Большое стояние цен и ставок: чего ждать от рынка коммерческой недвижимости?

Что будет с ценами и ставками на коммерческую недвижимость в ближайшие полгода? «Предсказать» ценовое движение (или его отсутствие) не так уж сложно. Достаточно отследить, как менялись средние цены и ставки в течение последних 6-7 месяцев.

Аренда торговых площадей: средние ставки застыли

Дёшево: 

В первом квартале 2018 года минимальный размер средней арендной ставки на торговые площади в Самаре установился на отметке около 300 руб./кв. м. Такие предложения можно было найти на городских окраинах - в Кировском районе, на ул. Промышленности. Для сравнения, в конце прошлого года, по данным Территориального агентства оценки, минимальный средний ценник был незначительно ниже, и базировались самые дешёвые предложения в тех же самых локациях.

Актуальные предложения с минимальным ценником на рынке торговой недвижимости можно найти и сегодня. Так, в субаренду можно взять почти 30 кв. м на ул. Гагарина. Площадь с отдельным входом и санузлом предлагается по ставке 363 руб./кв. м.

Дорого:

Очаги с максимальными арендными ставками по итогам первого квартала текущего года удалось обнаружить в границах улиц Ново-Садовой и Полевой, проспекта Карла Маркса и Московского шоссе, ул. Победы и пр. Кирова. По оценкам аналитиков рынка, максимальные ценовые значения в сегменте торговой аренды стремились к 1000 руб./кв. м.

Ситуация с самыми высокими ставками стабильна: в конце прошлого года усреднённое значение максимальных цен аренды составило 973 руб./кв. м. А вот локации с наиболее высокими ставками на тот момент были другими: например, пересечение ул. Ташкентской с Московским шоссе, ул. XXII-го Партсъезда с ул. Победы и традиционная локация на ул. Ново-Садовой/ Полевой.

Конечно, 1000 рублей за «квадрат» - это не абсолютный ценовой предел рынка, а лишь усредненный показатель максимальных значений. Одним из самых дорогих актуальных предложений оказалась, например, торговая площадь на ул. Ленинградской, 60. Более 150 кв. м на первой линии пешеходной улицы с витринными окнами и перспективой размещения ресторанного бизнеса можно арендовать за 2266 руб./кв. м.

В среднем:

Средний диапазон арендных ставок в сегменте торговой недвижимости по итогам первого квартала 2018 года эксперты ТАО определили в границах 585 - 785 руб./кв. м. Именно таких предложений в первые три месяца года на рынке было больше всего. И сосредоточены они были в самых разных районах города - масса объектов в Советском, Промышленном, Октябрьском и Ленинском районах.

Полгода назад средние арендные ставки находились в тех же значениях - 573-673 руб./кв. м. Очевидно, что именно ценовая «середина» рынка аренды торговой недвижимости, его ядро в последние полгода стоит. Да и сегодня таких предложений на рынке по-прежнему максимально много.

 

Продажа торговых площадей: ценовой минимум вырос, но середина стоит

Дёшево:

Около трёх месяцев назад минимальный средний ценник продажи торговых площадей установился на 25,8 тыс. руб./кв. м. Самые дешёвые предложения в городе можно было найти в районе ул. Промышленности и за Самаркой. К слову, актуальный рынок за 25-27 тыс. руб./кв. м предлагает целый ряд объектов киоскового типа. Отдельно стоящие магазинчики площадью 70-80 кв. м, расположенные в разных районах города, продаются не очень активно.

Впрочем, по сравнению с декабрем 2017 года, минимальные цены на торговую недвижимость в городе все же заметно выросли. Полгода назад аналитики ТАО фиксировали минимальные отметки цен на 15,8 тыс. руб./кв. м - в локации близ городских границ за Кировским районом.

Дорого:

Самые дорогие предложения никуда не делись: они все так же ждут покупателей на разных участках ул. Победы. Максимальные средние ценники в 91,9 тыс. руб./кв. м были зафиксированы здесь по итогам первого квартала 2018 года. В конце 2017 года максимальная средняя стоимость торговой недвижимости в Самаре была чуть ниже - 89 тыс. руб./кв. м, а среди локаций с такими ценами, помимо ул. Победы, были ещё проспект Масленникова и Красноармейская.

И если средний максимальный ценник на торговые площади превышает 90 тыс. руб./кв. м, то стоимость отдельных предложений сегодня (как и всегда) легко выходит за ценовую границу в 100 тысяч рублей за «квадрат». Такие предложения сегодня можно найти в историческом центре — на ул. Молодогвардейской, Самарской, Горького, или в сформированных коридорах городского стрит-ритейла — на ул. Гагарина, Полевой, пр. Масленникова.

В среднем:

А середина рынка продажи торговых площадей тоже «зависла» в диапазоне 54 - 68 тыс. руб./кв. м. И эта ситуация сохраняется как минимум последние полгода. Торговые площади с таким средним ценником можно купить в разных районах города - и в Самарском, и в Кировском. Это тот случай, когда среднюю стоимость на рынке определяет не локация на 100%, а ещё и качественные характеристики самого объекта.

 

Аренда офисных площадей: всеобщая стагнация и старт от 200 рублей

Дешево:

Минимальная средняя ставка аренды на офисные помещения в течение последних шести месяцев остается неизменной. По данным аналитиков ТАО, самые дешевые офисные площади в первом квартале 2018 года можно было встретить на окраине Кировского района, за ул. Ташкентской или ул. Промышленности. Размер минимальной ставки в среднем составлял чуть больше 200 руб./кв. м, таким же он был в конце прошлого года.

Офисы по ставке 200 рублей за «квадрат» на рынке можно найти и сегодня. Например, за 207 руб./кв. м можно арендовать 40 кв. м в одном из домов жилого района «Волгарь». В помещении уже сделан ремонт, подведены коммуникации — к работе готово.

Дорого:

Самые дорогие ценники по городу в динамике полугодия хоть незначительно, но изменились в меньшую сторону. Так, в конце первого квартала 2018 года верхняя граница средних ставок аренды установилась на отметке в 630 рублей с «квадрата». Для сравнения, в конце прошлого года она фиксировалась на 650 руб/кв. м.

Локациями, где были зафиксированы самые высокие средние ставки, в первом квартале этого года оказались участок в границах ул. Ташкентской, Ново-Садовой и Московского шоссе, а также пересечения ул. Гагарина и Авроры, ул. Ново-Садовой и Полевой. В конце прошлого года ситуация была идентичной: эти же точки на карте города были самыми дорогими с позиции предложений по аренде.

Сегодня единичные арендные ставки на дорогие офисы легко «переваливают» за отметку в 1000 руб./кв. м. Например, 244 кв. м на пересечении Самарской и Полевой можно арендовать за 1200 рублей с «квадрата». Ранее здесь располагался банк, и сейчас собственник очень ждет арендатора именно из этой сферы.

В среднем:

Средний диапазон арендных ставок на самарскую офисную недвижимость в первом квартале 2018 года составлял 450-500 руб./кв. м. И он остается неизменным с конца прошлого года. Объектов по такой цене в городе сдается в аренду больше всего, расположены они в самых разных районах, а особенно много их в Октябрьском, Промышленном и Ленинском.

И сегодня на рынке офисной недвижимости предложений в этом ценовом диапазоне большинство — по нашим подсчетам, примерно треть от общего актуального объема. География столь же пестрая: так, по ставке в 500 руб./кв. м можно арендовать 250 кв. м на ул. Кромской в Кировском районе, а можно — такую же площадь на ул. Санфировой в Октябрьском районе. В обоих случаях — готовые к работе помещения.

 

Продажа офисных площадей: мало объектов с минимальным ценником и много объектов по средней цене

Дешево:

Средние цены продажи офисной недвижимости в Самаре на протяжении последних полугода стартуют с 20 тыс. руб./кв. м. По данным аналитиков ТАО, таких предложений на рынке минимум, но они есть. В первом квартале 2018 года подобные объекты встречались на выезде из города по трассе М5 или на городской границе в Кинельском направлении. В конце 2017 года минимальный ценник в 20 тысяч за «квадрат» можно было обнаружить в объектах, расположенных за ул. Ташкентской.

Актуальное лидерство в сегменте самых бюджетных офисных площадей удерживает не только скромная «встройка» на городских окраинах, но и помещения в целом ряде офисных центров. Например, по цене около 20 тысяч за «квадрат» можно купить готовый к работе офис в здании на Революционной, 70.

Дорого:

Самые дорогие офисы в первом квартале 2018 года группировались в границах ул. Ново-Садовой и пр. Масленникова. Верхняя граница стоимости стремилась к 80 тыс. руб./кв. м. А вот в конце прошлого года максимальная средняя стоимость офисных объектов на рынке была ниже — почти 76 тыс. руб./кв. м. Локации с самыми дорогими предложениями были те же — в основном, центр Октябрьского района. Сегодня примером такого предложения может служить офисная площадь на ул. Ново-Садовой, 106м. Офис площадью 208 кв. м с ремонтом и действующим арендатором можно купить за 75 тыс. руб. с «квадрата».

В среднем:

И вновь средний ценовой диапазон на протяжении полугода демонстрирует стабильность. Предложений в границах 44-54 тыс. руб./кв. м на рынке больше всего, и расположены они в большинстве своем в Промышленном, Октябрьском, Ленинском районах. Реже, но все же встречаются они в Железнодорожном, Советском и Кировском районах. Словом, подавляющая масса рабочих офисов в Самаре продается именно в этих ценовых пределах.