Из «неликвида» в «ликвид»

Любому собственнику, который никак не может найти арендатора или продать свое помещение по желаемой цене, всегда доступны две стратегии. Первая – ценовая коррекция и демпинг, стратегия, которая может оказаться «бездонной» и опустошительной, но при этом нерезультативной. Вторая – качественная трансформация самого объекта, здесь вариантов может быть много, но в любом случае этот путь созидательный и креативный, а потому заслуживает того, чтобы к нему обратились раньше, чем будет принято решение «опуститься по цене». Тем более если цена уже «в рынке».

ПРИГОВОР «НЕЛИКВИДНО»

В редакцию ММЦ «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» обратился собственник коммерческого помещения площадью 100 кв. м. Этот объект расположен на ул. Свободы, из его основных характеристик можно отметить два отдельных входа, выделенный торговый зал, высокие потолки, а основная проблема нынешнего собственника состоит в том, что он никак не может реализовать этот актив. «Безусловно, когда я выставлял эту площадь на продажу, то не ожидал шквала звонков от потенциальных покупателей, – рассказывает собственник коммерческого помещения, житель Самары Александр Николаев. – Все же продаю не тривиальную торговую площадь в 40–60 «квадратов» на первой линии оживленной улицы, поэтому было бы странно, если бы покупатель нашелся в первые дни. Однако долгое время звонков не было вообще. Я списывал это на ситуацию зависшего выжидания, которая к тому моменту уже успела сложиться на рынке, специалисты компании, куда я обратился за помощью в реализации, также предупреждали меня о возможности долгой экспозиции. Потом благодаря рекламной кампании от моих партнеров из агентства начались звонки, но дальше просмотров дело не заходило, а часто ограничивалось только звонком. Некоторые из обратившихся отказывались от покупки со словом «неликвид». Конечно, понимаю, что объект – не предел мечтаний, сам я его получил от партнера по бизнесу и никогда не использовал. А теперь вот решил продать и даже цену дважды снижал, но желающих до сих пор нет».

«Скорее всего, в данном случае основной причиной, по которой потенциальные покупатели отказывают объекту недвижимости в ликвидности, является его техническое состояние, – комментирует финансовый консультант Иван Абросимов. – Все же помещение требует серьезного вмешательства для проведения ремонтных и отделочных работ, также необходимо частично или полностью обновлять коммуникации. Современная рыночная практика показывает, что большинство мелких и средних инвесторов намерено рассматривать либо полностью готовые к работе объекты коммерческой недвижимости, либо объекты, требующие внутренней отделки – особенно если в помещении планируется разместить бизнес, нуждающийся в индивидуальном ремонте в корпоративном стиле. Во всех прочих случаях необходимость дополнительных трат воспринимается как серьезный фактор риска, который может существенно увеличить общую стоимость объекта. Совершенно обоснованно многие современные инвесторы выбирают максимально прозрачные объекты».

УЛУЧШАЕМ АКТИВ ДЛЯ ПРОДАЖИ

Специалисты выделяют три условных категории коммерческого «неликвида»:

— помещения, находящиеся в плохом или неудовлетворительном техническом состоянии;

— помещения, находящиеся в невостребованных локациях;

— помещения с юридическими проблемами.

С третьей категорией объектов могут работать лишь специалисты в правовой сфере, а вот улучшить исходные данные коммерческой площади, относящейся к первым двум типажам, возможно своими силами или с участием профессионалов рынка. Если вернуться к объекту, который мы рассмотрели в самом начале, – к помещению площадью 100 кв. м на ул. Свободы, то выяснится, что именно первые две причины больше всего влияют на то, что объект простаивает. Во-первых, эта торговая площадь находится в 2-этажном доме с ветхими коммуникациями и не менее ветхим общим видом. Во-вторых, сама локация удалена от оживленных транспортных и пешеходных потоков. Но при этом само помещение действительно находится в хорошем рабочем состоянии и обладает хорошими характеристиками. Какие пути развития этого и подобных объектов можно предложить собственникам?

---

ПРОЩЕ ВСЕГО ИСПРАВИТЬ ТЕХНИЧЕСКИЕ НЕДОСТАТКИ КОММЕРЧЕСКОЙ ПЛОЩАДИ. ПОВЛИЯТЬ НА ЛОКАЦИЮ ГЛОБАЛЬНО НЕВОЗМОЖНО, НО УЛУЧШИТЬ БЛИЖАЙШЕЕ ОКРУЖЕНИЕ – ПОЧЕМУ БЫ И НЕТ?

---

Оценку «технический неликвид» чаще других получают помещения, расположенные в цокольных этажах, которые испытывают серьезные проблемы из-за повышенной сырости, особенно если цоколь по своим характеристикам ближе к подвальному помещению. Еще одна внушительная по своему объему группа технически неликвидных объектов расположена в историческом центре города, на первых и цокольных этажах ветхих зданий. «Всем известно, что у многих помещений в историческом центре есть проблемы с инженерными коммуникациями, но, когда мы искали подходящую площадь для своего магазина и рассматривали такие улицы, как Галактионовская, Венцека, Молодогвардейская, то удивились, какого качества объекты порой можно встретить, – рассказывает арендатор одного из помещений на ул. Фрунзе Елена Радищенко. – Одно дело – старый ремонт, и совсем другое – полное отсутствие современных коммуникаций, их необходимо или заменять, или мириться с существующим положением вещей».

«Очевидно, что технические недостатки помещения, которые вызывают больше всего нареканий у потенциальной арендаторской аудитории, собственнику помещения придется менять, – рассуждает Иван Абросимов. – Здесь дело даже не в цене: такое помещение может предлагаться по более низкой ставке, чем соседние площади, но, если в нем нет нормальных условий для работы или какие-то характеристики помещения не отвечают специфическим запросам арендатора, сдать такой объект не получится. Впрочем, как и найти адекватного покупателя».

Что касается локации, то глобально повлиять на этот критерий неликвидности у собственника, конечно, не получится. Если помещение расположено в изначально маловостребованном районе, то даже при наличии хороших технических характеристик ему будет сложно конкурировать с более удачно расположенными коммерческими площадями. Увы, принцип «тройного» location по отношению к объекту коммерческой недвижимости еще никто не отменял. Однако повлиять на ближайшее окружение – в силах собственника, и можно использовать хотя бы эту возможность для создания внешне привлекательного окружения для своего объекта недвижимости. «У меня были проблемы с жителями подъезда, в котором расположено мое помещение, – рассказывает собственник встроенного универсального помещения на ул. Мориса Тореза Илья Бородин. – Я немного затянул с ремонтом и организацией входной группы: переводил помещение из жилого фонда в нежилой. Начали жаловаться на шум, на строительный мусор, потом в помещении разместилось кафе – начали жаловаться на кафе, доходило до того, что особо инициативные жители размещали листовки с угрозами на машинах посетителей кафе. Арендатор съехал – не совсем по этой причине, но, как говорится, осадок от происходящего у него все же остался. Пока искал нового арендатора, решил наладить отношения с соседями. Поставил новые урны возле входа в помещение, выложил прилегающий участок плиткой, периодически нанимаю рабочих для уборки придомовой территории. В итоге жалобы и угрозы прекратились, в помещение въехал новый арендатор, и я теперь спокоен за то, что его не будут тревожить».