных компаний может существенно сузиться, – это обсуждение цены строительства. Новички в сегменте частного загородного строительства привлекают клиентов низкими ценами: в Интернете масса предложений о строительстве дома «под ключ», где любой, даже самый сложный, строительный проект берется реализовать какая-то бригада строителей с именем их представителя и его мобильным телефоном. Хороший качественный дом дешевым быть не может, единогласно утверждают представители серьезных строительных компаний и эксперты рынка. Впрочем, если вопрос цены является для будущего собственника краеугольным, то всегда можно найти компромисс по части сроков и порядка оплаты (антикризисные варианты расчета есть и здесь) или дождаться акций и спецпредложений от понравившегося застройщика, если реализация своего загородного проекта является безвременной мечтой, а не срочным делом. «Стоит помнить, что в сфере загородного строительства распространены договоры с прописанной возможностью доплаты или увеличения стоимости за те или иные виды работ, – предупреждает финансовый консультант Иван Абросимов. – Однако любая серьезная строительная компания может дать однозначный ответ, является ли стоимость, указанная в договоре, конечной. Для будущего владельца эта информация также может оказаться полезной и дать пищу к размышлениям».