Коммерческие перспективы исторического центра Самары

Исторический центр города в Самаре - пока больше исторический, чем коммерческий. Однако идеальным соотношением жилья и коммерческой недвижимости, памятников архитектуры и зданий с современными функциями можно назвать соотношение 50/50. О коммерческих перспективах исторического центра Самары эксперт рынка коммерческой недвижимости – генеральный директор консалтинговой компании REC Никита Петухов рассказал на деловой программе Премии RS-AwaRdS-2018.

Историческая самобытность и перспективы универсальных форматов

Уникальность облика исторического центра Самары в том, что городское ядро, которое сформировалось еще на этапе крепости, а потом обросло сетью улиц и инфраструктуры, сохранилось до сих пор и располагается на том же самом месте. Исторический центр является таковым не по географическому принципу и не потому, что выступает центром притяжения для горожан, а потому что именно здесь сосредоточены культурные, материальные, социальные, архитектурные и исторические функции. «Центр Самары сохранил историческую планировку и, мне кажется, важно учитывать ее при поиске оптимальных форм дальнейшего развития, – говорит генеральный директор консалтинговой компании REC Никита Петухов. – Стоит стремиться к сохранению целостности сформированных кварталов. Мы знаем много примеров в других городах, когда квартал разрезали пополам – и нарушалась привычная морфология пространства, менялась длина улиц, становилось неудобно гулять и проводить там время».

Еще одна характерная черта самарского исторического центра – сосредоточенность на этой территории всех социальных слоев и групп населения. «Студенты и чиновники, служащие и бизнесмены, богатые и бедные, местные и туристы существуют на одном пространстве. И столь же разнообразной в рамках одного квартала может быть коммерческая недвижимость. И это правильно: исторические кварталы в процессе освоения нужно насытить разными функциями по максимуму. Нужно ориентироваться на тех, кто здесь живет, учится, работает, приезжает на прогулку или в качестве туриста. В этом тоже состоит потенциал и уникальность исторического центра».

Получается, что самая ожидаемая и перспективная коммерческая недвижимость в центре города – это недвижимость разнообразная. Приходящий сюда бизнес должен уметь работать с разношерстным социальным и туристическим людским потоком, а значит, должен быть универсальным. «Чайная, хостел, суши-бар и химчистка могут и должны соседствовать на этой территории. Соседствовать здесь могут жилье, офисы, банки, апартаменты, мастерские. Исторические кварталы – это центр притяжения, который все это «съест», - подытоживает эксперт.

От теории к практике: как осваивать коммерческие площади в центре?

Как возможно разнообразить коммерческий облик исторического центра на деле? А вместе с тем сохранить исторические планировки и городское наследие? Конечно, ключевую роль в этом процессе играет эффективное взаимодействие бизнеса и власти. Так, не потеряла своей перспективности программа освоения исторических зданий, когда власти отдают инвестору помещение за символическую плату или бесплатно, чтобы он вложился в реконструкцию и сумел наделить объект современными функциями, сохранив включенность в архитектурную среду. Прецедентов такого взаимодействия в городе до сих пор нет, но это лишь дело времени, уверен Никита Петухов. «У девелоперов в Самаре действительно есть привычка выжидательной тактики. Пусть кто-то первый сделает, а я посмотрю. При этом на каждой улице есть 10-30% зданий, которые не используются. Это либо старый фонд, ожидающий расселения, либо муниципальные объекты, с которыми не собираются ничего делать, либо законсервированные памятники архитектуры. Но как только появится первый пример здания, которое инвестор забрал, вложил свои деньги и вдохнул в него новую жизнь, за ним обязательно последуют другие».

Кроме того, для помещений в историческом центре характерна иная бизнес-модель – и к ней еще не все инвесторы привыкли. Пришел, быстро сделал типовой ремонт, реализовал – такая модель не для исторических кварталов. «Это активы для длительного пользования, потому что пешеходные потоки в этой части города будут и через 20 лет, и через более длительные отрезки времени», - считает эксперт.

К тому же многие объекты в центре – объективно сложные, и в этом тоже кроется причина инвестиционной робости. «Во дворах исторического центра расположено огромное количество перспективных помещений, которые сегодня продаются за копейки, - приводит пример Никита Петухов. – Скажем, это объекты рядом с домом на Молодогвардейской, 68. Как только инвесторы начнут заходить на эти площадки: менять их, расселять, улучшать, не дожидаясь капремонта, а своими силами – тогда эти коммерческие площади войдут в оборот и там начнется жизнь. Даже если разместить в подобном помещении гончарную мастерскую, уже можно рассчитывать на 10 посетителей для каждого мастер-класса. А если мастер-класс будет детским, то еще на такое же количество родителей. А им всем захочется где-то присесть, выпить кофе в ожидании, пообщаться. Так и создается посетительский поток сразу для нескольких бизнесов».

Стрит-ритейл достоин нового подхода собственников и девелоперов

И, конечно, городу необходим новый этап развития стрит-ритейла. Даже на центральных улицах Садовой и Чкалова реализованная квартальная застройка объективно тормозит развитие пешеходных потоков, местным жителям негде гулять. Отсутствует и качественная «встройка». В подобных случаях важно планировать соотношение жилья и коммерческих площадей еще на этапе проектирования. Иначе придется впоследствии исправлять ошибки прошлого. Собственникам коммерческих площадей на первых этажах тоже давно пора менять стратегию. Никита Петухов привел показательный пример: «Недавно компания Bork, у которой уже открыты монобрендовые эксклюзивные магазины в ТРК «Космопорт» и «МЕГА», вышла с запросом на поиск площади в стрит-ритейле. Требования вполне понятные: центр города, первый этаж, площадь от 200 до 400 кв. м, витрины в пол, хорошая просматриваемость и наличие хоть какой-нибудь парковки. Мы посмотрели с ними три объекта. Первый, в отеле Lotte, оказался очень дорогим. Второй – объективно сложным (нехватка мощностей, непростая планировка, неоднозначная локация). Третий имел прекрасную локацию (рядом Самарская площадь), но сам был недоработан, требовал ремонта. И потенциальный арендатор отказался, потому что не был готов, пока собственник сделает ремонт».

Проблема, увы, не нова, но именно она во многом тормозит формирование новых коммерческих коридоров на городских улицах. Многие собственники по-прежнему боятся делать качественный ремонт, потому что «вдруг арендатору он будет не нужен?». И масса перспективных сделок срывается из-за банальной неготовности коммерческих площадей принять арендатора в ближайшее время. «Хорошее состояние и максимальная универсальность, чтобы можно было поставить дверь в любую из витрин или разделить зал перегородками по своему желанию – вот что сегодня ищут арендаторы. А также достаточное количество мощностей – и это тоже, как правило, вопрос решаемый. Но подчас собственники не готовы все это предложить», - резюмирует Никита Петухов.

3 аргумента для девелопера: почему стоит браться за объекты в историческом центре?

• Ликвидность, доказанная столетиями;

• Перспективы использования на многие годы вперед;

• Решение получится принять после грамотного расчета и анализа наиболее эффективного использования. 

ТОП-3 мест с самым большим коммерческим потенциалом в историческом центре

Участники деловой программы предложили назвать три конкретные городские локации, в которых эксперт видит наибольший потенциал для развития коммерческой инфраструктуры. Список Никиты Петухова выглядел так:

1. Район пересечения улиц Некрасовской и Молодогвардейской

«Само пересечение и два квартала направо и налево – это пространство с обширным потенциалом. Здесь можно реализовать все функции – от стрит-ритейла до помещений во дворах. Рабочая модель: купить внутриквартальное помещение за 20 тыс. руб./кв. м, подготовить его и разместить бизнес, формирующий людские потоки. Любые социальные услуги - школы танцев, гончарные мастерские, пекарни, музыкальные студии - будут здесь востребованы и вдохнут жизнь в целый квартал».

2. Хлебная площадь

«Перспективна любая ее точка».

3. Пространство в границах улиц Водников, Алексея Толстого, Пионерской, Максима Горького

«Там попросту отсутствует центр притяжения, но он необходим. Будут перспективны любые современные форматы – фудпарки, фэшнмаркеты. Все, что позволит малому бизнесу и индивидуальным предпринимателям выбраться из онлайна в оффлайн и сформировать собственную городскую аудиторию».

+ еще одно пространство: участок в границах ул. Киевской, площадки 4-ГПЗ, Луначарского

«Территория 4-ГПЗ – чистая готовая площадка с понятной плотностью будущей застройки и объемом стрит-ритейла. Освоению препятствуют две проблемы – финансовая и концептуальная – та, что в головах. Однако здесь есть возможность грамотного размещения объектов, сочетающего комфорт для проживания и работы».