Не продажа, так аренда

При выборе коммерческой площади бизнес встает перед выбором: аренда, покупка или строительство для себя? Для каждой из трёх стратегий рынок предлагает свои варианты, и порой эти предложения совпадают. Это тот самый случай, когда одно и то же нежилое помещение можно арендовать, а можно купить. Продавец согласен на оба варианта, а насколько они интересны покупателям или арендаторам? 

Непринципиальные собственники коммерческой недвижимости

В качестве иллюстраций мы выбрали несколько актуальных объектов на рынке коммерческой недвижимости Самары. Каждое из них одновременно продаётся и предлагается к аренде. Оценим, насколько они соответствуют характеристикам качественных объектов. 

Часто двойная стратегия реализации характерна для непростых площадей. Например, на ул. Галактионовской, 53 одновременно продаётся и сдаётся офис с подвалом, по 30-40 кв. м каждое помещение. Несмотря на неплохие характеристики, ставка в 600 руб./кв. м больше типична для делового центра с его более удобной локацией и лучшей транспортной доступностью. Подвальное помещение в данном случае - придаток, который может подойти не всем. Возможно, именно поэтому продавец ориентируется на максимально широкую аудиторию - если подвальная часть не подойдёт арендатору, быть может, она пригодится собственнику бизнеса. И уже он примет решение о покупке. Помещение похожего формата экспонируется на Чапаевской - только метраж там больше, но также есть основная и подвальная части. Ставка в этом случае скромнее - 400 рублей с «квадрата», но за счёт большей площади общий ценник будет выше. 

Встречаются среди «двойственных» предложений об аренде и продаже объекты, максимально готовые к работе. Ведь такая характеристика может оказаться значимой как для арендатора, так и для инвестора. И тот, и другой смогут начать работать с коммерческой площадью незамедлительно. Так, на Елизарова, 23 предлагается помещение площадью 150 кв. м со всеми коммуникациями и оборудованной вытяжкой. Объект готов к работе, отсюда и довольно высокая арендная ставка (800 руб./кв. м), и стоимость «квадрата» выше среднего (62 тыс. руб.). 

Примеры заниженной стоимости объектов, предполагающихся одновременно к аренде и продаже, на рынке тоже можно встретить. Такую стратегию реализации можно обозначить как стремление продавца избавиться от объекта любой ценой и как можно быстрее. Откровенного демпинга в найденных нами примерах нет, но стоимость и ставку объекта площадью 256 кв. м на ул. Енисейской, 48 можно оценить как предложение ниже среднерыночной цены. Особенно если учесть банковское прошлое этого объекта. Все же такие помещения, как правило, предлагаются к аренде не за 300 рублей с «квадрата». 

Аренда или покупка? 

Выбор - арендовать или покупать коммерческую недвижимость - каждый представитель бизнеса делает в зависимости от поставленных задач и актуальных возможностей.

Аренда, пусть даже долгосрочная, все равно предполагает временное размещение – отсюда соответствующее отношение к пространству и вложениям в него. Многие арендаторы из сегмента малого и среднего бизнеса делают выбор в пользу условно готовых к работе площадей и размещаются там «до лучших времён». В ответ на такой запрос рынок предлагает обширное количество универсальных коммерческих площадей, о которых мы недавно говорили. 

Готовые вложиться в коммерческие метры арендаторы на старте могут выбрать долгосрочную аренду с отделкой «под себя». Почти 50% из опрошенных нами в ходе мониторинга собственников признались, что готовы на арендные каникулы в счёт ремонта. Остальные предпочтут обсудить условия будущей аренды и ремонта с потенциальным арендатором лично. Впрочем, скорее всего, при наличии долгосрочного договора и они возражать не будут, если только речь не пойдёт о специфической внутренней отделки, после которой помещение будет не узнать. 

Вариант с покупкой объекта коммерческой недвижимости выберет для себя бизнес, намеренный устроиться основательно. Объём вложений и перспективы размещения здесь будут совсем иными. Много ли готовых решений предлагает рынок этим участникам? И почему некоторые потенциальные покупатели коммерческой недвижимости вместо приобретения квадратных метров все же выбирают аренду или вовсе строительство в соответствии со своими запросами? К этим вопросам мы ещё непременно вернёмся. 

• Фактически готовые к эксплуатации объекты

• Нестандартные объекты (ликвидность под вопросом)

• Объекты по цене ниже среднерыночных значений

- Я из тех собственников коммерческой недвижимости, которые выбрали одновременный поиск и арендатора, и покупателя. Моя логика объясняется просто: два месяца назад арендатор освободил эту площадь, и мне нужно найти нового, чтобы помещение не простаивало. Ну а попытки продать эту недвижимость я периодически предпринимаю, в среднем, раз в полгода «щупаю» покупательский интерес. Заниматься этим помещением со всей основательностью пока не получается, основной бизнес съедает все мое время. Поэтому в приоритете – поиск беспроблемного арендатора на постоянной основе. А в перспективе – продажа всей площади новому владельцу с уже действующим здесь бизнесом. Убежден, что при наличии арендатора мои шансы выгодно продать объект заметно вырастут.

Актуальная экспозиция объектов коммерческой недвижимости в аренду или на продажу (февраль, 2018 г.)