Трудности перевода: какому бизнесу комфортнее всего в многоквартирном доме

В июльском номере мы рассказали о новом механизме перевода жилых помещений в нежилой фонд, который вступил в силу с начала лета. Теперь поговорим о бизнес-направлениях, которые будут чувствовать себя в контексте нового закона увереннее всего.

Бизнес в многоэтажке - никаких табу

Недавние изменения в Жилищном кодексе РФ меняют правила размещения коммерческих объектов в жилых домах. Но реальность такова, что во многих многоэтажках квартиры соседствуют с офисами, магазинами, аптеками и другими клиентоориентированными (и не только) формами бизнеса. Какие же разновидности коммерческой деятельности можно вести в многоквартирном доме, не опасаясь негативной реакции жильцов с неблагоприятными последствиями?

Итак, прежде всего напомним, что закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру. Безусловно, в доме, где на первых этажах изначально запроектированы коммерческие площади, проблем у бизнеса меньше. С этой точки зрения нежилые помещения в новостройках ликвиднее: они изначально созданы как нежилые, в большинстве случаев оборудованы отдельными входами, витринными окнами, необходимыми для работы инженерными коммуникациями. Но и стоимость таких предложений будет отличаться от ещё не переведённых площадей в большую сторону.

Закон позволяет собственнику менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно, а также устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.

В квартире можно не только жить

Действительно, наше законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но и для ведения бизнеса. Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Это означает, что устроить домашний офис можно в том случае, если это не доставит неудобств другим жильцам квартиры и соседям по дому. Ещё важные условия - не нарушать санитарные нормы и правила техники безопасности, не наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.

Кто может вести бизнес в собственной квартире? Делать это могут физические лица, зарегистрированные как ИП или самозанятые. Например, такой формат работы будет удобен репетиторам, педагогам, переводчикам, юристам, бухгалтерам, программистам, журналистам, портным и другим специалистам, которым специфика работы позволяет трудиться удалённо. Едва ли хоть кто-то из этих профессионалов, даже работая как индивидуальный предприниматель, способен доставить соседям какие-либо неудобства. Максимум - постоянный поток посетителей, но он, разумеется, не сравним с посетительским потоком в полноценной компании, где работает несколько специалистов.

Вариант без перспектив

Ещё один вариант ведения бизнеса на территории своего жилья (чаще - нескольких квартир по соседству) - это организация хостела или мини-гостиницы. Но эту возможность совсем скоро пресечет принятие поправок в Жилищный кодекс. Они-то и запретят размещение объектов гостиничного типа в многоквартирных домах. С 1 октября оборудовать хостел или мини-гостиницу можно будет только в объектах нежилого фонда или в отдельно стоящих зданиях. Так что сейчас покупать квартиры с целью объединить их под общей вывеской «домашней» гостиницы - недальновидно и неразумно.

А если производство?

Действующие законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению. Собственно, большинство частных кондитеров, которые работают в Самаре и других городах, трудятся именно у себя на кухнях. И в этом случае соседи и жители подъезда не могут препятствовать развитию такого бизнеса.

Однако здесь проходит тонкая грань: размещать в жилых помещениях производства промышленного масштаба закон, разумеется, запрещает. Так что возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключаются. А значит, и рассчитывать на серьезные, «промышленные» объемы такому домашнему производству не приходится. Только если выходить за пределы квартирного формата и арендовать или покупать полноценную площадь с необходимыми мощностями.

Ещё один любопытный момент: законодательство запрещает вести в жилых помещениях миссионерскую деятельность, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях». С одной стороны, бизнесом это направление сложно назвать, но с другой, такие «предприниматели» ведь работают с аудиторией и зарабатывают на своих «клиентах». Соседи могут быть против - и будут правы.

А что нельзя в нежилом помещении?

Естественно, при любом масштабировании бизнеса возникает необходимость сменить статус помещения с жилого на нежилое. Офис, бюро, агентство, магазин, ателье, кафе невозможны на жилой площади. Заниматься ими можно только после перевода площади в нежилой фонд или изначально выбрав коммерческое помещение.

Но даже если у бизнеса есть коммерческая площадь, это не значит, что можно действовать без ограничений и не считаться с социальным окружением. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже химико-москательных товаров (краски, клей, технические масла), взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел. Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

Резюмируем: новый закон направлен на то, чтобы максимально учитывать мнение жильцов, которые вправе сами определить, будет ли в их многоквартирном доме очередное коммерческое помещение или нет.

Переводим помещение из жилого в нежилое по новым правилам:

1. Получаем согласие большинства собственников помещений в многоквартирном доме
2. Подкрепляем согласием владельцев примыкающих к будущему нежилому помещению квартир
3. Оборудуем помещение отдельным входом 

Когда перевод невозможен?

• Если под помещением, которое планируется перевести в нежилой фонд, уже есть жилые помещения

• Если помещение расположено в наемном доме социального использования

• Если в помещении планируется осуществление религиозной деятельности.