Ваш советник по недвижимости
Подпишись на наш Телеграм-канал!
arenda18_270x75_ru.gif
Бизнес в новостройках: что предлагает рынок?

Бизнес в новостройках: что предлагает рынок?

Приобрести коммерческую площадь в строящемся или недавно возведенном жилом комплексе – это возможность оборудовать бизнес-пространство фактически с нуля и в соответствии со своими запросами, а также принять участие в формировании коммерческого облика современного жилого квартала. Но в то же время стратегия такой покупки почти всегда подразумевает определенные компромиссы и сложности.

 Ищут покупателей и арендаторов годами

Формирование коммерческого окружения жилого комплекса - не всегда быстрый процесс. Некоторые из высотных кварталов, построенных 5-10 лет назад, до сих пор не обросли инфраструктурой полностью. Так, в рыночной экспозиции всегда можно найти вакантные помещения в границах ул. Академика Платонова и Паркового переулка, где расположен ЖК «Госуниверситет», или в жилых комплексах в районе ул. Солнечной и просек (ЖК «Надежда», «Радужный Элит» и т.д.). Почти не уходят из экспозиции коммерческие площади, расположенные в высотных кварталах на ул. Карбышева. Даже в стилобатной части «Ладьи» частенько появляются варианты для покупки или аренды. Из проектов, построенных не так давно, рекордсменами по числу вакантных нежилых площадей можно назвать ЖК «Арго» (в продаже помещения разных метражей в черновой отделке в диапазоне цен от 45 до 60 тысяч рублей за «квадрат») и дома в составе жилого комплекса «Ботанический» и жилого района «Волгарь». 


Процесс заполнения первых этажей новостроек по длительности сопоставим с процессом заселения собственников в свои квартиры. На формирование коммерческой инфраструктуры высотного дома уходят годы. Поэтому посыл «покупай, а то не успеешь», который раньше избирали многие застройщики, сегодня не так актуален. Собственников бизнеса и арендаторов «пугали» тем, что в желаемой новостройке к моменту окончания строительства попросту не останется свободных помещений. Однако в большинстве случаев реальность такова, что бизнесу формально есть из чего выбрать и в течение нескольких лет после ввода в эксплуатацию. Однако каков этот выбор с точки зрения качественных параметров? 


Нарезали по-крупному 

Отличительной особенностью большинства самарских новостроек по-прежнему является средняя и крупная нарезка нежилых помещений. Мы остановились на площадях в черновой отделке (за исключением буквально одного предложения), поскольку именно они максимально отвечают требованиям почти любого бизнеса. Из такого коммерческого «полуфабриката» в идеале можно вылепить площадь нужной конфигурации и планировки, оснастить коммуникациями и сделать ремонт исходя из запросов и возможностей бизнеса. Так вот большинство актуальных предложений в этом сегменте стартует с отметки более 100 кв. м. Среди единичных исключений - небольшие площади в ЖК «Олимпия Парк» (75 кв. м), помещения в уже сданных домах на ул. Промышленности (63,5 кв. м) и ул. Чкалова (96,6 кв. м). Дополняют экспозицию небольших и средних коммерческих площадей несколько объектов метражом около 100 кв. м в разных частях города. Понятно, что самые доступные по цене предложения сосредоточены именно в этом сегменте. Так, располагая суммой около двух с небольшим миллионов рублей, можно стать обладателем помещений на ул. Промышленности и Майской. 


Впрочем, основная масса нежилых площадей в новостройках - это все же объекты площадью больше среднего. Почти 300 кв. м в черновой отделке можно приобрести в недавно построенной высотке на ул. Корабельной или в одной из очередей ЖК «Бриг», или в строящемся ЖК «Центральный».


А при желании можно приобрести и больший метраж. Например, на ул. Молодежной, внутри современного высотного квартала продается коммерческое помещение площадью 460 кв. м. За «черновой» объект, расположенный в цоколе, придётся выложить 8,5 млн рублей (что в пересчёте на квадратный метр делает это предложение едва ли не самым доступным на рынке). Впрочем, можно ещё дешевле: цоколь площадью почти 430 кв. м на ул. Ленинской можно купить за 7 миллионов (меньше чем 16,5 тысячи за «квадрат»). При этом сам дом построен шесть лет назад, и все это время помещение ищет своего владельца. Кстати, исходные характеристики весьма неплохие (например, возможность использовать мощность до 60 кВт), высокие потолки и два оборудованных отдельных входа. И, тем не менее, бизнес на эту коммерческую площадь пока не пришёл.


В целом, возникает вопрос о степени востребованности площадей подобного формата - крупной нарезки, в черновой отделке, в цоколях с окнами и без окон. Нужны ли они рынку? Востребованы ли среди инвесторов? Примеры удачного и эффективного освоения таких объектов, конечно, есть. Но наряду с ними есть и примеры запустения «черновых» площадей, не меняющих свой коммерческий статус несмотря на то, что дом обживается в течение последних нескольких лет. Не каждому клиентоориентированному бизнесу такие объекты будут интересны.


Примером одной из самых крупных коммерческих площадей в новостройках можно назвать отдельно стоящее двухэтажное здание на ул. Врубеля, 11. Более 850 кв. м с коммуникациями и ремонтом можно приобрести за 50 млн рублей. Несмотря на то, что объект реализуется с внутренней отделкой, формат его использования довольно широк. В первую очередь, благодаря свободной планировке, а также за счёт расположения в недавно построенном жилом квартале, чей коммерческий облик только формируется. 


Цены разные, проблемы схожие

Разбег цен на нежилые площади в недавно сданных и строящихся домах ощутимый. Как уже было сказано, самые дешёвые предложения - около 16-18 тысяч рублей за «квадрат». Ликвидность этих объектов нельзя назвать безусловной. Среди них есть помещения, расположенные на городских окраинах, внутри высокоэтажных кварталов в спальных районах, в историческом центре - в неоднородном с инфраструктурной точки зрения окружении. 


Другая группа объектов - помещения по средней цене 30-40 тыс. руб./кв. м. Среди них есть коммерческие площади недалеко от современного городского центра, есть и объекты в «спальниках». В большинстве случаев коммерческие перспективы таких помещений тоже вызывают вопросы: либо ближайшее бизнес-окружение только формируется и пока не генерирует достойного посетительского трафика, либо помещение простаивает в экспозиции в силу каких-то собственных характеристик. 


В домах, которые совсем недавно пребывали в статусе строящихся объектов или являются таковыми до сих пор, можно встретить коммерческие площади третьей ценовой категории - в диапазоне 50-60 тысяч рублей за «квадрат». По схожей стоимости предлагаются универсальные площади во «встройке», готовые к использованию и расположенные в спальных районах города или в локациях, приближенных к основным городским магистралям. С учётом предстоящей чистовой отделки цена за вход на коммерческую площадь в свежей новостройке сравняется со стоимостью торгового помещения ближе к центральной части города. Получается, что эти предложения, являясь близкими по цене, серьёзно различаются по своим качественным характеристикам. Добавим к этому общие для многих квартальных новостроек проблемы – затрудненный подъезд, постоянную нехватку парковочных мест, необходимость вложить внушительную сумму, чтобы достойно отремонтировать помещение и усовершенствовать имеющуюся систему коммуникаций.


И вновь бизнес решает, что для него лучше: взять условно готовую к использованию торговую площадь в уже обжитом доме, со сформированной инфраструктурой вокруг или приобрести «черновое» помещение в новостройке, чтобы спроектировать и отремонтировать его в полном соответствии со своими запросами. Стоимость входа в обоих случаях будет близкой. 


Кочетов новое

Станислав Кочетов, 

генеральный директор АН «Пять звезд»:

- Покупка коммерческой площади в строящемся или недавно построенном доме как вариант стратегии создания рабочего пространства «с нуля» имеет право на жизнь и может быть эффективной. Сложность при приобретении помещений в новостройках, прежде всего, в том, что их мало в открытой продаже. Лучшие помещения застройщики зачастую оставляют себе для последующей сдачи в аренду, а продаются, как правило, менее ликвидные объекты. Кроме того, бывает непонятно, как будут распределяться людские потоки, будет ли трафик, и вообще, будет ли достроен и введен в эксплуатацию жилой дом, возможны задержки при строительстве - все это риски. Но и плюсы, безусловно, есть: это возможность на этапе строительства согласовать с застройщиком входные группы, изменить планировку в соответствии со своими требованиями, новые коммуникации в помещении.


От 16 до 70 тысяч рублей стоит квадратный метр коммерческой площади в самарских новостройках.

Актуальная экспозиция коммерческих помещений в новостройках (апрель, 2018 г.)

Описание объекта

Общая площадь

Стоимость

Универсальное помещение на ул. Ташкентской, 173 (ЖК «Олимпия Парк»)

Дом построен, ведутся отделочные работы. Вход в помещение со стороны ул. Бронной и стадиона. Два окна на ул. Ташкентскую. Черновая отделка.

75 кв. м

4,25 млн руб. (56,7 тыс. руб./кв. м)

Универсальное помещение на ул. Промышленности, 166

Цоколь в сданной новостройке 2017 г. постройки. Отдельный вход, черновая отделка.

63,5 кв. м

2 млн руб. (31,5 тыс. руб./кв. м)

Универсальное помещение на ул. Чкалова, 72

1-й этаж кирпичного дома, сданного в 2015 г. Отдельный вход, нет несущих стен, окна на ул. Чкалова. Черновая отделка.

96,6 кв. м

6,99 млн руб. (72,4 тыс. руб./кв. м)

Универсальное помещение на ул. Ленинской, 310

Цоколь дома (дому 6 лет), черновая отделка. Высота потолков – около 3 м, 2 отдельных входа. Все коммуникации (мощность до 60 кВт).

425,7 кв. м

7 млн руб. (16,4 тыс. руб./кв. м)

Универсальное помещение на ул. Солдатской, 10/ Парижской Коммуны (пос. Управленческий, ЖК «Сокольи горы»)

2 отдельных входа, черновая отделка. Высота потолков – 2,8 м.

115 кв. м

2,65 млн руб. (23 тыс. руб./кв. м)

Универсальные помещения на ул. Ново-Садовой, 106м (ЖК «Бриг»)

1-й этаж и цоколь, черновая отделка, все коммуникации (мощность 15 кВт)

298 кв. м – 1-й этаж;

298 кв. м – цоколь

11,9 млн руб. (40 тыс. руб./кв. м)

Универсальное помещение на ул. Ново-Садовой, 201 (ЖК «Арго»)

Двухуровневое помещение с отдельным входом, черновая отделка.

103 кв. м

6,6 млн руб. (64 тыс. руб./кв. м)

 

Универсальное помещение на ул. Корабельной, 10

Цоколь и 1-й этаж в пристрое к новому дому, черновая отделка. Можно купить целиком или по этажам.

280 кв. м

9,2 млн руб. (32,8 тыс. руб./кв. м)

Универсальные помещения на 6-й просеке, 56 (ЖК «Рассвет-Премиум»)

1-й этаж, черновая отделка, возможна перепланировка (несущих стен нет), все коммуникации. Возможен ремонт под ключ.

164 кв. м, 119 кв. м, 273 кв. м, 199 кв. м, 267 кв. м

62 тыс. руб./кв. м

Универсальное помещение в Тупом пер., 27а (ЖК «Центральный»)

Отдельный вход, черновая отделка, высокие потолки. Ввод в эксплуатацию – IV квартал 2019 г.

258 кв. м

16 млн руб. (62 тыс. руб./кв. м)

Универсальное помещение на ул. Врубеля, 15 (ЖК «Ботанический»)

Отдельный вход, черновая отделка, все коммуникации.

160 кв. м

9,44 млн руб. (59 тыс. руб./кв. м)

Отдельн стоящее 2-этажное здание на ул. Врубеля, 11

2 отдельных входа, свободная планировка, все коммуникации (мощность 50 кВт). Ремонт.

853 кв. м

50 млн руб. (58,6 тыс. руб./кв. м)

Универсальное помещение на ул. Майской, 3/ Нагорной

Цоколь внутри квартала современной высотной застройки, отдельный вход, высота потолков – 3 м.

108 кв. м

2,05 млн руб. (19 тыс. руб./кв. м)

Универсальное помещение на Московском ш./ ул. Потапова

Цоколь, 3 отдельных входа, все коммуникации.

674,5 кв. м

16,9 млн руб. (25 тыс. руб./кв. м)

Универсальное помещение на ул. Молодежной, 8

Цоколь с окнами, черновая отделка, 2 отдельных входа.

460 кв. м

8,5 млн руб. (18,5 тыс. руб./кв. м)

 

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Коммерческая земля – это тот актив, который нужно выбирать, отталкиваясь от конкретной задачи. Есть ...
16.10
Многие участники рынка из самых разных российских регионов уже выбрали услуги специалистов компании ...
12.10
Так в чем же секрет успеха — спросили мы у учредителя и генерального директора компании — Михаила Ивановича...
10.10