Юрий Пинегин: «Деньги — это не главный критерий»

— В строительство я попал примерно в 1996 году. К тому времени я занимался парусным спортом и дозанимался до того, что прошел отбор на Олимпийские игры. Однако мои шансы стать олимпийским чемпионом оценили в 18 000 долларов – именно столько мне предложили оплатить за включение в команду. Это и сподвигло меня бросить спорт и заняться бизнесом. Можно сказать, что мне повезло: я попал в структуру «Техтрансстрой», Норильскую компанию, которая занималась расселением норильчан и производством строительных материалов. За два года я прошел путь от коммерческого директора ЖБИ до начальника отдела продаж по расселению и к 1998 году почувствовал, что готов к собственному делу. Так началась история компании, которая называлась «Совтекс».

— Стремление добиваться необходимого результата, всегда доводить начатое до конца… Да, наверное, это от спорта.

— Последний раз я вспоминал молодость четыре года назад, когда попал на чемпионат мира по парусному спорту. На большее, к сожалению, времени не хватает: занимаясь строительством, приходится постоянно держать руку на пульсе. Поэтому в последнее время моя спортивная молодость проявляется в желании привить любовь к спорту детям и подросткам: мы строим яхт- клуб, на базе которого будет работать детско-юношеская школа парусного спорта, где дети жильцов поселка «Ладья благополучия» будут заниматься бесплатно, открыли школу рукопашного боя, поддерживаем патриотический клуб. Рентабельность формата жилья, которое мы строим, позволяет создавать подобные «излишки». Мы хотим, чтобы наш поселок стал небольшим городком внутри большого города, со своей атмосферой и социальной инфраструктурой.

— Секрет успеха «Ладьи благополучия» кроется в доступности жилья: однокомнатная квартира в нашем поселке стоит меньше миллиона рублей, а «блокированные» дома мы продаем по 2 миллиона с небольшим. Коттеджи продаются похуже, а вот этот формат, который мы придумали, когда на две квартиры блока приходится участок в 3,5 сотки, пришелся по душе нашим покупателям. В принципе имеет значение даже не столько цена жилья, сколько условия продажи: наша группа компаний выступает как банк, предлагая оформить доступную рассрочку до 10 лет. И это очень востребованная услуга: в Регпалате оформлено уже более 300 домовладений.

Еще одно преимущество, которое позволяет нам ускорять строительство и снижать затраты на возведение домов, – это собственное производство. Наша группа компаний производит легкие строительные конструкции, сэндвич–панели, полистирол, базальт и армированные несъемные опалубки и бетонные узлы. Недавно закупили итальянскую линию по производству черепицы и облицовочной плитки и теперь собираемся нарушить монополию, сложившуюся на рынке черепицы. Кроме этого, нашими партнерами являются кирпичный завод ТКЗ, завод СМИ и компания «ВолгаСветоСервис».

– С такими возможностями можно предположить, что планы перспективного развития распространяются на область?

— В принципе да: у нас есть возможность строить до 100000 «квадратов» загородного жилья эконом-класса в год, и уже сегодня мы можем тиражировать данный формат. Но для успешной реализации этих планов нам понадобится поддержка государства. Которая, кстати, декларируется правительством, но пока не ощущается. Эта поддержка должна выражаться в предоставлении компенсаций за строительство сетей и подвод коммуникаций.

Затраты на коммуникации – это вообще одна из основных статей расходов. И без этих затрат нельзя начинать строительство: сначала нужно заплатить за присоединение к центральным коммуникациям и выкупать мощности. К сожалению, пришлось отказаться в поселке от центральной канализации по этой причине – вышли из положения с помощью систем биоочистки и выгребных ям. Чтобы обеспечить дома водой, например, получали лицензии, бурили скважины и подключали к ним дома. Наш поселок обеспечивает социальным жильем 14 000 жителей, и мы просим государство помочь нам в рамках озвученной программы «Доступное жилье российской семье», которая рассчитана до 2020 года. В этой программе черным по белому прописано, что государство гарантирует, что если ты строишь жилье эконом-класса до 30 000 рублей за метр, то можешь рассчитывать на компенсацию 4000 рублей с квадратного метра.

— Я приведу простой пример: мы сейчас строим для поселка дороги, детские площадки и парковые зоны. Это обойдется нам примерно в  600 млн рублей. Площадь продаваемых площадей нашего поселка примерно 150 тысяч квадратных метров. С помощью простых арифметических вычислений можно убедиться, что если умножить 4000 рублей на 150 тысяч кв. м, мы получим те 600 млн рублей, которые будут потрачены на инфраструктуру. Но и это еще не все: если мы «повесим» инфраструктуру на баланс управляющей компании, мы сразу получим налог на имущество, налог на землю и затраты на содержание и амортизацию сетей.

И если такая цифра упадет на содержание домовладения, получится неприятная довольно картина: человек покупает дешевое жилье, но содержание его обходится ему в копеечку! А если это финансирует государство, то покупатели будут избавлены от гнета платежей. Мы, конечно, можем сразу заложить эти цифры в стоимость квадратного метра, но тогда это жилье не будет считаться доступным. Вот еще один пример: в среднем содержание квартиры в нашем поселке обходится в 1528 рублей, а если мы получим компенсацию от государства, эта сумма снизится до 430 рублей.

— Пока эта программа существует только на уровне закона. В этом году мы подали ходатайство по включению нашего проекта в программу «Доступное жилье для российской семьи». Посмотрим, что получится. В принципе самое сложное – это все-таки школы, потому что их не посадишь на выгребные ямы и биоочистку. А ведь центральные коммуникации все проходят прямо по нашему участку. К тому же простому застройщику нереально осилить строительство подобных учреждений. Если с детскими садами еще как-то можно решить вопрос за счет открытия частных детских садов и у нас уже есть несколько компаний, которые готовы работать в этой сфере, то ситуация со школами намного сложнее: тут и согласование проекта, и различные экспертизы… 

— Сегодня практически нереально получить какие-то кредиты под такие поселки. У всех банков есть продукты для сделок с применением договоров долевого участия, а у нас нет в сделках долевого участия. Земля уже размежевана, поэтому в качестве обеспечения кредита могут рассматриваться только земельный участок и строительство, которое на нем ведется. И несмотря на то, что трудно представить себе более прозрачную сделку, у банков в данный момент нет готовых механизмов для таких ситуаций.

К тому же есть еще один нюанс, связанный с нашей схемой реализации: мы реализуем жилье через «индивидуального предпринимателя». Это связано с тем, что если бы мы осуществляли продажи через юридическое лицо, то получили бы дополнительные затраты на оформление: 15 000 рублей за участок и 15 000 рублей за строение. Реализуя недвижимость через индивидуального предпринимателя, мы платим по 1000 рублей за регистрацию участка и строения. В масштабах поселка получается, что мы тратим вместо 75 млн рублей всего 5 млн. Еще одно преимущество такой формы заключается в том, что «ипэшник» оформляет землю как физическое лицо и может привлекать разнорабочих- иностранцев, например, по патентам, которые они получают. Организация такого позволить себе не может

 – Кстати, о патентах: в Интернете нашлось одно изобретение, патент на которое принадлежит Юрию Пинегину. Это вы? Не однофамилец?

— Да, это мое изобретение. Ну, как изобретение: мы придумали легкую стальную конструкцию, в которой опалубка стягивается не снаружи, а изнутри. Получилась легкая несъемная опалубка из полистирола, которую можно применять для стен и строительства бассейнов. Применяем ли мы его на наших объектах? Нет: люди не любят новые технологии. И сколько бы мы ни пытались продвинуть на рынок новшества, люди все равно выбирают кирпич. Обычный керамический кирпич. Поэтому мы аккуратно применяем элементы новых технологий, которые позволяют ускорить строительство и возводить дом за полтора месяца. И терпеливо ждем, когда менталитет изменится.

— Конечно, в 1998 году, когда можно было разрешение на строительство получать параллельно с разрешением на подготовку площадки, нам было намного проще. Когда оплату мощностей, например, можно было производить в рассрочку, которую предоставляли на три года. А сейчас как? Вроде бы та же рассрочка на три года, только 90 % суммы нужно проплатить в течение 10 дней с момента подписания договора. А договоры технического присоединения – это самое дорогое, что есть в строительстве.

И если монополии предлагают такие «рассрочки», сами понимаете, какие суммы необходимо аккумулировать застройщику. Раньше от покупки земли до начала строительства проходило месяц-полтора, а сегодня необходимо оплатить присоединения к коммуникациям, сделать рабочий проект, пройти процедуру экспертизы, и это порой затягивается на 2–3 года, за которые некоторые проекты могут и вовсе потерять актуальность. Так что если раньше у небольшой компании был шанс превратиться со временем в серьезного игрока, сегодня это нереально.

— В последнее время нас сильно беспокоит проблема, которая не связана со строительством: у нас есть активная группа жителей, которые уже приобрели жилье в поселке, она выступила с заявлением, что жители не готовы оплачивать содержание детских площадок и прочей инфраструктуры, а будут оплачивать только воду и электроэнергию. И вот сейчас мы делаем 2 прекрасные площадки с резиновым покрытием, ставим хоккейные коробки, волейбольные площадки… Но после этого заявления серьезно задумались: может, они и правда не нужны никому? С другой стороны, у нас есть концепция, есть идея, есть в конце концов утвержденный генплан. И мы хотим воплотить все свои замыслы. И раз вы приобрели жилье в «Ладье благополучия», значит, вы приняли наши «правила игры». Поймите, мне самому было бы проще наставить дома поплотнее друг к другу и продать их – я теряю территорию, грубо говоря, на инфраструктуре. Но нужно же думать о будущем.

– А скажите, раз уж зашел разговор такой: что для вас как для застройщика важнее: самореализация, осознание того, что приносите пользу людям и городу, или прибыль?

— Разумеется, мы всегда просчитываем экономический эффект проекта, но прибыль никогда не была нашей основной целью. Деньги – это не главный критерий. Трудно передать словами, как приятно, когда придуманный проект проходит все стадии от идеи до воплощения, когда ты видишь результаты своего труда. А деньги – это не больше, чем просто деньги. И потому вдвойне обидно, когда люди начинают делать какие-то выводы по непонятным публикациям в странных изданиях.

Поверьте: все, что делает управляющая компания, делается для блага наших будущих покупателей. Мы думаем не только о том, как сделать жилье более доступным, но и том, чтобы жилось в поселке хорошо. А получается так: мы покупаем яхт-клуб, чтобы дети занимались спортом, а выходит статья в стиле: смотрите, куда уходят ваши деньги. Или вот с недавних пор мне начали присылать запросы, которые сформулированы таким образом, что, как на них ни ответишь, все равно плохо получится. И все потому, что мы не хотим платить за хвалебные статьи о себе. У нас и без статей по 10 продаж в день происходит. Мне кажется, это не только для Тольятти хорошо, но и для страны показатель приличный. 

— В данный момент проект находится на стадии бумажной работы и согласований. Это огромная работа, и нам ничего не остается, кроме как терпеливо ждать всех согласований, решений, формирования земельных участков и оформления документации. Конечно, риск по этому проекту до сих пор велик – его реализация невозможна без поддержки властей, и очень много зависит от политики.

— Да нет, и в Самаре, и в Тольятти работают одни и те же люди, которые сталкиваются с одними и теми же проблемами. Впрочем, главная проблема одна – люди не умеют договариваться. Планы и правила игры порой меняются буквально на ходу. И это, конечно, не радует.

— Наверное, это все-таки «Ладья благополучия», где мы собираемся развивать детский спорт. Мне кажется, что у этого проекта просто нет недостатков: 6 км от Тольятти, прекрасные виды, минимальный налог на землю и минимальный тариф на электроэнергию. Мы в городе за участки под производствами платим за 1 гектар столько же, сколько там за 100 в поселке. 

— У меня уже два внука растут! Двух дочерей уже вырастил. Так что все в порядке: смело могу говорить, что программа минимум выполнена. И у меня еще много планов!