Практический редевелопмент: руководство к действию

Каким может быть редевелопмент в регионе? Эксперты из разных городов убеждены: разнообразным. На примерах конкретных проектов из разных сфер они могут доказать это, а девелоперам, собственникам земельных участков, помещений и бизнесов остаётся выбрать свой формат и детально продумать весь проект. На самарской практической конференции по редевелопменту звучало много примеров успешных и не очень проектов - мы собрали самые интересные и вдохновляющие истории.

Лофты: яркие проекты и типичные ошибки

В опыте федерального и регионального редевелопмента тема создания лофтов из бывших промышленных площадей сегодня очень актуальна. Пока громкого старта этого формата в Самаре не случилось, председатель экспертного совета по редевелопменту при ГУД, директор по консалтингу и развитию инвестиционной компании KEY CAPITAL Эвелина Ишметова рассказала девелоперам, какие ошибки могут ждать их при такой реновации. Получилось показательно - на примерах реальных проектов.

1. Likёrka Loft (Тула)
Что было: ликеро-водочный завод.
Что стало: торгово-развлекательный комплекс, изначально - креативно-торговый кластер на одной из центральных улиц города.
В чем ошиблись: по мнению Эвелины Ишметовой, сегодня Likёrka Loft выглядит несколько печальнее, чем пару лет назад. На этапе старта авторы проекта хорошо поработали над маркетинговой стратегией, привлекли интересных арендаторов из креативных сфер. Однако впоследствии допустили ошибку, отказавшись от индивидуального подхода к каждому «творческому» арендатору. В итоге - ротация, замена некогда креативных пространств на типичные ритейл-площади. Ещё один недостаток - экономия на общественных пространствах.

2. «Бронзовый кабан» (Воронеж)
Что было: медицинское заведение
Что стало: авторский отель с фасадом, выходящим на центральную улицу
В чем ошиблись: при взгляде на этот проект ощутим диссонанс между замыслом архитектора и работой дизайнера. «Фасадные части обыграны хорошо, также достойно выглядят сохранённые деревянные балки с инкорпорированными в них элементами, включая барную стойку. Но в интерьере творится хаос: яркий зелёный линолеум на полу, кричащие цветовые сочетания, обилие пластиковой мебели и товаров из IKEA, - комментирует Эвелина Ишметова. - В лофте многое решают детали: они могут погубить весь интерьер. Например, шторы в лофте либо нужно знать, как делать, либо не делать их вообще».

Редевелопмент для экономных

В сознании многих участников рынка недвижимости редевелопмент и реновация всегда требуют внушительных бюджетов. В большинстве случаев это действительно так: как правило, площадь реновируемых объектов впечатляет, общее состояние удручает, да и ближайшее окружение в большинстве случаев тоже требует развития, а значит, вложений.

Впрочем, реновация с минимальным бюджетом тоже возможна, и о наиболее удачных примерах так называемой эконом-реновации рассказал генеральный директор архитектурного бюро Никиты Маликова Никита Маликов. Сам автор этой концепции утверждает, что порой для того, чтобы заброшенный объект недвижимости получил новую жизнь, достаточно краски и профлиста. Показательный пример - проект редевелопмента здания АБК бывшей ткацкой фабрики.

Что было: 3-этажное здание из силикатного кирпича 1960-х годов постройки. 
Что стало: торгово-офисный комплекс «Калина» (Тверь) со 100%-й заполненностью.
Перед стартом реновации здание представляло собой унылое зрелище: рассыпающиеся дешёвые материалы, пустующие площади (арендаторы интересовались лишь первым этажом и частично вторым). Площадь первого объекта составляла 10 тысяч кв. м, площадь примыкающего к нему здания - 40 тысяч кв. м. У собственника была возможность сдавать эти помещения под склады, но капитализация стремилась к нулю.

«Тем не менее, оказалось, что поток транспорта и людей там есть, - рассказал Никита Маликов. - Бюджет у проекта был скромный - 10 миллионов рублей. Этого хватило, чтобы купить профлист и краску. Мы перекрасили здание, обновили окна, а на первом этаже заменили их дверями». Получилось так, что первыми арендаторами - ловцами трафика стали закусочная и канцтовары. Затем добавились арендаторы из сферы социально-бытового обслуживания. «Процесс реновации занял три месяца, а уже через год собственник получил 200 миллионов рублей прибыли. Впоследствии мы смогли вложить её во внутреннюю отделку, сейчас улучшаем ремонт. Началась ротация арендаторов».

Точечный редевелопмент: необычный проект в Орле

Ещё одну разновидность современного редевелопмента участники практической конференции «Большие возможности малого редевелопмента» обозначили как точечное воздействие на объект. Примером проекта реновации, начавшейся с одного здания, но сумевшей задать вектор для развития всего района, является проект в Орле, где заказчиком выступила компания-поставщик мяса и мясных изделий.

Что было: заброшенный промышленный комплекс на окраине, где располагались ремонтные мастерские.
Что стало: Знаменский селекционно-генетический центр, один из крупнейших российских производителей генетики для свиноводства.
«Перед нами стояла задача создать здесь штаб-квартиру с технической, общественной и торгово-деловой частью, - рассказал руководитель архитектурного бюро «Eric_iqstudio» Эрик Валиев. - Максимум функций должны были сочетаться в одном месте».

Весь участок изначально имел промышленное назначение, расположенное на нем здание - простую механистическую архитектуру. В отделке использовались максимально экономичные материалы - керамогранит, металл. При этом конструктив здания удалось сохранить. Вокруг здания располагались промышленный и частный секторы, и цели глобально повлиять на это окружение у авторов проекта не было. Хотя, конечно, участок был благоустроен и переосмыслен. «В итоге созданная на этой площадке среда работает на весь город, - поделился Эрик Валиев. - Здесь есть площадка для проведения фестивалей, лекционные залы, даже музей свиноводства. Главное, удалось объединить некогда разрозненные здания в единый механизм. Получается, что именно точечные решения в формате редевелопмента привнесли на эту территорию элемент игры и нестандартности».

От точки к цепочке: редевелопмент сети кинотеатров

Кейсом, состоящим из нескольких удачных точечных решений в сфере редевелопмента, поделилась Анна Образцова из компании ADG Group. Проект базируется на идее возрождения исторической функции сети кинотеатров в районных центрах. Суть проекта - работа со зданиями бывших кинотеатров, а в результате - открытие новых кинозалов с дополнительными коммерческими функциями. Размеры получившейся сети впечатляют: специалисты поработали с 39-ю объектами общей площадью 470 тысяч квадратных метров. Эту сеть кинотеатров можно без преувеличения назвать самой масштабной даже по меркам столицы. Проект стартовал в 2017 году, а в следующем году некоторые из объектов уже будут введены в эксплуатацию.

«Перед стартом этого проекта мы задались вопросом: каким должен быть центр спального района? - рассказала Анна Образцова. - Эти заброшенные объекты потеряли своё первоначальное назначение. Они находились внутри спального района, где жителям не хватало инфраструктуры в шаговой доступности. А рядом с таким реновируемым объектом проживает ни много ни мало 60 тысяч жителей. В итоге получится так, что эти возрождённые объекты улучшат жизнь людей внутри районов, станут идеологическим центром локации».

Чтобы сделать из старых кинотеатров современные коммерческие магниты, авторы проекта выявили категории товаров и услуг, за которыми местные жители смогут приходить и приезжать в среднем три раза в неделю. Так, якорями типового объекта стали продуктовый супермаркет, собственно кинотеатр и зона общественного питания. Люди хотят не просто покупать что-то, им важно интересно проводить время - именно эту функцию выполняют кинотеатр и ресторанный сектор. Историческая же преемственность у проекта тоже сильна: в каждом из реконструируемых зданий ранее располагался кинотеатр, в который многие из местных жителей ходили ещё в детстве. Такое возвращение к истокам - хорошая стратегия, вполне способная обеспечить реновируемому объекту успех.

Туристический редевелопмент: актуальные форматы и небанальные решения
В сфере туристического редевелопмента тоже есть свои тенденции, и эта сфера активно перетекает из формата типично столичной истории в форматы, перспективные для регионов. На примере двух проектов о тонкостях туристического редевелопмента рассказала генеральный директор Hospitality Income Consulting Елена Лысенкова.

1. Мини-отель без собственной кухни в Санкт-Петербурге
Конкурентов у проекта много: мини-отелей разного формата в Петербурге хватает. Тем не менее, авторы проекта решили реновировать старое помещение именно в этом направлении.
«Фишкой» проекта стало расположенное в здании бистро. Своей кухни в мини-отеле нет, зато у гостей есть возможность завтракать в бистро с дисконтом. К тому же эта ресторанная площадка стала востребованной для проведения мероприятий. Как следствие, поток туристов возрос. По данным компании, за последние годы загрузка мини-отеля превысила 67%. Такой результат определенно выделяет проект среди массы безликих объектов в этом классе. Кстати, когда в низкий сезон бистро сокращает график работы, даже это не сказывается на загрузке отеля. Все потому что администрации удалось договориться с заведениями общепита, расположенными поблизости: они тоже предлагают гостям мини-отеля завтраки с дисконтом.
По словам Елены Лысенковой, объём инвестиций составил 46 тысяч рублей на квадратный метр без учёта коридоров.

2. Отель-гибрид в Москве
Актуальная мировая тенденция гостиничного девелопмента состоит в создании гибрид-продуктов. Иначе говоря, в одном здании с общей инфраструктурой, единой сервисной службой и даже порой с общей службой ресепшн сосуществуют: 4-звездочная гостиница, апарт-отель и 3-звездочная гостиница. Или отель и хостел, или любые другие варианты, предполагающие соседство разных форматов для гостей с разными потребностями.

Хостел у станции метро «Курская» был одним из первых проектов-гибридов, в нем объединились хостел и отель эконом-формата. Основной донор трафика - метро и расположенный рядом Курский вокзал. Площадкой для реализации проекта послужило старое здание - ранее дом одного из столичных помещиков.

Процесс реновации занял 16 месяцев. Авторы проекта, по словам Елены Лысенковой, стремились создать нейтральный современный стиль, придерживались типовой планировки и обустроили веранду на крыше здания. В итоге с учётом площади и планировочных решений получилось 67 номеров, но при этом 330 мест. Особенность получившегося объекта - номера разных типов. Есть номера классические, есть эконом-формата (площадью 13-14,5 кв. м), есть номера хостельного типа с двухэтажными кроватями, есть номера с кроватью, расположенной над входом (их прозвали «номера Карлсон»). Есть и форматы, востребованные среди семей с маленькими детьми, - когда в номере соседствуют двуспальная кровать и кровать-«Карлсон».
«Ещё одна важная особенность этого проекта заключается в бережном отношении к любой площади, - рассказала Елена Лысенкова. - Мы использовали все закутки и темные помещения, и так появились переговорная комната, кофейня, мини-фитнес, бар с зоной для разогрева еды, вендинговые аппараты, небольшая детская зона и даже квест-комната. В итоге проект очень востребован среди туристических школьных групп, семей с детьми, студентов». В данном случае на реализацию замысла ушло 60 тысяч рублей для каждого квадратного метра.

---

Эвелина Ишметова,
председатель Экспертного совета по редевелопменту при ГУД, директор по консалтингу и развитию инвестиционной компании KEY CAPITAL:
- Порой невозможно предугадать, какую стратегию развития выберет собственник неиспользуемой коммерческой площади. Например, в маленьком городке на севере Москвы есть интересное здание старой типографии, расположенное прямо на въезде в город. Сначала собственник пытался заманить туда сетевых ритейлеров. И лишь когда получил ото всех отказы, начал думать над креативным использованием объекта, над концепциями редевелопмента.
Есть случаи, когда редевелопмент неизбежен, поскольку снос и новое строительство чрезвычайно дороги. Таков, например, объект на Синопской набережной в Санкт-Петербурге. Собственник обратился с просьбой посчитать финансовую разницу между сносом и редевелопментом с сохранением фасада. Очевидно, что здесь двух вариантов быть не может.

---

Никита Маликов,
генеральный директор архитектурного бюро Никиты Маликова:
- Эконом-реновация работает, увы, не всегда. Среди распространённых ошибок можно выделить несколько ключевых - они могут загубить весь проект. Во-первых, порой сам проект реновации стоит дороже, чем его реализация в последующем. В этом случае даже эконом-реновация не спасёт. Во-вторых, эконом-реновация не терпит последующих вмешательств. Есть случаи, когда в уже готовом проекте арендаторы начинали засорять фасад - весь результат терялся. В-третьих, едва ли будет успешной эконом-реновация, которую начали профессионалы, а продолжил собственник своими силами. Наконец, даже самый перспективный проект может убить невнимание к благоустройству. От этого страдает вся визуальная капитализация проекта.
Словом, при минимальном бюджете на реновацию работа должна быть максимально вдумчивой. Важно не перестараться и выбирать методы работы индивидуально: то, что работает в Москве, не всегда будет результативно в регионах.