«Подземное» соседство

В сегменте жилья параметр «рядом с метро» в последнее время активно наращивает конкурентоспособность. Мы взглянули на коммерческие площади, расположенные возле станций метрополитена, и убедились: цены и ставки на них – одни из самых высоких в городе. Однако ценовые ожидания собственников в большинстве случаев оправдываются не столько соседством с самарской подземкой, сколько с простыми и «земными» причинами: большинство из этих объектов расположено на «перегретых» улицах Гагарина и Победы.

«Перегретые» цены и однообразие локаций

Судя по уровню цен и ставок на вакантные коммерческие площади, попавшие в этот обзор, торговые помещения, максимально приближенные к станциям самарского метро, оказались одними из самых дорогих предложений в городе. Впрочем, шаговая доступность подземной станции вовсе не является единственным фактором ценообразования ни в одном из случаев. Для начала обратимся к сегменту продажи коммерческой «встройки»: актуальный ценник здесь достигает пугающе докризисной отметки в 146,5 тыс. руб./кв. м – по такой ставке можно приобрести помещение с классическими востребованными характеристиками на пересечении улиц Гагарина и Московского шоссе. Это площадь в 75 кв. м, однако, помимо ее достойных качественных параметров, это еще и готовый арендный бизнес, по крайней мере на сегодняшний день. Помещений по стоимости свыше 100 тыс. руб./кв. м в нынешней экспозиции площадей, приближенных к станциям метро, большинство, и все объекты, попавшие в наш обзор, расположены на ул. Гагарина и Победы, а для этих локаций подобные цены привычны. Более того, складывается впечатление, что именно расположение на классических тропах стрит-ритейла является в данном случае главным основанием для высокой цены, тогда как приближенность к одной из станций метрополитена подается как преимущество дополнительное. Самые дорогие предложения – те, в которых сочетается традиционная для стрит-ритейла локация, близость к оживленному перекрестку, безусловная первая линия. Шаговая доступность относительно входа в «подземку» однозначно создает дополнительный трафик, и в случае с помещениями, расположенными на одной стороне улицы со станцией метро, этот трафик является серьезным аргументом.

Самым доступным по цене предложением из актуальной экспозиции помещений у метро оказался офис площадью 75 кв. м на той же улице Гагарина. Помещение расположено на второй линии, по своим качественным характеристикам это площадь, полностью готовая к работе. Однако даже здесь ценник кажется «перегретым»: 73,3 тыс. руб./кв. м за офисное помещение, пусть и не требующее вложений.

За пределами обозначенных улиц Гагарина и Победы, в локациях возле других станций метро, свободные помещения на продажу обнаружить не удалось. Хотя станции «Российская» и «Алабинская» в центральной части города соседствуют с участками стрит-ритейла, где цены на коммерческую недвижимость также стабильно высоки. И так же, как в случае с улицами Гагарина и Победы, эти цены исторически высоки и связаны не столько с близостью к «подземке», сколько со сложившимся статусом и реальным повседневным трафиком.

Ставки, застрявшие во времени

В сегменте аренды торговых и офисных площадей география вакантных помещений оказалась более разнообразной. Несмотря на то что большинство объектов также расположено на пресловутых Гагарина и Победы, в обзор попали помещения на пр. Ленина и ул. Осипенко, которые сегодня тоже ищут арендаторов. Разбег ставок довольно широк и так же, как и цены продажи, отсылает к рыночной реальности двухгодовалой давности. Арендовать торговое помещение возле одной из самарских станций метро сегодня можно по средней ставке от 600 до 1300 руб./кв. м, готовые к работе офисы встречаются по ценам 400­–600 руб./кв. м (например, по 450 руб./кв. м предлагается офисное помещение на ул. Победы – размером больше среднего и полностью готовое к работе). Одно из самых дорогих помещений в ожидании арендатора – это торговая площадь на пересечении улиц Гагарина и Революционной. Объект площадью 138 кв. м, оснащенный двумя входами и всеми необходимыми коммуникациями, предлагается по ставке 1300 руб./кв. м. В данном случае, как и в случае с ценовым «потолком» объектов на продажу, на высокую ставку влияет сразу несколько причин: оживленный перекресток, сложившийся пешеходный трафик и ближайшее коммерческое окружение, близость остановок общественного транспорта и входа в метро. Опять же близость к метрополитену сама по себе не является главным ценообразующим фактором, поскольку готовые торговые площади, расположенные на той же улице, но дальше от подземной станции, экспонируются по ставкам в том же ценовом диапазоне «дороже 1000 за метр».

Торговая «встройка», приближенная к двум центральным станциям метро Самары, по уровню арендных ставок почти не отличается от классических локаций стрит-ритейла, если только помещение не обладает необычными качественными характеристиками – например, расположением в цоколе или, как в случае с попавшей в обзор коммерческой площадью на ул. Осипенко, 3, расположением на 2-м этаже многоэтажки.

Почти 150 тыс. руб./кв. м – таков верхний ценовой предел актуальных ожиданий собственников, реализующих коммерческие помещения возле станций метро.

Больше всего предложений о продаже и аренде коммерческих помещений, приближенных к станциям метро, расположено на участке от ул. Гагарина до ул. Победы, где находятся станции «Гагаринская», «Спортивная», «Советская», «Победа» и «Безымянка».

Актуальная экспозиция коммерческих помещений возле станций метро (февраль, 2016 г.)