Как построить бизнес на реновации

Как реновировать городское пространство, привлечь инвесторов и повысить капитализацию коммерческих площадей? Об этом говорили участники II Всероссийского фестиваля «Архитектурное наследие», который прошёл с 22 по 24 мая в Казани. Тема реновации исторических городских пространств не теряет своей актуальности и в Самаре - тем интереснее посмотреть, как к ее решению подходят в соседнем регионе.

Простой пример из реальной жизни

В Казани довольно неплохая и крепкая экспозиция актуальных предложений на продажу. Приведём один показательный и красноречивый пример. На одном из зданий - объектов исторического и культурного наследия - размещается вывеска «Продажа площадей от 42 до 150 кв. м. 200 тысяч рублей за метр». Здание двухэтажное, с небольшой прилегающей парковкой и отдельным входом. Входная группа пока требует ремонта.

Мы связались с собственником, и он рассказал, что здание - это архитектурный памятник, а предлагаемые к продаже площади универсальны. «Разместить можно что угодно - хоть офисы, хоть апартаменты, - рассказал продавец. - Сейчас эти помещения находятся в статусе жилых, но никаких проблем с их переводом не будет. Все площади в состоянии полуготовности, требуют чистовой отделки. Само здание - образец купеческой архитектуры, памятник с лицензией Минкульта. Но перспективы использования для бизнеса очень хорошие - настоящая универсальность».

Поинтересовались мы и тем, много ли звонков от потенциальных покупателей, учитывая довольно высокую стоимость предложения. Собеседник рассказал, что интересующихся действительно много, был даже запрос на покупку этажа целиком. Иными словами, инвесторов и собственников бизнеса такая цена не шокирует, хотя по меркам Самары она, конечно, выглядит заоблачной. Особенно учитывая, что последние годы все наши эксперты рынка коммерческой недвижимости и потенциальные покупатели нежилых квадратных метров в унисон твердят, что 100 тысяч рублей за «квадрат» универсальной площади для Самары - потолок, которого достойны единичные предложения на рынке. А здесь ровно в два раза больше нашей верхней рыночной границы - и люди активно интересуются!

Показательный пример: как реновация сделала исторический квартал одной из туристических Мекк

Ещё один пример из Казани - уже фактически состоявшаяся реновация Старо-Татарской слободы. Работы по обновлению этого городского анклава стартовали ещё в 2015 году, и за это время удалось обновить почти 100 объектов. Общий объём инвестиций в реновацию этого пространства превысил 2 миллиарда рублей. Итоги удалось ощутить уже в прошлом году: тогда во время чемпионата мира по футболу эту территорию посетили 1,3 млн туристов - это на 15% больше, чем годом ранее.

И это при том, что работы в квартале ещё продолжаются - то есть коммерческий потенциал места работает ещё не на 100%. Так, на следующий год запланирован ввод в эксплуатацию комплекса зданий пивоваренного завода Петцольда - это объекты республиканского культурного наследия. Инвесторы уже вложили в его воссоздание 200 миллионов рублей - очевидно, видят в здании немалый потенциал и способность к капитализации.

Какие ещё объекты расположились в обновлённой Старо-Татарской слободе? Например, Центр творчества кряшен с библиотекой, музеем, звукозаписывающей студией, залом хореографии и творческими мастерскими. Общий объём вложений в этот объект составил 72 миллиона рублей. Ещё здесь появится музейно-галерейное пространство, уже работает Музей чая, располагается целый ряд арт-объектов. Так все пространство становится настоящим магнитом для туристов и самих горожан. Здесь хочется проводить время, учиться и отдыхать, а ещё, разумеется, тратить деньги.

Есть чему поучиться и есть где развернуться

Модель «бескровной» реновации, когда историческая среда переосмысляется, ветшающие памятники приводятся в порядок и обретают новые функции, может быть реализована и на территории нашего города. Важнейшим подспорьем в этом процессе может оказаться статус исторического поселения федерального значения, концепция которого сейчас разрабывается. Так, один из авторов концепции исторического поселения, доцент НИУ ВШЭ Виталий Стадников рассказал о перспективах существующих городских островков исторической среды. «Вдоль улицы Самарской от Чкалова до Маяковского или в районе улицы Рабочей - там, где сохранились остатки 120-го квартала, расположены качественные объекты, которые уже привели в порядок к ЧМ-2018. У этих зданий есть перспектива использования в музейном формате. Так, в центре города может появиться полноценный музейный квартал, как в Томске или Ульяновске». В том числе по такой же модели пошло развитие рассмотренной выше Старо-Татарской слободы - и капитализация территории, и ее востребованность среди жителей и туристов, конечно, выросло.

Кроме того, в процессе работы над проектом исторического поселения авторы уже проанализировали четверть кварталов исторического центра именно с позиции их экономического развития, завязанного на реновации. «Мы консультировались со специалистами по девелопменту и ритейлу, - пояснил Виталий Стадников. - Кварталы вокруг улицы Красноармейской имеют наиболее ощутимый потенциал для развития - как инженерной инфраструктуры, так и последующих проектов».

Еще одно важное последствие переосмысления исторического центра - возможность для малого и среднего бизнеса прийти на эти территории. А это, в свою очередь, оживление пространства и позитивный экономический эффект, новые налоговые поступления. Пожалуй, это и есть самый ожидаемый результат, который может дать реновация.