«Неровный» год

Пожалуй, довольно точным определением основного вектора развития рынка коммерческой недвижимости в 2015 году будет модель единого фона стагнации (в лучшем случае) и сжатия рынка, а на этом фоне – ряд сделок, подчас довольно неожиданных и в духе «лучших времен» сегмента коммерческой недвижимости. 

АРЕНДА: АКТИВНОСТЬ «БЮДЖЕТНЫХ» СЕТЕВИКОВ И ДВИЖЕНИЕ ИЗ ЦЕНТРА

По законам времени эксперты рынка называют в качестве самых запомнившихся сделок 2015 года не столько самые финансово емкие или масштабные с точки зрения размеров объекта, сколько сделки, подтверждающие общие тенденции актуального рыночного развития или сделки по-хорошему неожиданные. «Основная стратегия в сегменте аренды в уходящем году заключалась в том, чтобы стремиться к преимущественному размещению на коммерческих площадях тех арендаторов, которые в нынешней непростой ситуации смогут работать максимально эффективно и исправно платить за аренду, – рассказывает президент ГК «РентЭксперт» Дамир Дусаев. – В итоге круг потенциальных арендаторов, с которыми было бы перспективно работать, существенно сузился. Например, в нашем случае он сузился до торговой сети «Магнит», с которыми мы наиболее активно взаимодействовали в уходящем году: одно помещение для них увеличили, в другом помещении провели ротацию и разместили другого арендатора. Соответственно, активность на рынке проявляют арендаторы из бюджетных сфер, сетевые компании, которые удерживают спрос даже в кризисные времена». Закономерно предположить, что требования сетевых арендаторов, особенно из продуктовой сферы, к коммерческим помещениям стандартны, поэтому именно такие торговые площади, подходящие по своим характеристикам и локации для сетевой аренды, не ощутили значительного снижения интереса со стороны потенциальных арендаторов.

Еще одну очевидную тенденцию в сегменте аренды коммерческих площадей подчеркнул генеральный директор АН «Гербер» Владимир Мурзин. «Многие представители ритейла и офисного бизнеса ушли из центра города, сейчас в центральных кварталах пустует масса помещений самого разного качества. Причина проста: аренда в центре никогда не была дешевой, а сейчас все стараются в первую очередь сократить свои издержки. Причем этот вектор движения из центра коснулся не только арендуемых площадей, но и помещений в собственности. Собственники бизнеса и инвесторы избавляются от ряда помещений в центре города, вероятно, пытаясь высвободить средства или ослабить кредитную нагрузку. Пустуют и многие из недавно переведенных в нежилой фонд квартир, а в целом я бы сравнил нынешнюю ситуацию с ситуацией 2012–2013 гг., но только со знаком минус. Тогда рынок изобиловал большим количеством недавно открытых магазинов и офисов, сейчас ситуация на многих локациях противоположная».

ВСПЛЕСКИ ПОКУПАТЕЛЬСКОЙ АКТИВНОСТИ

Тем интереснее и ценнее на этом общем фоне стагнации и постепенного снижения ставок и цен (при этом эксперты соглашаются, что ставки все же снижаются охотнее, чем цены) заметные сделки с крупными или знаковыми объектами или неожиданные для самих профессионалов сделки. В качестве примера такой сделки председатель правления ГК «Камертон» Ирина Семенюк рассказала о продаже помещения на ул. Луначарского, 62а. «Это помещение площадью 650 кв. м, расположенное на второй линии, в глубине двора. В силу специфических локационных характеристик объект не был интересен широкому кругу потенциальных  покупателей, и собственник был уверен, что не сможет его реализовать. Однако в итоге нам удалось найти покупателя, к тому же по высокой цене – объект приобрело ФБУ «Самарский центр стандартизации и метрологии». Эту сделку можно с уверенностью считать знаковой, поскольку объект удален от первой линии, по целому ряду характеристик подходит далеко не всем, но был выгодно реализован прежде всего благодаря грамотной работе специалистов компании», – отметила Ирина Семенюк.

Впрочем, без крупных с точки зрения финансовой емкости или площади объектов сделок на рынке в этом году тоже не обошлось, и это одно из лучших доказательств того, что этот сегмент недвижимости, безусловно, жив. «Самым масштабным результатом работы в 2015 году для нас оказалась реализация непрофильных активов Самарского подшипникового завода, – поясняет руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Сергей Бей. – Это комплекс самых разных коммерческих помещений, включающий площади промышленного назначения и не только. Общая стоимость реализованных активов составила порядка 90 млн руб., а общее количество сделок с ними почти достигло сорока».