Ваш советник по недвижимости
Подпишись на наш Телеграм-канал!
Banner_inkon_shot4_1.gif
Никита Петухов: «Важно не быть равнодушным — ​к городу, людям и любым деталям»

Никита Петухов: «Важно не быть равнодушным — ​к городу, людям и любым деталям»

Нынешний год уже ознаменовался для Самары внушительным количеством реализованных проектов в сфере инфраструктуры и благоустройства, строительства объектов коммерческой и социальной инфраструктуры. О том, как сделать этот вектор городского развития более уверенным, наладить взаимодействие между всеми участниками рынка и дать горожанам тот город, который они хотят, мы поговорили с генеральным директором консалтинговой компании REC Никитой Петуховым.

Об актуальном состоянии самарского рынка коммерческой недвижимости

– Как себя сегодня чувствует в Самаре рынок коммерческой недвижимости? Можно ли это состояние обозначить как стагнацию, период зарождения новых возможностей с небольшой, но динамикой, или рынок коммерческой недвижимости движется вниз по всем параметрам?
– Сегодня актуален второй вариант.

– Какие тренды указывают на это и обнадеживают?
– Я бы выделил три тренда. Во-первых, дефицит качественного предложения. До 2012 года на рынке всегда было что купить. Можно было открыть любой источник и найти нужный объект. Сейчас такая ситуация невозможна.
Во-вторых, сегодня у покупателей и арендаторов уже нет уверенности, ЧТО именно будет работать, какой формат и концепт окажется успешным. Ритейл и ставки переформатировались, и это нельзя не учитывать.
И в‑третьих, на рынке начался процесс интересного и небанального использования недвижимости. В работу вовлекаются объекты, на которые раньше многие просто не обращали внимания. Это недвижимость федеральная, региональная, местная, корпоративная, объекты с торгов. А также недвижимость, которая раньше простаивала, не будучи никому интересной, например, особняки. Прекрасные здания, с которыми надо уметь работать! Кстати, работать многие участники рынка после 2008 года так и не научились. Раньше достаточно было купить коммерческую площадь, открыть дверь, повесить баннер — ​и на следующий день уже получать деньги. С 2008 по 2014 год этот процесс уже шел не так активно и очевидно. А потом стало понятно, что объект будет работать только в том случае, если появится именно в том формате, который нужен именно в этой локации. И тогда неважно, что это было раньше: памятник архитектуры, пустовавшие площади или успешный проект. В любом случае это помещение найдет арендатора, причем по хорошей ставке.
На рынке висит огромное количество объектов, с которыми их собственники ничего не хотят делать. Увы, это тоже рыночный тренд. «Я не хочу снижать ставку, делать арендные каникулы, вкладываться в ремонт. Пусть стоит!». И вот эта позиция — ​ровно до тех пор, пока собственность не вдарит по налогам, а этот процесс у многих уже начался. Поэтому лучше осознать, что при таком отношении лучше продать свой объект тем людям, которые будут с ним что-то делать. Но то, что у участников рынка сегодня появились новые возможности — ​безусловно.

О взаимодействии девелоперов и профессиональных консультантов

– Вопрос, который стабильно волнует многих. Какую стратегию на рынке коммерческой недвижимости сегодня стоит выбрать: покупать или арендовать?
– Если цель в зарабатывании денег, то, конечно, покупать. Однако торговому бизнесу — ​однозначно арендовать. Именно нацеленность на покупку как стратегия испортила рынок, потому что огромное количество ресторанов, аптек, обычных магазинов верхней одежды вдруг предпочло аренде покупку. «Куплю сейчас и сделаю на века» — ​логика размышлений была примерно такой. А потом бизнес не пошел, и теперь они вообще не представляют, что с этими объектами делать.

– Очевидно, причина в том, что в ритейле есть циклы. И место, в котором продавалось что-то одно, спустя какое-то время не будет успешным. Туда должен прийти другой ритейлер, а этому придется уйти в другое место.  
– Конечно. Они умеют продавать шубы, печь пирожки, торговать лекарствами, а как теперь сделать из ресторана магазин или из ресторана офис, а самим переехать в другое место, да еще и в аренде — ​для них это в новинку. И огромное количество недвижимости стоит в том числе потому, что эти владельцы ничего не могут сделать со своими площадями. Они торгуют себе в убыток: и бизнес закрывать жалко, и денег на рывок нет.

– Почему вообще возникли подобные ситуации? Связаны ли они с несовершенством рынка, с отсутствием рядом с такими покупателями недвижимости профессиональных игроков, которые умели бы состыковать все процессы?
– Абсолютно верно.

– А сегодня в этой части ситуация как-то изменилась?
– Она изменилась в том, что девелоперы, инвесторы и ритейлеры поняли, что они должны как-то стыковаться. Как, они еще не решили. Но когда что-то строят, продают и арендуют, как минимум возникает желание подумать. Это новый рыночный тренд и одновременно возможность: участники рынка научились думать. Ведь раньше, когда девелопер возводил жилой дом или целый квартал, он не воспринимал стрит-ритейл как что-то важное. Площади на первых этажах распределялись по остаточному принципу. Не продается как квартира — ​хорошо, посадим там ТСЖ или офис.
Между тем в каждом доме количество ритейла мало того что должно быть четко рассчитано, так он еще должен быть правильно развернут в сторону тех или иных улиц, в помещениях должны быть сделаны правильные коммуникации и витрины, грамотное благоустройство для трафика.

– Здесь есть важный момент. Долгое время девелоперы не доверяли этим расчетам и мастер-планам. Считали их субъективными, а людей, предлагавших стратегию рассадки стрит-ритейла, — ​маркетологами-проходимцами. Этим советам многие девелоперы противопоставляли свой практический опыт. Мол, я долго строю и потому знаю, что и как лучше продается. А как на самом деле? Действительно ли профессиональный поиск наилучшего использования объекта базируется лишь на субъективном опыте эксперта? Или эти советы и стратегии — ​результат объективной работы, основанной на использовании технологий?
– Это одновременно и первое, и второе, и еще кое-что. Во-первых, такая стратегия наилучшего использования — ​это действительно частное мнение человека, который все посчитал. Во-вторых, практический опыт — ​как известно, сын ошибок трудных. Я не знаю ни одного девелопера, который был бы абсолютно доволен своим стрит-ритейлом и который точно посчитал бы свой объект так, чтобы он на момент ввода в эксплуатацию был полностью продан или сдан в аренду, чтобы там не приходилось ничего переделывать и улучшать. Это касается жилья, торговых и офисных центров — ​любых объектов!
В-третьих, специалисты по поиску наилучшего использования объекта действительно используют в работе технологии, считывающие плотность населения, тепловые карты, счетчики трафика. Есть в ритейле бизнес-структуры, которым важен определенный посетительский поток. Например, 350 человек в час. И если девелопер предложит им этот поток, четко попадет в ТЗ бизнеса по объекту и трафику, то он сможет предложить им максимальную арендную ставку. И бизнес согласится. Не этот, так другой.

– А если я девелопер, то по каким признакам мне понять, насколько профессионален консультант, предлагающий мне стратегию наилучшего использования объекта? Можно ли отличить человека, просто сделавшего себе громкое имя, от реального профессионала, обладающего компетенциями и использующего технологии социального инжиниринга?
– На самом деле бывает так, что все проблемы оказываются исключительно в голове. Профессиональный консультант может подготовить и презентовать стратегию, сделать это не ради денег, а девелопер с ним все равно не согласится. Многое зависит от того, с какой целью человек интересуется другим мнением. Есть те, кто делает это просто для того, чтобы укрепиться в своем уже сформированном взгляде.
Например, мы всегда спрашиваем у будущих собственников о цели их покупки. В половине случаев слышим: «Сейчас купим, а что будем делать — ​потом посмотрим». Если перед покупкой не делать расчетов, потом получится стратегия «заберите за любые деньги». А если дешево, почему же не забрать? А вот если бы эти собственники с самого начала все посчитали, то, возможно, и мысль о продаже любой ценой к ним не пришла.

– Возвращаясь к вопросу об отличиях профессионального консультанта — ​на что все же обращать внимание?
– Отличить можно только в процессе общения, по-другому никак. Причем для формирования своей позиции девелоперу стоит опираться не на свое мнение и свой опыт, а на мнение как минимум трех специалистов. Как с врачами: послушал троих и выбрал одного.

Об инвестиционном климате в строительстве

– Что, на ваш взгляд, сейчас происходит с инвестклиматом в строительной сфере?
– Я бы обозначил так: одни проблемы ушли, но появились другие.

– Процесс получения разрешительной документации в Самаре сегодня в сравнении с другими городами дороже или дешевле?
– Дороже.

– А как можно изменить эту ситуацию, на ваш взгляд?
– Банально соблюдать закон. Ведь часто девелоперы сами этим пренебрегают: сделаем технический этаж, один этаж не покажем, категорию использования земли потом поменяем (на самом деле нет). Проскочим! Но сейчас к умению считать проект важно добавлять умение читать. В то же время сам закон дает сегодня право осуществлять все разрешительные действия дорого. Почему бы не грешить, если земельный участок расположен в трех зонах разрешенного использования?

– На самом деле сами ПЗЗ подчас стимулируют дополнительные обращения. Вопрос — ​как сменить мотивацию? Так, чтобы сами коррупционные действия в отношении застройщика считались неприличными, вызывали отторжение.
– Не знаю, как переключить в голове чиновников это стремление заработать не сейчас, а потом. Ведь впоследствии получать с построенных домов налоги, зарабатывать на госпошлинах куда прибыльнее, спокойнее и приятнее. Ведь мы же здесь все работаем, это наш город.

О перспективах и сложностях государственно-частного партнерства

– В последнее время мы много говорим о модели государственно-частного партнерства в строительстве. Наверное, в условиях ограниченности бюджетных ресурсов это хороший инструмент. И Самара даже в числе лидеров по реализации таких проектов. Хотя мы, конечно, понимаем, что механизм ГЧП у нас используется неполномасштабно.
– Да, в основном в медицинской сфере — ​так получилось. Причем используются самые простые модели ГЧП.

– Чтобы модель ГЧП стала одним из основных способов решения потребностей в новых объектах, ​что нужно сделать? Часто государство начинает строить, а заканчивается все скандалом. Как мотивировать власти и бизнес рассматривать ГЧП как основной способ решения проблемы?
– Здесь тоже необходимо переключить сознание. Многим проще написать письмо в федеральный центр с просьбой о субсидии. Мол, зато меня никто не будет трогать.

Из числа крупных объектов для девелопмента интересен любой из исторических пяти кварталов. Я все еще считаю, что для успешного старта этого глобального проекта нужно реализовать хотя бы один квартал целиком.

– У бюрократии сбита цель?
– Да, а еще мотивация. И основным драйвером выступает бездействие.

– Попробуем в формате блица: я перечислю проекты, которые были признаны нецелесообразными в формате реализации ГЧП. А вы выразите мнение, есть ли у них потенциал быть реализованными именно по этой модели. Дом престарелых?
– Это может быть интересно в рамках ГЧП.

– Школа для детей с отклонениями в развитии?
– Проект больше социальный, чем ГЧП.

– ФОК с бассейном?
– Думаю, ГЧП.

– Проект дополнительного образования — ​школа искусств?  
– Да, интересно.  

– Сельский Дом культуры?
– Спорно, но да. При наличии того, кто заинтересован в проекте с точки зрения социально полезного эффекта и чтобы самому выходить хотя бы в небольшой плюс.

– Речной порт?
– На 100%.

– Пассажирская речная перевозка?
– Однозначно да, этому проекту я бы дал первое место по потенциалу ГЧП! Это больная для нашего города тема, и на ней можно зарабатывать хорошие деньги. Это проект дорогой и хорошо считаемый. 

– Ливневая канализация? Или общественный транспорт?
– Инфраструктурные проекты с этой точки зрения оценивать сложнее. Пожалуй, да.

– Реализацию и оттачивание модели ГЧП лучше начинать с малых проектов?
– Да, с тех, где нужен малый инвестор. У многих инвесторов сегодня нет позитивного представления о ГЧП по двум причинам. Первая — ​они не видят капитализации в этих проектах, не понимают, на чем зарабатывать. Вторая — ​не верят государству. Как государство обеспечит им нужный уровень продажи лимонада? Оно же никогда не считало.
Простой пример: знакомая купила билет на «Восход», чтобы переправиться в Зольное, и не смогла сесть, потому что от Речного вокзала он ушел полным и больше пассажиров не брал. Можно же было рассчитать количество билетов или тогда не делать остановок по пути следования. Выделяются бюджетные деньги на освоение Самарской Луки — ​а толку, если туда так сложно добраться?

О перспективных для девелопмента территориях

– Вернемся к Самаре и обратимся к историческому центру. Про него говорят много, концепций освоения тоже немало. Но объективно все видят, что единственный успешный проект здесь пока — ​это подготовка к ЧМ‑2018. Благодаря этой работе резко улучшилось восприятие центра у всех. А после чемпионата стало еще очевиднее, что эту территорию надо продавать. Почему же этот проект никак не запустится?
– Здесь мы опять возвращаемся к тому, о чем уже говорили. Застройщики пока не понимают, как можно построить вокруг памятников 6–8 этажей и продать их не по 50 тысяч за квадратный метр, а по 85–90. Нужно создавать среду, а они не умеют.
Второе препятствие — ​это чиновники, которые не хотят сделать, как лучше, а хотят сделать, как дольше и дороже. Освоение исторического центра «перекрыто» и Генпланом, и ПЗЗ, и обстоятельствами с историческим поселением, и с наложенными друг на друга зонами памятников. Важно сформировать продукт и найти инвестора, который умеет считать и продавать среду. И сразу все заработает.
А сейчас можно увидеть, как люди сами пытаются это сделать. Особенно заметны попытки в районе Ленинграской, Молодогвардейской, Некрасовской. Сейчас здесь формируется среда, люди сами хотят этого — ​«Ну что-то же надо делать!» И это хорошо, с этим уже можно работать.

В процессе городского благоустройства важно взаимодействие между властью и профессионалами. Они должны сделать проект, который понравится людям.

– Какие точки в историческом центре Самары вам представляются перспективными для девелопмента?
– Из числа крупных объектов — ​любой из исторических пяти кварталов. Я все еще считаю, что для успешного старта этого глобального проекта нужно реализовать хотя бы один квартал целиком. Так, чтобы это сделал один большой девелопер и сделал хорошо.
Из числа других перспективных — ​любая из частей Хлебной площади. Особенно та, где расположено здание хлебозавода. Это самый многофункциональный участок, где есть возможность комплексного освоения. Перспективы строительства жилья, нежилых помещений, инфраструктуры, организации береговой линии и сохранения памятников — ​такие многофункциональные участки дают историю, необходимую для успешного проекта.

– А на каком из участков исторического центра, на ваш взгляд, девелоперы выбрали не лучшую модель использования?
– Определенно, это «Стройдом», «Кубатура». Несколько мест на Куйбышева и Ленинградской поменял бы — ​там нужен стрит-ритейл и благоустройство. Много странных отрезков на Чапаевской, Молодогвардейской. Там есть здания старых производств, которые не продаются и не сдаются. Еще одна большая боль — ​кусок ул. Молодогвардейской от Ленинградской до Венцека. В этой локации шикарные внутридворовые пространства со вторым светом, памятники и лепнина. К тому же за последние лет пять там сформировались неплохие пешеходные потоки. Этим обязательно нужно пользоваться.

– Какие городские территории за историческим центром интересны для девелопмента в первую очередь? Возможно, есть недооцененные локации?
– Я бы выделил территории трех заводов — ​ЗИМ, Завод имени Тарасова, 4-ГПЗ. Есть чем заниматься в границах Карла Маркса, Стара-Загоры, Антонова-Овсеенко. Безусловно, перспективная локация — ​квартал Сад-город (квартал между Московским шоссе, Ново-Садовой, Потапова и Врубеля), только нужно решить проблему с кадастровой стоимостью этой территории, чтобы легче было расселять.

О благоустройстве и городе мечты

– Сегодня много дискуссий о том, что горожане должны активнее участвовать в благоустройстве общественных пространств, давать свою оценку и вносить предложения. Так возникла, например, ситуация со стеной на площади Славы. Как нащупать золотую середину во взаимодействии между властью, бизнесом и горожанами? Ведь, с одной стороны, городские пространства принадлежат всем. Но с другой, опираясь только на мнение большинства, порой приходится пренебрегать мнением профессионалов и выбирать менее эффективную стратегию.
– Думаю, что хорда в этом взаимодействии должна проходить между властью и профессионалами. Они должны сделать проект, который понравится людям. Но подчас делают настолько плохо, что сами зарождают эту демократию и многоголосие. В ситуации с той же стеной я думаю, если бы сначала благоустроили территорию внизу так, как она выглядит сейчас, а потом поставили саму стену, возможно, такого резонанса не было бы.

– То есть ошиблись в тактике реализации проекта?
– Да. А еще стены и другие пространства нужны, чтобы их использовать. Раньше этого не было вовсе, сейчас процесс начинается. Городу нужны интерактивные карты, надписи о памятниках архитектуры — ​все, что формирует пешеходные маршруты. Ведь многие горожане до сих пор не знают, что можно приехать на автобусе на улицу Осипенко, пройти до набережной, там взять велосипед, переправиться на ту сторону Волги, покататься там на велосипеде, а потом вернуться.
Пусть на городских стенах что-то показывают — ​это нужно нам самим. В Москве идешь по пешеходному маршруту, не задумываясь, интуитивно. На глаза сами собой попадаются карты, таблички с указанием места. В Самаре во время чемпионата многие приезжие спрашивали, куда идти, где все памятники и музеи. Город должен быть доступен жителям и гостям. Сейчас получилось так, что сами люди сделали первый шаг навстречу — ​вышли на улицы, начали гулять. Теперь важно все правильно организовать, чтобы делать это было комфортно и интересно. Без грамотной навигации, карточек и надписей не обойтись.

– Ну, и в качестве резюме. Мы проводим масштабную работу, накапливаем общественное мнение по вопросу «Что нужно сделать, чтобы Самара стала городом мечты?» Потенциал третьей столицы у города явно остался. Что нужно сделать, чтобы в городе хотелось жить и развиваться вместе с ним?
– Может переименовать в Куйбышев!? 
Думаю, что прежде всего нужно, чтобы сами люди захотели жить в городе хорошо. Когда ты посадил цветок и поставил лавочку — ​и тебе понравилось, то хочется делать что-то и дальше. Важно не быть равнодушным — ​к городу, людям и любым деталям. Самому не идти на коррупцию, не становиться заложником бюрократии.
И еще один важный момент — ​не экономить на общественных пространствах, инфраструктурных проектах, а сразу делать хорошо и достойно. Если грамотно просчитывать проект, привлекать грамотных специалистов — ​так, чтобы каждый занимался своим делом, то за успешной реализацией дело не станет.  

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

О каких актуальных тенденциях в сегменте самарского стрит-ритейла говорят участники рынка?
13.11
23-24 октября в Deworkacy Красный Октябрь состоится ежегодное деловое событие для представителей рынка...
22.10
Коммерческая земля – это тот актив, который нужно выбирать, отталкиваясь от конкретной задачи. Есть ...
16.10