Валерьянка Куйбышева

Количество коммерческих объектов, которые сегодня предлагаются к аренде или продаже на улице Куйбышева, впечатляет: 16 помещений в продажу и 15 - в аренду. RS попробовал разобраться, какой допинг нужен этой локации.

По сравнению с мартом 2010 года, когда RS проводил мониторинг коммерческой инфраструктуры ул. Куйбышева, общий объем экспозиции коммерческой недвижимости серьезно увеличился: количество предложений в аренду выросло в 2 раза, а в продажу и вовсе - в 4.

С другой стороны, некоторые эксперты уже уловили повышение спроса на объекты этой улицы. RS предполагает, что это дальновидные арендаторы «забивают» места перед мундиалем-2018. Может, этот факт «расшевелит» и инвесторов, которые захотят вложиться в объекты, расположенные в эпицентре главного события десятилетия?

Продажа: новые предложения по «старым» ценам

Для начала оценим, как за два года изменились цены на коммерческие квадратные метры ул. Куйбышева. В марте 2010 года стоимость продажи торговых помещений в этом коридоре варьировалась от 63 до 77 тыс. руб./кв. м и изменялась по мере движения от пл. Революции к ул. Льва Толстого. На пересечении ул. Куйбышева и Льва Толстого была зафиксирована самая низкая стоимость продажи - 63,2 тыс. руб./кв. м. Самые дорогие квадратные метры тогда нашлись близ пересечения с ул. Ленинградской и ул. Венцека (74,4 тыс. руб./кв. м и 76,8 тыс. руб./кв. м соответственно).

Сегодня «самые высокие цены» продажи торговых площадей во «встройке» на ул. Куйбышева фактически остались прежними, за исключением отдельных предложений, которые слегка скорректировали верхнюю ценовую границу. На пересечении ул. Куйбышева/ пл. Революции на продажу выставлена торговая площадь (165,8 кв. м) за 75,4 тыс. руб./кв. м, а на пересечении с ул. Венцека предлагаются два помещения площадью 109,8 и 60 кв. м по цене 72,9 и 100 тыс. руб./кв. м соответственно. Кстати, помещение на ул. Куйбышева/Венцека стоимостью 100 тыс. руб./кв. м - самое дорогое предложение. Столь высокая стоимость в данном случае объясняется наличием постоянного арендатора (платит 1000 руб./кв. м) и очень оживленным пешеходным трафиком.

Офисные помещения на ул. Куйбышева традиционно экспонируются по более низкой цене. Купить офис можно от 16,5 до 91,7 тыс. руб./кв. м. Конечно, крайние ценовые границы характерны для единичных предложений. Так, за супербюджетную цену в 16,5 тыс. руб./кв. м можно купить офисное помещение на пересечении ул. Куйбышева и пл. Революции, на 3-м этаже 3-этажного офисного здания. При этом площадь помещения 580 кв. м, и в итоге стоимость помещения получается почти 9,5 млн руб. Еще два объекта попали в верхнюю ценовую границу благодаря самым «ходовым» метражам. За 89,8 тыс. руб./кв. м продается угловая квартира (88 кв. м) на 1-м этаже в доме на углу Куйбышева и Красноармейской, а за 91,7 тыс. руб./кв. м можно купить помещение площадью 60 кв. м на 1-м этаже дома на пересечении Куйбышева и Венцека.

Средняя стоимость квадратного метра в офисных помещениях на ул. Куйбышева составляет 45-50 тыс. руб./кв. м - большинство площадей экспонируется именно по такой цене. Для сравнения: в марте 2010 года офисные помещения на ул. Куйбышева продавались по цене около 50 тыс. руб./кв. м. Изменение цен продажи – «на уровне шума».

Аренда: экспозиция растет

Объем экспозиции по аренде на сегодня столь же обширен - потенциальным арендаторам есть из чего выбрать. Арендная ставка на офисные площади варьируется от 350 до 950 руб./кв. м. За 350 руб./кв. м можно «оптом» арендовать помещение площадью 232 кв. м на 2-м этаже 3-этажного офисного здания на ул. Куйбышева, 113 и целое 2-этажное помещение (206 кв. м) на пересечении ул. Куйбышева и пл. Революции. По самой дорогой ставке в 950 руб./кв. м предлагается практически идеальный офисный формат - помещение в 63 кв. м на 1-й линии домов, хорошо просматриваемое с дороги (ул. Куйбышева, 149).

Торговые помещения сдаются в аренду традиционно по ставке куда более высокой. Ее средний размер - 1000-2000 руб./кв. м., правда, в качестве исключения за 605 руб./кв. м сдается помещение площадью 82,5 кв. м. Самое дорогое предложение - просто «эталон» для статусной торговли формата «стрит-ритейл». Площадь в 200 кв. м на пересечении Куйбышева и Ленинградской сдается в аренду по ставке 3000 руб./кв. м. Помещение имеет несколько входных групп, витринные окна и расположено в эпицентре пешеходных потоков.

Для торговых помещений в докризисный период «действовала» ставка в 2000-2500 руб./кв. м. В 2010 году стоимость аренды восстановились (стали 2000 руб./кв. м) , а к сегодняшнему дню даже выросла. А вот уровень аренды на офисные помещения не изменился за эти два года. В 2010 году арендовать офис на ул. Куйбышева можно было за 300-500 руб./кв. м. Этот диапазон ставок актуален и по сей день.

Вывод: ситуация повторяется

В начале 2010 года здания по обеим сторонам ул. Куйбышева пестрели вывесками об аренде и продаже - даже на тех участках, которые имели статус самых проходных. Июльская экспозиция 2012 года показывает, что ситуация 2010 года «кризисом» не была: количество выставленных в аренду и продажу объектов выросло в разы. Многие арендаторы, съезжавшие 2 года назад, жаловались на нерентабельность бизнеса. Так, по мнению директора самарского филиала ООО «ЛВБ» (бренды Guess и NafNaf) Ольги Яшкиной, магазин компании на ул. Куйбышева не стал успешным из-за неэффективного трафика ул. Куйбышева. «На деле высокий посетительский трафик в этом месте формируют в значительной степени не потенциальные покупатели расположенных здесь магазинов, а люди, работающие и отдыхающие в старом городе», - говорит Яшкина. Ставки и цены на помещения в этой локации и в 2010 году оставались высокими, и сегодня демонстрируют хоть незначительный, но рост. Может, именно этот фактор спровоцировал «исход» арендаторов?

С другой стороны, среди специалистов в сфере коммерческой недвижимости есть мнение, что ул. Куйбышева получает второе дыхание и готова возродится, как птица Феникс. Председатель правления ГК «Камертон» Ирина Семенюк считает, что эпоха застывшего спроса на объекты в этой части города постепенно сменяется оживлением - как в рядах арендаторов, так и в рядах инвесторов. «Престижность отдельных городских локаций, в частности пересечения ул. Куйбышева и Ленинградской, никто не отменял, и сейчас этот фактор вновь начинает играть важную роль для тех, кто подыскивает статусное помещение для бизнеса. Наша компания работает с запросом от известного инорегионального банка на помещение в этой части ул. Куйбышева. Еще один пример - крупная обувная компания, которая тоже ищет помещение на этом отрезке и рассматривает арендную ставку в 1,5-2 тыс. руб./кв. м», - говорит Ирина Ивановна.

Еще один важный процесс, характерный для коммерческого облика ул. Куйбышева – начавшаяся смена арендаторов. В период посткризисного затишья и спада интереса к историческому центру города на эти площади «садились» самые разные арендаторы, в том числе те, кто не имел бутиково-элитного назначения. «В настоящее время улица опять становится интересной для серьезных арендаторов, в том числе для иногородних игроков», - утверждает Ирина Семенюк.

Итак, мы готовы сделать вывод: увеличение количества предложений на ул. Куйбышева - это не что иное, как следствие смены «качества» арендаторов и владельцев. Первые формата «кое-кто, кое-как» съезжают, а недальновидные последние не верят в ликвидность бизнеса рантье даже в преддверии чемпионата мира по футболу. Так кому нужна валерьянка?

Евгений Головенкин, начальник отдела продаж коммерческой недвижимости АН «Визит»:

— Объем экспозиции коммерческих площадей на ул. Куйбышева сегодня действительно увеличился. Однако если присмотреться, то произошло это за счет появления некачественных площадей. В основном благодаря выходу в экспозицию помещений на 2-м и 3-м этажах зданий (бывших квартир) или отдельных офисных зданий. Еще один вариант - помещения, расположенные во дворах, не просматриваемые с дороги. Много появилось объектов на пересечении ул. Куйбышева и пл. Революции - этот участок не особо востребован среди арендаторов и покупателей из-за отсутствия плотного трафика, который раньше формировало там БТИ. Что касается интересных предложений на 1-м этаже, то их число осталось прежним, довольно ограниченным. Арендаторы, занимающие хорошие помещения на ул. Куйбышева, уезжать из них не спешат.

Ирина Семенюк, председатель правления ГК «Камертон»:

— Еще одна положительная тенденция, которая становится все более характерной для оживленных участков ул. Куйбышева, - стремление ряда арендаторов к покупке коммерческих площадей. Арендуя помещение, компания интересуется: возможна ли покупка? В целом можно сказать, что ул. Куйбышева за последнее время «поднялась» больше, чем та же Ленинградская. 

Экспозиция коммерческой недвижимости на ул. Куйбышева, март 2010 года