12:54, 14 ноября 2013

Центральная деревня

В XIX веке был заложен сад, на месте которого сейчас простирается частный сектор, именуемый поселком Сад-Город и вызывающий довольно много споров среди желающих обладать этой землей. История у этого места богата событиями.

Границы данной локации проходят по Московскому шоссе, улицам Ново-Садовой, Гастелло и заканчиваются Ботаническим садом. Застройка домами началась в послевоенный период, когда город стал расширяться. Но город рос и отстраивался дальше, а вот этот участок земли как будто замер в том времени. При попадании внутрь поселка ощущения времени и местонахождения покидают. Теряясь среди ветхих домиков и необъезженных дорог, сложно поверить в то, что вы находитесь в центре многомиллионного мегаполиса.

Во время правления Георгия Лиманского эту землю было решено передать в управление московской компании для реализации коммерческих проектов. Но собственники земельных участков были категорически против либо требовали такую огромную сумму за свои участки, что властям пришлось отступить и оставить все как есть.

Также неоднократно возникали планы застройки этого массива многоэтажным жильем. И тут сразу появлялось множество «но». Во-первых, самый главный и в данном случае практически не решаемый вопрос с расселением. За чей счет это будет сделано, окупят ли себя эти вложения? Во-вторых, опираясь на инженерные данные, строить здесь дома выше пяти этажей нельзя – почти везде слабонесущие грунты и подземные пустоты, а здания института и ЦАВ построены с очень серьезным фундаментом на «островках нормальной почвы».

В силу сложившейся ситуации город отстранился от участия в жизни этой локации, а сами жители дальше защиты своих прав на собственность не пошли. В результате на сегодняшний день мы видим ужасные дороги, отсутствие элементарной инфраструктуры и 100%-ной оснащенности инженерными коммуникациями, стихийное развитие сектора в целом. Хаотичная престижная застройка, чередующаяся с развалюхами, где обитают те, кто мечтает о миллионах долларов за свой участок.

Но тем не менее расположение локации заманчивое для любителей жить «на земле» в городе. Стоимость объектов здесь сопоставима со стоимостью квартир 1,5–5 млн руб. или землями в соседних районах – 600–700 тыс. руб./сотка. То есть вы живете в городе за те же деньги, только не в окружении соседей, а в своем доме. Именно в этом причина скученного расположения строений, так что не остается места даже для парковки автомобиля рядом с домом. Вечный земельный вопрос был решен достаточно просто – с помощью «мелкой нарезки». В результате дом на 1–2,5 сот. земли – это нормальная для Сад-Города картина.

Развитие этого района как частного сектора – единственное правильное решение. Но при всей логичности этого вывода появляется несколько моментов, которые портят всю картину радужного преображения этой локации. Изначально планировка улиц была очень спонтанной, в результате улицы получились узкими, запутанными, ведущими в никуда. Оставлять все в том виде, что есть на данный момент, нельзя. Единичные добротные строения, затерявшиеся в лачугах, не спасают положения. Только централизованное благоустройство местности даст видимый результат. Но опять же встает вопрос: «за чей счет этот банкет?» Город инвестировать свои средства в развитие дорог, инфраструктуры и других благ цивилизации не намерен. Частные компании своего интереса не видят. А местные жители настолько разнообразны по своим взглядам на жизнь, что подвести какой-то единый знаменатель не представляется возможным. Идея создания чего-то вроде ТСЖ и делегирования ему полномочий по благоустройству территории витает в воздухе уже не один год. Но, как видим, до воплощения ее в жизнь еще очень и очень далеко.

Если вы решили сменить многоквартирные дома на индивидуальное жилище, то, конечно, стоит присмотреться к этой локации. Однако не до каждого участка в дождливую погоду вы сможете доехать на машине или дойти пешком без хлопот. Также внимательно присмотритесь к наличию коммуникаций. Есть дома с «полным комплектом», а есть такие, где вам придется самостоятельно организовывать себе комфортные условия проживания. Колонки на улицах говорят об отсутствии на некоторых линиях центрального водоснабжения, доведенного до каждого дома. Если в вашей семье более 1 машины, то участки менее 2 соток не стоит смотреть – места для парковки не будет. А вопрос с такими прелестями, как баня, гараж, беседка, будет очень осложнен на территории меньше 2,5 сот. Не стоит забывать и о том, что маленькие участки максимально приближают ваших соседей, а это дополнительные затраты на ограждения и шумоизоляцию. При выборе дома имейте в виду, что вы покупаете либо просто участок с ветхим строением под снос, либо готовый коттедж. Второй вариант более логичен и обойдется вам в 5–17 млн руб.

Однако при всех минусах этого района он имеет право на жизнь. И для кого-то это будет совмещением на первый взгляд несовместимых вещей – жить в центре города в своем доме.

Мнения:

Вячеслав Рандаев, эксперт по недвижимости:

— Этот участок очень удачно расположен географически. Но отсутствие социальной инфраструктуры и дорог ставит очень большой минус на развитии этой локации как малоэтажного района. Это дома по цене квартир в черте города, не загородная недвижимость и не дома у Волги. Потенциал у этой локации есть, но, как он будет развиваться, должна подсказать экономика.

Ян Саркисян, руководитель отдела элитной недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»:

— Достаточно разнообразный по структуре участок – новые постройки граничат с домами прошлого века. Я думаю, что стоит оставить первоначальное назначение этого района как Сад-Города, застроить таунхаусами и сделать такой европейский по своей структуре островок. Это будет более человечное решение, чем многоэтажная застройка этого района. Было бы правильным, если бы город взял на себя функции по обустройству и оказал содействие этому проекту.

Что можно купить в Сад-Городе?