Большая Царевщина.

История с географией

У поселка Волжский, именуемого в народе Царевщиной, богатая, как у всего нашего края, история. Он расположен на правом берегу реки Сок в месте впадения ее в Волгу, рядом с Жигулевскими горами. Природное богатство – две реки, леса, горы – давно были оценены власть предержащими. Сюда наведывались Иван Грозный и Петр I, а в XVIII веке селом владели бояре из царского рода Долгоруких, а также дворяне Панчулидзе и Дашковы. Неудивительно, что эти места и сейчас облюбованы представителями политической и бизнес-элиты Самары.

В разрезе наших систематических исследований загородных локаций наибольший интерес представляет, конечно, нижняя часть поселка Волжский, так как верхняя – Жилгородок – застроена многоквартирными домами и строительство коттеджей там не ведется.

В застройке нижней части преобладает формат «частного сектора», при этом коттеджное строительство, как поселков, так и отдельно стоящих домов, развивается в сторону Тольятти, на обширных землях бывших баз отдыха.

Несомненным преимуществом локации является хорошая транспортная доступность, которую обеспечивает автотрасса Самара–Тольятти и дорога до поселка Береза. До ближайших спальных районов Самары можно добраться на автомобиле за 30 минут, до комсомольского района Тольятти – за 35-50 минут. А окончание в 2011 году строительства крупной автотранспортной развязки значительно улучшило экологическое состояние района и оптимизировало транспортные потоки на направлениях Самара–Тольятти, Самара–аэропорт «Курумоч» и поселок Береза.

Ирина Карасева, директор АН «Апрель-Недвижимость»:

– Я считаю, что этот район очень интересен, учитывая, что расстояние от Самары не превышает 50 км. Приобретая участок или дом здесь для постоянного места жительства или для семейного отдыха на природе, житель мегаполиса легко может добраться из поселка до места работы или городской квартиры. На сегодняшний день и сам поселок Большая Царевщина имеет достаточно развитую инфраструктуру: наличие дорог, общественного транспорта и пригородных электричек, возможность проведения газа, воды и электричества в собственное домовладение, – а это дорогого стоит!

Наша экспедиция

Мы приехали в поселок накануне снегопада, по качественно расчищенной дороге. Сложно сказать, что здесь творилось уже вечером – надеемся, что служба по благоустройству Красноярского района не отстает в оперативности от самарских коллег.

Конечно, как и везде, где мы уже побывали, нам повезло насладиться белыми снежными покровами, чистейшим воздухом, тишиной и покоем. Дополнительные бонусы – Волжский простор и вид на Жигулевские ворота. При этом непонятно, кто же здесь получает свободный доступ к реке. Там, где на берегу стоят единичные коттеджи, найти узкие проходы к воде можно. А в тех местах, где построены коттеджные поселки, проезд к Волге перекрыт. На это обращали внимание наши эксперты, в частности, Сергей Пушкин, девелопер проекта «Шведские дачи», говорил о том, что доступ к реке должен быть открыт и порядок в данном вопросе должен навести муниципалитет, созданный на основе коттеджных поселков и необходимый для создания комфортной для всех жизненной среды.

В западном направлении территория осваивается путем строительства коттеджных поселков: «Муромский городок», «Лагуна», «Сказка», «Царев Град», Bulgary Park, «Волжский-3» и др. В сторону реки Сок больше отдельных коттеджей, соседствующих с частными домами в границах непосредственно поселка Волжский. Таким образом, здесь есть разные варианты приобретения участков и домовладений – на охраняемой территории поселков, в самой административной единице или вообще «в чистом поле». От этих параметров, конечно, будет зависеть цена покупки.

Экспозиция

В этой локации продается меньше земельных участков, чем в других, нами исследованных. Видимо, это связано с тем, что большая часть площадей здесь была занята базами отдыха, которые выкуплены и не продаются по частям. Исключение составляет лишь одно предложение - на берегу Курумки, в котором представлено несколько участков от 10 соток по весьма демократичной цене - 850 тыс. руб./сотка. Самый дорогой участок (по 550 тыс. руб./сотка) отличается качественной подготовкой земли, укрепленным берегом Курумки и наличием гостевого дома со всеми коммуникациями.

На стоимость, как и везде, влияют одни и те же параметры. Ирина Карасева, директор АН «Апрель-Недвижимость», считает, что ликвидность объектов обеспечивается оптимальным соотношением качества предлагаемого продукта и его цены. А на первом месте для покупателей стоит удобство. Что непосредственно и влияет на стоимость. В частности, для земельных участков это целый набор факторов: местоположение участка, его рельеф, форма, наличие и качество дорог, магазинов, качество и стоимость имеющейся застройки, близость остановок, возможность проведения на участок света, газа и воды.

Разброс цен на коттеджи в Царевщине – от 5-6 до 32-33 млн рублей – обусловлен и качеством постройки, и размером участка, и обустроенностью территории, и наличием коммуникаций. Самые недорогие предложения, до 10 млн, в большинстве случаев – это отдельно стоящие коттеджи в не очень «приличных» для Царевщины местах. А вот «хороший тон» стоит уже других денег: на берегу озера продается коттедж за 33 млн.

Сценарии развития

Средний ценовой диапазон цен на коттеджи в Царевщине: 11-18 млн. рублей. Нельзя сказать, что это «рыночные, справедливые цены». Однако предпосылок к изменению ценовой политики пока нет (исключения составляют планы комплексных девелоперов в этом районе, которые предлагают наиболее приемлемые «оптовые» цены). Но это пока. Областные власти разрабатывают концепцию самарско-тольяттинской агломерации (в качестве разработчика привлечен известный институт «Стрелка»), и это уже не планы, а реальность (21 февраля по инициативе областных властей в Самаре уже состоялись закрытое обсуждение этого проекта). Что это значит? В зависимости от концепции мы получим два варианта развития этой территории: первый – он станет привлекательным и доступным для жизни, что приведет к сохранению или даже увеличению цен. Второй сценарий – пессимистичный, но очень вероятный. Из-за того, что агломерация исключит такие понятия, как загородное жилье, и превратит все территории между Самарой и Тольятти в «город», то популярность и привлекательность «загородных» коттеджей в этой локации значительно снизится, а главные факторы ценообразования – удаленность от оживленных мест, природа, экология и т.д. - потеряют свою безусловность.