12:17, 13 декабря 2013

Мифы — это самарская реальность

Если мы вспомним начало двухтысячных годов, то картина городского «цивилизованного рынка строительства» ярко встанет перед глазами: земельные участки, обнесенные забором, вяло движущаяся техника и вагончик, где собираются деньги дольщиков. Но все это — в прошлом.

Сейчас в этой сфере наступила «эра милосердия» (Жегловы и Шараповы вычистили всех), с нас уже не берут деньги просто так, мы уже покупаем квартиры.

Такая же эволюция ждет и рынок жилищного малоэтажного строительства, в простонародье – загородного жилья. То, что власть имущие всерьез рассчитывают на то, что потребность населения в жилье они «закроют», в том числе и развивая малоэтажное жилье, дает надежду на то, что и в эту область придут регламенты, законы и правила. Кроме этого, есть еще и естественные рыночные процессы, которые «двигают» тему. Стали появляться интересные проекты вне городской черты, которые могут удовлетворить нашу потребность «жить не в квартирах». Это – комплексное освоение территорий малоэтажными комплексами, которые предлагают mix комфортного проживания и жизни на земле. Например, проект «Лесная поляна» на ул. Демократической в районе Студеного оврага, где можно купить квартиру в малоэтажном доме, пользоваться всеми благами цивилизованного строительства и иметь «земельное» пространство для прогулок и шашлыков.

На самом деле, проект «Южный город» тоже может легко вступить в конкуренцию с предлагаемым стилем жизни «за городом», поскольку то пространство, которое появляется у любого покупателя квартиры, вполне создает ощущение индивидуальной жизни. Планы жилищного строительства компании «Виктор и Ко» около ТЦ «Амбар» тоже стоит рассматривать как альтернативу покупки «дома на земле». Проектом предусмотрено строительство шестиэтажных домов, таунхаусов и отдельных вилл и коттеджей, которые компактно разместятся на общей территории и в совокупности с развитой инфраструктурой, которую девелопер будет обеспечивать жителям, вполне смогут удовлетворить современные потребности в загородном стиле жизни. Все эти новые, «правильные» проекты наверняка «подвинут» многочисленные КП, где в 70% предлагается земля без подрядов, и оттянут спрос людей, мечтающих уехать из городских дворов. А пока мы живем в ожидании «эры милосердия», мы констатируем то, что мифы очень часто становятся реальностью.

Имеем то, что имеем

Мы еще помним те времена, когда загородная недвижимость нам представлялась лишь дачным участком с легким домиком на лето. Однако за последние несколько лет ситуация изменилась настолько, что люди, которые даже не представляли себя на даче, сейчас гордо называются владельцами коттеджа. Но что это: мода, необходимость, добровольный выбор? Так ли легко стать обладателем добротного дома в престижном поселке или это мытарства по инстанциям и долговые ямы бесконечного строительства? Набрав в поисковике «Коттеджные поселки», вы сможете ознакомиться с доброй сотней предложений от участка в поле, обозначенного приметным кустиком, до дома с дворовыми постройками «под ключ». Ценовой разброс также впечатляет – от 350 тыс. до 35 млн руб. Значит, все же торговля идет, рынок процветает.

При всей оптимистичности все же сложности возникают. И многие люди, которые задумывались о покупке дома за городом с целью изменить вид из окна, не торопятся это сделать. Что пугает? Ведь выбор настолько велик в любом направлении и отдалении от города, что сложно придумать причину, по которой все может не устраивать.

Существуют мифы, согласно которым мы либо принимаем решение о покупке земли, либо забываем об этом намерении раз и навсегда. Они не всегда отражают реальность. И знать о том, что на самом деле происходит, очень полезно и безопасно.

Миф 1: на участке должны быть все коммуникации

При более близком знакомстве с предложениями оказывается, что просто купить участок или дом и переехать туда невозможно. В отличие от покупки квартиры, загородная жизнь вынуждает вас позаботиться о таких жизненно важных мелочах, как наличие газа, электричества, воды.

Как правило, в 80% случаев это дополнительные расходы на подключение, подведение, врезку, оформление документов. Если в КП, который предлагает уже готовые дома, более-менее вопрос с этим уже решен, то при покупке участка без подряда все прелести общения с газовщиками, энергетиками вам гарантированы. И несмотря на то что продавцы за дополнительную плату, которая гуляет в пределах от 50 до 250 тыс. руб., берут на себя все хлопоты, вам так или иначе придется «финалить» этот процесс самостоятельно. Вопрос с водой решается, с одной стороны, несколько проще, а с другой – возможно, и не совсем. Как правило, центральное водоснабжение присутствует лишь в тех КП, которые находятся в непосредственной близости от существующих поселков.

И таким образом появляется возможность подключений к их водоснабжению. Тут же возникают 2 проблемы: выдержит ли старая система такую нагрузку, и вторая – какого качества вода там течет. Все остальные структуры предлагают решение вопроса с водой с помощью скважин. Но практика показывает, что при наличии большого количества подземных рек на самом деле попасть в тот слой, где протекает питьевая вода, очень сложно и затратно. Так, например, просто пробурить скважину будет стоить в районе 30–35 тыс. руб. (хотя, например, в районе Мастрюково, чтобы добраться до воды, нужно отдать 150 тыс. руб.). Но процесс диагностики качества воды и поиск следующего слоя увеличат эту сумму вдвое. А так как водоснабжение – один из главных факторов долгой и счастливой жизни, то экономить на этом вопросе никак нельзя, и не стоит пользоваться услугами ребят, которые недорого пробурят вам скважину до первой воды. Вероятность того, что эта вода будет с добавками из выгребной ямы соседа, очень и очень велика.

Миф 2: дешевле построить самому

На первый взгляд логичное решение построить свой дом самому, сделать его уникальным по архитектуре, спроектировать согласно потребностям и вашему образу жизни оборачивается приобретением сразу нескольких дополнительных строительных специальностей. Учитывая то, что при первом расчете сметы не всегда туда входят мелочи, то окончательная сумма часто оказывается значительно больше предполагаемой. И экономить на материалах, проектировщике, строителях в большинстве случаев оказывается дороже, если вы, конечно, не являетесь одним из этих специалистов. Поэтому строительство дома своими силами дает вам преимущество лишь в дизайне и материале дома.

Но при этом рынок загородного строительства предлагает вам выбор. Готовые коттеджные поселки, в которых уже есть инфраструктура, охрана, дороги, коммуникации и все, что необходимо для переезда. И участки, на которых все это будет, но в сроки, которые никто вам не назовет. Как правило, ответственность за создание ТСЖ, обеспечивающее жизнедеятельность поселка, компания, продающая участки, перекладывает на собственников. А это полная неопределенность, и вполне возможно, что вы окажитесь в ситуации, когда правила поселка будут в корне расходиться с вашими убеждениями. Но вы уже построились, вложили кучу денег и перевезли туда семью.

Миф 3: я могу купить участок — и проект закроется

На самом деле, проблема эта существует. За достаточно короткий период существования рынка загородной недвижимости мы уже успели понаблюдать за такими проектами, которые активно начали свою жизнь и ушли в никуда. Вложены деньги, силы. Однако по разным причинам строительство не было закончено и жизнь в таких поселках не закипела. Это печальный факт. И многие боятся, купив участок в поле, что он до конца их дней останется лишь участком. Здесь стоит отметить, что страховки от такой ситуации нет. К сожалению, на рынок выходят все компании, которые так или иначе могут предоставить документы собственности на землю. Не факт, что они потом будут заниматься развитием этого проекта. Их основная задача – продать. Поэтому стоит все же отслеживать основной вид деятельности компании, которая предлагает вам участки. Возможно, что удачный опыт предыдущих проектов даст вам немного доверия к продавцу. Но рынок есть рынок. Ваше право покупать или отказаться. На сегодняшний момент у нас очень туманно прописаны земельные законы. Это дает возможность не нести ответственности за проданный участок земли.

Все приведенные факты говорят о том, что все же, несмотря на трудности, люди берут на себя смелость покупки загородной недвижимости.

Условия приобретения домов/земли в некоторых КП Самарской области. На сегодняшний момент рынок достаточно хаотичен. Но по сравнению с периодом, когда на продажу выставлялись единичные дома в существующих населенных пунктах, наличие сегодня проектов плановой застройки пригородных территорий говорит о том, что развитие идет. К продаже предлагаются новые варианты жилищных сообществ. Если присмотреться к району Царевщины, то там можно увидеть как перевоплощение старых дачных массивов под коттеджную застройку, так и красивые проекты европейского плана с парковкой катеров и водным сообщением между собой. Обращают на себя внимание уникальные поселки, которые сумели вписаться в природный ландшафт, не исказив его под идеальное направление улиц и заборов. Это новое видение загородной жизни, которое привлекает своей нетипичностью и действительным пониманием близости к природе.

Однако даже такие централизованные постройки не могут на сегодняшний день предоставить своим клиентам новую инфраструктуру в полном объеме. Как правило, задействуются социальные объекты близлежащих населенных пунктов. А это не всегда то качество, на которое рассчитывают люди, приобретающие дом за 35 млн руб. К сожалению, малоэтажная застройка обходится намного дороже многоэтажного строительства, и никто из застройщиков не в состоянии взять на себя обязательства по возведению социальных объектов в каждом КП. Но даже при масштабном строительстве нескольких очередей КП эти объекты откладываются на последний рубеж, когда будут уже отбиты все вложения.

Поэтому нам приходится мириться с таким положением дел, как-то выживать в этих условиях и развивать этот рынок. Ведь при всех недостатках, недоработках мы уже видим ощутимый прогресс в этой области. И наличие хорошей конкуренции дает право надеяться, что сервис и качество продаваемых участков и домов будут стремиться к максимальному удобству и безопасности клиента.

Ян Саркисян, руководитель отдела элитной недвижимости «Бизнес-Гарант»:

— Рынок загородной недвижимости существует и развивается. С ним все в порядке. Некоторые проекты получают даже гранты на городских конкурсах за развитие и оригинальность. Реализуются очень красивые дизайнерские идеи. Очень радует, что наконец-то есть поселки европейского типа, где все продумано и сделано по-человечески, качественно. И такие разные концепции загородного дома дают выбор покупателю и создают само понятие рынка. Поэтому люди могут спокойно принимать решения о покупке загородного дома, без опасений, что могут возникнуть какие-то проблемы. Тем более что оформление земли в районных центрах упрощено, происходит быстрее и более человечно.

Милослав Шмаков, генеральный директор компании ООО «Арма-Групп»:

— Нашему рынку еще далеко до цивилизации. Игроки на нем серьезные есть, но их единицы, и они диктуют условия игры. Существуют также заброшенные коттеджные поселки – проекты начинаются, не окупаются и забрасываются. И это настораживает клиентов. Пока так будет происходить, у клиента будет чувство незащищенности. Но вместе с тем доступность сегодня владения своим домом по цене квартиры говорит о том, что тенденция развития рынка все же есть.

Комментарии

Комментариев нет

Войти

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

9 актуальных тезисов о развитии рынка загородной недвижимости в Самарской области

Как развивается рынок загородной недвижимости в Самарском регионе?

02.05

Дом, участок или таунхаус — что сегодня хотят покупатели?

Покупательские предпочтения на рынке загородной недвижимости перестали быть чем-то статичным и вялотекущим....

10.09

Льготная ипотека для ИЖС: важные условия новой программы

С 1 декабря 2021 года банки планируют запустить новую ипотечную программу: на льготных условиях можно...

20.08