Не такие, как все

Уникальное коммерческое помещение в полном соответствии с запросами своего бизнеса можно создать с нуля – мы рассуждали об этом в предыдущих номерах журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale». Рынок стопроцентно готовых моделей почти не предлагает, но нам удалось найти пять объектов, на которые сложно повесить «типовой» ярлык. Это помещения не для всех, зайти и работать там без серьезных предварительных трансформаций сможет только бизнес из определенных сфер. 

Ресторанный вариант с готовой концепцией

Безликих и однотипных помещений, где располагаются или ранее функционировали кафе и другие небольшие объекты ресторанного бизнеса, на рынке хватает. Куда интереснее обнаружить в экспозиции помещение с индивидуальным обликом. Одним из примеров можно назвать коммерческую площадь, предлагаемую к продаже на ул. Степана Разина, 174.

Помещение площадью 114 кв. м находится на первом этаже жилого дома и имеет типовую для небольшого кафе-бара планировку. Здесь оборудован зал площадью 68 кв. м с тремя окнами, небольшая кухонная зона (22 кв. м), попасть внутрь можно через отдельный вход. Помещение выглядит довольно стильно: темные тона в отделке, темная мебель, высокие потолки, классическая барная стойка. Общий стиль отделки – автомобильная тематика – прослеживается и в изображениях авто на стенах, и в необычных формах умывальников в санузлах – в виде автомобильной шины. У помещения определенно есть свое лицо, и на основании этого можно выстроить концепцию заведения, которое здесь откроется.

Стать владельцем этой коммерческой площади можно за 8,5 млн рублей (около 74,6 тыс. руб./кв. м) – для такой площади, такого уровня отделки и самой локации цена неплохая. К слову, в экспозиции объект недавно и вполне вероятно без владельца долго не останется. Предложение интересно еще и потому, что большинство помещений такого формата требуют ремонта или доработки. Здесь, на первый взгляд, все готово к работе. Остается найти инвестора, готового заниматься именно ресторанным бизнесом.

Музейный колорит в коммерческой недвижимости

Помещение, которое выглядит, как музей, вовсе необязательно является музеем. Иногда такой облик приобретают коммерческие площади во «встройке». Актуальный пример – помещение на ул. Ленинской, 166, недалеко от площади Куйбышева. Безусловная фишка объекта, сразу бросающаяся в глаза, - это расписной потолок с лепниной и позолотой. Сразу скажем, стилевое решение спорное и неоднозначное – особенно в сегменте коммерческой недвижимости. Так что назвать этот объект типовым или универсальным просто язык не поворачивается! Здорово, если новый владелец влюбится в эти царские интерьеры и, самое главное, сможет сделать их коммерчески успешными.

Немного о качественных характеристиках необычной площади: помещение занимает два уровня – первый этаж и цоколь. Общая площадь – 600 кв. м, из них 350 кв. м приходится на наземную часть. Сам дом новый, со всеми коммуникациями (в помещении 60 кВт выделенной энергии), в нежилое помещение ведут два отдельных входа.

Стоимость предложения впечатляет, но стоит взглянуть на расписной потолок – и она кажется вполне оправданной. Собственник продает объект почти за 50 млн рублей, в пересчете на «квадрат» получается 69,8 тысяч рублей.

Бизнес, который захочет здесь разместиться, должен обладать заметной претенциозностью – иначе потеряется в роскошных декорациях. Сам продавец предполагает, что объект может быть интересен банку, ресторану, медклинике или офису компании. Из всех этих вариантов наиболее реальными выглядят, пожалуй, объект из ресторанной сферы или головной офис компании с особыми запросами.

Офисный формат: элементы эко-стиля на городской окраине

Необычный офис может выглядеть (и стоить) вполне демократично. Пример – помещение на ул. Балаковской, 6а в Советском районе. Это 114,2 кв. м офисной недвижимости по цене почти 5 млн рублей (43,7 тыс. руб. за «квадрат»).

Помещение расположено на первом этаже новой 19-этажки, попасть в него можно с торца здания. Необычной планировку делает расположение в двух уровнях – на первом этаже и в цоколе. Вся коммерческая площадь состоит из трех кабинетов: среднего (68,8 кв. м), небольшого (38,8 кв. м) и совсем маленького (6,6 кв. м). Попасть с первого этажа в цоколь и вернуться с цокольного этажа на первый можно по одной из двух лестниц. Еще одна изюминка – выделенная зона ожидания перед входом в офисную часть, где можно расположить мягкую зону.

Стиль внутренней отделки этого помещения можно определить как современный с элементами эко-дизайна. Массивные деревянные столешницы и такие же настенные панно, открытые рабочие пространства, зеленые декоративные покрытия на стенах, обеденная зона для сотрудников в формате мини-барной стойки – все это смотрится довольно свежо и интересно.

Типовым это предложение тоже назвать нельзя: оно едва ли подойдет консерваторам или компаниям с четкой системой должностной иерархии. А вот молодые креативные коллективы, где руководители являются частью команды на деле, смогут чувствовать себя в таком рабочем пространстве вполне комфортно.

Помещение ищет нового владельца с марта. Конечно, для коммерческой недвижимости это не критичный срок, но определенные сложности с реализацией, очевидно, есть. Одной из причин может быть не совсем удобная локация: дом располагается внутри жилого массива, ближайшая крупная магистраль – улица Авроры, но окружение чисто промышленное (Заводское шоссе, а за ним береговая зона реки Самары).

Для спортивных и активных: помещение под мини-фитнес-клуб

Галерею коммерческих площадей с нетиповыми планировками и отделкой продолжает помещение на ул. Советской Армии, 17. Этот объект общей площадью 195 кв. м ищет покупателя с декабря прошлого года. Помещение расположено на первом этаже 9-этажки, оснащено отдельным входом. Сейчас здесь функционирует спортзал.

Самой простой стратегией для нового владельца будет сохранение уже существующего облика с яркой контрастной отделкой стен, обилием зеркал и уже сформированными зонами для различных видов физической активности. К тому же ближайшее социальное окружение для объекта из спортивной сферы очень правильное: в шаговой доступности находятся колледж и школа.

Помещение предлагается к продаже за 8,5 млн рублей (или 43,6 тыс. руб./кв. м). Для этой локации ценник адекватен, особенно если учитывать близость парковой зоны и станции метро. Помимо спортивного зала здесь сможет уверенно себя чувствовать другой бизнес из сферы физической активности и спорта, либо комплексные варианты (например, соседство студии йоги и школы танцев). В этом случае вмешательства в планировку и интерьер помещения окажутся минимальными, а значит, и ценовой порог «захода» на эту площадь будет ниже.

Блеск и бурлеск: помещение для ночного клуба в центре города

Впрочем, случается, что вместо типового универсализма как одной крайности владельцы коммерческих площадей бросаются в другую крайность. Так на рынке оказываются помещения, подобные объекту на ул. Высоцкого, 4. Продавец позиционирует его как действующий бизнес, и в этом есть истина – это ночной танцевальный клуб, расположенный в цоколе жилого дома. Общая площадь помещения – 280 кв. м, ценник впечатляет: 17,5 млн рублей (или 62,5 тыс. руб. за «квадрат»).

В помещении выполнен дизайнерский ремонт, однако стилистически он подойдет только заведениям аналогичного развлекательного формата. Опять же золото и лепнина, элементы декора, напоминающие «1001 ночь» - здесь сложно представить обычный урбанистический бар.

Вместе с тем объект полностью упакован и реализуется как готовое предложение для бизнеса. Остаются барное и кухонное оборудование, мебель, сохраняются договоры с поставщиками и другими партнерами. Уникальному помещению нужен индивидуальный инвестор, который захочет развивать бизнес именно в этой сфере именно в этом месте. Никакой универсальности, только рыночный эксклюзив. Кстати, помещение в открытой экспозиции как минимум с прошлогоднего ноября. Выходит, в процентном соотношении ценителей готовых индивидуальных решений в сфере коммерческой недвижимости объективно меньше. 

---

Как правило, стоимость квадратного метра «нетиповой» коммерческой площади сопоставима с аналогичными предложениями из сегмента универсальных нежилых помещений:

40 – 60 тыс. руб./кв. м – средний диапазон цен на готовые к работе офисные помещения (в зависимости от локации и «начинки»);

60 – 80 тыс. руб./кв. м – средний диапазон на готовые к работе торговые помещения.